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【摘要】美国次贷危机是指美国次级住房抵押贷款市场出现的信贷危机。中国放贷市场也存在美国次贷危机的风险特点,深入分析美国次贷危机发生的原因及其影响,对于正确认识和积极防范我国房贷市场风险有重要的意义。本文包括三部分:一是美国次贷危机及其影响;二是中国房贷市场风险不容忽视;三是应对我国房贷市场的政策性建议。
【关键词】次贷危机 房贷市场 风险
【中图分类号】F293.35 【文献标识码】A 【文章编号】1009-9646(2008)09(a)-0233-02
美国次贷危机是2007年以来轰动全球、影响巨大的热点问题。美国次贷危机给中国经济、金融、市场等各方面都有不同程度的影响、冲击和启示。中国房贷市场也存在美国次贷危机的风险特点,因而应当警惕并积极应对。
1 美国次贷危机及其原因
美国次贷危机,也称美国次级债危机,是指美国次级住房抵押贷款市场出现的信贷危机。具体讲,是美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供房贷,房市火爆,银行可借此获得高额利息;房市低迷,客户负担逐步到了极限,大量违约客户出现,不再支付贷款,造成坏账。此时,次级债危机就产生了。
有关资料显示,在美国许多信用程度较差和收入不高的借款人不需要任何贷款和收入证明就能取到住房按揭贷款,金融机构再将这些贷款证券化,以较高的利率卖给机构投资者或个人。在住房是市场持续低迷、联邦基金利率持续提升的压力下,许多借款人无力偿还借款,导致一些放贷机构遭受严重损失甚至破产,这种亏损效应借助于不同形式的金融创新产品在全球金融市场迅速蔓延从而形成全球性的金融危机。简单地说,就是低收入者无法偿还高息房地产按揭贷款,导致整个金融链条的动荡。可见,引起美国次贷危机的直接原因是美国的利率不断上升和住房市场持续繁荣后的急剧下降。
在我国,尽管一直以来许多专家学者持乐观态度,认为美国次贷危机对中国经济影响不大,但是深入研究对比分析美国次贷危机和中国房贷市场潜在风险,并采取积极的防范措施,依然刻不容缓。
2 中国房贷市场的风险不容忽视
目前,中国正在经历资产价格大幅上涨的时期,各商业银行也纷纷调整信贷资产结构,在房地产市场持续升温的形势下,大量增加了住房抵押贷款的发放。由于信贷的增长增加了房地产市场的有效需求,这反过来又推动了房地产价格的快速上涨。随着房价不断上涨,我国住房抵押贷款的风险已经越来越大了。中国房贷市场的风险,一方面,表现为中国房贷市场也存在美国次贷危机的风险特点;另一方面,一旦发生危机,中国的应对措施和能力将不及美国。具体表现:
2.1房地产价格持续上涨,也有出现拐点的可能
中国房贷市场的风险很大,其中风险最大的是开发商。据2007年11月16日国家统计局发布的1—10月份全国城镇固定资产投资数据显示,我国城镇固定资产投资和房地产投资呈现再度升温之势,且新增贷款主要投向是与固定资产投资密切相关的中长期贷款及住房消费贷款。中国的房子供应量增长比美国还快,房地产市场中投机需求的积累比美国还要高很多,一旦投机需求出现拐点,就会对整个房地产市场造成很大压力。而且中国经济现在面临通胀的威胁,如果利息大幅度上涨的话,同时房价下降,就会很容易引起危机。
2.2 连续加息的货币政策,可能成为导致房贷危机的因素
专家认为,实质上导致美国此次次贷危机的主要因素,仍缘于19次加息的货币政策调控,联系美国上世纪20年代末的泡沫危机,可以说,货币政策不是应对泡沫或危机最好的工具。我国当前货币政策似与美国如出一辙。中国年内五次加息政策将让正经购房者负债累累,对于投机者或投资者而言,将会苦不堪言。而随着货币政策的调整,出现雪崩怕是必然,深圳一房产中介商的携巨款外逃,差不多就是中国整个房地产业的类似现象,最终可能危及整个资本市场以及金融系统。
2.3银行信贷业务出现危机,风险越来越大
信贷的增长增加了房地产市场现实的有效需求,而以房价收入比来度量,中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征:大量的住房抵押贷款正是造成我国近年来房地产价格快速上涨的重要原因之一,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了。我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势,而从国际经验看,个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。资料表明,在央行近年来连续多次加息,个人房贷款支付不断增加的情况下,意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。数据显示,工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。
2.4 应对危机的措施和能力还相对较弱
美国这次应对次贷危机的能力整体上比我国强,包括实经济实力对比、以及美国相对完善的托底保障(社会福利、医疗、养老等)。而我国无论个人信用制度,还是银行自身的风险防范意识,都不及美国;而且国内房地产抵押贷款主要由银行提供,由此引发的房贷风险难以化解;国内次级抵押贷款市场还未建立,抵押贷款证券化的进程也相对缓慢;商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的,监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低,这些使得商业银行一旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时,其应对的能力就可能会相当脆弱。
总之,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了;随着央行多次提高存贷款的利率,借款人的偿付压力增大了,他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。由于中国的房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的比重,因此,一旦房地产抵押贷款风险暴露,这又会对房地产市场、乃至整个宏观经济造成严重的冲击。
3 应对房贷市场风险的政策性建议
中国的房贷市场也存在重大风险,美国房贷危机告诉我们要提高警惕,防患于未然。
3.1 健全银行内控机制,防止风险贷款产生
建立和完善个人征信系统,改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策,以及银行和客户间信息不对称的现实状况,减少各种恶意欺诈行为,加强已放贷款的监督管理;完善个人信贷法规,加强对失信、违约的惩处,从法规上保障银行开办消费信贷业务的利益,解决住房抵押形同虚设问题,防范收回抵押房地产的法规风险和道德风险;规范抵押贷款放贷市场,防止擅自降低贷款标准和担保条件,向高风险、低信用的客户提供消费贷款,防范恶性竞争导致抵押贷款质量下降风险。
3.2 加快住房抵押贷款证券化进程,分散市场风险
住房抵押贷款证券化,就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券,然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。由于中国住房抵押贷款证券化进程缓慢,长期以来发放住房抵押贷款的资金来源主要靠居民银行存款。因此,一旦长期居高的储蓄率下降,就可能导致银行面临资金短缺危险。加快住房抵押贷款证券化,发行抵押贷款债券,引进抵押贷款投资者,可以有效解决银行资金问题,并减少风险积聚,分散市场风险。
同时,我们必须慎重考虑如何开展资产证券化。近年来,银监会一直提倡,资产证券化必须基于银行的优质资产。不然的话,把风险从银行账本上转移到资本市场,不断累积,也会为后来危机的爆发埋下了祸根。
3.3 加强政府的房贷金融危机处理能力,降低市场风险
政府应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况,在危机爆发前向放贷者和投资者发出警告,减少或停止新的危险住房抵押贷款;在市场危机爆发初期,政府应该挺身而出,坚定市场信心,防止市场过度反应,导致危机扩散到金融市场其他领域;稳定借贷者,减少其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产以降低收回的速度,保障房价稳定,也保证社会稳定,防止危机扩散到社会及政治领域;组织有实力的金融机构担负社会责任,购买风险资产;有效利用国际金融市场解决国内金融危机等。
参考文献
[1] 王攀.美国次级房贷危机警示中国,http://www.jrj.com,2007-05-31.
[2] 周小川.次级债危机对中国经济影响不大,财经时报,2007-1123日.
[3] 谢国忠.中国房贷市场危机是否已显现,http://www.jrj.com,2007-05-31.
[4] 彭兴韵.中国房贷也有美国次级债风险特征,上海证券报,2007-08-13.
[5] 侯书议.警惕美国次贷危机在中国翻版,光明网,2007-11-30.
[6] 刘秀浩.外资高位套现中国房产,东方早报,2007-09-14日.
[7] 袁媛.建行:国内商业银行房贷正步入违约高风险期,上海证券报2007-09-20.
【关键词】次贷危机 房贷市场 风险
【中图分类号】F293.35 【文献标识码】A 【文章编号】1009-9646(2008)09(a)-0233-02
美国次贷危机是2007年以来轰动全球、影响巨大的热点问题。美国次贷危机给中国经济、金融、市场等各方面都有不同程度的影响、冲击和启示。中国房贷市场也存在美国次贷危机的风险特点,因而应当警惕并积极应对。
1 美国次贷危机及其原因
美国次贷危机,也称美国次级债危机,是指美国次级住房抵押贷款市场出现的信贷危机。具体讲,是美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供房贷,房市火爆,银行可借此获得高额利息;房市低迷,客户负担逐步到了极限,大量违约客户出现,不再支付贷款,造成坏账。此时,次级债危机就产生了。
有关资料显示,在美国许多信用程度较差和收入不高的借款人不需要任何贷款和收入证明就能取到住房按揭贷款,金融机构再将这些贷款证券化,以较高的利率卖给机构投资者或个人。在住房是市场持续低迷、联邦基金利率持续提升的压力下,许多借款人无力偿还借款,导致一些放贷机构遭受严重损失甚至破产,这种亏损效应借助于不同形式的金融创新产品在全球金融市场迅速蔓延从而形成全球性的金融危机。简单地说,就是低收入者无法偿还高息房地产按揭贷款,导致整个金融链条的动荡。可见,引起美国次贷危机的直接原因是美国的利率不断上升和住房市场持续繁荣后的急剧下降。
在我国,尽管一直以来许多专家学者持乐观态度,认为美国次贷危机对中国经济影响不大,但是深入研究对比分析美国次贷危机和中国房贷市场潜在风险,并采取积极的防范措施,依然刻不容缓。
2 中国房贷市场的风险不容忽视
目前,中国正在经历资产价格大幅上涨的时期,各商业银行也纷纷调整信贷资产结构,在房地产市场持续升温的形势下,大量增加了住房抵押贷款的发放。由于信贷的增长增加了房地产市场的有效需求,这反过来又推动了房地产价格的快速上涨。随着房价不断上涨,我国住房抵押贷款的风险已经越来越大了。中国房贷市场的风险,一方面,表现为中国房贷市场也存在美国次贷危机的风险特点;另一方面,一旦发生危机,中国的应对措施和能力将不及美国。具体表现:
2.1房地产价格持续上涨,也有出现拐点的可能
中国房贷市场的风险很大,其中风险最大的是开发商。据2007年11月16日国家统计局发布的1—10月份全国城镇固定资产投资数据显示,我国城镇固定资产投资和房地产投资呈现再度升温之势,且新增贷款主要投向是与固定资产投资密切相关的中长期贷款及住房消费贷款。中国的房子供应量增长比美国还快,房地产市场中投机需求的积累比美国还要高很多,一旦投机需求出现拐点,就会对整个房地产市场造成很大压力。而且中国经济现在面临通胀的威胁,如果利息大幅度上涨的话,同时房价下降,就会很容易引起危机。
2.2 连续加息的货币政策,可能成为导致房贷危机的因素
专家认为,实质上导致美国此次次贷危机的主要因素,仍缘于19次加息的货币政策调控,联系美国上世纪20年代末的泡沫危机,可以说,货币政策不是应对泡沫或危机最好的工具。我国当前货币政策似与美国如出一辙。中国年内五次加息政策将让正经购房者负债累累,对于投机者或投资者而言,将会苦不堪言。而随着货币政策的调整,出现雪崩怕是必然,深圳一房产中介商的携巨款外逃,差不多就是中国整个房地产业的类似现象,最终可能危及整个资本市场以及金融系统。
2.3银行信贷业务出现危机,风险越来越大
信贷的增长增加了房地产市场现实的有效需求,而以房价收入比来度量,中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征:大量的住房抵押贷款正是造成我国近年来房地产价格快速上涨的重要原因之一,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了。我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势,而从国际经验看,个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。资料表明,在央行近年来连续多次加息,个人房贷款支付不断增加的情况下,意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。数据显示,工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。
2.4 应对危机的措施和能力还相对较弱
美国这次应对次贷危机的能力整体上比我国强,包括实经济实力对比、以及美国相对完善的托底保障(社会福利、医疗、养老等)。而我国无论个人信用制度,还是银行自身的风险防范意识,都不及美国;而且国内房地产抵押贷款主要由银行提供,由此引发的房贷风险难以化解;国内次级抵押贷款市场还未建立,抵押贷款证券化的进程也相对缓慢;商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的,监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低,这些使得商业银行一旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时,其应对的能力就可能会相当脆弱。
总之,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了;随着央行多次提高存贷款的利率,借款人的偿付压力增大了,他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。由于中国的房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的比重,因此,一旦房地产抵押贷款风险暴露,这又会对房地产市场、乃至整个宏观经济造成严重的冲击。
3 应对房贷市场风险的政策性建议
中国的房贷市场也存在重大风险,美国房贷危机告诉我们要提高警惕,防患于未然。
3.1 健全银行内控机制,防止风险贷款产生
建立和完善个人征信系统,改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策,以及银行和客户间信息不对称的现实状况,减少各种恶意欺诈行为,加强已放贷款的监督管理;完善个人信贷法规,加强对失信、违约的惩处,从法规上保障银行开办消费信贷业务的利益,解决住房抵押形同虚设问题,防范收回抵押房地产的法规风险和道德风险;规范抵押贷款放贷市场,防止擅自降低贷款标准和担保条件,向高风险、低信用的客户提供消费贷款,防范恶性竞争导致抵押贷款质量下降风险。
3.2 加快住房抵押贷款证券化进程,分散市场风险
住房抵押贷款证券化,就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券,然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。由于中国住房抵押贷款证券化进程缓慢,长期以来发放住房抵押贷款的资金来源主要靠居民银行存款。因此,一旦长期居高的储蓄率下降,就可能导致银行面临资金短缺危险。加快住房抵押贷款证券化,发行抵押贷款债券,引进抵押贷款投资者,可以有效解决银行资金问题,并减少风险积聚,分散市场风险。
同时,我们必须慎重考虑如何开展资产证券化。近年来,银监会一直提倡,资产证券化必须基于银行的优质资产。不然的话,把风险从银行账本上转移到资本市场,不断累积,也会为后来危机的爆发埋下了祸根。
3.3 加强政府的房贷金融危机处理能力,降低市场风险
政府应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况,在危机爆发前向放贷者和投资者发出警告,减少或停止新的危险住房抵押贷款;在市场危机爆发初期,政府应该挺身而出,坚定市场信心,防止市场过度反应,导致危机扩散到金融市场其他领域;稳定借贷者,减少其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产以降低收回的速度,保障房价稳定,也保证社会稳定,防止危机扩散到社会及政治领域;组织有实力的金融机构担负社会责任,购买风险资产;有效利用国际金融市场解决国内金融危机等。
参考文献
[1] 王攀.美国次级房贷危机警示中国,http://www.jrj.com,2007-05-31.
[2] 周小川.次级债危机对中国经济影响不大,财经时报,2007-1123日.
[3] 谢国忠.中国房贷市场危机是否已显现,http://www.jrj.com,2007-05-31.
[4] 彭兴韵.中国房贷也有美国次级债风险特征,上海证券报,2007-08-13.
[5] 侯书议.警惕美国次贷危机在中国翻版,光明网,2007-11-30.
[6] 刘秀浩.外资高位套现中国房产,东方早报,2007-09-14日.
[7] 袁媛.建行:国内商业银行房贷正步入违约高风险期,上海证券报2007-09-20.