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摘 要：随着我国城市化进程的不断加快，城市商品房价格不断攀高，导致部分低收入人群无力购房而将目标投向农村集体所有土地上本该属于集体组织成员的房屋，加之开发商的推动，这就形成了所谓的“小产权房”。小产权房已被国家明确为违法建筑物，由于其价格便宜等原因而屡禁不止，对待小产权房我们应根据现实条件进行分类处理，实现小产权房问题的最佳解决。
关键词：小产权房；特征；对策
一、小产权房概述及其法律特征
“小产权房”不是一个法律概念，在我国的相关法律法规中并没有对其概念、含义进行界定，而是人们在长期的社会实践中自发约定形成的一个名称。“小产权房”主要是指建造在农村集体土地上，未缴纳土地出让金等费用，并将其出卖给非本集体经济组织成员的房屋。其未经国家相关部门批准，不能取得土地使用证和预售许可证，与在国有土地上建造的能够在国土房管局进行备案并能够获得国家发放的产权证明的“大产权房”形成鲜明对比，所以称之为“小产权房”。
1.小产权房是建设在农村集体所有土地的住宅
农村的土地主要分为农村集体建设用地和耕地，根据目前情况来看，“小产权房”主要建造在农村集体所有土地上，有一部分建造在耕地上。我国实行最严格的耕地保护制度，严格限制耕地转为非耕地，建造在耕地上的“小产权房”一般都是没有经过任何手续批准、私自流转获得的土地，属于严重违法行为。根据我国《土地管理法》规定农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产；只有国有土地能够用作建设商品房所使用；如果建设需要使用农用土地的，应当办理农用地转用审批手续。而目前“小产权房”使用的农村集体所有土地并没有依法办理建设用地征收手续，没有依法缴纳房地产开发的各项税费。
2.小产权房的买受人是非本集体经济组织成员
依照我国相关法律规定，集体经济组织内的成员可以按照集体分配获得相应的宅基地。根据我国《物权法》的规定，宅基地使用权人对集体所有的土地平等的享有占有和使用的权利，有权利在属于自己的宅基地上建造房屋及其附属设施。宅基地可以进行流转，但有严格的条件限制，仅限本集体经济组织内成员进行有条件的流转。而小产权房是建造在集体所有土地上，向不特定人群售卖的房屋，具有商品房的性质特征，现今小产权房的购买群体主要是城市低收入人群以及其他集体经济组织的成员，显然，此举是违反了我国《土地管理法》和《物权法》的规定。
3.小产权房的房屋产权不完整
房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。而《土地管理法》规定，农村集体所有土地上建造的房屋没有经过商品房的一系列程序，且未向国家缴纳相关税费，没有完整的权利，所谓的产权证明仅为乡政府颁布的相关证明，实际上是没有法律效力的。所以，这样的房屋是面临巨大风险的。
二、我国农村小产权房形成的原因
1.我国现有的二元制土地结构存在缺陷
目前我国实行的是城乡二元的土地公有制结构，城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。我国《土地管理法》规定，集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有完全的处分权，农村集体土地若想改变土地性质只能通过国家征收方式实现。而国家通过征收方式获取征地所进行的补偿标准在笔者看来是相当低的，仅以被征地农民的生活水平不降低为原则，这与在城市国有土地中征地所带来的“拆二代”简直是天壤之别。《土地管理法》规定“征收耕地的补偿费用包括征地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。在国有土地征收中，补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”对比来看，农民真正获得的补偿费少之又少，于是农民为了尽可能地获得更多的利益，不顾其违法性将目光投向了小产权房。
2.政府部门对小产权房建设监管不力
我国《土地管理法》与《城市房地产管理法》都明确规定，政府机关有责任对小产权房问题进行监督管理，从法律规定上来看这是十分完善的，将会对小产权房起到严厉的打击作用，但是在实践中却非如此。有些政府机关为了获取更多的财政收入甚至某些官员为了谋取不当利益，对于存在本辖区内的小产权房不闻不问甚至帮助某些商人获取农村集体土地建设小产权房。监管不力导致严重后果，一方面让买主以为小产权房是合法的，有更多的人想购买小产权房，从而使市场扩大，危害家中；另一方面让其他集体组织也照搬其模式，获取更多利益。虽然国家三令五申小产权房的违法性，但是由于部分政府部门的监管不力导致小产权房数量惊人，难以处置。
3.房地产市场热引导小产权房不断发展
受传统文化的影响，中国人一直注重购买房屋。近年来，城市化进程不断加快，国有土地出让金价格逐年攀升，房地产开发成本也逐渐增高，据统计，在2000年--2015年房价攀升了7倍。此价格对于城市中的低收入者无疑是望而却步，但是房地产市场需求确实十分旺盛的，于是部分开发商将目光投向了补偿额低的农村集体土地，建设价格较低的小产权房。虽然小产权房有种种弊端，但是其较商品房低廉的价格吸引着大量购房者。
三、我国农村小产权房问题治理对策探析
1.完善我国现有的二元制土地结构
我国目前一直在强调保护“三农”，强调公平、平等的对待农村与城市，并逐步推进城乡一体化建设，但是目前现存的二元制土地结构却在法律上体现着农村与城市的不平等性。当集体土地被合法征用时所获得的补偿款十分低，与城市国有土地征地所获得的补偿款相差甚远。为了打破这一狭隘的限制，使集体组织成员能够与城市居民相对公平的获取最大利益，就要改革二元制土地结构，这样才能从根本上减少小产权房的存在。我们要在坚持农地集体所有的前提下，建立、完善、推广土地流转制度，将集体土地与国有土地一样公平的进入市场进行交易，在不违反现有法律的情况下将土地最大化的利用，使农民获得更多的利益，而又不丧失其所有权，自然而然的就减少了因为建造小产权房而进行的非法买卖。 2.分门别类地对小产权房进行合理化运作
如果简单地将小产权房合法化，将会带来一系列的问题，况且目前我国已经明确小产权房不会合法化。但是对于已经存在的小产权房采取“一刀切”的方式也将带来更严重的后果，甚至引起社会动荡，基于此我们应进行有区别的分别处理。其一，对于在建的违法小产权房应坚决打击，立即拆除；其二，对于违反土地利用总体规划，未经相关部门审批非法占用耕地建设的小产权房，相关部门坚决地予以相应处罚，并追究相关责任人的法律责任；其三，对于已经建成并使用的且已经由村委会或乡政府办理了确权手续的小产权房，可以在补交土地出让金和税费后，将其纳入到不动产登记当中。
3.强化政府机关监督机制
法律的生命在于实施。我国《土地管理法》第六章明确规定县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查，对于违法行为要严格执法。在小产权房这个问题上面政府的监督却不是非常到位，早起对于小产权房问题没有重视，甚至逐渐对小产权房采取暧昧的态度，这使得小产权房问题日益严重。乡镇政府和村民委员会要切实联系好村民和国家，将农民的问题、农村的现状及时反映给相关部门，并能够切实履行好自己的监督职能，对于违反现有法律法规的，要依法处理。
4.完善城市住房保障体系
小产权房之所以发展的如此迅猛，和城市的房地产价格高涨有着密切的联系。城市低收入人群因无力购买城市内的商品房所以才会冒着巨大法律风险购买小产权房，如果这些人群能够在城市获得适合他们经济水平的住房，将会鲜有人群将目光投向远离他们现在生活的农村。完善城市住房保障体系，将城市内低收入者全部纳入到城市住房保障人群中，而不以其户口是否为城市划分，并严格执行城市住房保障政策，严防保障房成为一些有权人士的特殊房。保障房的建设也有利于是房地产市场回归正常化，降低小产权房的需求市场。
参考文献：
[1]陈小君，戴威.对“集体土地上建公租房”政策的法律思考.法律科学，2012.3
[2]张翊.刍议我国农村小产权房治理之策.农业经济，2014，8
[3]刘利平.新型城镇化背景下小产权房问题的法律对策.盐城师范学院学报（人文社会科学版），2014.3
[4]李翠萍.论小产权房的相关法律问题及其制度构建.法制与社会，2014，1
[5]倪素芹.小产权房的法律问题探析.特区经济，2013年12月
[6]张恺源.改革背景下“小产权房”法律规制的探析.科技视界，2014.6
作者简介：
汪伟韬（1994～），河南师范大学法学院本科生，研究方向：民商法。
注：本文为2013年度河南师范大学“大学生创新创业训练计划”资助项目（我国城市化进程中小产权房问题研究及相关制度构建）
关键词：小产权房；特征；对策
一、小产权房概述及其法律特征
“小产权房”不是一个法律概念，在我国的相关法律法规中并没有对其概念、含义进行界定，而是人们在长期的社会实践中自发约定形成的一个名称。“小产权房”主要是指建造在农村集体土地上，未缴纳土地出让金等费用，并将其出卖给非本集体经济组织成员的房屋。其未经国家相关部门批准，不能取得土地使用证和预售许可证，与在国有土地上建造的能够在国土房管局进行备案并能够获得国家发放的产权证明的“大产权房”形成鲜明对比，所以称之为“小产权房”。
1.小产权房是建设在农村集体所有土地的住宅
农村的土地主要分为农村集体建设用地和耕地，根据目前情况来看，“小产权房”主要建造在农村集体所有土地上，有一部分建造在耕地上。我国实行最严格的耕地保护制度，严格限制耕地转为非耕地，建造在耕地上的“小产权房”一般都是没有经过任何手续批准、私自流转获得的土地，属于严重违法行为。根据我国《土地管理法》规定农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产；只有国有土地能够用作建设商品房所使用；如果建设需要使用农用土地的，应当办理农用地转用审批手续。而目前“小产权房”使用的农村集体所有土地并没有依法办理建设用地征收手续，没有依法缴纳房地产开发的各项税费。
2.小产权房的买受人是非本集体经济组织成员
依照我国相关法律规定，集体经济组织内的成员可以按照集体分配获得相应的宅基地。根据我国《物权法》的规定，宅基地使用权人对集体所有的土地平等的享有占有和使用的权利，有权利在属于自己的宅基地上建造房屋及其附属设施。宅基地可以进行流转，但有严格的条件限制，仅限本集体经济组织内成员进行有条件的流转。而小产权房是建造在集体所有土地上，向不特定人群售卖的房屋，具有商品房的性质特征，现今小产权房的购买群体主要是城市低收入人群以及其他集体经济组织的成员，显然，此举是违反了我国《土地管理法》和《物权法》的规定。
3.小产权房的房屋产权不完整
房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。而《土地管理法》规定，农村集体所有土地上建造的房屋没有经过商品房的一系列程序，且未向国家缴纳相关税费，没有完整的权利，所谓的产权证明仅为乡政府颁布的相关证明，实际上是没有法律效力的。所以，这样的房屋是面临巨大风险的。
二、我国农村小产权房形成的原因
1.我国现有的二元制土地结构存在缺陷
目前我国实行的是城乡二元的土地公有制结构，城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。我国《土地管理法》规定，集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有完全的处分权，农村集体土地若想改变土地性质只能通过国家征收方式实现。而国家通过征收方式获取征地所进行的补偿标准在笔者看来是相当低的，仅以被征地农民的生活水平不降低为原则，这与在城市国有土地中征地所带来的“拆二代”简直是天壤之别。《土地管理法》规定“征收耕地的补偿费用包括征地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。在国有土地征收中，补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”对比来看，农民真正获得的补偿费少之又少，于是农民为了尽可能地获得更多的利益，不顾其违法性将目光投向了小产权房。
2.政府部门对小产权房建设监管不力
我国《土地管理法》与《城市房地产管理法》都明确规定，政府机关有责任对小产权房问题进行监督管理，从法律规定上来看这是十分完善的，将会对小产权房起到严厉的打击作用，但是在实践中却非如此。有些政府机关为了获取更多的财政收入甚至某些官员为了谋取不当利益，对于存在本辖区内的小产权房不闻不问甚至帮助某些商人获取农村集体土地建设小产权房。监管不力导致严重后果，一方面让买主以为小产权房是合法的，有更多的人想购买小产权房，从而使市场扩大，危害家中；另一方面让其他集体组织也照搬其模式，获取更多利益。虽然国家三令五申小产权房的违法性，但是由于部分政府部门的监管不力导致小产权房数量惊人，难以处置。
3.房地产市场热引导小产权房不断发展
受传统文化的影响，中国人一直注重购买房屋。近年来，城市化进程不断加快，国有土地出让金价格逐年攀升，房地产开发成本也逐渐增高，据统计，在2000年--2015年房价攀升了7倍。此价格对于城市中的低收入者无疑是望而却步，但是房地产市场需求确实十分旺盛的，于是部分开发商将目光投向了补偿额低的农村集体土地，建设价格较低的小产权房。虽然小产权房有种种弊端，但是其较商品房低廉的价格吸引着大量购房者。
三、我国农村小产权房问题治理对策探析
1.完善我国现有的二元制土地结构
我国目前一直在强调保护“三农”，强调公平、平等的对待农村与城市，并逐步推进城乡一体化建设，但是目前现存的二元制土地结构却在法律上体现着农村与城市的不平等性。当集体土地被合法征用时所获得的补偿款十分低，与城市国有土地征地所获得的补偿款相差甚远。为了打破这一狭隘的限制，使集体组织成员能够与城市居民相对公平的获取最大利益，就要改革二元制土地结构，这样才能从根本上减少小产权房的存在。我们要在坚持农地集体所有的前提下，建立、完善、推广土地流转制度，将集体土地与国有土地一样公平的进入市场进行交易，在不违反现有法律的情况下将土地最大化的利用，使农民获得更多的利益，而又不丧失其所有权，自然而然的就减少了因为建造小产权房而进行的非法买卖。 2.分门别类地对小产权房进行合理化运作
如果简单地将小产权房合法化，将会带来一系列的问题，况且目前我国已经明确小产权房不会合法化。但是对于已经存在的小产权房采取“一刀切”的方式也将带来更严重的后果，甚至引起社会动荡，基于此我们应进行有区别的分别处理。其一，对于在建的违法小产权房应坚决打击，立即拆除；其二，对于违反土地利用总体规划，未经相关部门审批非法占用耕地建设的小产权房，相关部门坚决地予以相应处罚，并追究相关责任人的法律责任；其三，对于已经建成并使用的且已经由村委会或乡政府办理了确权手续的小产权房，可以在补交土地出让金和税费后，将其纳入到不动产登记当中。
3.强化政府机关监督机制
法律的生命在于实施。我国《土地管理法》第六章明确规定县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查，对于违法行为要严格执法。在小产权房这个问题上面政府的监督却不是非常到位，早起对于小产权房问题没有重视，甚至逐渐对小产权房采取暧昧的态度，这使得小产权房问题日益严重。乡镇政府和村民委员会要切实联系好村民和国家，将农民的问题、农村的现状及时反映给相关部门，并能够切实履行好自己的监督职能，对于违反现有法律法规的，要依法处理。
4.完善城市住房保障体系
小产权房之所以发展的如此迅猛，和城市的房地产价格高涨有着密切的联系。城市低收入人群因无力购买城市内的商品房所以才会冒着巨大法律风险购买小产权房，如果这些人群能够在城市获得适合他们经济水平的住房，将会鲜有人群将目光投向远离他们现在生活的农村。完善城市住房保障体系，将城市内低收入者全部纳入到城市住房保障人群中，而不以其户口是否为城市划分，并严格执行城市住房保障政策，严防保障房成为一些有权人士的特殊房。保障房的建设也有利于是房地产市场回归正常化，降低小产权房的需求市场。
参考文献：
[1]陈小君，戴威.对“集体土地上建公租房”政策的法律思考.法律科学，2012.3
[2]张翊.刍议我国农村小产权房治理之策.农业经济，2014，8
[3]刘利平.新型城镇化背景下小产权房问题的法律对策.盐城师范学院学报（人文社会科学版），2014.3
[4]李翠萍.论小产权房的相关法律问题及其制度构建.法制与社会，2014，1
[5]倪素芹.小产权房的法律问题探析.特区经济，2013年12月
[6]张恺源.改革背景下“小产权房”法律规制的探析.科技视界，2014.6
作者简介：
汪伟韬（1994～），河南师范大学法学院本科生，研究方向：民商法。
注：本文为2013年度河南师范大学“大学生创新创业训练计划”资助项目（我国城市化进程中小产权房问题研究及相关制度构建）