论文部分内容阅读
摘要：作为房地产企业的主要税种，如何对其进行合理地设计以降低成本、实现价值最大化，是企业在激烈的市场竞争环境中生存发展的一个重要而又迫切的新课题。
关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划
中图分类号：F810.42文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）10-0262-01
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。是对房地产企业收益影响最大的税种之一，如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。根据税法规定：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
一、土地增值税税收筹划的意义
税收筹划又称合理避税，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，为尽可能地取得节税利益，事前选择税收利益最大化的纳税方案来组织企业生产、经营和投资、理财活动的一种筹划行为。土地增值税对房地产开发企业而言，是个税负较重的税种，再加上国家轮番出台的政策，更使得房地产开发企业的压力变大。因此对于这一税种的筹划工作在实现减轻企业负担、增强企业持续发展的活力、提高企业的竞争力方面的作用显得尤为重要。对土地增值税进行合理地税收筹划，有利于降低企业的营业成本，增加企业净收益；有利于充分利用企业的现有资源，提高资源的利用率；有利于树立企业良好的社会形象，推动企业的可持续发展。
二、房地产企业进行土地增值税纳税筹划的问题
(一)土地增值税仅就已售房地产的增值额课税，实际上是房地产流转环节的税收。土地增值税的计税依据为企业有偿转让房地产取得的土地增值额，即转让房地产取得的应税收入总额减去规定扣除项目后的余额，实质上是转让房地产的纯收益额即利润。而事实上企业所得税就已明确了对财产转让所得的征税，并且土地增值额计税依据过窄，名义税率较高，使房地产流转环节的税收负担过重。因此企业的土地增值税筹划不能改变这一现状，仍然会受到税制因素的制约。
(二)土地出让金有失公允，各级地方政府在财政收入方面没有自主权的压力下，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。另一个方面农用地转为非农用地必须经过国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。低价征地高价买地，再加上很多招拍挂的操作都不是很透明使得企业拿地的成本虚高，这样的问题使得土地增值税纳税筹划的目的鞭长莫及。
三、房地产企业税收筹划的主要方式
(一)利用避免进入征税范围节税筹划
1.利用合作建房节税
合作建房方式指一方出土地，一方出资金，双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定:“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”根据以上税收优惠政策，房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。
合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税，可大大降低房产的成本，这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下，合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权，但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务；而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房，此时，对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股，而税法中规定:“以无形资产投资入股，参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，因此，就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税，双方分得的利润不征收营业税，这样，合营企业双方都不多交营业税，均获得了节税收益。
2.改出售为投资联营节税
按照税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税和土地增值税，而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方，可以考虑先以不动产投资入股，再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的，从而为企业获得节税收益。
3.利用代建房方式节税
代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中，虽然企业取得了收入，但是不涉及房地产产权的变动，其收入也就只属于劳务收入性质，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式，在开发之初就确定最终用户，实行定向开发，从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税，大大减轻了企业的税收负担。
4.改出售为出租节税
税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以以出租的形式收回资金，由于没有发生产权变动，企业只需交纳出租房产税，这样大大节省了企业的税收负担，为企业创造了节税收益。
(二)利用扣除项目进行税收筹划
为了相对减轻纳税人的税收负担，调动其纳税的积极性，我国税法已明确列明了可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目。房地产开发企业可以利用此政策，通过合理地增加扣除项目金额，降低计税依据以降低增值率，从而达到降低税收负担的目的。
房地产开发企业在开发项目的过程中，运筹资金较为紧张，一般可通过借款方式筹集资金，则利息支出不可避免，因此，利息支出的扣除可以作为税收筹划的要点。我国税法对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除。房地产开发企业可以通过比较两种情况下的利息支出的高低，选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明，以达到节税目的。
(三)利用增值率进行税收筹划
土地增值税的征收采用超率累进税率，房地产的增值率越高，则税收负担越重。对于同时从事多个开发项目的房地产开发企业而言，不同的地区，不同的消费者，其销售价格、开发成本等可能不太相同，这就导致增值额和增值率有所不同，所以，应同时计算并比较“汇总核算”与“分开核算”的税负差额，从而选择综合税负较低的方案。
(四)利用税收优惠政策进行税收筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20％，则免征土地增值税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。要使普通标准住宅获得免税待遇，税收筹划可从以下三方面入手：
1.合理设置销售价格。房地产开发企业建造普通标准住宅出售前，应全面了解市场行情，进行市场调研，在保证预期盈利水平的前提下，合理设置产品销售价格，将增长率(即增值额÷扣除项目金额)控制在20%以下，以获得免税的优惠待遇。
2.增加扣除项目金额。房地产开发时，可适当增加扣除项目金额，例如：可以增加房地产开发成本(包括土地征用及拆迁补偿费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费用等)，增加房地产开发费用等。
3.分别核算增值额。房地产开发企业建造普通标准住宅的同时，又搞其他房地产开发的，应尽可能分别核算不同开发项目的增值额，使销售普通标准住宅的房产获得免税待遇。假如不分别核算或不能准确核算不同开发项目的增值额的，其建造的普通标准住宅出售时，不能享受免税的优惠。
四、总结
在房地产市场竞争日益激烈的情况下，通过税收筹划不仅可以降低企业的税收负担，还有利于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长，增强自身竞争力，实现企业的最大化利益，保证企业的持续性发展。
参考文献：
[1]曾庆学.浅谈土地增值税的纳税筹划技巧[J].商业会计,2009(19).
[2]葛长银.谈土地增值税的节税技巧[J].财会学习,2009(7).
[3]田歌.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].商场现代化,2007(11).
关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划
中图分类号：F810.42文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）10-0262-01
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。是对房地产企业收益影响最大的税种之一，如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。根据税法规定：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
一、土地增值税税收筹划的意义
税收筹划又称合理避税，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，为尽可能地取得节税利益，事前选择税收利益最大化的纳税方案来组织企业生产、经营和投资、理财活动的一种筹划行为。土地增值税对房地产开发企业而言，是个税负较重的税种，再加上国家轮番出台的政策，更使得房地产开发企业的压力变大。因此对于这一税种的筹划工作在实现减轻企业负担、增强企业持续发展的活力、提高企业的竞争力方面的作用显得尤为重要。对土地增值税进行合理地税收筹划，有利于降低企业的营业成本，增加企业净收益；有利于充分利用企业的现有资源，提高资源的利用率；有利于树立企业良好的社会形象，推动企业的可持续发展。
二、房地产企业进行土地增值税纳税筹划的问题
(一)土地增值税仅就已售房地产的增值额课税，实际上是房地产流转环节的税收。土地增值税的计税依据为企业有偿转让房地产取得的土地增值额，即转让房地产取得的应税收入总额减去规定扣除项目后的余额，实质上是转让房地产的纯收益额即利润。而事实上企业所得税就已明确了对财产转让所得的征税，并且土地增值额计税依据过窄，名义税率较高，使房地产流转环节的税收负担过重。因此企业的土地增值税筹划不能改变这一现状，仍然会受到税制因素的制约。
(二)土地出让金有失公允，各级地方政府在财政收入方面没有自主权的压力下，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。另一个方面农用地转为非农用地必须经过国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。低价征地高价买地，再加上很多招拍挂的操作都不是很透明使得企业拿地的成本虚高，这样的问题使得土地增值税纳税筹划的目的鞭长莫及。
三、房地产企业税收筹划的主要方式
(一)利用避免进入征税范围节税筹划
1.利用合作建房节税
合作建房方式指一方出土地，一方出资金，双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定:“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”根据以上税收优惠政策，房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。
合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税，可大大降低房产的成本，这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下，合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权，但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务；而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房，此时，对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股，而税法中规定:“以无形资产投资入股，参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，因此，就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税，双方分得的利润不征收营业税，这样，合营企业双方都不多交营业税，均获得了节税收益。
2.改出售为投资联营节税
按照税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税和土地增值税，而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方，可以考虑先以不动产投资入股，再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的，从而为企业获得节税收益。
3.利用代建房方式节税
代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中，虽然企业取得了收入，但是不涉及房地产产权的变动，其收入也就只属于劳务收入性质，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式，在开发之初就确定最终用户，实行定向开发，从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税，大大减轻了企业的税收负担。
4.改出售为出租节税
税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以以出租的形式收回资金，由于没有发生产权变动，企业只需交纳出租房产税，这样大大节省了企业的税收负担，为企业创造了节税收益。
(二)利用扣除项目进行税收筹划
为了相对减轻纳税人的税收负担，调动其纳税的积极性，我国税法已明确列明了可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目。房地产开发企业可以利用此政策，通过合理地增加扣除项目金额，降低计税依据以降低增值率，从而达到降低税收负担的目的。
房地产开发企业在开发项目的过程中，运筹资金较为紧张，一般可通过借款方式筹集资金，则利息支出不可避免，因此，利息支出的扣除可以作为税收筹划的要点。我国税法对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除。房地产开发企业可以通过比较两种情况下的利息支出的高低，选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明，以达到节税目的。
(三)利用增值率进行税收筹划
土地增值税的征收采用超率累进税率，房地产的增值率越高，则税收负担越重。对于同时从事多个开发项目的房地产开发企业而言，不同的地区，不同的消费者，其销售价格、开发成本等可能不太相同，这就导致增值额和增值率有所不同，所以，应同时计算并比较“汇总核算”与“分开核算”的税负差额，从而选择综合税负较低的方案。
(四)利用税收优惠政策进行税收筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20％，则免征土地增值税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。要使普通标准住宅获得免税待遇，税收筹划可从以下三方面入手：
1.合理设置销售价格。房地产开发企业建造普通标准住宅出售前，应全面了解市场行情，进行市场调研，在保证预期盈利水平的前提下，合理设置产品销售价格，将增长率(即增值额÷扣除项目金额)控制在20%以下，以获得免税的优惠待遇。
2.增加扣除项目金额。房地产开发时，可适当增加扣除项目金额，例如：可以增加房地产开发成本(包括土地征用及拆迁补偿费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费用等)，增加房地产开发费用等。
3.分别核算增值额。房地产开发企业建造普通标准住宅的同时，又搞其他房地产开发的，应尽可能分别核算不同开发项目的增值额，使销售普通标准住宅的房产获得免税待遇。假如不分别核算或不能准确核算不同开发项目的增值额的，其建造的普通标准住宅出售时，不能享受免税的优惠。
四、总结
在房地产市场竞争日益激烈的情况下，通过税收筹划不仅可以降低企业的税收负担，还有利于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长，增强自身竞争力，实现企业的最大化利益，保证企业的持续性发展。
参考文献：
[1]曾庆学.浅谈土地增值税的纳税筹划技巧[J].商业会计,2009(19).
[2]葛长银.谈土地增值税的节税技巧[J].财会学习,2009(7).
[3]田歌.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].商场现代化,2007(11).