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摘要:当前,房地产行业已经成为我国国民经济中重要的支柱性产业,它与银行信贷紧密相联,二者相辅相成。然而,随着房地产的发展壮大,银行信贷风险隐患也逐步显现。本文通过列举和分析我国房地产信贷风险现状,强调加强商业银行房地产信贷风险管控的必要性和紧迫性,并提出了相应的建议和措施。
关键词:商业银行;房地产信贷;风险控制
中图分类号:F832.4 文献标识码:B文章编号:1008-4428(2009)10-60-02
近些年来,我国房地产行业取得迅猛发展,对整个国民经济和社会发展起着越来越重要的推动作用,逐步形成新的经济增长点和消费热点,成为我国国民经济中的支柱产业。房地产行业自身发展特点、融资模式和关乎百姓大众基本住房生活需求的特性,使全社会对房地产行业的发展态势和后续走向也给予了更多的关注和讨论。房地产属于典型的资金密集型行业,其生存和发展都离不开商业银行在资金方面的大力支持,而高投资、高回报的特征也决定了房地产行业与生俱来的高风险性和易波动性。因此,有必要认真分析研究房地产信贷风险的成因,并以此加强房地产信贷管理,切实防范房地产信贷风险,确保我国房地产行业的协调、健康发展。
一、面临的主要风险
1、政策风险
2006年开始,国家加大了对房地产市场的宏观调控和政策执行力度,银根紧缩、银行加息、第二套房贷政策等宏观调控措施已对房地产市场产生实质影响;2007年末,人民银行、银监会相继出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对房地产信贷业务的操作提出了更高的标准和要求,加强了对具体信贷业务操作层面的调控手段。与此同时,央行多次调整利率,导致购房者的还贷压力日益加大,使得部分购房者购房心态发生变化,产生观望心理,个人住房贷款需求出现一定程度的减少,直接影响了楼盘的销售,进而在一定程度上导致房地产企业出现资金链紧张。由于我国房地产企业投融资结构主要依赖银行贷款,一旦房价趋势逆转,银行住房开发贷款将很有可能遭受损失。
2、行业风险
房地产作为资金密集型行业,对银行信贷资金有着巨大的依赖性,在扩张至上的今天,绝大部分房地产开发商都是尽可能地利用银行资金实现战略扩张。从整个行业的资金链条看,银行资金至少占据开发商资金的50%以上,个人贷款更是占据房地产销售额的绝大部分。由于银行有大量资金进入房地产领域,在房地产市场呈上行趋势时,行业风险不可避免地被掩盖和忽视了,但如果房地产行业基本面趋紧、楼市价格涨势趋缓甚至出现下跌、房产成交量萎缩低迷,行业风险将会逐步显现,而且下调的幅度和时间周期都可能较大,必须保持警惕。
3、信用风险
信用风险是商业银行面临的最大风险,遍布于商业银行的各个产品和环节,特别是银行的资产业务——信贷领域。房地产信贷风险的主体是商业银行房地产信贷资金,客体是已经建立信贷关系的房地产开发企业、个人住房按揭贷款客户等。一些房地产开发商为了满足自身利益的需要,常常利用不真实资料和欺诈手段骗取银行信贷资金,隐瞒重要负面事项。如:开发商向银行提供虚假材料,以获得银行对项目的信赖和支持;故意提高房价变相提高按揭成数,以套取更多的银行资金;“假按揭”,一些实力不济的开发企业,利用员工名义大规模向银行申请按揭,骗取银行资金筹资;开具虚假的首付款证明;“一房多卖”等。这些企业还款意愿一般较差,一旦获得信贷资金, 故意违约的概率将会非常高。还有一些企业,因欠缴税款或开发面积不符合已批准项目工程规划证件要求等原因, 导致已完工项目无法确权, 进而无法向已购买住房的客户过渡产权, 造成商业银行个人住房贷款无法及时抵押。以上种种现象,使处在信息不对称情况下的商业银行对客户的诚信度及风险的识别很难把握, 一旦出现企业信用风险,后果不堪设想。
4、企业经营管理风险
公司治理结构不合理,决策机制不科学,财务管理不规范,管理层开发经验不足,过度扩张导致资金支付需求过大,资金链条紧张,关联资金往来频繁,信贷资金挪用等等,都会形成风险。有的房地产开发企业甚至是几个项目先后滚动开工,同时在建的项目会有多个,这对企业的资金运作和项目统筹要求比较高,银行很难确定自筹资金的真正来源与是否到位,增加了银行信贷管理的难度,对信贷资金安全非常不利。此外,还存在关联企业互相挤占资金,挪用贷款用途的现象,在宏观调控形势下,一旦集团资金链条整体趋紧,被抽离挪用的贷款资金和销售收入将难以回款。
5、贷款担保风险
落实合法、有效、足值的担保措施,是银行信贷经营管理的起码要求,作为第二还款来源,担保措施为借款者按时偿还贷款的提供了保障。目前,商业银行房地产开发贷款一般采用项目土地和在建工程进行抵押,但这种方式潜在的瑕疵可能会造成难以执行的结果。根据《物权法》第二百条规定:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿”。在实际操作中,抵押给商业银行的建设土地上形成的新增建筑物一般都属于商品住宅用房,涉及千家万户,处置抵押物时存在障碍,土地使用权价值被弱化;此外,相关法律规定,在开发商未付清建筑工程款之前,建筑商的债权是优于银行抵押权的,也就是说,银行只能在开发商付清工程款后才可能获得抵押物的优先受偿权,这对银行信贷资金的安全也是一种隐患。
6、银行信贷业务操作风险
从银行自身的角度来看,在实际业务中,银行内部人员的违规操作也导致房地产信贷出现较多风险。究其原因,一是由于各级业务审查、审批人员主观上不够重视,风险意识不强,疏于防范和管理,贷前审查流于形式,对明显存在疑点的资料不深入调查核实,真实性、合规性和合法性审核不严,随意简化手续;二是由于业务不精、技能不熟,无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况,审查过程成了摆设和走过场;三是贷后管理出现严重漏洞,“一贷了之”,放款后就对借款人不管不问,资金监控更是无从谈起,开发商的还款来源、房屋销售回笼资金的归款情况一概不知,给房地产企业随意挪用资金提供了条件;四是迫于任务指标、绩效考核的压力,部分商业银行放松审查标准,睁一只眼,闭一只眼,仅仅要求借款人提供的资料符合形式上的要求,对其实际的还款意愿和还款能力却不作详尽调查,“先完成指标任务”的想法压倒了风险管控的规定,如此审查过程放出的贷款,其质量可想而知。
二、风险管理措施建议
针对以上列出的种种风险和问题,为切实提高风险管理水平,更好地控制、防范、化解房地产信贷风险,加强日常管理,确保自身稳健运行,商业银行应该从以下几个方面建立并完善风险防范体系。
1、关注国家宏观调控,努力转变经营观念
要高度关注和贯彻落实国家房地产宏观调控政策,在控制风险的前提下稳步拓展房地产信贷业务。进一步加强项目的调研和筛选工作,理性适度拓展房地产信贷市场,合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向,关注开发企业股东的背景与实力,突出项目区位和产品优势,将信贷资金着重投向股东实力较强、第二还款来源充分、具有集团公司股东背景、区位优势明显、产品结构合理的房地产开发项目,优先满足大型、优质房地产企业和竞争性房地产项目的贷款需要,从源头努力防范行业风险。
2、完善银行内部管理制度和体系,建成符合市场经济体制的现代商业银行
加强贷款管理。严格贷前审查,杜绝违规操作。明确各部门职责,对各工作岗位从事的业务活动进行风险控制和制度管理,建立协同配合、监督制衡的工作机制。一是对开发商进行现场调查和跟踪联系,如果借款人出现的经济恶化情况,要做到第一时间发现并及时采取补救措施,可视情况严重程度要求开发商追加担保措施或提前偿还贷款,切实保障银行债权安全;二是明确贷前信用审核的严肃性,认真分析客户的征信信息和偿还能力,避免出现虚假按揭现象,严防信贷风险;三是落实贷后管理,放款后客户经理要实时监控工程进度及楼盘销售进度,保证销售回笼款按照要求对应转入专户,严防房地产企业违规挪作他用;四是加快构建商业银行内部的风险管理文化, 充分认识风险管理的重要性和迫切性,尽快使风险管理的意识深入人心,把风险管理理念贯穿于银行业务的整个流程;处在一线的客户经理要自觉树立强烈的风险意识,认真审查客户所提供资料的真实性、公正评价客户的资信状况和还款能力,对存在瑕疵的住房开发贷款和个人住房按揭贷款,坚决从严审批。
3、落实开发贷款封闭管理
加强对房地产开发贷款的全程式监控,对每笔开发贷款坚持封闭运行管理,严格落实专户核算制度,即按照“一个项目对应一个账户”的原则,对开发企业开设专户,搭建封闭管理平台,规范资金进出。以“项目”为中心,对房地产开发贷款按具体项目进行监控,抓好住房开发贷款日常资金监控,督促房地产开发企业按照合同约定合理用款,严格按照项目的建设进度拨付贷款资金。同时,密切监控房价走势和房屋建设销售情况,按项目进度收贷,加强销售回笼资金的专户管理,严防资金挪用风险。通过上述措施切实防范和控制风险,提高业务综合效益。
4、减少银行与房地产开发企业之间的信息不对称现象
信息不对称是导致商业银行房地产信贷产生风险的原因之一,因此,要建立、完善公共信息系统,在保证使用客户信息资料安全性、合规性和合法性的前提下,真正实现商业银行内部和商业银行之间的资源共享,并以此为基础建立全国统一、控制有效的征信系统和贷款信息资源共享的平台,设立调查和评估个人信用的专门机构,建立和完善个人信用等级制度,加强对借款人的借款动机和还款能力的审查,帮助银行了解、掌握借款人信息,切实完善抵押担保制度,增强开发商信息的真实性和可靠性。
5、拓宽房地产企业融资筹资渠道,缓解商业银行信贷资金大量进入房地产市场的局面
长期以来,中国房地产企业融资的主要来源严重依赖于商业银行信贷资金,这不仅使房地产企业的融资方式和融资渠道越来越狭窄,同时也日益加大了商业银行信贷资金和信贷投放的风险,此种局面对双方而言,都不利于健康、持续、协调发展。因此,在我国金融体制加大改革力度的今天,有必要为拓展房地产企业融资途径创造条件,开拓房地产与金融共赢的局面。其中一个可以尝试的途经便是研究和探索实施房地产证券化的可能性。通过借鉴美国、欧洲等发达金融市场国家的先进经验,在我国试行房地产投资信托基金,通过加强专业立法、完善转让机制、建立二级市场、培养专业人才队伍等一系列措施,为我国房地产投资信托基金的诞生创造一个良好的环境。
作者简介:
王峰,男,河北宣化人,东南大学经济管理学院MBA在读研究生,现供职于中国工商银行江苏省分行风险管理部。
关键词:商业银行;房地产信贷;风险控制
中图分类号:F832.4 文献标识码:B文章编号:1008-4428(2009)10-60-02
近些年来,我国房地产行业取得迅猛发展,对整个国民经济和社会发展起着越来越重要的推动作用,逐步形成新的经济增长点和消费热点,成为我国国民经济中的支柱产业。房地产行业自身发展特点、融资模式和关乎百姓大众基本住房生活需求的特性,使全社会对房地产行业的发展态势和后续走向也给予了更多的关注和讨论。房地产属于典型的资金密集型行业,其生存和发展都离不开商业银行在资金方面的大力支持,而高投资、高回报的特征也决定了房地产行业与生俱来的高风险性和易波动性。因此,有必要认真分析研究房地产信贷风险的成因,并以此加强房地产信贷管理,切实防范房地产信贷风险,确保我国房地产行业的协调、健康发展。
一、面临的主要风险
1、政策风险
2006年开始,国家加大了对房地产市场的宏观调控和政策执行力度,银根紧缩、银行加息、第二套房贷政策等宏观调控措施已对房地产市场产生实质影响;2007年末,人民银行、银监会相继出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对房地产信贷业务的操作提出了更高的标准和要求,加强了对具体信贷业务操作层面的调控手段。与此同时,央行多次调整利率,导致购房者的还贷压力日益加大,使得部分购房者购房心态发生变化,产生观望心理,个人住房贷款需求出现一定程度的减少,直接影响了楼盘的销售,进而在一定程度上导致房地产企业出现资金链紧张。由于我国房地产企业投融资结构主要依赖银行贷款,一旦房价趋势逆转,银行住房开发贷款将很有可能遭受损失。
2、行业风险
房地产作为资金密集型行业,对银行信贷资金有着巨大的依赖性,在扩张至上的今天,绝大部分房地产开发商都是尽可能地利用银行资金实现战略扩张。从整个行业的资金链条看,银行资金至少占据开发商资金的50%以上,个人贷款更是占据房地产销售额的绝大部分。由于银行有大量资金进入房地产领域,在房地产市场呈上行趋势时,行业风险不可避免地被掩盖和忽视了,但如果房地产行业基本面趋紧、楼市价格涨势趋缓甚至出现下跌、房产成交量萎缩低迷,行业风险将会逐步显现,而且下调的幅度和时间周期都可能较大,必须保持警惕。
3、信用风险
信用风险是商业银行面临的最大风险,遍布于商业银行的各个产品和环节,特别是银行的资产业务——信贷领域。房地产信贷风险的主体是商业银行房地产信贷资金,客体是已经建立信贷关系的房地产开发企业、个人住房按揭贷款客户等。一些房地产开发商为了满足自身利益的需要,常常利用不真实资料和欺诈手段骗取银行信贷资金,隐瞒重要负面事项。如:开发商向银行提供虚假材料,以获得银行对项目的信赖和支持;故意提高房价变相提高按揭成数,以套取更多的银行资金;“假按揭”,一些实力不济的开发企业,利用员工名义大规模向银行申请按揭,骗取银行资金筹资;开具虚假的首付款证明;“一房多卖”等。这些企业还款意愿一般较差,一旦获得信贷资金, 故意违约的概率将会非常高。还有一些企业,因欠缴税款或开发面积不符合已批准项目工程规划证件要求等原因, 导致已完工项目无法确权, 进而无法向已购买住房的客户过渡产权, 造成商业银行个人住房贷款无法及时抵押。以上种种现象,使处在信息不对称情况下的商业银行对客户的诚信度及风险的识别很难把握, 一旦出现企业信用风险,后果不堪设想。
4、企业经营管理风险
公司治理结构不合理,决策机制不科学,财务管理不规范,管理层开发经验不足,过度扩张导致资金支付需求过大,资金链条紧张,关联资金往来频繁,信贷资金挪用等等,都会形成风险。有的房地产开发企业甚至是几个项目先后滚动开工,同时在建的项目会有多个,这对企业的资金运作和项目统筹要求比较高,银行很难确定自筹资金的真正来源与是否到位,增加了银行信贷管理的难度,对信贷资金安全非常不利。此外,还存在关联企业互相挤占资金,挪用贷款用途的现象,在宏观调控形势下,一旦集团资金链条整体趋紧,被抽离挪用的贷款资金和销售收入将难以回款。
5、贷款担保风险
落实合法、有效、足值的担保措施,是银行信贷经营管理的起码要求,作为第二还款来源,担保措施为借款者按时偿还贷款的提供了保障。目前,商业银行房地产开发贷款一般采用项目土地和在建工程进行抵押,但这种方式潜在的瑕疵可能会造成难以执行的结果。根据《物权法》第二百条规定:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿”。在实际操作中,抵押给商业银行的建设土地上形成的新增建筑物一般都属于商品住宅用房,涉及千家万户,处置抵押物时存在障碍,土地使用权价值被弱化;此外,相关法律规定,在开发商未付清建筑工程款之前,建筑商的债权是优于银行抵押权的,也就是说,银行只能在开发商付清工程款后才可能获得抵押物的优先受偿权,这对银行信贷资金的安全也是一种隐患。
6、银行信贷业务操作风险
从银行自身的角度来看,在实际业务中,银行内部人员的违规操作也导致房地产信贷出现较多风险。究其原因,一是由于各级业务审查、审批人员主观上不够重视,风险意识不强,疏于防范和管理,贷前审查流于形式,对明显存在疑点的资料不深入调查核实,真实性、合规性和合法性审核不严,随意简化手续;二是由于业务不精、技能不熟,无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况,审查过程成了摆设和走过场;三是贷后管理出现严重漏洞,“一贷了之”,放款后就对借款人不管不问,资金监控更是无从谈起,开发商的还款来源、房屋销售回笼资金的归款情况一概不知,给房地产企业随意挪用资金提供了条件;四是迫于任务指标、绩效考核的压力,部分商业银行放松审查标准,睁一只眼,闭一只眼,仅仅要求借款人提供的资料符合形式上的要求,对其实际的还款意愿和还款能力却不作详尽调查,“先完成指标任务”的想法压倒了风险管控的规定,如此审查过程放出的贷款,其质量可想而知。
二、风险管理措施建议
针对以上列出的种种风险和问题,为切实提高风险管理水平,更好地控制、防范、化解房地产信贷风险,加强日常管理,确保自身稳健运行,商业银行应该从以下几个方面建立并完善风险防范体系。
1、关注国家宏观调控,努力转变经营观念
要高度关注和贯彻落实国家房地产宏观调控政策,在控制风险的前提下稳步拓展房地产信贷业务。进一步加强项目的调研和筛选工作,理性适度拓展房地产信贷市场,合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向,关注开发企业股东的背景与实力,突出项目区位和产品优势,将信贷资金着重投向股东实力较强、第二还款来源充分、具有集团公司股东背景、区位优势明显、产品结构合理的房地产开发项目,优先满足大型、优质房地产企业和竞争性房地产项目的贷款需要,从源头努力防范行业风险。
2、完善银行内部管理制度和体系,建成符合市场经济体制的现代商业银行
加强贷款管理。严格贷前审查,杜绝违规操作。明确各部门职责,对各工作岗位从事的业务活动进行风险控制和制度管理,建立协同配合、监督制衡的工作机制。一是对开发商进行现场调查和跟踪联系,如果借款人出现的经济恶化情况,要做到第一时间发现并及时采取补救措施,可视情况严重程度要求开发商追加担保措施或提前偿还贷款,切实保障银行债权安全;二是明确贷前信用审核的严肃性,认真分析客户的征信信息和偿还能力,避免出现虚假按揭现象,严防信贷风险;三是落实贷后管理,放款后客户经理要实时监控工程进度及楼盘销售进度,保证销售回笼款按照要求对应转入专户,严防房地产企业违规挪作他用;四是加快构建商业银行内部的风险管理文化, 充分认识风险管理的重要性和迫切性,尽快使风险管理的意识深入人心,把风险管理理念贯穿于银行业务的整个流程;处在一线的客户经理要自觉树立强烈的风险意识,认真审查客户所提供资料的真实性、公正评价客户的资信状况和还款能力,对存在瑕疵的住房开发贷款和个人住房按揭贷款,坚决从严审批。
3、落实开发贷款封闭管理
加强对房地产开发贷款的全程式监控,对每笔开发贷款坚持封闭运行管理,严格落实专户核算制度,即按照“一个项目对应一个账户”的原则,对开发企业开设专户,搭建封闭管理平台,规范资金进出。以“项目”为中心,对房地产开发贷款按具体项目进行监控,抓好住房开发贷款日常资金监控,督促房地产开发企业按照合同约定合理用款,严格按照项目的建设进度拨付贷款资金。同时,密切监控房价走势和房屋建设销售情况,按项目进度收贷,加强销售回笼资金的专户管理,严防资金挪用风险。通过上述措施切实防范和控制风险,提高业务综合效益。
4、减少银行与房地产开发企业之间的信息不对称现象
信息不对称是导致商业银行房地产信贷产生风险的原因之一,因此,要建立、完善公共信息系统,在保证使用客户信息资料安全性、合规性和合法性的前提下,真正实现商业银行内部和商业银行之间的资源共享,并以此为基础建立全国统一、控制有效的征信系统和贷款信息资源共享的平台,设立调查和评估个人信用的专门机构,建立和完善个人信用等级制度,加强对借款人的借款动机和还款能力的审查,帮助银行了解、掌握借款人信息,切实完善抵押担保制度,增强开发商信息的真实性和可靠性。
5、拓宽房地产企业融资筹资渠道,缓解商业银行信贷资金大量进入房地产市场的局面
长期以来,中国房地产企业融资的主要来源严重依赖于商业银行信贷资金,这不仅使房地产企业的融资方式和融资渠道越来越狭窄,同时也日益加大了商业银行信贷资金和信贷投放的风险,此种局面对双方而言,都不利于健康、持续、协调发展。因此,在我国金融体制加大改革力度的今天,有必要为拓展房地产企业融资途径创造条件,开拓房地产与金融共赢的局面。其中一个可以尝试的途经便是研究和探索实施房地产证券化的可能性。通过借鉴美国、欧洲等发达金融市场国家的先进经验,在我国试行房地产投资信托基金,通过加强专业立法、完善转让机制、建立二级市场、培养专业人才队伍等一系列措施,为我国房地产投资信托基金的诞生创造一个良好的环境。
作者简介:
王峰,男,河北宣化人,东南大学经济管理学院MBA在读研究生,现供职于中国工商银行江苏省分行风险管理部。