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就在过去几年，全国房价犹如一条由缓渐陡的曲线。对于开发商和购房人而言，这是一条致富的阶梯，越来越多的人投身到买地、建房、卖房和买房的大军中。早在2010年，就有媒体感叹全民地产时刻来临。这样的情况在去年达到了一个巅峰。
造房：城镇化还是土地财政？
席卷全国的全民地产运动在专家们看来，这里有城镇化因素，也有地方政府对土地财政青睐的原因。
RET睿意德调查数据显示，调控前（2007-2010年）的库存年均增幅仅为19%，其中2010年受供应萎缩影响，年末库存更是出现负增长；而调控后（2011-2013年）的库存年均增幅则高达45%，其中2013年的库存量更是达到历史峰值的3.24万㎡，已超过调控前2010年的3倍。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种情况的出现与城镇化脱不了关系。在城镇化大趋势的市场背景下，各地热衷于新区、新城的报批，一些新区、城市副中心规划大批量出台，大量楼市供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。
对此，高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵有不同的看法，“三四线城市大量造房和城镇化没有关系”。陶红兵认为，地方财政依靠卖地供血才是主要原因。“三四线城市的房地产市场并不规范，一些地方企业看到房价上涨的空间，与政府的关系获得土地，加上地方政府为了财政收入大量卖地，才会涌现出大量商品住宅。”
不同于一线城市有足够的需求支撑，陶红兵认为目前二三四线城市的住宅需求并不足以支撑开发商的集体建房运动，“很多小城市的开发商并没有真正考虑过地方的需求是否足以消化供应，只是看到房地产市场有利可图，便一股脑加入造房军团。”在他看来，很多二三四线城市都存在供过于求的现象。“已经开始尝到苦头了。”
买房的N种理由
“以前要想跟人熟悉起来，都是从聊共同爱好、电视剧、体育运动、美食、谈工作开始慢慢靠近的，现在只要聊房价、聊买房的经历、聊楼市走向，保管很快就能拉近彼此的距离。”
这是今年2月张昕在微信朋友圈里的一段话，她说以前朋友圈是多元化的，什么话题内容都有，但不知道从什么时候开始，被房子“刷屏”了 ：有分享专家预测房价走势的；有晒新房施工进度的；有感叹房价的；有分享购房成功经验的；有哭诉买房坎坷经历的；甚至连海外投资度假的都有。
“其实住房最开始和衣食行一样，都是生活的基本，所以一开始并没有全民地产的说法，我觉得也谈不上全民地产。只不过近年来房价跳跃式飞涨，才引起了普遍对楼市的关注。”陶红兵说，一线城市尤其是北京的房价十年来翻了几倍，不少人因房致富，目前看来，北京等一线城市的房价短期内仍将平稳上涨，因此大家积极谈房、买房。
当然，这样的机会，投资者也不会错过。和裕地产集团营销中心总经理王骞认为，现在可投资的渠道不多，股票、基金、白银投资都存在一定的风险和不确定性，不如房地产来得稳定和保险，因此有的人选择到二三线城市投资，有的选择投资旅游度假产业，有的选择商住项目，越来越多的人将投资目光转向房产。
RET睿意德高级董事王玉珂表示，国五条出台后，各地相应的细则执行严格，在抑制房价过快上涨方面却效果有限。“房价会涨得更厉害，再不买就买不起了”的恐惧也迫使很多尚在观望和犹豫的人出手，因此造成了房产很热、全民聊房产的现象。
火热还能持续多久？
在这一波全民开发热潮中，一线城市得到专家们的一致认可，但三四线城市，普遍堪忧。
“2014年，北京的房价涨幅有望趋缓。随着自住型商品房供应量开始加大，自住型商品房的价格将会拉低整体房价平均水平。”王玉珂表示，未来在房产税逐步推进过程中，购房人的房产持有成本将会加大，这一调控手段会起到抑制房价的作用。
不过陶红兵认为，一线城市长期供不应求的趋势不会改变，土地和房价的涨幅会趋缓，不过房价并不会下跌，他建议如果有能力在北京买房可以出手。但对于三四线城市，他并不乐观。
“如果是在三四线城市长期生活，买房没有问题，但如果做投资，须谨慎。”陶红兵分析说，目前很多二三线，甚至包括一些四线城市的房价已经炒得很高，投资空间不大，资金要求很却高，并不是一个投资房地产的好时机。至于四线以下的小城市，陶红兵认为投资完全不适合。
“不要认为城镇化能给四线以下的小城市带来巨大的利好。”陶红兵分析说，目前的城镇化实际上是城市化，权利和资源高度集中，所有的优质资源都被大城市占据，最后资金、资源、人口依然会流向大城市，三四线城市和小城市或许会得到一定的增长，但实现不了平衡发展。在体制、资源配置和土地结构没有根本改变的情况下，即寄望于小城市、小城镇的房地产投资获利过于渺茫。
中国房地产学会副会长陈国强则相对乐观。他表示，过去城镇化的推进过于倚重房地产的发展，而此番中央强调的新型城镇化将重心从土地城镇化转移到人口城镇化，这种变化能将房地产市场的结构和未来需求引导向更加理性的区间，意味着房地产在城镇化中扮演的角色将有所削弱。新型城镇化将使房地产市场更理性。
造房：城镇化还是土地财政？
席卷全国的全民地产运动在专家们看来，这里有城镇化因素，也有地方政府对土地财政青睐的原因。
RET睿意德调查数据显示，调控前（2007-2010年）的库存年均增幅仅为19%，其中2010年受供应萎缩影响，年末库存更是出现负增长；而调控后（2011-2013年）的库存年均增幅则高达45%，其中2013年的库存量更是达到历史峰值的3.24万㎡，已超过调控前2010年的3倍。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种情况的出现与城镇化脱不了关系。在城镇化大趋势的市场背景下，各地热衷于新区、新城的报批，一些新区、城市副中心规划大批量出台，大量楼市供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。
对此，高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵有不同的看法，“三四线城市大量造房和城镇化没有关系”。陶红兵认为，地方财政依靠卖地供血才是主要原因。“三四线城市的房地产市场并不规范，一些地方企业看到房价上涨的空间，与政府的关系获得土地，加上地方政府为了财政收入大量卖地，才会涌现出大量商品住宅。”
不同于一线城市有足够的需求支撑，陶红兵认为目前二三四线城市的住宅需求并不足以支撑开发商的集体建房运动，“很多小城市的开发商并没有真正考虑过地方的需求是否足以消化供应，只是看到房地产市场有利可图，便一股脑加入造房军团。”在他看来，很多二三四线城市都存在供过于求的现象。“已经开始尝到苦头了。”
买房的N种理由
“以前要想跟人熟悉起来，都是从聊共同爱好、电视剧、体育运动、美食、谈工作开始慢慢靠近的，现在只要聊房价、聊买房的经历、聊楼市走向，保管很快就能拉近彼此的距离。”
这是今年2月张昕在微信朋友圈里的一段话，她说以前朋友圈是多元化的，什么话题内容都有，但不知道从什么时候开始，被房子“刷屏”了 ：有分享专家预测房价走势的；有晒新房施工进度的；有感叹房价的；有分享购房成功经验的；有哭诉买房坎坷经历的；甚至连海外投资度假的都有。
“其实住房最开始和衣食行一样，都是生活的基本，所以一开始并没有全民地产的说法，我觉得也谈不上全民地产。只不过近年来房价跳跃式飞涨，才引起了普遍对楼市的关注。”陶红兵说，一线城市尤其是北京的房价十年来翻了几倍，不少人因房致富，目前看来，北京等一线城市的房价短期内仍将平稳上涨，因此大家积极谈房、买房。
当然，这样的机会，投资者也不会错过。和裕地产集团营销中心总经理王骞认为，现在可投资的渠道不多，股票、基金、白银投资都存在一定的风险和不确定性，不如房地产来得稳定和保险，因此有的人选择到二三线城市投资，有的选择投资旅游度假产业，有的选择商住项目，越来越多的人将投资目光转向房产。
RET睿意德高级董事王玉珂表示，国五条出台后，各地相应的细则执行严格，在抑制房价过快上涨方面却效果有限。“房价会涨得更厉害，再不买就买不起了”的恐惧也迫使很多尚在观望和犹豫的人出手，因此造成了房产很热、全民聊房产的现象。
火热还能持续多久？
在这一波全民开发热潮中，一线城市得到专家们的一致认可，但三四线城市，普遍堪忧。
“2014年，北京的房价涨幅有望趋缓。随着自住型商品房供应量开始加大，自住型商品房的价格将会拉低整体房价平均水平。”王玉珂表示，未来在房产税逐步推进过程中，购房人的房产持有成本将会加大，这一调控手段会起到抑制房价的作用。
不过陶红兵认为，一线城市长期供不应求的趋势不会改变，土地和房价的涨幅会趋缓，不过房价并不会下跌，他建议如果有能力在北京买房可以出手。但对于三四线城市，他并不乐观。
“如果是在三四线城市长期生活，买房没有问题，但如果做投资，须谨慎。”陶红兵分析说，目前很多二三线，甚至包括一些四线城市的房价已经炒得很高，投资空间不大，资金要求很却高，并不是一个投资房地产的好时机。至于四线以下的小城市，陶红兵认为投资完全不适合。
“不要认为城镇化能给四线以下的小城市带来巨大的利好。”陶红兵分析说，目前的城镇化实际上是城市化，权利和资源高度集中，所有的优质资源都被大城市占据，最后资金、资源、人口依然会流向大城市，三四线城市和小城市或许会得到一定的增长，但实现不了平衡发展。在体制、资源配置和土地结构没有根本改变的情况下，即寄望于小城市、小城镇的房地产投资获利过于渺茫。
中国房地产学会副会长陈国强则相对乐观。他表示，过去城镇化的推进过于倚重房地产的发展，而此番中央强调的新型城镇化将重心从土地城镇化转移到人口城镇化，这种变化能将房地产市场的结构和未来需求引导向更加理性的区间，意味着房地产在城镇化中扮演的角色将有所削弱。新型城镇化将使房地产市场更理性。