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根据资诚会计师事务所对欧洲27个大城市的调查，2012年前三季的房市总交易量仍以传统炒房天堂伦敦居首，巴黎其次，而且已达极品告罄，连次级品都连连刷新天价的疯狂地步；但在新兴潜力榜名单上，德国的慕尼黑、柏林及汉堡分居第一、二及五的位置，后劲十足。
另据德勤事务所的统计，伦敦市区最贵，2012年住宅用新建案售价平均每平方米1万欧元，巴黎8300欧元，慕尼黑5000欧元，居德国所有城市之冠，莫斯科、里昂、马赛、罗马都是4000欧元，柏林约为3000欧元。
从“不动如山”到
值得开发的优质市场
德国人自有房屋比率不到一半，政府的房屋政策一向以照顾房客为主轴，严禁投机，所以房地产以“不动如山”知名，从来不是国际投资客的目标。大型商业地产中介公司CBRE的欧亦乐认为，德国稳定的经济是国际热钱开始大量流向德国的主因，“和香港或台北最多2%到3%的租赁利得比起来，德国可达将近5%。”
在法兰克福开设全德第一家华人房地产公司的张琳认为，美、加、澳等英语系国家仍是华人最爱，但德国是值得开发的优质市场，因为它法律健全、经济稳定，“是保值的避风港”。张琳来自西安，学工业设计，以房屋装修起家，老宅翻新及设计的专业，让德国房屋中介商及开发商找上门，水到渠成走进地产生意。
2008年张琳刚开始挂牌营业时，以高单价的豪宅、别墅为主，中国驻法兰克福总领事馆城堡般的漂亮建筑就是她的杰作；现在业务扩充到一般住宅及商用房地产，如高尔夫球场、养老院或酒店等，客户反应热烈。每月平均安排一至两个VIP团来德国看房，每团人数不多，五六个人，但都是大户，一旦决定了，出手很快。
华人趋之若鹜不在获利
保值才是重点
不久前她推出一个养老院的建案，47个老人房间全部分租完毕，还有排队递补名单；原来的规划是以20年、5%的获利保证，吸引手上有十几二十万欧元的小户来投资，没想到一个中国内地大户看上了，一口气47户全部买下。现在她又推出一个酒店投资案，同样的条件，以单一房间为单位，某位中国内地投资客一口气买下16个房间。张琳表示通常这种长期保证获利的投资机会很抢手，最慢6个月就卖完了：“放眼全球，除了房地产以外，如今还有其他什么好选择？”
住宅部分，法兰克福郊区的新建小区公寓由当地黑森邦政府所属建设公司承建，信誉和质量都有一定水平，学校、超市、诊所等基础建设齐全，交通又方便，离市中心坐火车只要30分钟，每平方米3000至3500欧元间的价钱，和上海、北京比起来，简直天地之别，而且是永久产权。张的客人中，在德华人和中国内地来的都有，自住的占多数，即便只是来欧洲洽商或度假时小住都还划算。经由她中介进住法兰克福郊区的中国家庭，大概在100户左右。
张琳分析道，会来德国置产的，都是和德国这个国家有渊源的，比如来此留过学、受过训或做过生意，他们看重的是德国社会的安定和进步，他们知道买房和取得居留权无关，想靠炒房获利很难，但“获利不是最大目标，保值才是重点”。
张琳认为法兰克福仍是中国人在德投资的首选，她有很多客人是从汉堡和慕尼黑转战而来的，“这两个城市已经太贵了，柏林倒是慢慢起来了。”
柏林像黑马般急起直追
在华裔第二代企业家赖相如眼中，柏林不只是慢慢起来了，而是黑马般急起直追，速度惊人。他指出，柏林每年涌入3万名大学生，至少需要1万至1.2万套新住房，但平价住房的供应速度远远赶不上市场的需求，“只要这个缺口堵不起来，涨价势不可挡。”
柏林大型国宅管理公司GSW最新的租赁统计显示，近两年间，柏林房租涨了两成。赖相如透露：“谁要眼光看得准，适时买进低价位的小公寓，涨升的幅度更高达6成，前所未见。”机运、人脉加上勤劳看房，他相信在柏林还是可以买到一平方米两千欧元以下的低价老公寓，自己找工人翻修，配上品味家具，高价出租，绝对赚钱，他坚信在德国当房东无利可图的“魔咒”并非无法破解。
虽然现在德国政府酝酿立法限制租金上限，保护中低收入的租房族，但“只要供给持续吃紧，扭曲的租赁市场势必出现”，道高一尺魔高一丈，合法的规避手法不少，如含家具的就不受所谓租金参考上限约束，“若有人愿意付一平方米18欧元，谁要一定死守五六欧元的规定？”物以稀为贵，他相信越打压行情反而越热。
德国媒体以“一扫而空”、“恶犬扑羊”等字眼来形容柏林房市近三四年的疯狂热卖，陈年滞销货都有人接手。赖相如仍将继续追进，他不认为德国房市面临泡沫的危机，因为德国房市上打肿脸充胖子的买家不多，银行贷款条件也相对严谨，倒是金融危机的阴魂不散，随时可能重来，“血流成河之际，更该投资”是他的结论。
台湾人叶美丽在二十多年前德国统一决议迁都柏林时，开始投入房屋中介业，几十年平缓的潺潺流水，如今突然骤变为汹涌波涛。她表示，德国房地产投资市场一向的潜规则是——买入价如低于12年冷租金（即不含暖气费）的总合，获利可达10%，14年的话就是8%，依此递减。换句话说，买价若在年租金的20倍以上，就毫无获利可言，但这早已是目前房市的常态了，然而因为热钱充斥，贷款实在太便宜了，安全的投资选项又付之阙如，为防辛苦积蓄血本无归，所以还是抢进，三四十倍以上的照买。大家抱的是“至少不会赔”的心理，一两个房间的小公寓容易出租，最抢手，经常不用打广告就卖掉了。
此外，柏林西南部高级文教区Dahlem、Zehlendorf推出的豪宅虽然要价比以前贵了好几成，每平方米5000欧元起跳，但还没动工，竟就全部卖完了，这在金融危机前的柏林是绝对无法想象的。
荣景还有多久，见仁见智
这波因金融危机诱发的荣景还有多久，见仁见智。德国专业房市调查公司BulwienGesa预测，到2020年柏林还有近4成的成长空间；德国中央银行则警告房市已过热，房价严重高估，2012年7个主要城市平均涨了近9%，2013年涨幅不变，小心泡沫。无论如何，和伦敦、巴黎一比，柏林简直便宜得不可思议。柏林最大的房产中介公司之一思杰（Ziegert）看好华资对德国渐浓的兴趣，2011年在香港成立办事处，专人处理两岸三地的投资客。 该公司发言人思路特说，华资占其总成交量比率虽然不高，还不到3%，但过去一年他们卖了十几套高级公寓给来自香港、上海、广州及马来西亚的华侨，平均每套都在60万欧元左右，可见高价位德国房地产对华资的高度吸引力，所以他们正登广告征求会讲中文的员工，拓展这方面的业务。
台湾人林坤锐10年前投入柏林房地产，以今天看来的“超低价”买入整栋20套公寓，装修后出租。因为进入的时间点对了，所以今天可以轻松靠租金过日子。即便如此，他仍不看好置产当寓公的盘算，“现在已经太贵了，更麻烦的是当房东义务很多，权利很少，而且财税局永远早你一步，获利所剩无几。”他的公寓大楼靠近总统府，又临内政部，位于所谓的整修区内，整修之前，他就收到财政部的信，恭喜他房产因大翻修将增值，所以请他缴大笔特别税，羊毛还是出在羊身上。
没想到铁树竟开花
林坤锐的例子羡煞来自香港的魏玉凤，她和丈夫落脚汉堡近20年，两个人一起开了家发廊，丈夫因为坚信“德国房价永远不会涨”，所以一直反对在德国置产，没想到铁树竟然开花，现在后悔莫及；还好机会仍在，最近还是在汉堡近郊拣到50年的二手公寓，约80平方米以15万欧元成交，夫妇俩高兴地反问：“这价钱在香港能买到什么？”
在对房地产的偏爱上，两岸三地零距离。来自贵州的任彤2004年买地盖两层花园别墅，只花了23万欧元，“那时德国根本很少人愿意置产，德国政府还送钱补贴民众买房子，匪夷所思。”有了上次置产的正面经验，现在她正准备买第二间小公寓出租，周末都在看房子，不但自己看，也顺便帮中国内地的朋友找，虽然明知在德国当房东无利可图，但仍积极看房，“怕储蓄全被金融危机稀释掉。”
整体来说，外资占德国房市的比重仍不高，CBRE的调查显示，在商业房产上约两成来自欧洲以外的资金，其中亚太地区又只占4%；在住宅方面，综合多家中介公司的说法，公寓部分，外资占2至3成，独栋房屋则约一成的买主来自国外，主要来自俄罗斯、意大利及中国。
私人电视台SAT 1未雨绸缪，已开拍电视连续剧《中国人来了》，描述一个白领中国家庭落脚德国小镇，和德国家庭比邻而居。中国父亲竟是德国父亲的上司，中国母亲是大学教授，而德国母亲“只是”花店老板，他们各有两个小孩，中国小孩勤奋用功，德国小孩娇纵贪玩，最后还演变成“情敌”。（编辑/袁红）
另据德勤事务所的统计，伦敦市区最贵，2012年住宅用新建案售价平均每平方米1万欧元，巴黎8300欧元，慕尼黑5000欧元，居德国所有城市之冠，莫斯科、里昂、马赛、罗马都是4000欧元，柏林约为3000欧元。
从“不动如山”到
值得开发的优质市场
德国人自有房屋比率不到一半，政府的房屋政策一向以照顾房客为主轴，严禁投机，所以房地产以“不动如山”知名，从来不是国际投资客的目标。大型商业地产中介公司CBRE的欧亦乐认为，德国稳定的经济是国际热钱开始大量流向德国的主因，“和香港或台北最多2%到3%的租赁利得比起来，德国可达将近5%。”
在法兰克福开设全德第一家华人房地产公司的张琳认为，美、加、澳等英语系国家仍是华人最爱，但德国是值得开发的优质市场，因为它法律健全、经济稳定，“是保值的避风港”。张琳来自西安，学工业设计，以房屋装修起家，老宅翻新及设计的专业，让德国房屋中介商及开发商找上门，水到渠成走进地产生意。
2008年张琳刚开始挂牌营业时，以高单价的豪宅、别墅为主，中国驻法兰克福总领事馆城堡般的漂亮建筑就是她的杰作；现在业务扩充到一般住宅及商用房地产，如高尔夫球场、养老院或酒店等，客户反应热烈。每月平均安排一至两个VIP团来德国看房，每团人数不多，五六个人，但都是大户，一旦决定了，出手很快。
华人趋之若鹜不在获利
保值才是重点
不久前她推出一个养老院的建案，47个老人房间全部分租完毕，还有排队递补名单；原来的规划是以20年、5%的获利保证，吸引手上有十几二十万欧元的小户来投资，没想到一个中国内地大户看上了，一口气47户全部买下。现在她又推出一个酒店投资案，同样的条件，以单一房间为单位，某位中国内地投资客一口气买下16个房间。张琳表示通常这种长期保证获利的投资机会很抢手，最慢6个月就卖完了：“放眼全球，除了房地产以外，如今还有其他什么好选择？”
住宅部分，法兰克福郊区的新建小区公寓由当地黑森邦政府所属建设公司承建，信誉和质量都有一定水平，学校、超市、诊所等基础建设齐全，交通又方便，离市中心坐火车只要30分钟，每平方米3000至3500欧元间的价钱，和上海、北京比起来，简直天地之别，而且是永久产权。张的客人中，在德华人和中国内地来的都有，自住的占多数，即便只是来欧洲洽商或度假时小住都还划算。经由她中介进住法兰克福郊区的中国家庭，大概在100户左右。
张琳分析道，会来德国置产的，都是和德国这个国家有渊源的，比如来此留过学、受过训或做过生意，他们看重的是德国社会的安定和进步，他们知道买房和取得居留权无关，想靠炒房获利很难，但“获利不是最大目标，保值才是重点”。
张琳认为法兰克福仍是中国人在德投资的首选，她有很多客人是从汉堡和慕尼黑转战而来的，“这两个城市已经太贵了，柏林倒是慢慢起来了。”
柏林像黑马般急起直追
在华裔第二代企业家赖相如眼中，柏林不只是慢慢起来了，而是黑马般急起直追，速度惊人。他指出，柏林每年涌入3万名大学生，至少需要1万至1.2万套新住房，但平价住房的供应速度远远赶不上市场的需求，“只要这个缺口堵不起来，涨价势不可挡。”
柏林大型国宅管理公司GSW最新的租赁统计显示，近两年间，柏林房租涨了两成。赖相如透露：“谁要眼光看得准，适时买进低价位的小公寓，涨升的幅度更高达6成，前所未见。”机运、人脉加上勤劳看房，他相信在柏林还是可以买到一平方米两千欧元以下的低价老公寓，自己找工人翻修，配上品味家具，高价出租，绝对赚钱，他坚信在德国当房东无利可图的“魔咒”并非无法破解。
虽然现在德国政府酝酿立法限制租金上限，保护中低收入的租房族，但“只要供给持续吃紧，扭曲的租赁市场势必出现”，道高一尺魔高一丈，合法的规避手法不少，如含家具的就不受所谓租金参考上限约束，“若有人愿意付一平方米18欧元，谁要一定死守五六欧元的规定？”物以稀为贵，他相信越打压行情反而越热。
德国媒体以“一扫而空”、“恶犬扑羊”等字眼来形容柏林房市近三四年的疯狂热卖，陈年滞销货都有人接手。赖相如仍将继续追进，他不认为德国房市面临泡沫的危机，因为德国房市上打肿脸充胖子的买家不多，银行贷款条件也相对严谨，倒是金融危机的阴魂不散，随时可能重来，“血流成河之际，更该投资”是他的结论。
台湾人叶美丽在二十多年前德国统一决议迁都柏林时，开始投入房屋中介业，几十年平缓的潺潺流水，如今突然骤变为汹涌波涛。她表示，德国房地产投资市场一向的潜规则是——买入价如低于12年冷租金（即不含暖气费）的总合，获利可达10%，14年的话就是8%，依此递减。换句话说，买价若在年租金的20倍以上，就毫无获利可言，但这早已是目前房市的常态了，然而因为热钱充斥，贷款实在太便宜了，安全的投资选项又付之阙如，为防辛苦积蓄血本无归，所以还是抢进，三四十倍以上的照买。大家抱的是“至少不会赔”的心理，一两个房间的小公寓容易出租，最抢手，经常不用打广告就卖掉了。
此外，柏林西南部高级文教区Dahlem、Zehlendorf推出的豪宅虽然要价比以前贵了好几成，每平方米5000欧元起跳，但还没动工，竟就全部卖完了，这在金融危机前的柏林是绝对无法想象的。
荣景还有多久，见仁见智
这波因金融危机诱发的荣景还有多久，见仁见智。德国专业房市调查公司BulwienGesa预测，到2020年柏林还有近4成的成长空间；德国中央银行则警告房市已过热，房价严重高估，2012年7个主要城市平均涨了近9%，2013年涨幅不变，小心泡沫。无论如何，和伦敦、巴黎一比，柏林简直便宜得不可思议。柏林最大的房产中介公司之一思杰（Ziegert）看好华资对德国渐浓的兴趣，2011年在香港成立办事处，专人处理两岸三地的投资客。 该公司发言人思路特说，华资占其总成交量比率虽然不高，还不到3%，但过去一年他们卖了十几套高级公寓给来自香港、上海、广州及马来西亚的华侨，平均每套都在60万欧元左右，可见高价位德国房地产对华资的高度吸引力，所以他们正登广告征求会讲中文的员工，拓展这方面的业务。
台湾人林坤锐10年前投入柏林房地产，以今天看来的“超低价”买入整栋20套公寓，装修后出租。因为进入的时间点对了，所以今天可以轻松靠租金过日子。即便如此，他仍不看好置产当寓公的盘算，“现在已经太贵了，更麻烦的是当房东义务很多，权利很少，而且财税局永远早你一步，获利所剩无几。”他的公寓大楼靠近总统府，又临内政部，位于所谓的整修区内，整修之前，他就收到财政部的信，恭喜他房产因大翻修将增值，所以请他缴大笔特别税，羊毛还是出在羊身上。
没想到铁树竟开花
林坤锐的例子羡煞来自香港的魏玉凤，她和丈夫落脚汉堡近20年，两个人一起开了家发廊，丈夫因为坚信“德国房价永远不会涨”，所以一直反对在德国置产，没想到铁树竟然开花，现在后悔莫及；还好机会仍在，最近还是在汉堡近郊拣到50年的二手公寓，约80平方米以15万欧元成交，夫妇俩高兴地反问：“这价钱在香港能买到什么？”
在对房地产的偏爱上，两岸三地零距离。来自贵州的任彤2004年买地盖两层花园别墅，只花了23万欧元，“那时德国根本很少人愿意置产，德国政府还送钱补贴民众买房子，匪夷所思。”有了上次置产的正面经验，现在她正准备买第二间小公寓出租，周末都在看房子，不但自己看，也顺便帮中国内地的朋友找，虽然明知在德国当房东无利可图，但仍积极看房，“怕储蓄全被金融危机稀释掉。”
整体来说，外资占德国房市的比重仍不高，CBRE的调查显示，在商业房产上约两成来自欧洲以外的资金，其中亚太地区又只占4%；在住宅方面，综合多家中介公司的说法，公寓部分，外资占2至3成，独栋房屋则约一成的买主来自国外，主要来自俄罗斯、意大利及中国。
私人电视台SAT 1未雨绸缪，已开拍电视连续剧《中国人来了》，描述一个白领中国家庭落脚德国小镇，和德国家庭比邻而居。中国父亲竟是德国父亲的上司，中国母亲是大学教授，而德国母亲“只是”花店老板，他们各有两个小孩，中国小孩勤奋用功，德国小孩娇纵贪玩，最后还演变成“情敌”。（编辑/袁红）