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【摘要】中国房地产泡沫严重，各地开发商融资难、库存量巨大，在百姓“刚需”与政府政策的刺激下依然屹立不倒，未来能支撑到何时，2016年中国房地产业发展趋势笔者从北上广一线城市、二线城市、三线城市、县域城市分别进行了预测。
【关键词】中国；房地产；政策；城市
2015年，北上广品牌房企透过房产跑沫，通过聚焦主流产品、把握主流市场、创新营销策略实现了销售业绩的增长；同时，在市场整体下行趋势下，二三线房产企业很难寻找降低资金成本的融资渠道，同时大量库存难以消化，压力巨大。价格将保持“相对稳定”的态势。未来房地产企业的融资模式将不断重塑，推动行业竞争格局迈向新阶段。
一、政策层面
从政策层面看，不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但是税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。不动产登记政策落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。
房地产税征收的技术条件不仅包括详细记录每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术。更为复杂的是税收制度设计，什么标准算是居民基本住房诉求，按套征收、按平方米征收哪一种更合理？此种种问题牵一发动全身，需要政策制定时全面考量。
也有部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生太大影响。不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础的内容。房价的涨跌主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生决定性影响。
条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。
二、地产市场趋势展望
市场趋势：销售面积略有下降，新开项目减少，投资低迷
在经济下滑、政策促稳房地产的背景下，预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积下降，新开工房企减少，投资低速增长或者稍有负增长的特点。需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积约为12亿平方米，同比下降3.0%。供应方面，2015年以来销售回暖，房企略有开工动力，但库存高位很难让房企开工试水，预计2016年全国新开工为10亿平方米，同比下降0.1%～3.0%，房地产开发投资额为6.0～8.1万亿元，同比下降1.0%～4.0%。价格方面，随着两极分化加重，一线城市高端房产项目、学区房项目，有相当一部分是不受市场影响“刚需”支撑，价格保持稳中求进；一些中低端项目则会出现价格滑坡。笔者走访北京海淀区一些知名房产中介，普遍反映二手房的成交周期是之前两倍以上。
库存消化无良策，房价走向持续分化
库存压力只有部分缓解，城市分化显著。销售面积方面，今年以来呈现波动下行的趋势，截至11月底，从北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、厦门、温州、三亚、大连等十个代表城市可售面积较今年初下降7.0%。库存消化方面，2014年9月以来，成交稍有回暖，库存消化时间呈现明显的下降趋势，截至2015年11月，按近6个月商品住宅平均销售面积来看，10个代表城市库存消化时间缩短至11个月，较今年初稍有加快，依然不理想。
从各线城市住宅库存去化情况来看，一线代表城市北京上海广州商品住宅库存平均消化时间已降至合理水平，当前库存压力多集中于二三四线城市。由于多数三四线城市前期快速扩张，住宅用地成交规模突出，存在过度开发、人口外流、有效需求不足等问题，当前市场库存去化压力较为突出。从土地去化情况来看，三四线城市中长期库存压力较高。三四线城市库存压力较大，投资增长动力不足，投资下降趋势近期难扭转，未来需采取更多方式去化库存，譬如降低售价。
笔者认为，对于三四线城市及部分库存量较大的二线城市而言，政府及企业很难从短期及中长期同步着手有效去化库存。总体来看，二三四线城市住宅库存问题是长期累积造成的，去库存也不是朝夕间能解决的，相关配套刺激政策的效应显现需要时间和市场去磨合。可以说，去库存的攻坚战才刚刚开始，新上项目的难度就更大了。
价格分化：一线及热点二线城市高端项目具上涨动力，大部分二三四线城市存下跌预期
一线城市由于经济发展速度放缓，人口聚集力较强，房地产市场很难保持良好发展态势，总体来看，住宅价格失去了上涨动力。另，今年入市的高价住宅用地均集中于一线城市，只有走新建高端住宅路線，从而提升住宅价格，这只是小众市场。
二线城市商品住宅市场分化明显，除武汉、南京等热点城市波动较小外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步消化，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存压力较大，房价存在下行压力。
除此之外，大部分三四线城市住宅价格存在下跌预期。部分城市前期供应量较大而需求有限致大量库存；这部分城市的经济、产业发展缓慢，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅、二手房产价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。
展望2016年，采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点之一，政府及企业应从短期及中长期同步着手有效去化库存。不同城市房地产市场发展将更加差异化，部分三线城市或面临库存去化压力，或受制于经济、产业发展、人口吸纳力等因素影响，房价将面临大规模下跌预期；而一线及部分热点二线城市由于自身经济、产业等优势，继续带来需求空间的提升，房地产市场将出现两极分化，高端项目上涨，大部分中低端项目房价将出现下滑趋势。
作者简介：
谢安之，战略学博士。北京向阳水木城市规划设计研究院 院长，邮编：100085
【关键词】中国；房地产；政策；城市
2015年，北上广品牌房企透过房产跑沫，通过聚焦主流产品、把握主流市场、创新营销策略实现了销售业绩的增长；同时，在市场整体下行趋势下，二三线房产企业很难寻找降低资金成本的融资渠道，同时大量库存难以消化，压力巨大。价格将保持“相对稳定”的态势。未来房地产企业的融资模式将不断重塑，推动行业竞争格局迈向新阶段。
一、政策层面
从政策层面看，不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但是税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。不动产登记政策落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。
房地产税征收的技术条件不仅包括详细记录每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术。更为复杂的是税收制度设计，什么标准算是居民基本住房诉求，按套征收、按平方米征收哪一种更合理？此种种问题牵一发动全身，需要政策制定时全面考量。
也有部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生太大影响。不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础的内容。房价的涨跌主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生决定性影响。
条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。
二、地产市场趋势展望
市场趋势：销售面积略有下降，新开项目减少，投资低迷
在经济下滑、政策促稳房地产的背景下，预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积下降，新开工房企减少，投资低速增长或者稍有负增长的特点。需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积约为12亿平方米，同比下降3.0%。供应方面，2015年以来销售回暖，房企略有开工动力，但库存高位很难让房企开工试水，预计2016年全国新开工为10亿平方米，同比下降0.1%～3.0%，房地产开发投资额为6.0～8.1万亿元，同比下降1.0%～4.0%。价格方面，随着两极分化加重，一线城市高端房产项目、学区房项目，有相当一部分是不受市场影响“刚需”支撑，价格保持稳中求进；一些中低端项目则会出现价格滑坡。笔者走访北京海淀区一些知名房产中介，普遍反映二手房的成交周期是之前两倍以上。
库存消化无良策，房价走向持续分化
库存压力只有部分缓解，城市分化显著。销售面积方面，今年以来呈现波动下行的趋势，截至11月底，从北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、厦门、温州、三亚、大连等十个代表城市可售面积较今年初下降7.0%。库存消化方面，2014年9月以来，成交稍有回暖，库存消化时间呈现明显的下降趋势，截至2015年11月，按近6个月商品住宅平均销售面积来看，10个代表城市库存消化时间缩短至11个月，较今年初稍有加快，依然不理想。
从各线城市住宅库存去化情况来看，一线代表城市北京上海广州商品住宅库存平均消化时间已降至合理水平，当前库存压力多集中于二三四线城市。由于多数三四线城市前期快速扩张，住宅用地成交规模突出，存在过度开发、人口外流、有效需求不足等问题，当前市场库存去化压力较为突出。从土地去化情况来看，三四线城市中长期库存压力较高。三四线城市库存压力较大，投资增长动力不足，投资下降趋势近期难扭转，未来需采取更多方式去化库存，譬如降低售价。
笔者认为，对于三四线城市及部分库存量较大的二线城市而言，政府及企业很难从短期及中长期同步着手有效去化库存。总体来看，二三四线城市住宅库存问题是长期累积造成的，去库存也不是朝夕间能解决的，相关配套刺激政策的效应显现需要时间和市场去磨合。可以说，去库存的攻坚战才刚刚开始，新上项目的难度就更大了。
价格分化：一线及热点二线城市高端项目具上涨动力，大部分二三四线城市存下跌预期
一线城市由于经济发展速度放缓，人口聚集力较强，房地产市场很难保持良好发展态势，总体来看，住宅价格失去了上涨动力。另，今年入市的高价住宅用地均集中于一线城市，只有走新建高端住宅路線，从而提升住宅价格，这只是小众市场。
二线城市商品住宅市场分化明显，除武汉、南京等热点城市波动较小外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步消化，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存压力较大，房价存在下行压力。
除此之外，大部分三四线城市住宅价格存在下跌预期。部分城市前期供应量较大而需求有限致大量库存；这部分城市的经济、产业发展缓慢，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅、二手房产价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。
展望2016年，采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点之一，政府及企业应从短期及中长期同步着手有效去化库存。不同城市房地产市场发展将更加差异化，部分三线城市或面临库存去化压力，或受制于经济、产业发展、人口吸纳力等因素影响，房价将面临大规模下跌预期；而一线及部分热点二线城市由于自身经济、产业等优势，继续带来需求空间的提升，房地产市场将出现两极分化，高端项目上涨，大部分中低端项目房价将出现下滑趋势。
作者简介：
谢安之，战略学博士。北京向阳水木城市规划设计研究院 院长，邮编：100085