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摘要：旧城改建是各级地方政府作为改善城市居民住房条件的主要手段之一，而营业房的安置又是其中的重中之重，本文从温州旧城改建后营业房安置的方式与方法着手，阐述了温州旧城区营业房安置以往的方式，以及现在的多种安置方式相结合的必然趋势性。
关键词：营业房；实物安置；异地实物安置；置换货币补偿安置；置换住宅安置
中图分类号：TL75文献标识码： A
前言：隨着我国城市化和城市现代化的日益加快，各级地方政府把改善城市居民居住条件作为建设现代化城市的重要目标。过去人们常说计划生育是天下第一难的工作，随着社会经济的不断变化发展，如今旧城改建的难度是有过之而无不及。由于旧城改建涉及方方面面的利益，触及各种各样的矛盾，如产权纠纷、违章建筑、落实政策、安置房建设及企业改制等等，经常会遇到很多很复杂棘手的问题。近年来旧城改建后营业房安置的矛盾的突出,直接影响社会稳定和城市建设发展的速度。为了满足人民群众日益增长的物质文化需求，温州各级政府必须高瞻远瞩，统领经济建设全局，用超前的眼光，超前的思路，统一政策，统一拆迁，统一管理的手段，走综合开发的建设路子，有计划有步骤，高质量高档次地推进城市旧城改建事业。
一、旧城改建的优点
1、什么是旧城改建
旧城改建是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改建是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。
2、旧城改建给人民群众带来了什么实惠
老城区的改建拆迁与安置能极大地改善人民群众的居住条件，同时帮助解决很多长期解决不了的历史遗留问题。旧城拆迁能使历史遗留问题暴露出来，通过“专家会诊”的方式，调解理顺纠纷，解决“后遗症”。其次，旧城改建能使经营不善濒临倒闭的企业落实到改制资金，从而解决职工的劳保、养老金、医疗、生活费等问题。随着经济体制改革的深入，市场经济日益兴起，人们的生活条件不断提高，原有的居住条件，已越来越不能满足群众需求。
二、现行拆迁安置体制框架下的温州旧城改建后新建楼房底层营业用房的现状
1、旧城改建营业房拆迁安置的难点
拆迁安置工作历来是旧城改建中的重点和难点，而营业房的安置又是其中的重中之重，涉及面广，时间跨度长，矛盾多、政策性强，情况复杂，而且人民群众也最为敏感。以温州营业房拆迁安置现状为例，可以发现拆迁时的营业房存在的诸多问题，简单的归纳为有“六多”，也可谓“六难“。即营业房的等级鉴定类别多，私房营业用房多，房管直管公房营业用房多，企事业单位自管营业用房多，公私房连体营业用房多，以及鉴定为不同类别的营业用房共同营业等诸多问题， 真可谓是错综复杂，五花八门无奇不有。还有一些拆迁户已习惯于原有的居住环境周围的商业氛围，安于现状，不思改变。再者，从动员拆迁到施工进场、新房竣工，再到新建楼房营业用房方案编排、会审及摸文认购工作后的新建楼房营业用房的分割施工直到最后的消防验收和交付被拆迁人使用需要一个较漫长的周期，给广大的拆迁户的生活起居带来诸多不便。经常听到拆迁后四五次“搬家”搞得精疲力尽的诉说，亦经常听说一些老人老店面被拆迁后就再没有机会看到自己的新店面的说法了。此外，一些拆迁户在经历了漫长的等待之后又增加了对认购的新建营业房今后的生意好坏的担忧。常常会听到有拆迁户说：“我们的店面以前是如何如何的好，而现在这样今后的生意又该怎能办？”等诸多话语而这些未知数也给营业房的安置工作带来一定的阻力。
2、以往营业房安置的方式
（1）、单一的营业房就地实物安置及其产生的原因
单一的就地实物安置是以往温州旧城拆迁营业房安置的主要方式,这主要源于温州市民地域观念特别强，且温州老城区小，传统思想的被拆迁户都有就地安置的思想观念，大部分被拆迁户都不愿意外迁异地安置或其他安置方式，这是温州营业房安置的一大“特色”。但造成单一的就地实物安置方式的根本原因，还在于房屋拆迁货币补偿标准不符合市场价格，货币安置政策没有遵循市场经济规律。由此，既堵塞了货币补偿安置渠道，更给外迁实物安置、置换住宅安置设置了障碍。
（2）、实行单一的营业房就地实物安置方式带来的弊病
按照《城市规划法》的要求，旧城改建就是调整城市布局，逐步改善城市人居环境，，提高城市的综合功能。由于改建后道路的拓宽和为满足间距、绿化等规划要求及地块出让等原因，使营业房的拆迁与安置的工作严重脱节，造成目前安置巨大缺口，矛盾十分尖锐。新建营业安置用房的可安置门面宽度普遍少于原拆营业房门面宽度，造成安置时被拆迁户营业房门面宽度缩小。安置时根据签订协议的建筑面积，以“所有的沿街营业房已均用于安置”为由，缩小被拆迁户的安置门面宽度已是不成文的惯例做法。对此，被拆迁户一直意见纷纷。随着市场经济的发展和人们法制意识的增强，营业房安置门面的缩小已成为安置矛盾的焦点。随着过渡期的不断延长，一方面被拆迁人对长期在外过渡给生活和工作带来诸多困难非常不满；另一方面因为逾期安置，加倍发放的巨额过渡费给政府财政带来沉重负担。由此带来的一系列负面影响有悖于政府实施旧城改建的初衷，也直接影响社会稳定的大局。造成拆迁多年未安置的问题，从政策上分析其根源就是旧城改建采取的单一营业房就地实物安置为主的安置方式；从旧城改建运作机制上看，以往旧城改建协调机制已不适应现在的实际工作要求。
三、实行营业房多元化补偿安置方式势在必行
单一的营业房实物安置方式，使旧城改建工作举步维艰，并给整个社会和经济的正常运行带来极大压力。所以必须尽快调整思路，实行多元化补偿安置方式，按“等价”原则，可通过采用货币和实物、就地和异地、货币补差和面积补差安置相结合的方式，让拆迁户有更多选择。
1、实行营业房实物安置与货币安置相结合
拆迁人根据各地新建可安置房源的实际情况和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》规定，提供实物安置与货币安置供被拆迁人自主选择。从而打破以往单一的营业房实物安置现状。在实行营业房实物安置的同时，积极推行货币安置方式，其关键在于是否有一个合适的拆迁安置补偿标准，这个标准必须适应社会主义市场经济，必须被拆迁当事人所接受。首先要充分考虑拆迁旧房货币补偿的实际市场价值。归结起来就是被拆迁人得到的补偿能够购置与被拆迁人房屋相同地段、相同类型和相同面积的房屋。 其次，政府还要根据定期公布的房地产市场信息，掌握价格波动情况，及时运用各种宏观调控手段，控制房价的过度上涨，以稳定房地产市场价格，否则被拆迁户拿到货币补偿款后，没有多久时间，就买不起房子。
2、要在营业房实物安置和货币补偿安置的层面上，实行营业房就地实物安置与异地实物安置相结合。
对选择异地营业房实物安置的被拆迁人，应遵守市场经济的客观规律，按照市场规律办事。要采取结合市场运作的方式，以市场评估价确定安置区位，采取“双向评估、互找差价”，即以“等价交换”的原则，来计算新旧房屋的差价款。同时，按照自愿选择、等价有偿的原则，采取优惠政策，对选择营业房异地安置的，可以采取允许增购面积、给予应安置营业用房市场评估价适当的奖励和配合奖励等优惠政策。
3、是在营业房就地安置和异地安置的层面上，实行置换住宅安置和货币补偿相结合。
市政府应要建立安置房源储备制度，实行安置房源的宏观调控。对城市建设项目中多余和剩余的安置房、经济适用房，由各建设单位提交市政府统一调度，为营业房实行置换住宅安置创造条件。对选择置换住宅的被拆迁人应安置营业用房市场评估总价和奖励金的总金额，与被置换住宅用房的置换价乘以建筑面积进行“等值置换”。在规定的程序、时间内配合安置工作的，可享受置换安置用房价格的优惠价购买；被拆迁人认购定位的住宅除上述可享受优惠价购买的政策外，可再享受适当的建筑面积的置换价购买。
在以上几个“结合”基础上，在补偿安置方式上还可以拓宽思路，采取灵活的“交叉组合”的安置方式，也就是对同一被拆迁人，在货币补偿安置、就地实物安置、异地实物安置、置换住宅安置之间采取自由组合。 如当货币补偿金额过大时采取与置换住宅安置相结合，并且在房源充足的条件下采取允许置换多套住宅安置的方式，或者采用异地营业房安置和置换住宅安置相结合的办法，这样被拆迁人即保留了营业房又使得其增加了可使用住宅。从而真正做到改善了广大被拆迁户的居住环境并提高生活水平和住房面积等多种改善措施，而政府也无须高额过渡费支付，可以说真正实现了“双赢”。
参考文献：
[1] 张霄入《拆迁营业房安置的主要矛盾及解决对策》 2011
[2] 黄剑《浅谈温州旧城改建拆迁与安置的现状及趋势》 2009
[2] 留红光《关于多元化补偿安置方式化解拆迁安置难问题的探索》 2007
[3] 郑雪君 《旧城拆迁祸兮福兮》 2005
[4] 汤松汉 《浅谈政府投资与旧城改建》 2005
[5] 吴权书《拆迁工作“七多”，“七难》” 2002
关键词：营业房；实物安置；异地实物安置；置换货币补偿安置；置换住宅安置
中图分类号：TL75文献标识码： A
前言：隨着我国城市化和城市现代化的日益加快，各级地方政府把改善城市居民居住条件作为建设现代化城市的重要目标。过去人们常说计划生育是天下第一难的工作，随着社会经济的不断变化发展，如今旧城改建的难度是有过之而无不及。由于旧城改建涉及方方面面的利益，触及各种各样的矛盾，如产权纠纷、违章建筑、落实政策、安置房建设及企业改制等等，经常会遇到很多很复杂棘手的问题。近年来旧城改建后营业房安置的矛盾的突出,直接影响社会稳定和城市建设发展的速度。为了满足人民群众日益增长的物质文化需求，温州各级政府必须高瞻远瞩，统领经济建设全局，用超前的眼光，超前的思路，统一政策，统一拆迁，统一管理的手段，走综合开发的建设路子，有计划有步骤，高质量高档次地推进城市旧城改建事业。
一、旧城改建的优点
1、什么是旧城改建
旧城改建是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改建是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。
2、旧城改建给人民群众带来了什么实惠
老城区的改建拆迁与安置能极大地改善人民群众的居住条件，同时帮助解决很多长期解决不了的历史遗留问题。旧城拆迁能使历史遗留问题暴露出来，通过“专家会诊”的方式，调解理顺纠纷，解决“后遗症”。其次，旧城改建能使经营不善濒临倒闭的企业落实到改制资金，从而解决职工的劳保、养老金、医疗、生活费等问题。随着经济体制改革的深入，市场经济日益兴起，人们的生活条件不断提高，原有的居住条件，已越来越不能满足群众需求。
二、现行拆迁安置体制框架下的温州旧城改建后新建楼房底层营业用房的现状
1、旧城改建营业房拆迁安置的难点
拆迁安置工作历来是旧城改建中的重点和难点，而营业房的安置又是其中的重中之重，涉及面广，时间跨度长，矛盾多、政策性强，情况复杂，而且人民群众也最为敏感。以温州营业房拆迁安置现状为例，可以发现拆迁时的营业房存在的诸多问题，简单的归纳为有“六多”，也可谓“六难“。即营业房的等级鉴定类别多，私房营业用房多，房管直管公房营业用房多，企事业单位自管营业用房多，公私房连体营业用房多，以及鉴定为不同类别的营业用房共同营业等诸多问题， 真可谓是错综复杂，五花八门无奇不有。还有一些拆迁户已习惯于原有的居住环境周围的商业氛围，安于现状，不思改变。再者，从动员拆迁到施工进场、新房竣工，再到新建楼房营业用房方案编排、会审及摸文认购工作后的新建楼房营业用房的分割施工直到最后的消防验收和交付被拆迁人使用需要一个较漫长的周期，给广大的拆迁户的生活起居带来诸多不便。经常听到拆迁后四五次“搬家”搞得精疲力尽的诉说，亦经常听说一些老人老店面被拆迁后就再没有机会看到自己的新店面的说法了。此外，一些拆迁户在经历了漫长的等待之后又增加了对认购的新建营业房今后的生意好坏的担忧。常常会听到有拆迁户说：“我们的店面以前是如何如何的好，而现在这样今后的生意又该怎能办？”等诸多话语而这些未知数也给营业房的安置工作带来一定的阻力。
2、以往营业房安置的方式
（1）、单一的营业房就地实物安置及其产生的原因
单一的就地实物安置是以往温州旧城拆迁营业房安置的主要方式,这主要源于温州市民地域观念特别强，且温州老城区小，传统思想的被拆迁户都有就地安置的思想观念，大部分被拆迁户都不愿意外迁异地安置或其他安置方式，这是温州营业房安置的一大“特色”。但造成单一的就地实物安置方式的根本原因，还在于房屋拆迁货币补偿标准不符合市场价格，货币安置政策没有遵循市场经济规律。由此，既堵塞了货币补偿安置渠道，更给外迁实物安置、置换住宅安置设置了障碍。
（2）、实行单一的营业房就地实物安置方式带来的弊病
按照《城市规划法》的要求，旧城改建就是调整城市布局，逐步改善城市人居环境，，提高城市的综合功能。由于改建后道路的拓宽和为满足间距、绿化等规划要求及地块出让等原因，使营业房的拆迁与安置的工作严重脱节，造成目前安置巨大缺口，矛盾十分尖锐。新建营业安置用房的可安置门面宽度普遍少于原拆营业房门面宽度，造成安置时被拆迁户营业房门面宽度缩小。安置时根据签订协议的建筑面积，以“所有的沿街营业房已均用于安置”为由，缩小被拆迁户的安置门面宽度已是不成文的惯例做法。对此，被拆迁户一直意见纷纷。随着市场经济的发展和人们法制意识的增强，营业房安置门面的缩小已成为安置矛盾的焦点。随着过渡期的不断延长，一方面被拆迁人对长期在外过渡给生活和工作带来诸多困难非常不满；另一方面因为逾期安置，加倍发放的巨额过渡费给政府财政带来沉重负担。由此带来的一系列负面影响有悖于政府实施旧城改建的初衷，也直接影响社会稳定的大局。造成拆迁多年未安置的问题，从政策上分析其根源就是旧城改建采取的单一营业房就地实物安置为主的安置方式；从旧城改建运作机制上看，以往旧城改建协调机制已不适应现在的实际工作要求。
三、实行营业房多元化补偿安置方式势在必行
单一的营业房实物安置方式，使旧城改建工作举步维艰，并给整个社会和经济的正常运行带来极大压力。所以必须尽快调整思路，实行多元化补偿安置方式，按“等价”原则，可通过采用货币和实物、就地和异地、货币补差和面积补差安置相结合的方式，让拆迁户有更多选择。
1、实行营业房实物安置与货币安置相结合
拆迁人根据各地新建可安置房源的实际情况和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》规定，提供实物安置与货币安置供被拆迁人自主选择。从而打破以往单一的营业房实物安置现状。在实行营业房实物安置的同时，积极推行货币安置方式，其关键在于是否有一个合适的拆迁安置补偿标准，这个标准必须适应社会主义市场经济，必须被拆迁当事人所接受。首先要充分考虑拆迁旧房货币补偿的实际市场价值。归结起来就是被拆迁人得到的补偿能够购置与被拆迁人房屋相同地段、相同类型和相同面积的房屋。 其次，政府还要根据定期公布的房地产市场信息，掌握价格波动情况，及时运用各种宏观调控手段，控制房价的过度上涨，以稳定房地产市场价格，否则被拆迁户拿到货币补偿款后，没有多久时间，就买不起房子。
2、要在营业房实物安置和货币补偿安置的层面上，实行营业房就地实物安置与异地实物安置相结合。
对选择异地营业房实物安置的被拆迁人，应遵守市场经济的客观规律，按照市场规律办事。要采取结合市场运作的方式，以市场评估价确定安置区位，采取“双向评估、互找差价”，即以“等价交换”的原则，来计算新旧房屋的差价款。同时，按照自愿选择、等价有偿的原则，采取优惠政策，对选择营业房异地安置的，可以采取允许增购面积、给予应安置营业用房市场评估价适当的奖励和配合奖励等优惠政策。
3、是在营业房就地安置和异地安置的层面上，实行置换住宅安置和货币补偿相结合。
市政府应要建立安置房源储备制度，实行安置房源的宏观调控。对城市建设项目中多余和剩余的安置房、经济适用房，由各建设单位提交市政府统一调度，为营业房实行置换住宅安置创造条件。对选择置换住宅的被拆迁人应安置营业用房市场评估总价和奖励金的总金额，与被置换住宅用房的置换价乘以建筑面积进行“等值置换”。在规定的程序、时间内配合安置工作的，可享受置换安置用房价格的优惠价购买；被拆迁人认购定位的住宅除上述可享受优惠价购买的政策外，可再享受适当的建筑面积的置换价购买。
在以上几个“结合”基础上，在补偿安置方式上还可以拓宽思路，采取灵活的“交叉组合”的安置方式，也就是对同一被拆迁人，在货币补偿安置、就地实物安置、异地实物安置、置换住宅安置之间采取自由组合。 如当货币补偿金额过大时采取与置换住宅安置相结合，并且在房源充足的条件下采取允许置换多套住宅安置的方式，或者采用异地营业房安置和置换住宅安置相结合的办法，这样被拆迁人即保留了营业房又使得其增加了可使用住宅。从而真正做到改善了广大被拆迁户的居住环境并提高生活水平和住房面积等多种改善措施，而政府也无须高额过渡费支付，可以说真正实现了“双赢”。
参考文献：
[1] 张霄入《拆迁营业房安置的主要矛盾及解决对策》 2011
[2] 黄剑《浅谈温州旧城改建拆迁与安置的现状及趋势》 2009
[2] 留红光《关于多元化补偿安置方式化解拆迁安置难问题的探索》 2007
[3] 郑雪君 《旧城拆迁祸兮福兮》 2005
[4] 汤松汉 《浅谈政府投资与旧城改建》 2005
[5] 吴权书《拆迁工作“七多”，“七难》” 2002