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【摘要】在我国对开征物业税的预期效果如何，不同的人有不同的观点。本文运用李嘉图等价命题，证明了开征物业税对房地产价格没有长期影响，并在此基础上对开征物业税的方式提出新的见解。
【关键词】物业税 李嘉图等价 房地产价格
一、导言
物业税，也称财产税(property tax)，最早作为一项常规税种可上溯至公元前600年的希腊，后来为罗马人所传承。最早以书面形式记载对财产进行课税的典籍是《罗马书》，当时是按照所有公民申明持有的财富来普查应税额度。现代意义上的物业税，在中世纪的英格兰已出现，后来随英国殖民统治一起进入美国等殖民地国家。
在美国，对纳税人持有的不动产以及被用于商业用途的动产课以财产税；在加拿大，财产税是包含了不动产财产税、特别财产税、营业性财产税以及非政府组织交纳的替代税收款的一种复合税；在香港，税法规定物业税是向在本港拥有土地或楼宇的业主,按照每一个课税年度土地或楼宇的应课税净值，以标准税率计算和征收的一种税。综观各国（地区）规定，可以认为，广义的物业税更确切地说应该叫做财产税，它对商业用途的动产和不动产（或其租金收益）的评估价值课税；而狭义的物业税即对土地、房屋等不动产（或其租金收益）的评估价值课税。具体来说各国的物业税征收并无统一的模式，有的国家将物业税归入财产税中征收，除对不动产征收财产税外，对居民（或公司）持有的有价证券等其它财产也课以财产税；有的则单列物业税；有的则没有设立财产税，只列了物业税。
我国现行房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多，税费负担重；保有环节课税少，负担轻，且税收优惠范围大。这表明现行的房地产税制，既难以有效发挥对土地资源的有效配置，又促使房地产投资需求的快速增加，使房地产投资需求大于消费需求，导致房地产价格持续大幅上涨，不仅不利于和谐社会的建设，而且可能引发经济泡沫，导致金融危机。因此，为了合理引导房地产业的发展，并使之与整个国民经济的发展相协调，《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。
二、开征物业税对房地产价格的影响:李嘉图等价命题的运用
李嘉图等价（Richardian equivalence）命题是由英国经济学家大卫·李嘉图（David Richard ）提出的关于政府赤字和债务的比较效应的假说。李嘉图认为，在特定条件下政府赤字和债务都不会对经济活动产生影响。他的观点后来得到了美国经济学家罗伯特·巴罗（Robert Barro）的发展，其基本思路是：如果政府是由严格预算约束的，其通过减税等方式引起的私人储蓄的增加正好对应公共储蓄的减少，从而使总储蓄不变；如果居民是有理性预期的，必然会预计到政府在支出水平不变的情况下降低税收，在长期会引发财政赤字从而引起未来税收上升，居民为了不使后代税负过重必然相应地调整目前的消费。
1、开征物业税对房地产价格影响的数学推导
在资产评估理论中有一个基本原理：作为一项资产价格的确定，不会高于该资产在以后年度内给资产所有者带来收益的折现值。如果两项房地产(A与B)除了土地取得费用及相关税费的缴纳时间不一样以外，所有条件都一样，即：A房地产为将按目前模式一次收取n年土地出让金及其他相关税费；B房地产采用新的物业税方式，将前述土地及相关税费分年支付。那么在理论上，任何一个理性的购房者或投资者所愿意支付B房产的价格不会高于A房产价格扣除以后n年所需缴纳物业税折现值。我们考虑时间连续的情况：
B房产的市场价格正好是A房产价格与土地价格差，道理很简单：一个理性的人在取得B房产时并不会认为自己获得了与A房产同样的利益。这正如目前房地产市场分别采用一次性付款与按揭贷款模式销售房产一样，采用按揭方式购房的消费者会充分考虑自己在以后年份的偿还能力，其所支付的首付款与一次性付款的差额即按揭年限内支付钱款(一般为等额年金)的折现值，与第(2)、(3)式所表示的计算过程完全相同。
2、开征物业税对房地产价格影响的李嘉图等价命题的解释
房地产市场具有较完备的资本运行机制，中国人有房产继承的传统，所以也满足代际利他条件。物业税改革以后，政府的短期税收收入减少引起财政赤字，购房者的短期税收支付减少引起可支配收入增加。但理性的购房者会预期到，房产保有阶段的费用将会大幅度上升。购房者由于受到预算约束的限制，会将一部分收入储蓄起来用以支付未来的税收负担。税制改革的短期影响包括两个方面：一方面如果购房者的预期足够乐观，其用以支付未来税收的储备支出会低于未来实际需要的支付额从而使短期购买力提高，另一方面由于物业税首付加分期支付的征收模式，政府规定的首付比例会对短期需求产生影响。税制改革的长期影响，是使购房需求回复到改革之前的水平，从而使房地产价格回到征税之前的水平上。因此，开征物业税对房地产价格仅仅有短期而不是长期的影响。
3、开征物业税对房地产价格影响的几何解释
在短期（如上图左），开征物业税之前的总需求曲线为D，总供给曲线为S。公众会理性地预期到，房产因土地价格的一次总付改为分年支付有可能使当前支付的房产价格有所下降，因此物业税改革的短期影响是消费者的税收负担有所减少，因此部分持币观望的消费者会选择进入市场，需求曲线向上移动到D′；同时由于房地产开发周期较长，住房供给在短期不可能对税收调整做出很强烈的反应，因此供给曲线保持不变。于是在短期，由于税收调整引起的税收减少使房地产市场的需求量增加（Q′），同时市场价格也会出现暂时的上扬。
在中期（如上图右），房地产开发商对政策调整能够做出充分的反应。我们看到，此时供给曲线右移并且变得更加平缓（即房地产市场供给有了更大的弹性）。于是在中期由于供给的增加，市场价格有所下降（P〞），同时需求会进一步放大（Q〞）。
在长期（如上图右），购房者会意识到房产保有期间的费用将要大幅度上升，直观的感觉是房地产税收又增加了。购房者为了自己以后的生活会将一部分可支配收入储蓄起来用以支付未来的税收负担，因此消费需求会回落。根据李嘉图等价命题，需求曲线会正好回落到开征物业税之前的水平上（D′→D）。即前期的减税与后期的增税对总需求的净作用为零。
三、政策建议
1、物业税与土地出让金不可替代
开征物业税的一个动因，是通过征收物业税降低房地产的投资需求，同时提高金融系统防范金融风险的能力。所以有学者认为将一次性土地出让金分摊到每年支付的物业税上，一方面可以降低消费者购房“门槛”和房地产开发成本，降低金融风险；另一方面，也有助于改变地方政府土地批租的短期行为模式，形成地方政府长期稳定的财政收入来源。因此，应当将土地出让金纳入物业税的征收范围。
但从前文的分析可以看出，物业税对于房地产市场价格的长期影响与是否将土地出让金纳入物业税无关。
2、合理设计物业税的税负
物业税开征后其税收负担应当是多少较为合适，是人们普遍关注的一个问题。物业税作为对居民个人财产的征税，不能仅仅考虑物业税本身的税负问题，还要结合个人所得税、增值税、消费税、营业税等实际上最终也由居民个人承担税负的整体税负状况。将目前在开发建设阶段的各种税费后移至住房保有阶段，如果税负设计不合理将会出现“买得起房，养不起房”的现象，或是由于纳税人无力纳税而出现比较严重的欠税。
因此，对物业税的征收，既要考虑家庭的赋税能力又要考虑社会经济发展水平，还要合理引导家庭对房地产的投资需求，因此可以考虑家庭拥有第一套房屋免税、第二套房屋（含以上）才征税，具体征收上可采取对业主第一套房屋先征后退方案，由纳税人申报第一套住房免税并提供所有房屋的纳税凭证；或者以人均拥有或使用的建筑面积超出国家规定的上限征税；或者取消对个人住宅的普遍优惠，对特殊群体实行个别优惠，通过对居住豪宅者课以高税，而对贫穷家庭居住劣房者减少征税甚至减免税费，来缩小社会贫富差距。
四、结语
对于开征物业税所带来的房地产市场价格变化，理论界观点差异很大。本文基于消费者理性预期的基础上证明了：开征物业税对于房地产市场价格没有长期影响。
同时，如上文中反复提到的，本文的标准经济分析一定程度上并不符合我国房地产市场的实际情况，但作为理论探讨笔者认为仍具有一定的意义。
【参考文献】
[1] Fisher, Glenn, The Worst Tax? A History of the Property Tax in America, published by EH. NET (June 1997)
[2] 胡怡建：《物业税模式选择及政策制度设计》，《税务研究》2002年第9期
[3] 龚刚敏：《论物业税对房地产价格与政府行为的影响》，《税务研究》2005年第5期
[4] 何振一：《物业税与土地出让金之间不可替代性简论》，《税务研究》2004年第9期
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
【关键词】物业税 李嘉图等价 房地产价格
一、导言
物业税，也称财产税(property tax)，最早作为一项常规税种可上溯至公元前600年的希腊，后来为罗马人所传承。最早以书面形式记载对财产进行课税的典籍是《罗马书》，当时是按照所有公民申明持有的财富来普查应税额度。现代意义上的物业税，在中世纪的英格兰已出现，后来随英国殖民统治一起进入美国等殖民地国家。
在美国，对纳税人持有的不动产以及被用于商业用途的动产课以财产税；在加拿大，财产税是包含了不动产财产税、特别财产税、营业性财产税以及非政府组织交纳的替代税收款的一种复合税；在香港，税法规定物业税是向在本港拥有土地或楼宇的业主,按照每一个课税年度土地或楼宇的应课税净值，以标准税率计算和征收的一种税。综观各国（地区）规定，可以认为，广义的物业税更确切地说应该叫做财产税，它对商业用途的动产和不动产（或其租金收益）的评估价值课税；而狭义的物业税即对土地、房屋等不动产（或其租金收益）的评估价值课税。具体来说各国的物业税征收并无统一的模式，有的国家将物业税归入财产税中征收，除对不动产征收财产税外，对居民（或公司）持有的有价证券等其它财产也课以财产税；有的则单列物业税；有的则没有设立财产税，只列了物业税。
我国现行房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多，税费负担重；保有环节课税少，负担轻，且税收优惠范围大。这表明现行的房地产税制，既难以有效发挥对土地资源的有效配置，又促使房地产投资需求的快速增加，使房地产投资需求大于消费需求，导致房地产价格持续大幅上涨，不仅不利于和谐社会的建设，而且可能引发经济泡沫，导致金融危机。因此，为了合理引导房地产业的发展，并使之与整个国民经济的发展相协调，《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。
二、开征物业税对房地产价格的影响:李嘉图等价命题的运用
李嘉图等价（Richardian equivalence）命题是由英国经济学家大卫·李嘉图（David Richard ）提出的关于政府赤字和债务的比较效应的假说。李嘉图认为，在特定条件下政府赤字和债务都不会对经济活动产生影响。他的观点后来得到了美国经济学家罗伯特·巴罗（Robert Barro）的发展，其基本思路是：如果政府是由严格预算约束的，其通过减税等方式引起的私人储蓄的增加正好对应公共储蓄的减少，从而使总储蓄不变；如果居民是有理性预期的，必然会预计到政府在支出水平不变的情况下降低税收，在长期会引发财政赤字从而引起未来税收上升，居民为了不使后代税负过重必然相应地调整目前的消费。
1、开征物业税对房地产价格影响的数学推导
在资产评估理论中有一个基本原理：作为一项资产价格的确定，不会高于该资产在以后年度内给资产所有者带来收益的折现值。如果两项房地产(A与B)除了土地取得费用及相关税费的缴纳时间不一样以外，所有条件都一样，即：A房地产为将按目前模式一次收取n年土地出让金及其他相关税费；B房地产采用新的物业税方式，将前述土地及相关税费分年支付。那么在理论上，任何一个理性的购房者或投资者所愿意支付B房产的价格不会高于A房产价格扣除以后n年所需缴纳物业税折现值。我们考虑时间连续的情况：
B房产的市场价格正好是A房产价格与土地价格差，道理很简单：一个理性的人在取得B房产时并不会认为自己获得了与A房产同样的利益。这正如目前房地产市场分别采用一次性付款与按揭贷款模式销售房产一样，采用按揭方式购房的消费者会充分考虑自己在以后年份的偿还能力，其所支付的首付款与一次性付款的差额即按揭年限内支付钱款(一般为等额年金)的折现值，与第(2)、(3)式所表示的计算过程完全相同。
2、开征物业税对房地产价格影响的李嘉图等价命题的解释
房地产市场具有较完备的资本运行机制，中国人有房产继承的传统，所以也满足代际利他条件。物业税改革以后，政府的短期税收收入减少引起财政赤字，购房者的短期税收支付减少引起可支配收入增加。但理性的购房者会预期到，房产保有阶段的费用将会大幅度上升。购房者由于受到预算约束的限制，会将一部分收入储蓄起来用以支付未来的税收负担。税制改革的短期影响包括两个方面：一方面如果购房者的预期足够乐观，其用以支付未来税收的储备支出会低于未来实际需要的支付额从而使短期购买力提高，另一方面由于物业税首付加分期支付的征收模式，政府规定的首付比例会对短期需求产生影响。税制改革的长期影响，是使购房需求回复到改革之前的水平，从而使房地产价格回到征税之前的水平上。因此，开征物业税对房地产价格仅仅有短期而不是长期的影响。
3、开征物业税对房地产价格影响的几何解释
在短期（如上图左），开征物业税之前的总需求曲线为D，总供给曲线为S。公众会理性地预期到，房产因土地价格的一次总付改为分年支付有可能使当前支付的房产价格有所下降，因此物业税改革的短期影响是消费者的税收负担有所减少，因此部分持币观望的消费者会选择进入市场，需求曲线向上移动到D′；同时由于房地产开发周期较长，住房供给在短期不可能对税收调整做出很强烈的反应，因此供给曲线保持不变。于是在短期，由于税收调整引起的税收减少使房地产市场的需求量增加（Q′），同时市场价格也会出现暂时的上扬。
在中期（如上图右），房地产开发商对政策调整能够做出充分的反应。我们看到，此时供给曲线右移并且变得更加平缓（即房地产市场供给有了更大的弹性）。于是在中期由于供给的增加，市场价格有所下降（P〞），同时需求会进一步放大（Q〞）。
在长期（如上图右），购房者会意识到房产保有期间的费用将要大幅度上升，直观的感觉是房地产税收又增加了。购房者为了自己以后的生活会将一部分可支配收入储蓄起来用以支付未来的税收负担，因此消费需求会回落。根据李嘉图等价命题，需求曲线会正好回落到开征物业税之前的水平上（D′→D）。即前期的减税与后期的增税对总需求的净作用为零。
三、政策建议
1、物业税与土地出让金不可替代
开征物业税的一个动因，是通过征收物业税降低房地产的投资需求，同时提高金融系统防范金融风险的能力。所以有学者认为将一次性土地出让金分摊到每年支付的物业税上，一方面可以降低消费者购房“门槛”和房地产开发成本，降低金融风险；另一方面，也有助于改变地方政府土地批租的短期行为模式，形成地方政府长期稳定的财政收入来源。因此，应当将土地出让金纳入物业税的征收范围。
但从前文的分析可以看出，物业税对于房地产市场价格的长期影响与是否将土地出让金纳入物业税无关。
2、合理设计物业税的税负
物业税开征后其税收负担应当是多少较为合适，是人们普遍关注的一个问题。物业税作为对居民个人财产的征税，不能仅仅考虑物业税本身的税负问题，还要结合个人所得税、增值税、消费税、营业税等实际上最终也由居民个人承担税负的整体税负状况。将目前在开发建设阶段的各种税费后移至住房保有阶段，如果税负设计不合理将会出现“买得起房，养不起房”的现象，或是由于纳税人无力纳税而出现比较严重的欠税。
因此，对物业税的征收，既要考虑家庭的赋税能力又要考虑社会经济发展水平，还要合理引导家庭对房地产的投资需求，因此可以考虑家庭拥有第一套房屋免税、第二套房屋（含以上）才征税，具体征收上可采取对业主第一套房屋先征后退方案，由纳税人申报第一套住房免税并提供所有房屋的纳税凭证；或者以人均拥有或使用的建筑面积超出国家规定的上限征税；或者取消对个人住宅的普遍优惠，对特殊群体实行个别优惠，通过对居住豪宅者课以高税，而对贫穷家庭居住劣房者减少征税甚至减免税费，来缩小社会贫富差距。
四、结语
对于开征物业税所带来的房地产市场价格变化，理论界观点差异很大。本文基于消费者理性预期的基础上证明了：开征物业税对于房地产市场价格没有长期影响。
同时，如上文中反复提到的，本文的标准经济分析一定程度上并不符合我国房地产市场的实际情况，但作为理论探讨笔者认为仍具有一定的意义。
【参考文献】
[1] Fisher, Glenn, The Worst Tax? A History of the Property Tax in America, published by EH. NET (June 1997)
[2] 胡怡建：《物业税模式选择及政策制度设计》，《税务研究》2002年第9期
[3] 龚刚敏：《论物业税对房地产价格与政府行为的影响》，《税务研究》2005年第5期
[4] 何振一：《物业税与土地出让金之间不可替代性简论》，《税务研究》2004年第9期
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。