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摘 要：家庭是社会生活最基本的单元，房屋是家庭赖以存在的物质基础，实践中经常会出现夫妻一方单独处分房屋的纠纷，如何认定一方擅自处分共有房屋是一个值得研究的问题。对于夫妻一方擅自处分共有房屋性质的认定，有观点认为是行使家事代理权的表现或者无权代理。理论界和实务界对于夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力也有不同观点。本文认为在需要保护善意第三人合法权益的情况下，依法理依情理原则上应认定合同有效，在“非善意”第三人情形下，合同效力原则上认定为无效，这样更有利于夫妻关系和谐及社会稳定。
关键词：共有房产;无权处分;善意取得
中图分类号：D920.5;D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）17-0132-02
作者简介：王雨卿（1995-），男，汉族，北京人，南京航空航天大学，经济法硕士生。
夫妻关系是社会关系的重要组成部分，正确处理好夫妻关系，有利于家庭和睦生活。夫妻关系的重要基础是财产关系。我国《婚姻法司法解释（一）》第十七条规定“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”。由此可见，对于共同财产处分，法律规定夫妻地位平等，但是在实践中保障夫妻财产的平等处理权还存在困难和不足。
对于现代社会，房屋是重要的私人财产，在夫妻共同财产中拥有重要的地位。在中国的传统观念中，房屋不仅是居住的场所，而且是维系家庭成员生存发展的基础。但在司法实践中，经常出现夫妻一方擅自处分共有房屋的案例，常常另一方对处分房屋一事均不知情。同时在市场交易当中，房屋买卖也会影响到第三人的利益。目前，各方对夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力有不同的看法，有人认为合同有效，有人认为合同无效，而合同效力的认定是决定适用何种法律解决问题的前提。本文基于房屋的重要性，为了更好的保障夫妻生活和谐稳定，减少房屋交易纠纷，对于如何认定夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力及如何更好的保护第三人的利益是一个值得探讨的问题，以此为司法实践提供参考。
其实对于夫妻一方擅自处分共有房屋的法律问题，我们应当认识到这个问题的核心在于这一行为，不仅影响到了房屋买受人的利益，也与夫妻另一方对房屋所享有的共同所有权受到侵害时能否得到法律上的有效救济密切相关。在此特定情形下，应平衡好双方权益，但具体应如何对夫妻双方的居住权与第三人的财产权进行利益博弈，还需进一步探讨。对于擅自处分房屋性质的认定，直接关系到合同效力的认定。
（一）夫妻一方擅自處分共有房屋的性质应如何认定
处分共有房屋的性质如何认定直接影响到了所签订的房屋买卖合同的效力。
目前学界对此有不同的看法，大致有以下三种观点：1.有权处分;2.无权处分;3.家事代理权。
持第一种观点的理由是擅自处分共同房屋的情形符合无权处分的要件无权处分是指因夫妻一方财产处分权欠缺，其处分权是受到限制的，行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。其特点为（1）行为人财产处分权欠缺，表现为无所有权或者处分权受到限制。如财产共有人只能依法处分其应有份额，不能处分其他财产。（2）处分权人以自己名义实施了处分他人财产的行为。（3）无权处分行为必须是违反法律的行为，若行为不具有违法性，也就不构成无权处分。
持第二种观点的理由是，物权行为与原因行为相区分，不因原因行为被撤销或者无效而当然认定为无权处分。同时，公示公信是物权变动的基本原则，买受人作为善意第三人，有理由相信不动产登记簿记载的权利归属，所以房产权属登记人为不动产真正权利人，视为有权处分。学界对夫妻一方擅自处分共有房屋的性质认定为有权处分的观点较少。
持第三种观点的理由是家事代理权的出现是为了更好的保障妻子日常生活的需要，其起源于罗马法。因为夫妻共同财产所涵盖的范围很广泛且会涉及双方的财产权益，如果任何处分行为都必须经配偶另一方的同意、出面，会对夫妻日常生活带来很多不便，所以法律就赋予一方可以以另一方名义甚至双方名义从事民事行为的权利，只要行使权利的目的是为日常生活需要即可。家事代理权是一种法定代理，它的出现有效的避免了无权处分的情况，更好的保障了夫妻日常生活。所以当夫妻一方为了共同生活需要而处分共有房屋，却因不可抗力或其他客观原因无法取得配偶另一方的同意却又必须在紧急情况下进行处分，这时夫妻单方处分房屋的行为便是行使家事紧急代理权的表现，并不构成无权代理。
（二）关于夫妻一方擅自处分共有房屋合同效力的争议
在认定夫妻一方擅自处分共有房产的合同效力时，目前理论界和实务界还是有争议的，通过不同的法条和理论，对于该处分行为会得出不同的结论，主要存在以下三种观点：合同无效，合同有效，合同效力待定。
1.合同效力待定。根据前述，如果将夫妻一方擅自处分共有房屋的系行为定性为无权处分，如果选择适用《合同法》第51条的规定，夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力，应认定为效力待定，随后取决于案件的具体情形，认定合同有效或者无效。
2.合同有效。根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这条规定正式确立了以“负担行为与处分行为相区分”为内容的物权变动模式。
所以根据《物权法》第15条及《买卖合同司法解释》第3条的规定，对于无权处分所订立的合同，应认定为有效。如果对于某些特殊情况、紧急状况下，出于对家庭共同利益的考虑，构成日常家事代理权或者紧急家事代理权，因行使了合法有效的代理权，当然应认定其产生的法律后果归属于夫妻双方，所签订的房屋交易合同应当认定为有效。
关键词：共有房产;无权处分;善意取得
中图分类号：D920.5;D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）17-0132-02
作者简介：王雨卿（1995-），男，汉族，北京人，南京航空航天大学，经济法硕士生。
一、引言
夫妻关系是社会关系的重要组成部分，正确处理好夫妻关系，有利于家庭和睦生活。夫妻关系的重要基础是财产关系。我国《婚姻法司法解释（一）》第十七条规定“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”。由此可见，对于共同财产处分，法律规定夫妻地位平等，但是在实践中保障夫妻财产的平等处理权还存在困难和不足。
对于现代社会，房屋是重要的私人财产，在夫妻共同财产中拥有重要的地位。在中国的传统观念中，房屋不仅是居住的场所，而且是维系家庭成员生存发展的基础。但在司法实践中，经常出现夫妻一方擅自处分共有房屋的案例，常常另一方对处分房屋一事均不知情。同时在市场交易当中，房屋买卖也会影响到第三人的利益。目前，各方对夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力有不同的看法，有人认为合同有效，有人认为合同无效，而合同效力的认定是决定适用何种法律解决问题的前提。本文基于房屋的重要性，为了更好的保障夫妻生活和谐稳定，减少房屋交易纠纷，对于如何认定夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力及如何更好的保护第三人的利益是一个值得探讨的问题，以此为司法实践提供参考。
二、夫妻一方擅自处分共有房屋行为合同效力的困境
其实对于夫妻一方擅自处分共有房屋的法律问题，我们应当认识到这个问题的核心在于这一行为，不仅影响到了房屋买受人的利益，也与夫妻另一方对房屋所享有的共同所有权受到侵害时能否得到法律上的有效救济密切相关。在此特定情形下，应平衡好双方权益，但具体应如何对夫妻双方的居住权与第三人的财产权进行利益博弈，还需进一步探讨。对于擅自处分房屋性质的认定，直接关系到合同效力的认定。
（一）夫妻一方擅自處分共有房屋的性质应如何认定
处分共有房屋的性质如何认定直接影响到了所签订的房屋买卖合同的效力。
目前学界对此有不同的看法，大致有以下三种观点：1.有权处分;2.无权处分;3.家事代理权。
持第一种观点的理由是擅自处分共同房屋的情形符合无权处分的要件无权处分是指因夫妻一方财产处分权欠缺，其处分权是受到限制的，行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。其特点为（1）行为人财产处分权欠缺，表现为无所有权或者处分权受到限制。如财产共有人只能依法处分其应有份额，不能处分其他财产。（2）处分权人以自己名义实施了处分他人财产的行为。（3）无权处分行为必须是违反法律的行为，若行为不具有违法性，也就不构成无权处分。
持第二种观点的理由是，物权行为与原因行为相区分，不因原因行为被撤销或者无效而当然认定为无权处分。同时，公示公信是物权变动的基本原则，买受人作为善意第三人，有理由相信不动产登记簿记载的权利归属，所以房产权属登记人为不动产真正权利人，视为有权处分。学界对夫妻一方擅自处分共有房屋的性质认定为有权处分的观点较少。
持第三种观点的理由是家事代理权的出现是为了更好的保障妻子日常生活的需要，其起源于罗马法。因为夫妻共同财产所涵盖的范围很广泛且会涉及双方的财产权益，如果任何处分行为都必须经配偶另一方的同意、出面，会对夫妻日常生活带来很多不便，所以法律就赋予一方可以以另一方名义甚至双方名义从事民事行为的权利，只要行使权利的目的是为日常生活需要即可。家事代理权是一种法定代理，它的出现有效的避免了无权处分的情况，更好的保障了夫妻日常生活。所以当夫妻一方为了共同生活需要而处分共有房屋，却因不可抗力或其他客观原因无法取得配偶另一方的同意却又必须在紧急情况下进行处分，这时夫妻单方处分房屋的行为便是行使家事紧急代理权的表现，并不构成无权代理。
（二）关于夫妻一方擅自处分共有房屋合同效力的争议
在认定夫妻一方擅自处分共有房产的合同效力时，目前理论界和实务界还是有争议的，通过不同的法条和理论，对于该处分行为会得出不同的结论，主要存在以下三种观点：合同无效，合同有效，合同效力待定。
1.合同效力待定。根据前述，如果将夫妻一方擅自处分共有房屋的系行为定性为无权处分，如果选择适用《合同法》第51条的规定，夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力，应认定为效力待定，随后取决于案件的具体情形，认定合同有效或者无效。
2.合同有效。根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这条规定正式确立了以“负担行为与处分行为相区分”为内容的物权变动模式。
所以根据《物权法》第15条及《买卖合同司法解释》第3条的规定，对于无权处分所订立的合同，应认定为有效。如果对于某些特殊情况、紧急状况下，出于对家庭共同利益的考虑，构成日常家事代理权或者紧急家事代理权，因行使了合法有效的代理权，当然应认定其产生的法律后果归属于夫妻双方，所签订的房屋交易合同应当认定为有效。