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【摘 要】本文以我国北京地区的10家房地产上市公司为研究对象，运用数据包络分析（DEA）方法评价房地产上市公司的绩效，并对各上市公司的效率进行分析，为公司优化资源配置提供相应的建议。
【关键词】房地产上市公司；DEA；绩效评价
一、DEA的基本理论及模型
A.Charnes，W.W.Cooper和E.Rhodes在1978年给出了DEA（data envelopment analysis），即数据包络分析方法，用于评价决策单元的相对有效性。DEA方法的基本原理是借助于数学规划和统计数据确定出生产前沿面，在此过程中要保持决策单元（DMU，Decision Making Units）的输入或输出不变，把各个决策单元投影到生产前沿面上，并比较其相对有效性，充分考虑对决策单元最优的投入产出方案的一种运用线性规划技术的经济定量分析的非参数方法。本文选取DEA的输入导向的BCC模型，BCC的生产可能集为一个凸的多面体，其具体解释如下：假设有n个DMU，每个DMU都有m种输入及s种输出，则BCC模型的简化形式为：
BCC模型的含义为：寻找M个DMU的某种组合，使其产出不低于DMU的产出y0时投入尽可能得少，这个模型是从不变产出的角度以投入为导向进行研究的。引入非阿基米德因子 >0为无穷小，正副偏对上述模型求解得到以下结论，对于DMU0，若同时满足 =1，s+=s-=0，则称DMU0是BCC有效的，否则称DMU0是BCC无效的。
二、房地产上市公司业绩的实证研究
本文选取了2011年的北京地区的房地产上市公司进行研究，剔除了波动较大的ST，*ST、2007年以后上市的公司以及房地产开发经营收入不足50%的公司，最后确定了表1中的10家公司。DEA方法的关键在于输入输出指标的选取，本文选取总资产、总股本及主营业务成本作为输入指标，净利润、每股收益作为输出指标。运用deap2.1软件计算结果如下表1：
根据相关分析及表1结果可知，有4家公司规模效率及纯技术效率均为1，达到BCC有效，占总体的40%。另外有2家，纯技术效率为1，但其规模效率小于1，其纯技术效率无效，规模效率有效，且其规模收益递增，可以考虑增加资产规模，提高投入产出效率。剩余的4家公司的各效率指标均小于1，达不到BCC有效，可以进行如下调整：中关村在总资产减少1952281329元、总股本减少64946940元，主营业务成本减少2158603525元时，每股收益减少0.23元，净利润仍能增加17853801.80元；中国国贸在总资产减少6368277383元，总股本减少620720886元，主营业务成本减少615983895元的时，仍能增加净利润34387846.57元，每股收益0.26元；而万通地产和京能置业，虽然在总资产、总股本和主营业务成本减少时，净利润没有增加，但每股收益都会相应的增加0.35元及0.05元。
三、结论建议
本文通过应用DEA方法中的输入导向的BCC模型，分析了北京地区的10家A股房地产上市公司的绩效，对效率相对低的公司给出改进的建议，为上市公司提高公司绩效提供改进的依据，并为投资者提供相应的投资依据，同时也为以后的研究提供了一定的方向。
参考文献
[1]魏权龄.数据包络分析[M].北京：科学出版社，2004
[2]袁峰.房地产业上市公司的绩效：基于DEA的2008年报数据分析[J].兰州学刊.2010（1）
【关键词】房地产上市公司；DEA；绩效评价
一、DEA的基本理论及模型
A.Charnes，W.W.Cooper和E.Rhodes在1978年给出了DEA（data envelopment analysis），即数据包络分析方法，用于评价决策单元的相对有效性。DEA方法的基本原理是借助于数学规划和统计数据确定出生产前沿面，在此过程中要保持决策单元（DMU，Decision Making Units）的输入或输出不变，把各个决策单元投影到生产前沿面上，并比较其相对有效性，充分考虑对决策单元最优的投入产出方案的一种运用线性规划技术的经济定量分析的非参数方法。本文选取DEA的输入导向的BCC模型，BCC的生产可能集为一个凸的多面体，其具体解释如下：假设有n个DMU，每个DMU都有m种输入及s种输出，则BCC模型的简化形式为：
BCC模型的含义为：寻找M个DMU的某种组合，使其产出不低于DMU的产出y0时投入尽可能得少，这个模型是从不变产出的角度以投入为导向进行研究的。引入非阿基米德因子 >0为无穷小，正副偏对上述模型求解得到以下结论，对于DMU0，若同时满足 =1，s+=s-=0，则称DMU0是BCC有效的，否则称DMU0是BCC无效的。
二、房地产上市公司业绩的实证研究
本文选取了2011年的北京地区的房地产上市公司进行研究，剔除了波动较大的ST，*ST、2007年以后上市的公司以及房地产开发经营收入不足50%的公司，最后确定了表1中的10家公司。DEA方法的关键在于输入输出指标的选取，本文选取总资产、总股本及主营业务成本作为输入指标，净利润、每股收益作为输出指标。运用deap2.1软件计算结果如下表1：
根据相关分析及表1结果可知，有4家公司规模效率及纯技术效率均为1，达到BCC有效，占总体的40%。另外有2家，纯技术效率为1，但其规模效率小于1，其纯技术效率无效，规模效率有效，且其规模收益递增，可以考虑增加资产规模，提高投入产出效率。剩余的4家公司的各效率指标均小于1，达不到BCC有效，可以进行如下调整：中关村在总资产减少1952281329元、总股本减少64946940元，主营业务成本减少2158603525元时，每股收益减少0.23元，净利润仍能增加17853801.80元；中国国贸在总资产减少6368277383元，总股本减少620720886元，主营业务成本减少615983895元的时，仍能增加净利润34387846.57元，每股收益0.26元；而万通地产和京能置业，虽然在总资产、总股本和主营业务成本减少时，净利润没有增加，但每股收益都会相应的增加0.35元及0.05元。
三、结论建议
本文通过应用DEA方法中的输入导向的BCC模型，分析了北京地区的10家A股房地产上市公司的绩效，对效率相对低的公司给出改进的建议，为上市公司提高公司绩效提供改进的依据，并为投资者提供相应的投资依据，同时也为以后的研究提供了一定的方向。
参考文献
[1]魏权龄.数据包络分析[M].北京：科学出版社，2004
[2]袁峰.房地产业上市公司的绩效：基于DEA的2008年报数据分析[J].兰州学刊.2010（1）