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摘 要：伴随着我国房地产的迅猛发展，并受融资环境的影响，房地产融资难，融资渠道单一等问题逐日显现。房地产信托凭借自身制度上的优势以及个性定制的房地产信托产品交易结构，成为房地产企业除银行贷款外的重要融资通道。本文分析我国房地产信托存在的问题，并提出相关推动我国房地产信托健康发展的对策。
关键词：房地产信托 缺陷 对策
一、引言
随着房地产行业的转型发展，相伴随的房地产泡沫的恶化，一些房地产信贷政策的频频收紧，对于房地产融资尤其是中小型企业，单依靠银行融资获得融资就变得举步维艰。而作为金融信托业和房地产业相互融合的产物，房地产信托积聚吸收民间的资金在某种程度上改变了房地产企业依赖银行贷款的单一融资模式。然而在我国粗放式产品模式的背景，使得房地产信托优势不能得到最大程度的发挥，存在着各方面的缺陷，因此探究相应的解决对策以使得房地产信托健康有序发展就势在必行。
二、我国房地产信托发展现状
1.房地產信托生存发展的大环境。房地产投资信托作为房地产金融发展到一定阶段的产物，是房地产金融制度的一次重大变迁。目前在银行限制房地产贷款、信托融资提高门槛的情形下，房地产资金来源严重不足，而资金大面积的收紧加剧了房地产企业破产倒闭的风险，金融行业的坏账呆账就会显现，这一定程度上会造成金融业的混乱和社会的动荡。创造发展多样化的投融资工具成为稳定发展房地产金融经济的必然选择，最大程度地引导大量的社会闲散资金投资于专业化管理的房地产投资信托变为步履维艰的房地产融资提供了新的融资渠道。众所周知，房地产行业是一个高投资的行业，如果地产商想透支资金以外的项目，这便对资金形成了一个很大的需求。房地产商在某种程度上就是房地产投资信托发展的忠实的推动者。
2.我国房地产信托的发展历程。2002年，伴随着房地产行业的迅猛发展，我国的房地产信托开始了萌芽发展。发展的起步真正是从2003年央行颁布房地产贷款管理开始，收紧的银行贷款，使得房地产信托得到了发展的机会。依靠03年第4季度的爆发式增长，房地产信托规模突破了六十亿元以上，到2004年，达到了一百一十亿元。信托规模的扩大，政府部门开始了关注对房地产信托的监管，以来控制其井喷式的增长。2005年到2007年，对于我国房地产发展来说可以说在波动中寻求自身的发展成长。2007年到2010年是我国房地产信托实现突破式发展的几年。央行先后提高银行贷款利率，实行紧缩性的信贷政策。截至到2009年底，国内房地产信托总规模达到了449.16亿元。截至2014年，我国房地产信托公司共发行房地产信托487只，规模达到了为1204.8亿元。
3.我国房地产信托业存在的问题与面临的困难。（1）法律的滞后和漏洞。目前我国现有的房地产信托业务发展遵循《信托法》、《信托投资公司管理办法》以及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，虽然这三部法律对房地产信托的基本框架提供了基础，但是其覆盖范围存在局限。我国现行的《证券法》对证券的规制范围过于狭窄，范围仅仅限于股票、债券和国务院依法认定的一些证券种类，而依据《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定，房地产投资信托受益凭证是由房地产信托投资公司发行的，却被限制在所谓的“所谓”的证券范畴之外，这就严重阻碍了证券化在房地产信托行业的实施与发展。 （2）监督体制不完善。由于房地产信托的透明度远不如证券股票市场，监管体制不具有独立性，专业化程度阻碍了市场障碍的消除，产品的投资领域被限制在房地产，在某种程度上加大了信息披露的难度，而这些都对金融监管机制提出了更高的要求。目前我国实行的是分业经营和分业监管，没有完善的监督体制，专业化水平较低。金融业各行业沟通不足，信息共享难度大。可现阶段的房地产信托机构基本都是各个机构的综合，几乎没有单一的经营信托业务。信托业的发展和监管模式这就产生了冲突，给信托业乃至金融业造成危害，甚至会危害经济环境的稳定。（3）信托产品自身存在缺陷。托投资公司发行信托产品不得通过报刊、电视 、等媒体公开营销宣传，无法实现很好的流通性。再就是考虑到我国整体经济环境的发展和预期投资风险等因素，大多数人票号短期利润，而不愿意过多的承担远期存在的不确定风险，目前我国信托产品的发行主流框架期限主要是1至3年。但是由于房地产行业的投资规模较大、投资周期长的自身特性，这种短期的房地产信托资金很难满足长期的投资周期，无形之间房地产资金需求和房地产信托就产生了背离。信托产品的期限无法满足房地产开发项目资金投入的客观规律成为房地产信托融资的又一重要问题。（4）复合型人才匮乏。任何行业的发展都离不开优秀的人才，在房地产信托业，资质高的资金信托经理拥有相对较高的权力，掌控信托投资计划的风险。我国目前正在酝酿发起的REITS，实际从业人员多数为房地产专业的群体，对房地产理财信托等金融知识了解欠缺。而从实证券信托的人员往往也只擅长单一的专业领域，没法将专业和房地产融会贯通，这就很难适应综合性、规模性的房地产信托投资基金的经营运作。复合型人才的匮乏将是阻碍我国房地产信托快速发展的重要因素。
三、我国房地产信托发展的对策研究
1.创造法律环境。成熟的市场经济环境对于房地产的发展具有重要意义，这个大环境不仅包括完善的市场运行机制，更应该包括政府方面法律法规的政策性支持。我们应该借鉴发达国家的先进经验，完善信托法律体系，将相关法律体系系统化、个性化、完备化，例如完善《公司法》、《证券法》中的相关条文，对于信托业务操作流程，项目营销、风险控制等的规则应详细细订。以保证和维护整个房产信托市场的稳定有序，推进房地产信托业全面、透明、健康发展。
2.加强监管机制。我们应该立足于国内的经济环境，从金融整体发展趋势出发，对于信托机构的监督应该着重于内控和结构治理方面，对从业人员的监督，应该立足与资格管理和任职审查，而对于业务的监管的重点应该侧重于房地产信托的合法合规的审评，以此来建立适合我国房地产信托业发展的监督机制，最充分有效的发挥监督主体的功能，监管部门应该同时兼具专业性和独立性，真正从依附银行监管的局面走出来，站在更高的层次来使得信托环境能够达到真正的透明公开和自由，实现信托业的战略发展和进步。
3.创新信托产品。作为房地产信托机构自身，转变运营思维模式，改变传统的类贷款的业务模式，加大创新模式的探索。当前，股权投资型房地产信托是目前房地产信托业务最优的选择，信托机构可结合自身特点更多的关注倾向于股权投资类业务，防微杜渐，提前做好转变准备，适应为来房地产金融市场发展需要。银行、证券、基金、保险、信托虽然存在竞争，但是如果能找到一个好的切合点，寻求深层次的合作机会，发掘优质的房地产信托产品。在不久的将来，金融的大融合大势所趋。
4.培养复合型人才。没有专业的人才，一个行业难以得以发展。优质的房地产信托管理人才是房地产信托资产顺利告诉运作的保证。复合型人才不仅可以为房地产信托发展注入活力，而且也是整个房地产业有序蓬勃发展的重要保障。因此加大对信托人才的培养力度，培养打造对市场有敏锐嗅觉能力，对信托业务有相当的专业操作能力，可为房地产信托决策提供科学依据的的专业人才队伍是提高房地产信托项目整体质量和效率的关键。同时，高素质的复合型人才也是房地产信托机构的核心竞争力。
四、结语
虽然现阶段房地产信托在发展运作中存在这个些许制约因素，但是只要我们应结合我国经济体制改革的实际，把握宏观经济政策的基本动向，从法律法规、监管机制、增强产品活力和人才培养方面着手构建宏观大环境，使得信托业拥有更广阔的发展空间从而在完善中发展，不仅对整个房地产的发展起到加速盘活效应，而且有利于国民经济整体的大步有序发展。
参考文献：
[1]刘识博. 中国房地产投资信托基金（REITs）模式研究.河海大学，2005.6.
[2]杨冬梅. 信托产品对我国房地产业的融资贡献及其局限性[J].天津电大学报，2003，7（1）：46-47.
[3]陈敦汛. “十五”期间中国信托业的回顾与展望[J].社会科学家.2005（5）：255一256.
关键词：房地产信托 缺陷 对策
一、引言
随着房地产行业的转型发展，相伴随的房地产泡沫的恶化，一些房地产信贷政策的频频收紧，对于房地产融资尤其是中小型企业，单依靠银行融资获得融资就变得举步维艰。而作为金融信托业和房地产业相互融合的产物，房地产信托积聚吸收民间的资金在某种程度上改变了房地产企业依赖银行贷款的单一融资模式。然而在我国粗放式产品模式的背景，使得房地产信托优势不能得到最大程度的发挥，存在着各方面的缺陷，因此探究相应的解决对策以使得房地产信托健康有序发展就势在必行。
二、我国房地产信托发展现状
1.房地產信托生存发展的大环境。房地产投资信托作为房地产金融发展到一定阶段的产物，是房地产金融制度的一次重大变迁。目前在银行限制房地产贷款、信托融资提高门槛的情形下，房地产资金来源严重不足，而资金大面积的收紧加剧了房地产企业破产倒闭的风险，金融行业的坏账呆账就会显现，这一定程度上会造成金融业的混乱和社会的动荡。创造发展多样化的投融资工具成为稳定发展房地产金融经济的必然选择，最大程度地引导大量的社会闲散资金投资于专业化管理的房地产投资信托变为步履维艰的房地产融资提供了新的融资渠道。众所周知，房地产行业是一个高投资的行业，如果地产商想透支资金以外的项目，这便对资金形成了一个很大的需求。房地产商在某种程度上就是房地产投资信托发展的忠实的推动者。
2.我国房地产信托的发展历程。2002年，伴随着房地产行业的迅猛发展，我国的房地产信托开始了萌芽发展。发展的起步真正是从2003年央行颁布房地产贷款管理开始，收紧的银行贷款，使得房地产信托得到了发展的机会。依靠03年第4季度的爆发式增长，房地产信托规模突破了六十亿元以上，到2004年，达到了一百一十亿元。信托规模的扩大，政府部门开始了关注对房地产信托的监管，以来控制其井喷式的增长。2005年到2007年，对于我国房地产发展来说可以说在波动中寻求自身的发展成长。2007年到2010年是我国房地产信托实现突破式发展的几年。央行先后提高银行贷款利率，实行紧缩性的信贷政策。截至到2009年底，国内房地产信托总规模达到了449.16亿元。截至2014年，我国房地产信托公司共发行房地产信托487只，规模达到了为1204.8亿元。
3.我国房地产信托业存在的问题与面临的困难。（1）法律的滞后和漏洞。目前我国现有的房地产信托业务发展遵循《信托法》、《信托投资公司管理办法》以及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，虽然这三部法律对房地产信托的基本框架提供了基础，但是其覆盖范围存在局限。我国现行的《证券法》对证券的规制范围过于狭窄，范围仅仅限于股票、债券和国务院依法认定的一些证券种类，而依据《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定，房地产投资信托受益凭证是由房地产信托投资公司发行的，却被限制在所谓的“所谓”的证券范畴之外，这就严重阻碍了证券化在房地产信托行业的实施与发展。 （2）监督体制不完善。由于房地产信托的透明度远不如证券股票市场，监管体制不具有独立性，专业化程度阻碍了市场障碍的消除，产品的投资领域被限制在房地产，在某种程度上加大了信息披露的难度，而这些都对金融监管机制提出了更高的要求。目前我国实行的是分业经营和分业监管，没有完善的监督体制，专业化水平较低。金融业各行业沟通不足，信息共享难度大。可现阶段的房地产信托机构基本都是各个机构的综合，几乎没有单一的经营信托业务。信托业的发展和监管模式这就产生了冲突，给信托业乃至金融业造成危害，甚至会危害经济环境的稳定。（3）信托产品自身存在缺陷。托投资公司发行信托产品不得通过报刊、电视 、等媒体公开营销宣传，无法实现很好的流通性。再就是考虑到我国整体经济环境的发展和预期投资风险等因素，大多数人票号短期利润，而不愿意过多的承担远期存在的不确定风险，目前我国信托产品的发行主流框架期限主要是1至3年。但是由于房地产行业的投资规模较大、投资周期长的自身特性，这种短期的房地产信托资金很难满足长期的投资周期，无形之间房地产资金需求和房地产信托就产生了背离。信托产品的期限无法满足房地产开发项目资金投入的客观规律成为房地产信托融资的又一重要问题。（4）复合型人才匮乏。任何行业的发展都离不开优秀的人才，在房地产信托业，资质高的资金信托经理拥有相对较高的权力，掌控信托投资计划的风险。我国目前正在酝酿发起的REITS，实际从业人员多数为房地产专业的群体，对房地产理财信托等金融知识了解欠缺。而从实证券信托的人员往往也只擅长单一的专业领域，没法将专业和房地产融会贯通，这就很难适应综合性、规模性的房地产信托投资基金的经营运作。复合型人才的匮乏将是阻碍我国房地产信托快速发展的重要因素。
三、我国房地产信托发展的对策研究
1.创造法律环境。成熟的市场经济环境对于房地产的发展具有重要意义，这个大环境不仅包括完善的市场运行机制，更应该包括政府方面法律法规的政策性支持。我们应该借鉴发达国家的先进经验，完善信托法律体系，将相关法律体系系统化、个性化、完备化，例如完善《公司法》、《证券法》中的相关条文，对于信托业务操作流程，项目营销、风险控制等的规则应详细细订。以保证和维护整个房产信托市场的稳定有序，推进房地产信托业全面、透明、健康发展。
2.加强监管机制。我们应该立足于国内的经济环境，从金融整体发展趋势出发，对于信托机构的监督应该着重于内控和结构治理方面，对从业人员的监督，应该立足与资格管理和任职审查，而对于业务的监管的重点应该侧重于房地产信托的合法合规的审评，以此来建立适合我国房地产信托业发展的监督机制，最充分有效的发挥监督主体的功能，监管部门应该同时兼具专业性和独立性，真正从依附银行监管的局面走出来，站在更高的层次来使得信托环境能够达到真正的透明公开和自由，实现信托业的战略发展和进步。
3.创新信托产品。作为房地产信托机构自身，转变运营思维模式，改变传统的类贷款的业务模式，加大创新模式的探索。当前，股权投资型房地产信托是目前房地产信托业务最优的选择，信托机构可结合自身特点更多的关注倾向于股权投资类业务，防微杜渐，提前做好转变准备，适应为来房地产金融市场发展需要。银行、证券、基金、保险、信托虽然存在竞争，但是如果能找到一个好的切合点，寻求深层次的合作机会，发掘优质的房地产信托产品。在不久的将来，金融的大融合大势所趋。
4.培养复合型人才。没有专业的人才，一个行业难以得以发展。优质的房地产信托管理人才是房地产信托资产顺利告诉运作的保证。复合型人才不仅可以为房地产信托发展注入活力，而且也是整个房地产业有序蓬勃发展的重要保障。因此加大对信托人才的培养力度，培养打造对市场有敏锐嗅觉能力，对信托业务有相当的专业操作能力，可为房地产信托决策提供科学依据的的专业人才队伍是提高房地产信托项目整体质量和效率的关键。同时，高素质的复合型人才也是房地产信托机构的核心竞争力。
四、结语
虽然现阶段房地产信托在发展运作中存在这个些许制约因素，但是只要我们应结合我国经济体制改革的实际，把握宏观经济政策的基本动向，从法律法规、监管机制、增强产品活力和人才培养方面着手构建宏观大环境，使得信托业拥有更广阔的发展空间从而在完善中发展，不仅对整个房地产的发展起到加速盘活效应，而且有利于国民经济整体的大步有序发展。
参考文献：
[1]刘识博. 中国房地产投资信托基金（REITs）模式研究.河海大学，2005.6.
[2]杨冬梅. 信托产品对我国房地产业的融资贡献及其局限性[J].天津电大学报，2003，7（1）：46-47.
[3]陈敦汛. “十五”期间中国信托业的回顾与展望[J].社会科学家.2005（5）：255一256.