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近几年，伴随房地产市场的发展，我国的个人住房抵押贷款有了长足的发展。到２００２年底，个人住房抵押贷款已突破８０００亿元，分别占ＧＤＰ和银行信贷比重的８％和７％。同时，我们也看到，国有商业银行虽然控制着全社会７０％左右的金融资产，但长期以来承担诸多政策性业务，造成资本金不足、资产质量低下，已成为信贷扩张不可逾越的障碍；中小股份制商业银行，受不发达的金融市场和较单一的融资渠道的制约，也不能贸然涉足“借短贷长”的抵押信贷业务。
在２１世纪，房地产业将成为拉动国民经济增长的重要产业之一，居民消费结构的升级换代，城市化进程的加快，都会释放出巨大的住房需要、资金需求。现实表明，随着住房货币化改革的全面推开，当前如不开辟新的住房融资渠道，扩大住房抵押贷款的资金来源，降低金融风险，房改进程将受到严重制约。推行住房抵押贷款证券化这种金融创新，正是建立与形成住房抵押贷款二级市场，发展我国房地产金融体系的重要措施。
一、住房抵押贷款证券化的含义
住房抵押贷款证券化始于２０世纪６０年代的美国，如今已扩展到世界上许多国家和地区，它是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。从本质上讲，发行住房抵押贷款是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押证券是一种抵押担保证券，借款人每月的还款现金流，是该证券的收益来源。
二、推行住房抵押贷款证券化的意义和作用
住房抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成了可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。一方面为投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。作为一种融资工具，其意义和作用主要表现为以下几个方面：
１．住房抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上众多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
２．提高资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。由于住房抵押贷款的期限最长可达３０年，对银行来说，信贷资产回收周期很长，而通常银行吸收存款负债的最长期限仅５年（实际上居民存款以活期或１年期为主），二者资产负债的期限不匹配，增加了银行经营的风险和管理的难度。通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。另外房地产抵押债权证券化，通过抵押贷款二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡因地区经济不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化
和市场化。
３．抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场的积极作用。推行抵押贷款证券化，拓宽了抵押贷款发放的资金来源，增强了抵押贷款的流动性，分散了抵押贷款的风险，使金融机构可以延长抵押贷款的时间，扩大抵押贷款的范围，发放更多住房抵押贷款，从而满足市场购房者融通资金的需要。这样对购房者来说，不会因为借款资金短缺而推迟购房意愿，而房地产开发商也将有更多机会出售已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场，缓解房地产的供需失衡矛盾，以及有效扩大社会总需求、促进经济增长等。
４．住房抵押贷款证券化为投资者提供新的投资工具，活跃金融市场。由于住房抵押贷款证券是以房产为担保和抵押，这种债券的信用等级较高，因此投资者更愿意接受具有合理价格和投资价值的住房抵押贷款证券，这在一定程度上改善了我国金融市场结构及融资结构单一的问题。
三、如何推行住房抵押贷款证券化
近些年来，我国在房地产证券化方面进行了一系列的探索和实践，为推行住房抵押贷款证券化创造了有利条件。其中包括：
１．我国资本市场的初步形成和证券交易所的创立为推行住房贷款证券化创造了必要条件。
２．我国已建立了一些房地产金融机构，如一些专业银行的房地产信贷部和住房储蓄银行等，为抵押贷款证券化提供了机构上的保证。
３．大批房地产与证券评估机构的建立，为抵押贷款证券化提供了必要的中介保障等。
但是另一方面应该看到，我国住房抵押贷款二级市场尚处于萌芽阶段，属于新生事物，实现这一金融创新，除了要紧密结合我国的实际情况外，还要积极吸收发达国家的先进经验，可从以下几个方面入手：
１．采取由点到面的形式，积极推动相关城市试点。从目前情况看，推行住房抵押贷款证券化，中小城市还不具备条件。因为投资者倾向于购买以大城市住房为基础的住房债券，相对而言，这些住房的质地比较好，升值潜力也大，更重要的是，发生呆坏账机率也会小一些。因此，可在金融业较为发达、信用基础较好且各种抵押贷款达到一定规模的城市开始试点，待时机成熟后，全面推广。
２．发展相关市场。一是要大力发展房地产市场，推进住房商品化与货币化进程，深化住房制度改革。使金融政策向社会住房需求倾斜，培育真正的商品房需求主体，扩大市场规模，增加证券化的住房贷款资产。二是要完善证券市场，加快证券市场化发展速度，规范证券交易行为，稳定证券市场。三是积极培养住房抵押贷款市场。商业银行要积极响应国家消费信贷政策，大力发展住房抵押贷款业务，并且要加强对抵押不动产的验证和监管工作。要明确抵押登记、评估、公证等部门的职责义务，规范其行为。四是政府要出台鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠政策，积极培养具有权威性的担保机构和保险公司为住房贷款提供信用担保，以降低贷款风险。
３．加强立法工作。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门要着手建立和完善有关金融市场和房地产市场的法律、法规。在做此项工作的同时，还应积极借鉴西方发达国家的成功实例，并结合我国实际情况制定出适合我国并有利于抵押贷款二级市场发展的法律法规和条例。
４．完善中介服务。抵押贷款证券化涉及房地产业主管部门、银行、证券、担保、非银行金融业务等很多方面，建议由国家指定综合管理部门统一管理，合理安排机构设置。一是设立专门的证券化担保机构，应由国家出面提供资金，建立一家全国性的住房置业担保公司，专门从事抵押贷款证券的担保。二是发展房地产资信调查机构。建立专门机构来从事调查评估工作。这样，贷款银行只需根据中介机构提供的调查结果来决定是否发放贷款，做到既省时又省力。三是发展房地产评估机构。为了准确对抵押房屋价值进行评估并获得借款双方当事人的认可，必须首先建立公正的房地产评估机构。四是发展被抵押房屋的处置机构。建立专门的处置机构来接受贷款银行的委托，对被抵押房屋进行处置，以解决银行的后顾之忧。五是发展房地产咨询机构。建立一批房地产咨询机构，为居民提供有关房屋买卖、借贷、评估、抵押等有关房地产业的知识和法律咨询。
５．加强网络建设。目前，作为实施证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络还有待于形成。由于我国的银行其内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即使在同一银行内部，异地交易的结算时间也比较长。因此，证券化以后如何交易，是否能够形成异地交易的及时结算，加上证券化试点很可能在两家银行间同时进行，而两家银行间的交易网络能否形成互通，这些都是推行此项业务需要解决的问题。
６．加快培养相关人才。可采取“走出去，请进来”的方式，通过请国外的专家来讲学和选拔人才送出去培训的方式，加强房地产证券化复合型人才的培养。
（作者系中国海洋大学同等学力申请硕士学位人员）
在２１世纪，房地产业将成为拉动国民经济增长的重要产业之一，居民消费结构的升级换代，城市化进程的加快，都会释放出巨大的住房需要、资金需求。现实表明，随着住房货币化改革的全面推开，当前如不开辟新的住房融资渠道，扩大住房抵押贷款的资金来源，降低金融风险，房改进程将受到严重制约。推行住房抵押贷款证券化这种金融创新，正是建立与形成住房抵押贷款二级市场，发展我国房地产金融体系的重要措施。
一、住房抵押贷款证券化的含义
住房抵押贷款证券化始于２０世纪６０年代的美国，如今已扩展到世界上许多国家和地区，它是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。从本质上讲，发行住房抵押贷款是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押证券是一种抵押担保证券，借款人每月的还款现金流，是该证券的收益来源。
二、推行住房抵押贷款证券化的意义和作用
住房抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成了可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。一方面为投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。作为一种融资工具，其意义和作用主要表现为以下几个方面：
１．住房抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上众多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
２．提高资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。由于住房抵押贷款的期限最长可达３０年，对银行来说，信贷资产回收周期很长，而通常银行吸收存款负债的最长期限仅５年（实际上居民存款以活期或１年期为主），二者资产负债的期限不匹配，增加了银行经营的风险和管理的难度。通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。另外房地产抵押债权证券化，通过抵押贷款二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡因地区经济不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化
和市场化。
３．抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场的积极作用。推行抵押贷款证券化，拓宽了抵押贷款发放的资金来源，增强了抵押贷款的流动性，分散了抵押贷款的风险，使金融机构可以延长抵押贷款的时间，扩大抵押贷款的范围，发放更多住房抵押贷款，从而满足市场购房者融通资金的需要。这样对购房者来说，不会因为借款资金短缺而推迟购房意愿，而房地产开发商也将有更多机会出售已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场，缓解房地产的供需失衡矛盾，以及有效扩大社会总需求、促进经济增长等。
４．住房抵押贷款证券化为投资者提供新的投资工具，活跃金融市场。由于住房抵押贷款证券是以房产为担保和抵押，这种债券的信用等级较高，因此投资者更愿意接受具有合理价格和投资价值的住房抵押贷款证券，这在一定程度上改善了我国金融市场结构及融资结构单一的问题。
三、如何推行住房抵押贷款证券化
近些年来，我国在房地产证券化方面进行了一系列的探索和实践，为推行住房抵押贷款证券化创造了有利条件。其中包括：
１．我国资本市场的初步形成和证券交易所的创立为推行住房贷款证券化创造了必要条件。
２．我国已建立了一些房地产金融机构，如一些专业银行的房地产信贷部和住房储蓄银行等，为抵押贷款证券化提供了机构上的保证。
３．大批房地产与证券评估机构的建立，为抵押贷款证券化提供了必要的中介保障等。
但是另一方面应该看到，我国住房抵押贷款二级市场尚处于萌芽阶段，属于新生事物，实现这一金融创新，除了要紧密结合我国的实际情况外，还要积极吸收发达国家的先进经验，可从以下几个方面入手：
１．采取由点到面的形式，积极推动相关城市试点。从目前情况看，推行住房抵押贷款证券化，中小城市还不具备条件。因为投资者倾向于购买以大城市住房为基础的住房债券，相对而言，这些住房的质地比较好，升值潜力也大，更重要的是，发生呆坏账机率也会小一些。因此，可在金融业较为发达、信用基础较好且各种抵押贷款达到一定规模的城市开始试点，待时机成熟后，全面推广。
２．发展相关市场。一是要大力发展房地产市场，推进住房商品化与货币化进程，深化住房制度改革。使金融政策向社会住房需求倾斜，培育真正的商品房需求主体，扩大市场规模，增加证券化的住房贷款资产。二是要完善证券市场，加快证券市场化发展速度，规范证券交易行为，稳定证券市场。三是积极培养住房抵押贷款市场。商业银行要积极响应国家消费信贷政策，大力发展住房抵押贷款业务，并且要加强对抵押不动产的验证和监管工作。要明确抵押登记、评估、公证等部门的职责义务，规范其行为。四是政府要出台鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠政策，积极培养具有权威性的担保机构和保险公司为住房贷款提供信用担保，以降低贷款风险。
３．加强立法工作。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门要着手建立和完善有关金融市场和房地产市场的法律、法规。在做此项工作的同时，还应积极借鉴西方发达国家的成功实例，并结合我国实际情况制定出适合我国并有利于抵押贷款二级市场发展的法律法规和条例。
４．完善中介服务。抵押贷款证券化涉及房地产业主管部门、银行、证券、担保、非银行金融业务等很多方面，建议由国家指定综合管理部门统一管理，合理安排机构设置。一是设立专门的证券化担保机构，应由国家出面提供资金，建立一家全国性的住房置业担保公司，专门从事抵押贷款证券的担保。二是发展房地产资信调查机构。建立专门机构来从事调查评估工作。这样，贷款银行只需根据中介机构提供的调查结果来决定是否发放贷款，做到既省时又省力。三是发展房地产评估机构。为了准确对抵押房屋价值进行评估并获得借款双方当事人的认可，必须首先建立公正的房地产评估机构。四是发展被抵押房屋的处置机构。建立专门的处置机构来接受贷款银行的委托，对被抵押房屋进行处置，以解决银行的后顾之忧。五是发展房地产咨询机构。建立一批房地产咨询机构，为居民提供有关房屋买卖、借贷、评估、抵押等有关房地产业的知识和法律咨询。
５．加强网络建设。目前，作为实施证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络还有待于形成。由于我国的银行其内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即使在同一银行内部，异地交易的结算时间也比较长。因此，证券化以后如何交易，是否能够形成异地交易的及时结算，加上证券化试点很可能在两家银行间同时进行，而两家银行间的交易网络能否形成互通，这些都是推行此项业务需要解决的问题。
６．加快培养相关人才。可采取“走出去，请进来”的方式，通过请国外的专家来讲学和选拔人才送出去培训的方式，加强房地产证券化复合型人才的培养。
（作者系中国海洋大学同等学力申请硕士学位人员）