论文部分内容阅读
在熬过了2014年的惊魂之后，房地产开发商们终于等来了春天。经历短暂的业绩低谷之后，开发商们终于迎来了行业的整体回暖，哪怕只是政策刺激，也足够他们开心的了。
随着美好集团（000667.SZ）于7月11日率先公布半年报，房企的半年业绩也即将陆续出炉。虽然美好集团的业绩并无亮点，但从龙头企业已经公布的签约数据来看，2015年上半年房地产市场回暖的迹象非常明显，上市房企的业绩也是水涨船高，在经历了上一年的低迷之后，房企们的苦日子熬到头了。
而且，在降息降准和再融资带来的资金面持续宽松局面下，困扰房企的资金问题大为缓解，在房价复苏后，房企下半年的业绩更多的将受益于房价上涨，但在高库存压力下，房企拿地的热情还是稍显不足。
房企业绩强劲回暖
7月6日，万科A（000002.SZ）公告拟回购公司A股股份。万科表示，将以不低于13.7元/股出资100亿元用于回购，照此若全额回购，预计可回购股份不少于7.3亿股，占万科目前已发行总股本的比例不低于6.6%。万科的大手笔回购计划获得了市场的积极回应，公告后的首个交易日，万科上涨8.61%，报收于14.88元/股。
万科回购的直接原因，是因为近期A股市场的大幅震荡，而万科回购的底气或许很大程度上还是来自于公司靓丽的业绩。
就在回购公告的前两天，万科刚刚公布了其6月份的销售简报。6月，公司实现销售面积195.5万平方米，销售金额251.9亿元，同比分别增长了12.36%和29.91%。2015年1-6月份，公司累计实现销售面积902.6万平方米，销售金额1099.6亿元。由此，万科也成为2015年首家突破千亿销售额的房企。
在上半年销售破千亿的同时，万科单月的销售业绩同样靓丽。6月份252亿元的销售额是公司2014年1月以来的最好水平，从销售均价来看，万科6月份的单月销售均价达到 12885元/平方米，与2014年同期相比上涨达到12.66%，并创下年内新高。
不只是万科，以“招保万金”为首的一线龙头都已经呈现强劲的复苏趋势。保利地产（600048.SH）的公告显示，公司6月份实现签约面积191.95万平方米，同比增长61.32%;实现签约金额256.52亿元，同比增长55.28%，单月销售额首次突破200亿元大关;2015年1-6月，公司实现签约面积584.74万平方米，同比增长16.66%;实现签约金额760.42亿元，同比增长16.74%。6月份，保利地产单月销售额与上半年累计销售额均创历史新高。
目前正处于停牌重组的招商地产（000024.SZ）同样业绩不俗。6月份，公司实现签约面积45.47万平方米，创2015年1月以来的新高，签约金额为50.72亿元，签约面积和金额同比分别增长119.34%和41.91%。1-6月，招商地产累计实现签约面积156.66万平方米，累计签约金额 205.60亿元，同比分别增长29.6%和14.86%，累计签约面积创下历年同期新高。
另一家地产龙头金地集团（600383.SH）6月实现签约面积51.3万平方米，签约金额 67.9亿元;1-6月，金地集团累计实现签约面积172.4万平方米，累计签约金额212.3亿元。6月销售均价13236元/平方米，为历史第二高。
不只是A股，在香港上市的房企同样业绩优异，恒大6月的销售面积还创下了单月纪录，可见行业回暖迹象已经非常明显了。
从行业整体来看，房地产的回暖已然是星火燎原之势。首先，中国指数研究院发布的报告显示，5月份，全国100个城市新建住宅平均价格为10569元/平方米，环比首度由跌转涨，涨幅为0.45%;6月份，全国100个城市新建住宅平均价格为10628元/平方米，环比继续上涨0.56%。
而比之更权威的数据则更加显示了这一转暖的趋势。国家统计局的数据显示，5月末商品房待售面积环比减少15万平方米至65666万平方米，自2012年4月以来商品房库存的上升态势终于在这一刻得到终结。
上一年的房地产还处于“崩溃”边缘，如今开发商们终于熬过寒冬，给他们带来好转的无疑是一系列的政策松绑。
政策叠加终见效果
就在一年半以前，房地产市场还几乎处于“崩溃”边缘。杭州楼市在2014年年初降价的消息曾在楼市和资本市场引发震动，以“招保万金”为首的地产龙头股价一度放量暴跌，资金疯狂逃离。
彼时，巨大的库存犹如压在房企头顶上的“达摩克利斯之剑”，全国楼市一瞬间都被渲染上了恐慌的气氛，楼市即将崩盘的言论再次甚嚣尘上。如今一年有余，楼市早已春风化雨。
引发此次楼市回暖的直接诱因当属“3·30新政”。3月30日，中央发布房地产新政，二套房首付降至四成，公积金贷款最低首付款比例降至20%，营业税免征年限由五年改为两年，这一系列政策被称为“3·30新政”。由此楼市的销量和价格迅速回暖。
但实际上，在“3·30新政”之前，限制楼市的一些列行政化政策在此正在被一一剥离。2014年6月26日，呼和浩特声明放开限购，成全国首个正式发文确定放开限购的城市。随后除“北上广深”等少数几个一线城市外，全国四十余城市放松或取消限购。
到了10月中旬，住建部等三个部门联手调整了个人住房公积金贷款政策，其中包括公积金缴存异地互认、部分地区提高首套房贷款额度、降低公积金贷款中间费用等。
在之前的半个月，央行也公布了“认贷不认房”的“9·30新政”，一连串的政策组合拳终于激活了楼市。
而且更为重要的是，在去除行政化的限制措施之时，资金层面的利好也接踵而至，A股市场放开房企再融资，央行更是从2014年11月以来四次降息，三次降准，政策和资金面的双重利好作用下，楼市终于在“3·30新政”以后形成全面回暖之势。
弱复苏下的谨慎对待
行业回暖已经是板上钉钉，但回暖后房企并没有盲目乐观，毕竟在经历长时间的低迷之后，楼市目前的库存和未来的不确定性仍使得房企小心翼翼。
这从房企拿地的积极性上可见一斑。6月份，万科新增权益建面约141.2万平米，需支付地价57.7亿元，与5月份的土地投资55.3亿元相比基本保持稳定。公司上半年土地投资共220.5亿元，中金公司认为，万科拿地款占销售额的比重为20.1%，低于30%-40%的正常区间，显示公司拿地虽有所提速，但仍趋谨慎，预计在四季度将看到公司拿地动作恢复。
与之类似，保利地产的拿地积极性同样不高。公司上半年累计拿地权益金额为75.54亿元，同比还下降54.3%，土地投资态度依然保持谨慎。
与之前行政化手段导致行业发展遇阻不同，本轮楼市遇冷的深层次原因在于局部楼市供应过剩，房地产甚至已经被国家定义为“产能过剩产业”，由此就可见一斑，因此在楼市回暖的背景下，消化库存仍是房企的首要任务。
例如，宁波日前就出台政策，2015年7月1日至2016年6月30日在宁波购买住宅和非住宅，可按所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴。而且，据报道，浙江省出台相关政策，对于在售商品住宅库存过大地区，暂停商品住宅用地供应。虽然楼市回暖，一线城市外的地区依然面临着高库存的压力。
对此，广发证券表示，在房地产投资、新开工、拿地等方面，开发商目前态度仍较为谨慎。如果维持当前较好的销售表现到三季度末，或者观察到整体去化周期出现显著的下降，开发商才可能考虑增加新开工或土地投资的力度。
从过往新开工、土地投资与销售回升的关系来看，滞后时间往往会在6个月以上，而考虑到目前房地产行业增速换挡，在本轮周期中，滞后时间可能会更长。因此，广发证券预计，在成交维持当前热度的情况下，新开工和土地投资的复苏最早也要等到2015年四季度。
而对于销售走势，广发证券认为，同比增速有望在三季度到达本轮中周期的高点。进入基数较高的四季度，同比增速将会放缓，货币环境即使进一步改善，对于成交提振的边际效应也将会逐步降低;而三、四季度房价总体维持环比上涨，不过城市分化会进一步加剧。
随着美好集团（000667.SZ）于7月11日率先公布半年报，房企的半年业绩也即将陆续出炉。虽然美好集团的业绩并无亮点，但从龙头企业已经公布的签约数据来看，2015年上半年房地产市场回暖的迹象非常明显，上市房企的业绩也是水涨船高，在经历了上一年的低迷之后，房企们的苦日子熬到头了。
而且，在降息降准和再融资带来的资金面持续宽松局面下，困扰房企的资金问题大为缓解，在房价复苏后，房企下半年的业绩更多的将受益于房价上涨，但在高库存压力下，房企拿地的热情还是稍显不足。
房企业绩强劲回暖
7月6日，万科A（000002.SZ）公告拟回购公司A股股份。万科表示，将以不低于13.7元/股出资100亿元用于回购，照此若全额回购，预计可回购股份不少于7.3亿股，占万科目前已发行总股本的比例不低于6.6%。万科的大手笔回购计划获得了市场的积极回应，公告后的首个交易日，万科上涨8.61%，报收于14.88元/股。
万科回购的直接原因，是因为近期A股市场的大幅震荡，而万科回购的底气或许很大程度上还是来自于公司靓丽的业绩。
就在回购公告的前两天，万科刚刚公布了其6月份的销售简报。6月，公司实现销售面积195.5万平方米，销售金额251.9亿元，同比分别增长了12.36%和29.91%。2015年1-6月份，公司累计实现销售面积902.6万平方米，销售金额1099.6亿元。由此，万科也成为2015年首家突破千亿销售额的房企。
在上半年销售破千亿的同时，万科单月的销售业绩同样靓丽。6月份252亿元的销售额是公司2014年1月以来的最好水平，从销售均价来看，万科6月份的单月销售均价达到 12885元/平方米，与2014年同期相比上涨达到12.66%，并创下年内新高。
不只是万科，以“招保万金”为首的一线龙头都已经呈现强劲的复苏趋势。保利地产（600048.SH）的公告显示，公司6月份实现签约面积191.95万平方米，同比增长61.32%;实现签约金额256.52亿元，同比增长55.28%，单月销售额首次突破200亿元大关;2015年1-6月，公司实现签约面积584.74万平方米，同比增长16.66%;实现签约金额760.42亿元，同比增长16.74%。6月份，保利地产单月销售额与上半年累计销售额均创历史新高。
目前正处于停牌重组的招商地产（000024.SZ）同样业绩不俗。6月份，公司实现签约面积45.47万平方米，创2015年1月以来的新高，签约金额为50.72亿元，签约面积和金额同比分别增长119.34%和41.91%。1-6月，招商地产累计实现签约面积156.66万平方米，累计签约金额 205.60亿元，同比分别增长29.6%和14.86%，累计签约面积创下历年同期新高。
另一家地产龙头金地集团（600383.SH）6月实现签约面积51.3万平方米，签约金额 67.9亿元;1-6月，金地集团累计实现签约面积172.4万平方米，累计签约金额212.3亿元。6月销售均价13236元/平方米，为历史第二高。
不只是A股，在香港上市的房企同样业绩优异，恒大6月的销售面积还创下了单月纪录，可见行业回暖迹象已经非常明显了。
从行业整体来看，房地产的回暖已然是星火燎原之势。首先，中国指数研究院发布的报告显示，5月份，全国100个城市新建住宅平均价格为10569元/平方米，环比首度由跌转涨，涨幅为0.45%;6月份，全国100个城市新建住宅平均价格为10628元/平方米，环比继续上涨0.56%。
而比之更权威的数据则更加显示了这一转暖的趋势。国家统计局的数据显示，5月末商品房待售面积环比减少15万平方米至65666万平方米，自2012年4月以来商品房库存的上升态势终于在这一刻得到终结。
上一年的房地产还处于“崩溃”边缘，如今开发商们终于熬过寒冬，给他们带来好转的无疑是一系列的政策松绑。
政策叠加终见效果
就在一年半以前，房地产市场还几乎处于“崩溃”边缘。杭州楼市在2014年年初降价的消息曾在楼市和资本市场引发震动，以“招保万金”为首的地产龙头股价一度放量暴跌，资金疯狂逃离。
彼时，巨大的库存犹如压在房企头顶上的“达摩克利斯之剑”，全国楼市一瞬间都被渲染上了恐慌的气氛，楼市即将崩盘的言论再次甚嚣尘上。如今一年有余，楼市早已春风化雨。
引发此次楼市回暖的直接诱因当属“3·30新政”。3月30日，中央发布房地产新政，二套房首付降至四成，公积金贷款最低首付款比例降至20%，营业税免征年限由五年改为两年，这一系列政策被称为“3·30新政”。由此楼市的销量和价格迅速回暖。
但实际上，在“3·30新政”之前，限制楼市的一些列行政化政策在此正在被一一剥离。2014年6月26日，呼和浩特声明放开限购，成全国首个正式发文确定放开限购的城市。随后除“北上广深”等少数几个一线城市外，全国四十余城市放松或取消限购。
到了10月中旬，住建部等三个部门联手调整了个人住房公积金贷款政策，其中包括公积金缴存异地互认、部分地区提高首套房贷款额度、降低公积金贷款中间费用等。
在之前的半个月，央行也公布了“认贷不认房”的“9·30新政”，一连串的政策组合拳终于激活了楼市。
而且更为重要的是，在去除行政化的限制措施之时，资金层面的利好也接踵而至，A股市场放开房企再融资，央行更是从2014年11月以来四次降息，三次降准，政策和资金面的双重利好作用下，楼市终于在“3·30新政”以后形成全面回暖之势。
弱复苏下的谨慎对待
行业回暖已经是板上钉钉，但回暖后房企并没有盲目乐观，毕竟在经历长时间的低迷之后，楼市目前的库存和未来的不确定性仍使得房企小心翼翼。
这从房企拿地的积极性上可见一斑。6月份，万科新增权益建面约141.2万平米，需支付地价57.7亿元，与5月份的土地投资55.3亿元相比基本保持稳定。公司上半年土地投资共220.5亿元，中金公司认为，万科拿地款占销售额的比重为20.1%，低于30%-40%的正常区间，显示公司拿地虽有所提速，但仍趋谨慎，预计在四季度将看到公司拿地动作恢复。
与之类似，保利地产的拿地积极性同样不高。公司上半年累计拿地权益金额为75.54亿元，同比还下降54.3%，土地投资态度依然保持谨慎。
与之前行政化手段导致行业发展遇阻不同，本轮楼市遇冷的深层次原因在于局部楼市供应过剩，房地产甚至已经被国家定义为“产能过剩产业”，由此就可见一斑，因此在楼市回暖的背景下，消化库存仍是房企的首要任务。
例如，宁波日前就出台政策，2015年7月1日至2016年6月30日在宁波购买住宅和非住宅，可按所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴。而且，据报道，浙江省出台相关政策，对于在售商品住宅库存过大地区，暂停商品住宅用地供应。虽然楼市回暖，一线城市外的地区依然面临着高库存的压力。
对此，广发证券表示，在房地产投资、新开工、拿地等方面，开发商目前态度仍较为谨慎。如果维持当前较好的销售表现到三季度末，或者观察到整体去化周期出现显著的下降，开发商才可能考虑增加新开工或土地投资的力度。
从过往新开工、土地投资与销售回升的关系来看，滞后时间往往会在6个月以上，而考虑到目前房地产行业增速换挡，在本轮周期中，滞后时间可能会更长。因此，广发证券预计，在成交维持当前热度的情况下，新开工和土地投资的复苏最早也要等到2015年四季度。
而对于销售走势，广发证券认为，同比增速有望在三季度到达本轮中周期的高点。进入基数较高的四季度，同比增速将会放缓，货币环境即使进一步改善，对于成交提振的边际效应也将会逐步降低;而三、四季度房价总体维持环比上涨，不过城市分化会进一步加剧。