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生活中，我们经常会遇到许多同音不同意的词语，如权利与权力、必须与必需、大事与大势、定金与订金等等。虽然这些词语读音相同且仅有一字之差，但意义却相去甚远。在房屋买卖中，就有很多因定金与订金混淆而造成的纠纷。
下面我们来看些案例：
小红在北京工作了好几年，攒下一些钱。她与母亲商量之后，决定采取贷款买房的方式来解决自己的居住问题。经过多次挑选，她最终选择了亚运村某房地产项目。由于工作忙，她把选房签约的事情交给母亲全权处理。
在售楼处，小红母亲为保留中意的房号，交付了1万元的订金，随后又如期交付了8万余元的首付款。此后，她经常地到新房那里查看小区的建设进度，但令其感到不满的是，小区里的环境及配套设施与售楼小姐所描述的差距甚大。原来承诺小区的绿化率达40％，现在却连绿色都看不到；原来承诺在交房时一并交付使用的健身设施也没了踪影；小区里的水暖电热气也不能保证按时开通。
带着疑惑，小红母亲来到售楼处向售楼小姐打听情况，可她遭到了对方的呵斥：“谁跟你说的你就找谁去，反正我没说过。”后来经小红多方考察，发现该楼盘的建设质量和小区配套存在许多难以解决的问题，于是她想退房要求开发商退款。
经过多次软磨硬泡，售楼处最终同意退还她们已交付的8万元房款，但不同意退还1万元的订金，理由是小红的母亲已经毁约，按约定，“定金”不予返还。
小红很纳闷，因为她在交订金的时候，开发商明明说这钱相当于预付款，如果不想购买房屋了还能够退回，现在不仅不能退了，甚至还担了一个违约的罪名。双方协商无果，于是小红母女诉至法院，要求开发商退还她们的“订金”。
法院经审理后认为，开发商在协议中已声明，1万元相当于预付款，而且在楼房的建造中，小区的绿化率并没有达到开发商所承诺的40％。因为开发商违约在先，小红母女要求退房并退回1万元的要求是合理的，所以，开发商应退回小红母女1万元的订金。
小红母女通过法院拿回了自己的钱，但同样都是订金，为什么以下案例中的刘先生却输了订金官司呢?
刘先生就自己选中的一套商品房与开发商签订了认购书。双方约定，刘先生于签订认购书之日起6天内与开发商签订商品房买卖合同并交付首期房款，如果刘先生未按期签合同或未按时交付相关款项，开发商有权将刘先生认购的商品房另行出售并不退订金。签约当日，刘先生交了4万元，开发商在收据上注有“订金”两字。
随后，开发商将一份没有盖章的认购书的复印件交给了刘先生。6天后，刘先生没有去交首付款，也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将4万元注明为“订金”，刘先生认为这实际上已将定金变成了预付款，故诉至法院要求返还。经审理，法院驳回了刘先生的诉讼请求。
从法律角度来看，“定金”具有双重性质。首先，可作为合同的担保，以保证合同履行；其次，可以起到合同成立的证明作用；再次，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。与“定金”相比，“订金”的概念并不规范，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。
庭审中，开发商出具了盖章的认购书原件，法院认为，虽然收据上注明“订金”二字，但根据双方所签订认购书中的相关约定，可认定这4万元系“定金”性质，而非预付款。
最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”刘先生没有正当理由拒签合同，故应对自己的未履约行为承担责任。他交的4万元定金属于担保性质，在其违约时，开发商有权不予返还。
但在实际中，并不是所有的“定金”都不能退回。我国《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。也就是说，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经缴纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当将定金返还买受人。
法律课堂：
“定金”与“订金”是开发商利用购房者法律知识的缺乏而设置的一个文字陷阱。购房人在签订认购书或是购房合同的时候，一定要仔细审查合同中的用词，注意区别不同的含义，尤其是在法律意义上的不同。
“定金”是一个法律概念，是指双方买卖商品时作为已成交的保证，是依据《担保法》规定的一种担保形式，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定债务的，定金不能返还。收受定金的一方不履行约定债务的。则要双倍返还定金。
“订金”仅仅是指预付款，如果消费者不愿买这种商品时。“订金”应当退还给顾客。根据我国现行法律规定，交付订金视做交付的预付款，订金不具备定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予以支持。房地产开发商在收取订金的时候，订金的数额必须在总房价的千分之五之内，双方在签订购房预售合同或出售合同之后，订金应即时返还或是抵充房价。严格来诜订金只是一个习惯用语，而非法律概念。所以如果您尚未确定要购买的房屋时，最好不要缴纳“定金”，也不要缴纳“订金”，以防开发商借机钻法律的空子。
以上内容摘自金城出版社出版的《每天学点法律常识》，未完待续。
下面我们来看些案例：
小红在北京工作了好几年，攒下一些钱。她与母亲商量之后，决定采取贷款买房的方式来解决自己的居住问题。经过多次挑选，她最终选择了亚运村某房地产项目。由于工作忙，她把选房签约的事情交给母亲全权处理。
在售楼处，小红母亲为保留中意的房号，交付了1万元的订金，随后又如期交付了8万余元的首付款。此后，她经常地到新房那里查看小区的建设进度，但令其感到不满的是，小区里的环境及配套设施与售楼小姐所描述的差距甚大。原来承诺小区的绿化率达40％，现在却连绿色都看不到；原来承诺在交房时一并交付使用的健身设施也没了踪影；小区里的水暖电热气也不能保证按时开通。
带着疑惑，小红母亲来到售楼处向售楼小姐打听情况，可她遭到了对方的呵斥：“谁跟你说的你就找谁去，反正我没说过。”后来经小红多方考察，发现该楼盘的建设质量和小区配套存在许多难以解决的问题，于是她想退房要求开发商退款。
经过多次软磨硬泡，售楼处最终同意退还她们已交付的8万元房款，但不同意退还1万元的订金，理由是小红的母亲已经毁约，按约定，“定金”不予返还。
小红很纳闷，因为她在交订金的时候，开发商明明说这钱相当于预付款，如果不想购买房屋了还能够退回，现在不仅不能退了，甚至还担了一个违约的罪名。双方协商无果，于是小红母女诉至法院，要求开发商退还她们的“订金”。
法院经审理后认为，开发商在协议中已声明，1万元相当于预付款，而且在楼房的建造中，小区的绿化率并没有达到开发商所承诺的40％。因为开发商违约在先，小红母女要求退房并退回1万元的要求是合理的，所以，开发商应退回小红母女1万元的订金。
小红母女通过法院拿回了自己的钱，但同样都是订金，为什么以下案例中的刘先生却输了订金官司呢?
刘先生就自己选中的一套商品房与开发商签订了认购书。双方约定，刘先生于签订认购书之日起6天内与开发商签订商品房买卖合同并交付首期房款，如果刘先生未按期签合同或未按时交付相关款项，开发商有权将刘先生认购的商品房另行出售并不退订金。签约当日，刘先生交了4万元，开发商在收据上注有“订金”两字。
随后，开发商将一份没有盖章的认购书的复印件交给了刘先生。6天后，刘先生没有去交首付款，也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将4万元注明为“订金”，刘先生认为这实际上已将定金变成了预付款，故诉至法院要求返还。经审理，法院驳回了刘先生的诉讼请求。
从法律角度来看，“定金”具有双重性质。首先，可作为合同的担保，以保证合同履行；其次，可以起到合同成立的证明作用；再次，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。与“定金”相比，“订金”的概念并不规范，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。
庭审中，开发商出具了盖章的认购书原件，法院认为，虽然收据上注明“订金”二字，但根据双方所签订认购书中的相关约定，可认定这4万元系“定金”性质，而非预付款。
最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”刘先生没有正当理由拒签合同，故应对自己的未履约行为承担责任。他交的4万元定金属于担保性质，在其违约时，开发商有权不予返还。
但在实际中，并不是所有的“定金”都不能退回。我国《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。也就是说，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经缴纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当将定金返还买受人。
法律课堂：
“定金”与“订金”是开发商利用购房者法律知识的缺乏而设置的一个文字陷阱。购房人在签订认购书或是购房合同的时候，一定要仔细审查合同中的用词，注意区别不同的含义，尤其是在法律意义上的不同。
“定金”是一个法律概念，是指双方买卖商品时作为已成交的保证，是依据《担保法》规定的一种担保形式，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定债务的，定金不能返还。收受定金的一方不履行约定债务的。则要双倍返还定金。
“订金”仅仅是指预付款，如果消费者不愿买这种商品时。“订金”应当退还给顾客。根据我国现行法律规定，交付订金视做交付的预付款，订金不具备定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予以支持。房地产开发商在收取订金的时候，订金的数额必须在总房价的千分之五之内，双方在签订购房预售合同或出售合同之后，订金应即时返还或是抵充房价。严格来诜订金只是一个习惯用语，而非法律概念。所以如果您尚未确定要购买的房屋时，最好不要缴纳“定金”，也不要缴纳“订金”，以防开发商借机钻法律的空子。
以上内容摘自金城出版社出版的《每天学点法律常识》，未完待续。