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【摘 要】 现行税收制度中，与房地产相关的税收主要有以下几种：房产税、契税、营业税及附加、所得税（个人或企业）、土地增值税、印花税等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥了重要作用。房地产业税收体制也成为了社会各界关注的焦点。
【关键词】 房地产；税收制度
一、我国房地产税费制度的现状
按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。
二、现行房地产税费体系存在的问题
（一）宏观方面的税制缺陷：对房地产交易的监控缺罚，税收征管难度很大，出让、转让土地界限不明晰，税收征免难以确定。
（二）微观方面的税制缺陷
首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。保有环节主要调节的是政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高的税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税。第三，现行税制中除耕地占用税外，其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物，这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控。
（三）房地产税收征管方面的缺陷：土地增值税和企业所得税是房地产企业的主体税种，缺陷尤其突出：
1、土地增值税征管中存在的问题
（1）房地产开发企业存在的问题：在预售房产环节，隐瞒收入的现象比较多，土地增值税预征的计税依据不真实、不准确；在开发环节人为加大商品房建设成本，侵蚀土地增值税税基；在清算环节拖延项目完工时间和竣工决算，躲避土地增值税清算。
（2）税务征收机关存在的问题：① 从国家制定的土地增值税条例来看，土地增值额与企业所得税应纳税所得额计算有重复，对纳税人同一笔收入存在征两次税的现象。② 税制设计较复杂，不易操作。③土地增值税操作技术难度大，收入和扣除项目很难准确核定，工作量大，熟悉清算流程、能够担当起清算工作的税务人员不多，征收部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪。
2、房地产企业所得税管理存在的问题
（1）政策方面：①国家税务总局发布的政策文件太多，加上地方政府及部门又出台很多地方政策，文件之间往往自相矛盾，有些不尽合理。②国税与地税征管划分题。对于所得税征管范围的划分，国家税务总局虽然给予了很明确的界定，但在实际征管中却不同程度地存在着争抢税源、划分不准、两不管的问题。
（2）征管方面。税务机关人员不足，力量薄弱，管理面不够。
三 、完善税费体制的改革与建议
现行房地产税制的各个税种，在中国经济已经发生巨大变化的今天，这套房地产税收法律制度不仅自身存在很多不规范之处，它滞后于经济和社会的变革和发展，难以发挥税收的宏观调控功能。因此，完善现行的房地产税收制度，对于防止房地产价格过快增长，促进房地产市场健康发展将有着十分重要的意义。
（一）改革土地财政：土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。
（二）提高保有环节税收：弱化并替代地方政府对土地财政的依赖，通过征收房产持有税，抑制不合理需求，引导合理住房消费，推动地方政府从土地财政转向税收财政。
具体从以下五个方面来解决保有环节的税收问题：
一是扩大征税对象。以前的总体原则就是“个人所有非营业用的房产”全部纳入，但重庆和上海版界定不同，税负都较轻，对第一套房都没有征税，不利于抑制投资、投机心理。
二是从高确定税率。税率初定在0.5%-0.8%，这低了无法实现预期的目标。很明显，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。应该定在年税率3-5%，才能实现暂时调控和长效机制的双重作用，从根本上捏转国民理念。
三是从量征收与从价征收综合计算。要量价结合，可以考虑人均居住面积和房屋总价，从价又从量综合征收计算比较合理。
四是承担公共服务的房产暂不征税。
五对个人住宅征收房产税影响面大，必须考虑其社会影响。特别是，近年来“被高档化”的楼盘不少，即使是很低的税率，居民个人是否有房产税或物业税的支付能力，也是一个问题。
房产税的改革是关乎民生，影响长远的事情，但要以保障居民个人的基本居住权、抑制房地产价格的无序上涨为前提。
（三）整合房地产开发与交易环节税费：建议按照土地购置、开发、销售这三个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，坚决杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。土地增值税、企业所得税占房地产企业税收的比例达到60%以上，本文就加强这两个税种的管理提出以下建议：
1、强化土地增值税的征管：土地增值税是调节土地增值收益再分配的重要手段，是调节房地产开发企业税负的重要税种，很多企业通过各种手段逃避土地增值税，攫取巨额利润。
(1)提高政策的执行力度。(2)加强土地增值税的税收政策的宣传。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值税预征比例。(5)实施“一体化”管理。
2、强化开发企业所得税清算
（1）注重职能部门的信息共享。（2）关注房产开发的重点环节。（3）对房地产企业采用新的管理软件。（4）严格政策界限，强化成本管理。（5）强化日常评估和税务稽查。
房地产税法在抑制房价上涨的过程中发挥着重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考虑到其他影响因素对税收作用的抵消，应该采取税收手段、法律手段、经济手段等进行综合治理，金融调控、价格调控等相互配合，才能取得预期效果。
参考文献
［1］刘淑娟;房地产税收制度构建研究房地产税收制度构建研究[J];商场现代化;2008年20期
［2］陶宇萍;房地产税收制度浅析[J];金融经济;2006年02期
（作者单位：
安徽招友新能源科技有限公司/安徽工商管理学院）
【关键词】 房地产；税收制度
一、我国房地产税费制度的现状
按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。
二、现行房地产税费体系存在的问题
（一）宏观方面的税制缺陷：对房地产交易的监控缺罚，税收征管难度很大，出让、转让土地界限不明晰，税收征免难以确定。
（二）微观方面的税制缺陷
首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。保有环节主要调节的是政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高的税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税。第三，现行税制中除耕地占用税外，其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物，这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控。
（三）房地产税收征管方面的缺陷：土地增值税和企业所得税是房地产企业的主体税种，缺陷尤其突出：
1、土地增值税征管中存在的问题
（1）房地产开发企业存在的问题：在预售房产环节，隐瞒收入的现象比较多，土地增值税预征的计税依据不真实、不准确；在开发环节人为加大商品房建设成本，侵蚀土地增值税税基；在清算环节拖延项目完工时间和竣工决算，躲避土地增值税清算。
（2）税务征收机关存在的问题：① 从国家制定的土地增值税条例来看，土地增值额与企业所得税应纳税所得额计算有重复，对纳税人同一笔收入存在征两次税的现象。② 税制设计较复杂，不易操作。③土地增值税操作技术难度大，收入和扣除项目很难准确核定，工作量大，熟悉清算流程、能够担当起清算工作的税务人员不多，征收部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪。
2、房地产企业所得税管理存在的问题
（1）政策方面：①国家税务总局发布的政策文件太多，加上地方政府及部门又出台很多地方政策，文件之间往往自相矛盾，有些不尽合理。②国税与地税征管划分题。对于所得税征管范围的划分，国家税务总局虽然给予了很明确的界定，但在实际征管中却不同程度地存在着争抢税源、划分不准、两不管的问题。
（2）征管方面。税务机关人员不足，力量薄弱，管理面不够。
三 、完善税费体制的改革与建议
现行房地产税制的各个税种，在中国经济已经发生巨大变化的今天，这套房地产税收法律制度不仅自身存在很多不规范之处，它滞后于经济和社会的变革和发展，难以发挥税收的宏观调控功能。因此，完善现行的房地产税收制度，对于防止房地产价格过快增长，促进房地产市场健康发展将有着十分重要的意义。
（一）改革土地财政：土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。
（二）提高保有环节税收：弱化并替代地方政府对土地财政的依赖，通过征收房产持有税，抑制不合理需求，引导合理住房消费，推动地方政府从土地财政转向税收财政。
具体从以下五个方面来解决保有环节的税收问题：
一是扩大征税对象。以前的总体原则就是“个人所有非营业用的房产”全部纳入，但重庆和上海版界定不同，税负都较轻，对第一套房都没有征税，不利于抑制投资、投机心理。
二是从高确定税率。税率初定在0.5%-0.8%，这低了无法实现预期的目标。很明显，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。应该定在年税率3-5%，才能实现暂时调控和长效机制的双重作用，从根本上捏转国民理念。
三是从量征收与从价征收综合计算。要量价结合，可以考虑人均居住面积和房屋总价，从价又从量综合征收计算比较合理。
四是承担公共服务的房产暂不征税。
五对个人住宅征收房产税影响面大，必须考虑其社会影响。特别是，近年来“被高档化”的楼盘不少，即使是很低的税率，居民个人是否有房产税或物业税的支付能力，也是一个问题。
房产税的改革是关乎民生，影响长远的事情，但要以保障居民个人的基本居住权、抑制房地产价格的无序上涨为前提。
（三）整合房地产开发与交易环节税费：建议按照土地购置、开发、销售这三个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，坚决杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。土地增值税、企业所得税占房地产企业税收的比例达到60%以上，本文就加强这两个税种的管理提出以下建议：
1、强化土地增值税的征管：土地增值税是调节土地增值收益再分配的重要手段，是调节房地产开发企业税负的重要税种，很多企业通过各种手段逃避土地增值税，攫取巨额利润。
(1)提高政策的执行力度。(2)加强土地增值税的税收政策的宣传。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值税预征比例。(5)实施“一体化”管理。
2、强化开发企业所得税清算
（1）注重职能部门的信息共享。（2）关注房产开发的重点环节。（3）对房地产企业采用新的管理软件。（4）严格政策界限，强化成本管理。（5）强化日常评估和税务稽查。
房地产税法在抑制房价上涨的过程中发挥着重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考虑到其他影响因素对税收作用的抵消，应该采取税收手段、法律手段、经济手段等进行综合治理，金融调控、价格调控等相互配合，才能取得预期效果。
参考文献
［1］刘淑娟;房地产税收制度构建研究房地产税收制度构建研究[J];商场现代化;2008年20期
［2］陶宇萍;房地产税收制度浅析[J];金融经济;2006年02期
（作者单位：
安徽招友新能源科技有限公司/安徽工商管理学院）