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一个人口200多万、财政年收入143亿元的城市，如何能在短期内拿出1.4平方公里的黄金地块和巨额真金白银解决全中国都头疼的中低收入阶层住房问题
9月18日，厦门湖边花园B区破土动工。这是第二个湖边水库旁的保障性住房项目，总用地面积2.3万平方米。
厦门人通常形容厦门岛有两只水汪汪的大眼睛，一只是湖，另一只就是湖边水库。湖边水库位于厦门本岛东北部，是岛内面积最大的一个淡水湖，属于重点水源保护水域。
“在这样的黄金地段给我们穷人盖房子，确实是我作梦也没想到的。”厦门市民陈莉蓉对《商务周刊》说。陈莉蓉一家三口在今年3月1日刚刚申请到保障性住房。“在去年申请的时候，我们就注意到，政府当时规划的10多个保障性住房项目地理位置都不错。”陈说。
在厦门市社会保障性住房建设与管理办公室，本刊记者见到保障性住房的详细分布图，17个项目大多都在环岛路、五缘湾、湖边水库、湖边花园、园博园等厦门主要的湖居、海居地段。
“目前开工项目已经有12个，其中岛内有高林居住小区、万景公寓、五缘公寓、观音山公寓、古楼公寓、湖边花边A区、湖边花边B区等7个项目，岛外有5个项目。至2008年底就可提供约1万套住房。”厦门市社会保障性住房建设与管理办公室常务副主任林粟如对《商务周刊》说。
事实上，这已经开工的首期1万套左右，仅是厦门保障性住房五年规划总量的1/4。“从2006年到2010年的5年间，厦门规划兴建保障性住房4.1万套。5年间，政府要盖的房子将超过过去15年的总和。”厦门市副市长裴金佳向《商务周刊》介绍，目前厦门规划建设的17个保障性住房项目，总用地面积141万平方米，总建筑面积347万平方米，建设投资约96亿元，含土地开发成本的总投资约123亿元。
对于一个人口200多万、地方财政年收入143亿元的城市，如何能在短期内拿出这么多的黄金地块和巨额的真金白银解决全中国都头疼无比的中低收入阶层住房问题？厦门模式的可持续性有多大？对其他城市有怎样的借鉴意义？这也是《商务周刊》记者在厦门采访希望解答的疑问。
从福利到保障
厦门曾是国内住房供需矛盾最突出的城市之一。这其中的道理也很简单，由于这里曾是海防前线，基本建设严重不足，住房难的问题比上海、北京等中心城市有过之而无不及。
“困难是困难了一些，但厦门从解困房到经济适用房，再到现在的保障性住房，有序建設、规范运作、分配严格一直贯穿始终。不公平、不公开现象较国内其他城市要少得多。”厦门市建设与管理局住宅办主任邹梦林说。
1991年中国开始推行解困房，也叫安居工程，重点解决人均4平方米以下的住房困难户。而厦门早在1989年就开始有了由各机关、企事业单位自己组织建设的解困房。“显然这种自建房的做法会产生新的不公平，因为有的企事业单位有土地，有的有资金，有的有行政权力，但有的单位什么也没有。”邹梦林说，“这时厦门在国内率先提出了统建房，即各单位停止自建，由政府来统一建设和分配。”
按照厦门市的统建房办法，学校、医院和企业的房子按统一标准盖好后，都纳入到政府管理的系统中，由政府进行切块分配，同时拿出一部分面向社会。邹梦林对《商务周刊》说，“这种由各单位自建过渡到政府统建、由单位分房变为政府分房的方式，尽管仍延续了实物分房的做法，但1991—1998年期间，无疑推动了厦门城市住房制度改革，并确立了政府在公房供应机制中的主导地位。”
1998年国务院下发文件，正式取消福利分房、实行住房分配货币化，并提出了经济适用房、廉租房等概念。但由于替代实物分配的货币补贴很低，大多数城市的机关事业单位人员在市场上仍然买不起商品房，结果导致很多城市的经济适用房变成了机关事业单位的货币化住房。
厦门的做法与此不同，经济适用房和货币补贴没有同时进行。经济适用房分配对象主要是面向企业和社会上的住房困难家庭，而厦门的机关事业单位人员获得货币补贴后就不能买经济适用房。“当时厦门商品房价格仅2000元/平方米，相对人均工资来讲房价较低，得到货币补贴的人完全可以通过市场解决住房，而符合经济适用房条件的困难家庭，就可按照规定标准和分数的高低来购买。”邹梦林说。
厦门经济适用房在向中低收入申请人群发售的过程中，还推出了一系列优惠政策，比如，有一名教师的家庭购买价格可以打八五折，双教师家庭打七折。
从1998到2005年，厦门初步建立起以经济适用房、廉租房、安置房为特征的住房保障制度，数据显示，1991—2006年，厦门市的安居工程、经济适用房和廉租房总共建了3.3万套。这是十多年间，厦门市从统建房到经济适用房全部由政府来管理，财政投资，由厦门的国有地产企业以3%的“代建费”建设，建成之后产权归属厦门市政府，由建设管理局住宅办按照相关条件来分配，公房出租则由国土局负责。这其中开发商的职责就是代建，没有其他利益关系在里面，早期的代建单位甚至还得去负责融资，房子卖了以后再回笼资金还贷。整个成本核算也由政府来控制。
然而，从2004年开始，不断上涨的房价打破了厦门原有的住房供需关系和分配模式。2006年4月8日，岛内五缘湾地块拍出楼面价7966元/平方米，创下厦门单幅地块成交价之最。岛外土地价格也不甘落后，集美北部滨海大道旁的一块地楼面价也被拍到6933元/平方米。当年9月份，厦门房价同比涨幅为11.4%，居全国首位。
此时的房地产价格已经大大超过了工薪阶层的承受能力，新的住房供需矛盾凸现出来了。正是在这一背景下，2006年年初，厦门市委市政府提出进一步加大经济适用房的建设力度，解决中低收入家庭的住房困难。省委常委、市委书记何立峰不断听取汇报，不断提出新的要求，在厦门市委、市政府的统一部署下，市国土、房产、建设、财政、民政等相关部门开始组织专题调研。“厦门市三次派人去香港考察他们的公屋和房屋状况，由副市长带队，包括国土、财政等相关部门负责人。”裴金佳说，“我们是真正的、全面的学习了香港多年来积累的经验，借鉴了许多有价值的做法，形成了一套参照香港经验同时结合厦门具体情况的保障性住房思路。”
2006年5月10日，厦门市委常委会召开专题会议，研究社会保障性住房工作，率先在全国推出了调整住房供应结构、稳定住房价格的新机制、新办法，决定将建设保障性住房作为厦门市的重大决策。
“保障性住房不同于以往任何一种政策性住房，它彻底将公房分配从原有的福利性质转变为保障性质。它强调的是建立一个分层次、多元化的梯级住房供给保障体系。”裴金佳介绍说，厦门的社会保障性住房分为以下层次：1，向有一定经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难户提供社会保障性商品房；2，向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买保障性商品住房的低收入家庭提供社会保障性租赁房；3，向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房；4，结合旧城（村）改造，通过拆迁安置，解决和改善本市低收入家庭的住房困难和居住条件。
在短短的半年时间里，厦门市先后起草并发布了《厦门市社会保障性住房管理暂行规定》、《厦门市社会保障性租赁房管理办法》（试行）、《厦门市社会保障性商品房配售管理办法》（试行）等15个重要的政策配套文件。
“一整套的方案形成和工作进展之所以如此迅速，得益于多年来厦门经济、社会的高速发展，综合实力的提高，以及以往不同阶段国土、建设部门在相关工作方面经验的积累。”邹梦林说。
2006年5月31日，岛内高林居住区、观音山公寓两大社会保障性住房项目正式开工建设。此后，观音山、万景、五缘湾和古楼等项目也陆续开工。当年11月16日，厦门市政府正式向公众宣布：政府将斥资40亿元，未来3—5年建设4万套社会保障性住房，解决中低收入家庭住房困难。
一场覆盖全民的“人人有屋住”运动由此正式拉开帷幕。
让百姓同享改革发展的成果
9月19日，记者来到湖边水库西南角的万景公寓。这个项目位于吕岭路以南，总用地面积约2.5万平方米，建筑面积7.4万平方米，绿化率35%，建筑密度25%，总投资2.3亿元。这里将为厦门市的穷人们提供8栋共951套保障性住房。
万景公寓之所以引人关注，是因为它有一个显赫的邻居——金域蓝湾。金域蓝湾在万景公寓的北面，是国内著名房地产企业万科在厦门的主打项目之一，两个楼盘的间距仅为37米。据万科金域蓝湾的销售人员向记者介绍，金域蓝湾一期已经售磬，均价为1.4万元/平方米。目前的二期和三期价格正在拟定中，估计每平方米均价应该在1.8万元左右。
“事实上，万景和万科是一个地块，总面积8万多平方米，原来政府的打算是全部拍卖的，后来硬切出来一块做保障性住房了。”林粟如对《商务周刊》说。从这个地块的位置分布就可以看出当初“硬切”的痕迹——万科金域蓝湾所占地块为俯卧的L型，由两个地块组成，A地块在万景北，B地块在万景的西部。
厦门市国土房产局的资料显示，2006年6月8日，深圳市万科房地产有限公司以6.68亿元拍得编号为2006G06的这块土地，土地面积5.56万平方米，建筑面积16.69万平方米。由此计算，它的楼面价格为4000元/平方米。
“不仅是万景这一块地，从目前厦门发展的趋势看，我们1.4平方公里的保障性住房用地及周围地块的价值都很大，说实话这些地如果拿出去拍卖，都有可能成为‘地王’的。”厦门市国土房产局副局长郭俊胜对《商务周刊》说，“但市委市政府决定盖保障性住房时就强调，‘要拿出最好的地块来做保障性住房。让全市的老百姓和中低收入的住房困难家庭，能共同享受改革发展的成果’。”
为了短期内征得这1.4平方公里的“金贵”土地，郭俊胜介绍说，“厦门市国土房产局确立了保障性住房土地供应的优先原则，做好政策协调和辅助工作，同时作为征地拆迁责任主体的各区政府及土地所在乡镇也做了大量艰苦细致的工作”。
据《商务周刊》了解，厦门保障性住房用地有一部分是原农村集体用地，依照有关规定，政府征收后将其开发为保障性住房用地，如万景和高林。还有一部分是由原国有土地划拨而来，如古楼公寓和观音山公寓，这两处用地原为公交车总站，2007年7月，厦府[2006]地368号和369号文将其土地用途改为廉租房公建。
由于不收取作为级差地租的土地出让金，厦门保障性住房的成本主要由小区配套成本、土地开发成本和建安成本三部分组成，目前开工的12个项目的平均楼面地价约2200-4200元/平方米。“我们将投入的123亿元，主要就是这三块成本加上代建费。”林粟如说。
这123亿元由政府买单的保障性住房投资，将主要来自于土地出让金、住房公积金的增值收入和银行融资。据了解，2006年，厦门的土地出让金毛收入为100多亿元，扣除征地拆迁和土地开发支出后，一年的净收入为30多亿元。2007年，厦门市将土地出让净收益的50%多投入到保障性住房上，今后每年还将安排不低于10%的土地出让净收益用于保障性住房建设。
土地和资金的解决，为厦门保障性住房整体建设规划的顺利进行奠定了基础。据厦门市建设管理局介绍，目前的整体建设规划是，17个项目分布在全市6个行政区，岛内的项目10个，岛外7个，建筑面积347万平方米，共4.1万套；户型面积是一居室45平方米，两居室60平方米，三居室70平方米，以兩居室为主，占60%，一居室和三两居室分别占30%和10%。
从建设类型上来看，除了与高档楼盘一同开发的万景万科模式外，还有单纯保障性小区的高林模式和与公交场站混建的模式。
高林居住区是目前厦门最大的保障性住房小区，位于湖里区高林村，规划总用地31.08万平方米，总建筑面积64.1万平方米，可提供住宅9082套，总投资18．45亿元。小区配套建设一所48班中学和一所36班的小学，两所12班幼儿园，以及超市、商场和文化娱乐中心。
“利用公交场站的用地结合来建设，应该说是厦门的一种创新模式。”厦门市建设管理局住宅办主任邹梦林介绍说，厦门岛面积很小，而一个公交车停车场往往就会占用一两万平方米的土地。为节约利用土地，优化空间，厦门将原来停一层公交车的总站改为停上中下三层，而且在总站裙楼上面再建保障性住房。“这样也方便了居民出行，一举多得。”邹梦林说。目前，厦门结合公交场站建设的项目共有观音山公寓、古楼公寓、沧林花园和湖滨中路公交场站社会保障性住房项目等4个。
不过，这种保障型住房尽管省下了征地成本，但建设难度较大。以观音山公寓为例，该项目由一层商场、三层地上车库和2幢30层塔楼组成，楼高99.1米。为使裙楼满足公交车的使用要求，结合主楼上部住宅平面柱网，设计施工单位在裙房四层设计了共18榀劲性砼斜撑转换结构，斜撑结构弦杆跨度14.8米，矢高为5.4米和8.1米。斜撑及下弦杆均采用型钢砼，型钢向下延伸一层。由于跨度大，该工程使用的许多技术在厦门建设工程中开创了先例。
应保尽保的承诺
2007年1月1日，厦门市思明区街道社区居委会书记蓝小兰收到一条手机短信：“当我从那些困难户家里走出来，我感到我的心在滴血，四口之家却只有8平方米，三代人与他们所热爱的鱼、猫挤在那么狭小的空间，却显得那么其乐融融！我们要做的事太多，我们该做的事太多，我们该做好的事太多了！”发这条短信的是厦门市副市长潘世建，他当时还兼任厦门市社会保障性住房建设与管理办公室主任。亲眼目睹市民们的窘迫，让潘世建更深刻认识到，政府公开宣布对那些住房困难户家庭“应保尽保”的承诺是多么的重要。
“厦门提出‘应保尽保’，是有科学和经济依据的。”林粟如介绍说，据厦门市国土房产局初步统计，目前在厦门人均居住在17平方米以下的家庭约4万户，而现在厦门的保障性住房标准是12平方米以下。2006年12月1日厦门市正式开始发放申请表格，到2007年8月底，提交申请的共计1.2万户，今年3月至今的6个月，每个月的增长数量约为500户。“这样算下来，到年底约有1.4万户家庭提出申请，如果再加上这次公务人员申请了2000多户，共约1.6万户。今后我们会进一步扩大人均居住面积，每扩大一平方米，大约会多出2000户。”林粟如说，“我们的计划是到2010年提供41000套保障性住房，应该可以基本满足厦门市常住人口的住房需求，下一步我们会再考虑在厦门的外来人口保障性住房的问题。”
乐观的前景感染了每一位厦门市民。9月18日，记者来到思明区街道，潘世建副市长去过的那户其乐融融的困难之家，如今已经拿到轮候号的女主人陈莉蓉抑制不住内心的喜悦。陈莉蓉现在住的房子是1980年代她的公婆租来的政府公房，1994年结婚后，她和丈夫一直睡在不足一米高的阁楼上。
2006年11月起，厦门的报纸和电视上开始宣传政府的保障性住房工程，提醒符合条件的住房困难户提出申请。12月1日，陈莉蓉到户籍所在地的社区领取了申请表。“我和我先生两人月收入3000多元，符合一家三口年收入5万以下的申请条件，同时我们提供了现在的租房合同和资产状况。”她说。
2007年2月28日，是陈莉蓉难忘的一天。当天晚上8点，厦门电视台现场直播了首批保障性住房摇号过程。当晚产生的7639个轮候号，也刊登在第二天的《厦门日报》上。
“轮候号就是选房的排序号，我是第732号。也就是说，我将第732个来选保障性住房。”陈莉蓉兴奋地说，再过几个月，她们一家就可以从阁楼搬进两居室的新房了。
据厦门市社会保障性住房建设与管理办公室的林琴介绍，根据厦门市经济社会发展和居民生活水平，政府对家庭收入、家庭资产和住房面积等条件设定了控制标准：低收入家庭申请社会保障性住房的年收入控制标准为，3人及以下户不高于5万元，4—5人户不高于6万元，6人以上户不高于7万元；住房困难家庭住房面积控制标准为，人均住房建筑面积不高于12平方米; 家庭资产控制标准为，申请社会保障性租賃房的家庭资产不高于家庭年收入控制标准的4倍，购买社会保障性住房的家庭资产不高于家庭年收入控制标准的6倍。
与其他城市只是强调为低收入家庭和最低生活保障线以下困难户解决住房问题不同，厦门市将保障性住房的范围扩展到中低收入者，包括那些刚刚走上工作岗位的大学毕业生和引进人才。
“第一次摇号的时候，我在现场大屏幕上看到，几乎每一屏都有厦门大学的年轻教师。”裴金佳认为，“厦门的保障性住房不会出现国外的贫民区现象。”
“居民申请之后，社区居委会就要进行入户调查，主要调查四个方面：户籍、收入、家庭资产和住房情况。”林琴说。
调查结束后，申请人的资料在所在社区公示7天，没有异议的由居委会提出初审意见，再拿到上级街道复审，然后申请材料将被送往区民政局。区民政局负责确定每个申请户的租金补助比例——厦门市对租金采取“明补”，即参照市场租金价格由申请人承租。三口之家，年收入5万元以下的，政府将在租金上给予70%补助，年收入2.5万元以下，政府补助80%；低于生活保障线，政府补助90%。目前厦门市的低保线是一人户每月收入315元以下，两人户人均290元，三人户人均265元。
陈莉蓉申请的是60平方米的两居室。根据厦门市第一批社会保障性租赁房手册，以万景公寓为例，每平方米月租金在17元左右，一套二居室的月租金在1100元左右，由于陈莉蓉一家将从政府获得70%的补助，因此她实际每月应付房租仅为330元左右。
区民政局确定租金补助比例后，将材料送往市公房管理中心，然后再送达国土局。此后还要在《厦门日报》上公示15天。全过程接受监察局和信访局监督。这就是厦门保障性住房的“五审、二监督、二公示”审核制度。
截止至2007年8月底，全厦门共有12005户提出保障性住房申请。经过严格审查公示，已取消382户申请人资格，有37户自动撤销申请。
“从香港经验来看，严格的退出和严格的准入一样重要，二者缺一不可。”曾到香港考察过“公屋”制度的厦门市国土房产局副局长郭胜俊说。而厦门市副市长裴金佳更是将退出机制视为厦门市保障性住房制度设计的最大亮点之一，“退出机制能够保证厦门的保障性住房有效流转起来，让更多符合条件的家庭有机会住上保障性住房。”
目前，厦门保障性租赁房的合同是三年一签，也就是说住户每三年要重新申报一次资产和收入状况。因家庭收入或住房等情况发生变化不再符合原有承租条件的，应退出承租的住房；暂时无法退出承租住房的取消其租金补助，金额收取市场租金。如果发现瞒报，还要补交租金。
而针对保障性商品房则规定不得上市转让、出租，但可向厦门市建设与管理局申请回购，回购价格按原成交价格结合成新确定。
为加强退出机制的监督管理，保障性住房的物业管理公司正在组建中。据厦门市国土房产局介绍，目前，保障性住房的物业管理制度已经报到市里。初步设想是物业公司由各保障性住房所在地的街道办（镇）来组建，成立后实行市场化运作，财政对物业管理给予一定补贴。与其他物业管理公司最大的不同是，它将被赋予一部分监督职能，包括建立档案和定期入户调查。
“只有实行有进有出，有效流转，才能最终保证对符合保障性住房申请条件的家庭实现‘应保尽保’。”林粟如说，“事实上，应保尽保也好，土地、资金保障充分也好，所有这些都与政府的职能转变和对保障性住房的认识程度有关。”
“许多人认为，厦门能搞好保障性住房是因为政府财力雄厚，其实不是这样，关键是认识要到位。”裴金佳在接受《商务周刊》采访时指出。
“建立保障性住房是公共服务，也是政府职责所在，所以要尽力而为。其实厦门的财力也不是很充足，我们整治环境、整治交通，要花钱的地方太多了。在这种情况下，我们就要调整支出结构。”裴说，“中央提出科学发展观与和谐社会建设。作为地方政府就要把以人为本，把与民生关系更加密切的东西放在考量政府工作一个很重要的位置。”
认识到位后，关键就在于可持续性的执行。去年11月，厦门市专门成立了市、区保障住房办，市保障办主任由分管副市长担任，同时，各居委会也设立专兼职人员，负责申请受理、入户调查、社区公示等工作，各职能部门指定专门人员配合，形成了一个市、区、街道办和居委会联动的工作机制。
记者发稿时得知，厦门市社会保障性住房建设与管理办公室的正式编制已经下发。
“保障办已经成为了一个常设机构，这确保厦门的保障性住房能够持续健康运行，落实政府对民众‘应保尽保’的承诺。”林粟如说。
9月18日，厦门湖边花园B区破土动工。这是第二个湖边水库旁的保障性住房项目，总用地面积2.3万平方米。
厦门人通常形容厦门岛有两只水汪汪的大眼睛，一只是湖，另一只就是湖边水库。湖边水库位于厦门本岛东北部，是岛内面积最大的一个淡水湖，属于重点水源保护水域。
“在这样的黄金地段给我们穷人盖房子，确实是我作梦也没想到的。”厦门市民陈莉蓉对《商务周刊》说。陈莉蓉一家三口在今年3月1日刚刚申请到保障性住房。“在去年申请的时候，我们就注意到，政府当时规划的10多个保障性住房项目地理位置都不错。”陈说。
在厦门市社会保障性住房建设与管理办公室，本刊记者见到保障性住房的详细分布图，17个项目大多都在环岛路、五缘湾、湖边水库、湖边花园、园博园等厦门主要的湖居、海居地段。
“目前开工项目已经有12个，其中岛内有高林居住小区、万景公寓、五缘公寓、观音山公寓、古楼公寓、湖边花边A区、湖边花边B区等7个项目，岛外有5个项目。至2008年底就可提供约1万套住房。”厦门市社会保障性住房建设与管理办公室常务副主任林粟如对《商务周刊》说。
事实上，这已经开工的首期1万套左右，仅是厦门保障性住房五年规划总量的1/4。“从2006年到2010年的5年间，厦门规划兴建保障性住房4.1万套。5年间，政府要盖的房子将超过过去15年的总和。”厦门市副市长裴金佳向《商务周刊》介绍，目前厦门规划建设的17个保障性住房项目，总用地面积141万平方米，总建筑面积347万平方米，建设投资约96亿元，含土地开发成本的总投资约123亿元。
对于一个人口200多万、地方财政年收入143亿元的城市，如何能在短期内拿出这么多的黄金地块和巨额的真金白银解决全中国都头疼无比的中低收入阶层住房问题？厦门模式的可持续性有多大？对其他城市有怎样的借鉴意义？这也是《商务周刊》记者在厦门采访希望解答的疑问。
从福利到保障
厦门曾是国内住房供需矛盾最突出的城市之一。这其中的道理也很简单，由于这里曾是海防前线，基本建设严重不足，住房难的问题比上海、北京等中心城市有过之而无不及。
“困难是困难了一些，但厦门从解困房到经济适用房，再到现在的保障性住房，有序建設、规范运作、分配严格一直贯穿始终。不公平、不公开现象较国内其他城市要少得多。”厦门市建设与管理局住宅办主任邹梦林说。
1991年中国开始推行解困房，也叫安居工程，重点解决人均4平方米以下的住房困难户。而厦门早在1989年就开始有了由各机关、企事业单位自己组织建设的解困房。“显然这种自建房的做法会产生新的不公平，因为有的企事业单位有土地，有的有资金，有的有行政权力，但有的单位什么也没有。”邹梦林说，“这时厦门在国内率先提出了统建房，即各单位停止自建，由政府来统一建设和分配。”
按照厦门市的统建房办法，学校、医院和企业的房子按统一标准盖好后，都纳入到政府管理的系统中，由政府进行切块分配，同时拿出一部分面向社会。邹梦林对《商务周刊》说，“这种由各单位自建过渡到政府统建、由单位分房变为政府分房的方式，尽管仍延续了实物分房的做法，但1991—1998年期间，无疑推动了厦门城市住房制度改革，并确立了政府在公房供应机制中的主导地位。”
1998年国务院下发文件，正式取消福利分房、实行住房分配货币化，并提出了经济适用房、廉租房等概念。但由于替代实物分配的货币补贴很低，大多数城市的机关事业单位人员在市场上仍然买不起商品房，结果导致很多城市的经济适用房变成了机关事业单位的货币化住房。
厦门的做法与此不同，经济适用房和货币补贴没有同时进行。经济适用房分配对象主要是面向企业和社会上的住房困难家庭，而厦门的机关事业单位人员获得货币补贴后就不能买经济适用房。“当时厦门商品房价格仅2000元/平方米，相对人均工资来讲房价较低，得到货币补贴的人完全可以通过市场解决住房，而符合经济适用房条件的困难家庭，就可按照规定标准和分数的高低来购买。”邹梦林说。
厦门经济适用房在向中低收入申请人群发售的过程中，还推出了一系列优惠政策，比如，有一名教师的家庭购买价格可以打八五折，双教师家庭打七折。
从1998到2005年，厦门初步建立起以经济适用房、廉租房、安置房为特征的住房保障制度，数据显示，1991—2006年，厦门市的安居工程、经济适用房和廉租房总共建了3.3万套。这是十多年间，厦门市从统建房到经济适用房全部由政府来管理，财政投资，由厦门的国有地产企业以3%的“代建费”建设，建成之后产权归属厦门市政府，由建设管理局住宅办按照相关条件来分配，公房出租则由国土局负责。这其中开发商的职责就是代建，没有其他利益关系在里面，早期的代建单位甚至还得去负责融资，房子卖了以后再回笼资金还贷。整个成本核算也由政府来控制。
然而，从2004年开始，不断上涨的房价打破了厦门原有的住房供需关系和分配模式。2006年4月8日，岛内五缘湾地块拍出楼面价7966元/平方米，创下厦门单幅地块成交价之最。岛外土地价格也不甘落后，集美北部滨海大道旁的一块地楼面价也被拍到6933元/平方米。当年9月份，厦门房价同比涨幅为11.4%，居全国首位。
此时的房地产价格已经大大超过了工薪阶层的承受能力，新的住房供需矛盾凸现出来了。正是在这一背景下，2006年年初，厦门市委市政府提出进一步加大经济适用房的建设力度，解决中低收入家庭的住房困难。省委常委、市委书记何立峰不断听取汇报，不断提出新的要求，在厦门市委、市政府的统一部署下，市国土、房产、建设、财政、民政等相关部门开始组织专题调研。“厦门市三次派人去香港考察他们的公屋和房屋状况，由副市长带队，包括国土、财政等相关部门负责人。”裴金佳说，“我们是真正的、全面的学习了香港多年来积累的经验，借鉴了许多有价值的做法，形成了一套参照香港经验同时结合厦门具体情况的保障性住房思路。”
2006年5月10日，厦门市委常委会召开专题会议，研究社会保障性住房工作，率先在全国推出了调整住房供应结构、稳定住房价格的新机制、新办法，决定将建设保障性住房作为厦门市的重大决策。
“保障性住房不同于以往任何一种政策性住房，它彻底将公房分配从原有的福利性质转变为保障性质。它强调的是建立一个分层次、多元化的梯级住房供给保障体系。”裴金佳介绍说，厦门的社会保障性住房分为以下层次：1，向有一定经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难户提供社会保障性商品房；2，向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买保障性商品住房的低收入家庭提供社会保障性租赁房；3，向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房；4，结合旧城（村）改造，通过拆迁安置，解决和改善本市低收入家庭的住房困难和居住条件。
在短短的半年时间里，厦门市先后起草并发布了《厦门市社会保障性住房管理暂行规定》、《厦门市社会保障性租赁房管理办法》（试行）、《厦门市社会保障性商品房配售管理办法》（试行）等15个重要的政策配套文件。
“一整套的方案形成和工作进展之所以如此迅速，得益于多年来厦门经济、社会的高速发展，综合实力的提高，以及以往不同阶段国土、建设部门在相关工作方面经验的积累。”邹梦林说。
2006年5月31日，岛内高林居住区、观音山公寓两大社会保障性住房项目正式开工建设。此后，观音山、万景、五缘湾和古楼等项目也陆续开工。当年11月16日，厦门市政府正式向公众宣布：政府将斥资40亿元，未来3—5年建设4万套社会保障性住房，解决中低收入家庭住房困难。
一场覆盖全民的“人人有屋住”运动由此正式拉开帷幕。
让百姓同享改革发展的成果
9月19日，记者来到湖边水库西南角的万景公寓。这个项目位于吕岭路以南，总用地面积约2.5万平方米，建筑面积7.4万平方米，绿化率35%，建筑密度25%，总投资2.3亿元。这里将为厦门市的穷人们提供8栋共951套保障性住房。
万景公寓之所以引人关注，是因为它有一个显赫的邻居——金域蓝湾。金域蓝湾在万景公寓的北面，是国内著名房地产企业万科在厦门的主打项目之一，两个楼盘的间距仅为37米。据万科金域蓝湾的销售人员向记者介绍，金域蓝湾一期已经售磬，均价为1.4万元/平方米。目前的二期和三期价格正在拟定中，估计每平方米均价应该在1.8万元左右。
“事实上，万景和万科是一个地块，总面积8万多平方米，原来政府的打算是全部拍卖的，后来硬切出来一块做保障性住房了。”林粟如对《商务周刊》说。从这个地块的位置分布就可以看出当初“硬切”的痕迹——万科金域蓝湾所占地块为俯卧的L型，由两个地块组成，A地块在万景北，B地块在万景的西部。
厦门市国土房产局的资料显示，2006年6月8日，深圳市万科房地产有限公司以6.68亿元拍得编号为2006G06的这块土地，土地面积5.56万平方米，建筑面积16.69万平方米。由此计算，它的楼面价格为4000元/平方米。
“不仅是万景这一块地，从目前厦门发展的趋势看，我们1.4平方公里的保障性住房用地及周围地块的价值都很大，说实话这些地如果拿出去拍卖，都有可能成为‘地王’的。”厦门市国土房产局副局长郭俊胜对《商务周刊》说，“但市委市政府决定盖保障性住房时就强调，‘要拿出最好的地块来做保障性住房。让全市的老百姓和中低收入的住房困难家庭，能共同享受改革发展的成果’。”
为了短期内征得这1.4平方公里的“金贵”土地，郭俊胜介绍说，“厦门市国土房产局确立了保障性住房土地供应的优先原则，做好政策协调和辅助工作，同时作为征地拆迁责任主体的各区政府及土地所在乡镇也做了大量艰苦细致的工作”。
据《商务周刊》了解，厦门保障性住房用地有一部分是原农村集体用地，依照有关规定，政府征收后将其开发为保障性住房用地，如万景和高林。还有一部分是由原国有土地划拨而来，如古楼公寓和观音山公寓，这两处用地原为公交车总站，2007年7月，厦府[2006]地368号和369号文将其土地用途改为廉租房公建。
由于不收取作为级差地租的土地出让金，厦门保障性住房的成本主要由小区配套成本、土地开发成本和建安成本三部分组成，目前开工的12个项目的平均楼面地价约2200-4200元/平方米。“我们将投入的123亿元，主要就是这三块成本加上代建费。”林粟如说。
这123亿元由政府买单的保障性住房投资，将主要来自于土地出让金、住房公积金的增值收入和银行融资。据了解，2006年，厦门的土地出让金毛收入为100多亿元，扣除征地拆迁和土地开发支出后，一年的净收入为30多亿元。2007年，厦门市将土地出让净收益的50%多投入到保障性住房上，今后每年还将安排不低于10%的土地出让净收益用于保障性住房建设。
土地和资金的解决，为厦门保障性住房整体建设规划的顺利进行奠定了基础。据厦门市建设管理局介绍，目前的整体建设规划是，17个项目分布在全市6个行政区，岛内的项目10个，岛外7个，建筑面积347万平方米，共4.1万套；户型面积是一居室45平方米，两居室60平方米，三居室70平方米，以兩居室为主，占60%，一居室和三两居室分别占30%和10%。
从建设类型上来看，除了与高档楼盘一同开发的万景万科模式外，还有单纯保障性小区的高林模式和与公交场站混建的模式。
高林居住区是目前厦门最大的保障性住房小区，位于湖里区高林村，规划总用地31.08万平方米，总建筑面积64.1万平方米，可提供住宅9082套，总投资18．45亿元。小区配套建设一所48班中学和一所36班的小学，两所12班幼儿园，以及超市、商场和文化娱乐中心。
“利用公交场站的用地结合来建设，应该说是厦门的一种创新模式。”厦门市建设管理局住宅办主任邹梦林介绍说，厦门岛面积很小，而一个公交车停车场往往就会占用一两万平方米的土地。为节约利用土地，优化空间，厦门将原来停一层公交车的总站改为停上中下三层，而且在总站裙楼上面再建保障性住房。“这样也方便了居民出行，一举多得。”邹梦林说。目前，厦门结合公交场站建设的项目共有观音山公寓、古楼公寓、沧林花园和湖滨中路公交场站社会保障性住房项目等4个。
不过，这种保障型住房尽管省下了征地成本，但建设难度较大。以观音山公寓为例，该项目由一层商场、三层地上车库和2幢30层塔楼组成，楼高99.1米。为使裙楼满足公交车的使用要求，结合主楼上部住宅平面柱网，设计施工单位在裙房四层设计了共18榀劲性砼斜撑转换结构，斜撑结构弦杆跨度14.8米，矢高为5.4米和8.1米。斜撑及下弦杆均采用型钢砼，型钢向下延伸一层。由于跨度大，该工程使用的许多技术在厦门建设工程中开创了先例。
应保尽保的承诺
2007年1月1日，厦门市思明区街道社区居委会书记蓝小兰收到一条手机短信：“当我从那些困难户家里走出来，我感到我的心在滴血，四口之家却只有8平方米，三代人与他们所热爱的鱼、猫挤在那么狭小的空间，却显得那么其乐融融！我们要做的事太多，我们该做的事太多，我们该做好的事太多了！”发这条短信的是厦门市副市长潘世建，他当时还兼任厦门市社会保障性住房建设与管理办公室主任。亲眼目睹市民们的窘迫，让潘世建更深刻认识到，政府公开宣布对那些住房困难户家庭“应保尽保”的承诺是多么的重要。
“厦门提出‘应保尽保’，是有科学和经济依据的。”林粟如介绍说，据厦门市国土房产局初步统计，目前在厦门人均居住在17平方米以下的家庭约4万户，而现在厦门的保障性住房标准是12平方米以下。2006年12月1日厦门市正式开始发放申请表格，到2007年8月底，提交申请的共计1.2万户，今年3月至今的6个月，每个月的增长数量约为500户。“这样算下来，到年底约有1.4万户家庭提出申请，如果再加上这次公务人员申请了2000多户，共约1.6万户。今后我们会进一步扩大人均居住面积，每扩大一平方米，大约会多出2000户。”林粟如说，“我们的计划是到2010年提供41000套保障性住房，应该可以基本满足厦门市常住人口的住房需求，下一步我们会再考虑在厦门的外来人口保障性住房的问题。”
乐观的前景感染了每一位厦门市民。9月18日，记者来到思明区街道，潘世建副市长去过的那户其乐融融的困难之家，如今已经拿到轮候号的女主人陈莉蓉抑制不住内心的喜悦。陈莉蓉现在住的房子是1980年代她的公婆租来的政府公房，1994年结婚后，她和丈夫一直睡在不足一米高的阁楼上。
2006年11月起，厦门的报纸和电视上开始宣传政府的保障性住房工程，提醒符合条件的住房困难户提出申请。12月1日，陈莉蓉到户籍所在地的社区领取了申请表。“我和我先生两人月收入3000多元，符合一家三口年收入5万以下的申请条件，同时我们提供了现在的租房合同和资产状况。”她说。
2007年2月28日，是陈莉蓉难忘的一天。当天晚上8点，厦门电视台现场直播了首批保障性住房摇号过程。当晚产生的7639个轮候号，也刊登在第二天的《厦门日报》上。
“轮候号就是选房的排序号，我是第732号。也就是说，我将第732个来选保障性住房。”陈莉蓉兴奋地说，再过几个月，她们一家就可以从阁楼搬进两居室的新房了。
据厦门市社会保障性住房建设与管理办公室的林琴介绍，根据厦门市经济社会发展和居民生活水平，政府对家庭收入、家庭资产和住房面积等条件设定了控制标准：低收入家庭申请社会保障性住房的年收入控制标准为，3人及以下户不高于5万元，4—5人户不高于6万元，6人以上户不高于7万元；住房困难家庭住房面积控制标准为，人均住房建筑面积不高于12平方米; 家庭资产控制标准为，申请社会保障性租賃房的家庭资产不高于家庭年收入控制标准的4倍，购买社会保障性住房的家庭资产不高于家庭年收入控制标准的6倍。
与其他城市只是强调为低收入家庭和最低生活保障线以下困难户解决住房问题不同，厦门市将保障性住房的范围扩展到中低收入者，包括那些刚刚走上工作岗位的大学毕业生和引进人才。
“第一次摇号的时候，我在现场大屏幕上看到，几乎每一屏都有厦门大学的年轻教师。”裴金佳认为，“厦门的保障性住房不会出现国外的贫民区现象。”
“居民申请之后，社区居委会就要进行入户调查，主要调查四个方面：户籍、收入、家庭资产和住房情况。”林琴说。
调查结束后，申请人的资料在所在社区公示7天，没有异议的由居委会提出初审意见，再拿到上级街道复审，然后申请材料将被送往区民政局。区民政局负责确定每个申请户的租金补助比例——厦门市对租金采取“明补”，即参照市场租金价格由申请人承租。三口之家，年收入5万元以下的，政府将在租金上给予70%补助，年收入2.5万元以下，政府补助80%；低于生活保障线，政府补助90%。目前厦门市的低保线是一人户每月收入315元以下，两人户人均290元，三人户人均265元。
陈莉蓉申请的是60平方米的两居室。根据厦门市第一批社会保障性租赁房手册，以万景公寓为例，每平方米月租金在17元左右，一套二居室的月租金在1100元左右，由于陈莉蓉一家将从政府获得70%的补助，因此她实际每月应付房租仅为330元左右。
区民政局确定租金补助比例后，将材料送往市公房管理中心，然后再送达国土局。此后还要在《厦门日报》上公示15天。全过程接受监察局和信访局监督。这就是厦门保障性住房的“五审、二监督、二公示”审核制度。
截止至2007年8月底，全厦门共有12005户提出保障性住房申请。经过严格审查公示，已取消382户申请人资格，有37户自动撤销申请。
“从香港经验来看，严格的退出和严格的准入一样重要，二者缺一不可。”曾到香港考察过“公屋”制度的厦门市国土房产局副局长郭胜俊说。而厦门市副市长裴金佳更是将退出机制视为厦门市保障性住房制度设计的最大亮点之一，“退出机制能够保证厦门的保障性住房有效流转起来，让更多符合条件的家庭有机会住上保障性住房。”
目前，厦门保障性租赁房的合同是三年一签，也就是说住户每三年要重新申报一次资产和收入状况。因家庭收入或住房等情况发生变化不再符合原有承租条件的，应退出承租的住房；暂时无法退出承租住房的取消其租金补助，金额收取市场租金。如果发现瞒报，还要补交租金。
而针对保障性商品房则规定不得上市转让、出租，但可向厦门市建设与管理局申请回购，回购价格按原成交价格结合成新确定。
为加强退出机制的监督管理，保障性住房的物业管理公司正在组建中。据厦门市国土房产局介绍，目前，保障性住房的物业管理制度已经报到市里。初步设想是物业公司由各保障性住房所在地的街道办（镇）来组建，成立后实行市场化运作，财政对物业管理给予一定补贴。与其他物业管理公司最大的不同是，它将被赋予一部分监督职能，包括建立档案和定期入户调查。
“只有实行有进有出，有效流转，才能最终保证对符合保障性住房申请条件的家庭实现‘应保尽保’。”林粟如说，“事实上，应保尽保也好，土地、资金保障充分也好，所有这些都与政府的职能转变和对保障性住房的认识程度有关。”
“许多人认为，厦门能搞好保障性住房是因为政府财力雄厚，其实不是这样，关键是认识要到位。”裴金佳在接受《商务周刊》采访时指出。
“建立保障性住房是公共服务，也是政府职责所在，所以要尽力而为。其实厦门的财力也不是很充足，我们整治环境、整治交通，要花钱的地方太多了。在这种情况下，我们就要调整支出结构。”裴说，“中央提出科学发展观与和谐社会建设。作为地方政府就要把以人为本，把与民生关系更加密切的东西放在考量政府工作一个很重要的位置。”
认识到位后，关键就在于可持续性的执行。去年11月，厦门市专门成立了市、区保障住房办，市保障办主任由分管副市长担任，同时，各居委会也设立专兼职人员，负责申请受理、入户调查、社区公示等工作，各职能部门指定专门人员配合，形成了一个市、区、街道办和居委会联动的工作机制。
记者发稿时得知，厦门市社会保障性住房建设与管理办公室的正式编制已经下发。
“保障办已经成为了一个常设机构，这确保厦门的保障性住房能够持续健康运行，落实政府对民众‘应保尽保’的承诺。”林粟如说。