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摘要:2009年下半年至2010年初,我国房地产行业走出国际金融危机的阴影,投机氛围炽热,房价再次飞速上涨。为了稳定房地产市场,中央推出了房产新政,在此基础上若开征物业税,房产税对房价的调控是否有积极的作用,并对存在的问题进行了浅析。
关键词:房产税;物业税;房价调控
新物业税、房产税即将开征的消息也频频传出,而物业税、房产税对房价的调控作用也成为关注的焦点。
1 、目前中央出台的房地产市场调控政策及效果
2010年4月以来中央出台了一系列调节房地产市场的政策,包括:抑制不合理住房需求,实行严格的差别化住房信贷政策,对购买首套住房且面积在90平米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍:即大幅度提高贷款利率和首付水平。国务院还陆续出台了其他的房产政策,提出了商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款。这些政策表明了国务院对此次调控房地产市场的决心。
新政的实施以来,一线城市新房交易全线遇冷,新政单一的目标性与明确的指向性在短期来看是十分有效的,但从长期来看,房地产市场仍然存在许多房产新政无法解决的问题,如:商品房供应结构不合理的问题,存量房闲置率高的问题等。
我国房地产市场要想健康的发展,需要短期政策调控与长期政策法规相结合来解决,所以逐步完善房产税将是其中有效的一环。
2 、房产税对房价的影响
所谓房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》对征收办法有明确规定。条例规定了五类房产免纳房产税,其中包括个人所有非营业用的房产。房产税的经营范围仅限于城镇的经营性房产,但是对经营性房产的界定一直没有明确的规定。而今年四月以来,有专家认为国家有倾向将第三套及以上住房定性为经营性房产,也有专家认为应该按照房屋产值或面积标准进行界定。
(1)房产税对消费的需求影响不大。
由于房产税的征收对象是经营性房产,所以从静态角度看,征收房产税几乎对居民的消费需求影响不大。但由于居民的住房问题除了购房外还有其他途径,所以房产税对消费的影响不大但是总体下降。
(2)房产税将降低房产的投资性需求。
房产税开征后将使投资性住房持有的成本上升,投资回收期将延长,导致投资风险加大,所以部分投资者将减少房产投资而选择其他投资性资产作为替代,所以房地产市场的投资性需求将下降。
(3)房产税对房产市场的短期影响。
短期而言,房产投资的收益下降而风险上升,这将导致资金从房产市场的流出而流向其他投资市场,房产持有者将出售部分房产,这将导致房产的供给增加。由于消费和投资需求都降低而房产的供给却提高,所以这将使房价下降。
(4)房产税对房产市场的长期效应。
长期房地产供给取决于土地的供给,土地的供给权始终掌握在政府的手中,与房价无必然联系,但房产税使房产长期需求下降并回归了居住的本质,改变了需求的结构。因此,长期看房产税不仅使房价下降,供给结构也会发生相应转变。使房产商在开发房产时出于需求特征的考虑在商品房的面积功能方面更多的倾向大众消费者。
做好开征前的准备和宣传工作。这涉及多部门的合作,且前期工作较多,如:产权确定、评估等准备工作十分重要。
3、 房地产税收的现状
来自国家税务总局的信息,房地产业是唯一一个连续三年被立为税务专项稽查的行业,房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂,部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。
按理说,房地产业是高利润、高收入行业,所提供的税收也应该是十分可观的。在世界发达国家,房地产业税收占地方总税收的10%以上,但在房地产行业迅猛发展的中国这一比例却不到7%。
由于我国房地产数量多,同时价值巨大,适时开征物业税,并逐渐作为地方政府的主要税源,这是我国土地税费改革的方向。近些年来,土地已经成为地方政府的“第二财政”,但是现届政府是对下届政府的透支,波动性较大,可靠性不强。
与其他的税种相比,物业税不容易进行隐藏。由于物业税的征税对象是不动产,所以很容易进行稽查。物业税可以促进社会的公平。物业税有和房产税一样的作用,提高房产持有者的成本,提高了房地产的闲置率。所以从长期发展来看,物业税的开征是可行的。
4 、物业税的开征如何影响房价
从理论上说,物业税的征收将大大减少人们一开始购置房产的成本,对降低房价有一定的作用;而且物业税主要是对不动产的保有征税,这样会降低人们的购房热情,房产需求下降,供给大于需求,根据经济学原理,房价在一定范围内会下降。物业税的征收基本上有两个目的,其一是为了抑制房地产炒作,二是为了均摊低价。如果将现在政府一次性收取的土地出让金转变为物业税分几十年征收,房价将会出现明显的下调。
5 、对我国开征物业税的几点建议
明确产权。我国实行的是土地国有制,开征物业税最基本的要求就是将土地和房屋产权必须明确。物业税是向产权所有者征收。
物业税率的确定要合理。征收物业税需要考虑整个社会的税负承受能力,税率是多少才既能增加财政收入又不至于使房产持有者觉得税负过大。
建立科学的房屋产权公示和查询系统。物业税的评估工作需要大量的详细的不动产信息,房屋登记部门应与其他信息部门合作,以身份证作为识别工具,获取有效的评估和征管资料。
参考文献
[1]中华人民共和国房产税暂行条例
[2]2006中国地方财政发展研究报告:房地产税与地方财政建设研究/李波主编;中南财经政法大学湖北财政与发展研究中心,中国地方财政研究中心[编]
(作者单位: 西南财经大学税务学院)
关键词:房产税;物业税;房价调控
新物业税、房产税即将开征的消息也频频传出,而物业税、房产税对房价的调控作用也成为关注的焦点。
1 、目前中央出台的房地产市场调控政策及效果
2010年4月以来中央出台了一系列调节房地产市场的政策,包括:抑制不合理住房需求,实行严格的差别化住房信贷政策,对购买首套住房且面积在90平米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍:即大幅度提高贷款利率和首付水平。国务院还陆续出台了其他的房产政策,提出了商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款。这些政策表明了国务院对此次调控房地产市场的决心。
新政的实施以来,一线城市新房交易全线遇冷,新政单一的目标性与明确的指向性在短期来看是十分有效的,但从长期来看,房地产市场仍然存在许多房产新政无法解决的问题,如:商品房供应结构不合理的问题,存量房闲置率高的问题等。
我国房地产市场要想健康的发展,需要短期政策调控与长期政策法规相结合来解决,所以逐步完善房产税将是其中有效的一环。
2 、房产税对房价的影响
所谓房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》对征收办法有明确规定。条例规定了五类房产免纳房产税,其中包括个人所有非营业用的房产。房产税的经营范围仅限于城镇的经营性房产,但是对经营性房产的界定一直没有明确的规定。而今年四月以来,有专家认为国家有倾向将第三套及以上住房定性为经营性房产,也有专家认为应该按照房屋产值或面积标准进行界定。
(1)房产税对消费的需求影响不大。
由于房产税的征收对象是经营性房产,所以从静态角度看,征收房产税几乎对居民的消费需求影响不大。但由于居民的住房问题除了购房外还有其他途径,所以房产税对消费的影响不大但是总体下降。
(2)房产税将降低房产的投资性需求。
房产税开征后将使投资性住房持有的成本上升,投资回收期将延长,导致投资风险加大,所以部分投资者将减少房产投资而选择其他投资性资产作为替代,所以房地产市场的投资性需求将下降。
(3)房产税对房产市场的短期影响。
短期而言,房产投资的收益下降而风险上升,这将导致资金从房产市场的流出而流向其他投资市场,房产持有者将出售部分房产,这将导致房产的供给增加。由于消费和投资需求都降低而房产的供给却提高,所以这将使房价下降。
(4)房产税对房产市场的长期效应。
长期房地产供给取决于土地的供给,土地的供给权始终掌握在政府的手中,与房价无必然联系,但房产税使房产长期需求下降并回归了居住的本质,改变了需求的结构。因此,长期看房产税不仅使房价下降,供给结构也会发生相应转变。使房产商在开发房产时出于需求特征的考虑在商品房的面积功能方面更多的倾向大众消费者。
做好开征前的准备和宣传工作。这涉及多部门的合作,且前期工作较多,如:产权确定、评估等准备工作十分重要。
3、 房地产税收的现状
来自国家税务总局的信息,房地产业是唯一一个连续三年被立为税务专项稽查的行业,房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂,部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。
按理说,房地产业是高利润、高收入行业,所提供的税收也应该是十分可观的。在世界发达国家,房地产业税收占地方总税收的10%以上,但在房地产行业迅猛发展的中国这一比例却不到7%。
由于我国房地产数量多,同时价值巨大,适时开征物业税,并逐渐作为地方政府的主要税源,这是我国土地税费改革的方向。近些年来,土地已经成为地方政府的“第二财政”,但是现届政府是对下届政府的透支,波动性较大,可靠性不强。
与其他的税种相比,物业税不容易进行隐藏。由于物业税的征税对象是不动产,所以很容易进行稽查。物业税可以促进社会的公平。物业税有和房产税一样的作用,提高房产持有者的成本,提高了房地产的闲置率。所以从长期发展来看,物业税的开征是可行的。
4 、物业税的开征如何影响房价
从理论上说,物业税的征收将大大减少人们一开始购置房产的成本,对降低房价有一定的作用;而且物业税主要是对不动产的保有征税,这样会降低人们的购房热情,房产需求下降,供给大于需求,根据经济学原理,房价在一定范围内会下降。物业税的征收基本上有两个目的,其一是为了抑制房地产炒作,二是为了均摊低价。如果将现在政府一次性收取的土地出让金转变为物业税分几十年征收,房价将会出现明显的下调。
5 、对我国开征物业税的几点建议
明确产权。我国实行的是土地国有制,开征物业税最基本的要求就是将土地和房屋产权必须明确。物业税是向产权所有者征收。
物业税率的确定要合理。征收物业税需要考虑整个社会的税负承受能力,税率是多少才既能增加财政收入又不至于使房产持有者觉得税负过大。
建立科学的房屋产权公示和查询系统。物业税的评估工作需要大量的详细的不动产信息,房屋登记部门应与其他信息部门合作,以身份证作为识别工具,获取有效的评估和征管资料。
参考文献
[1]中华人民共和国房产税暂行条例
[2]2006中国地方财政发展研究报告:房地产税与地方财政建设研究/李波主编;中南财经政法大学湖北财政与发展研究中心,中国地方财政研究中心[编]
(作者单位: 西南财经大学税务学院)