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【摘要】房地产开发中前期策划与规划设计之间的有效配合，会在前期策划时，对后期需求以及性能等要求充分考量，以便对整个项目进行系统性规划，强化项目品质。因此，本文针对房地产开发中前期策划与规划设计的配合给出了详细分析。
【关键词】房地产开发;前期策划;规划设计
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
21.
房地产开发需要很多企业参与其中，在开发设计时最需要关注的问题便是前期开发环节涉及到的每一项工作内容，通常来说基于已经拿到的项目用地许可证前提下，便可以站在整体层面上，针对开发领域中的前期工作进行划分，使其成为市场策划、整体规划设计等两项工作内容。结合运行机制层面，对具体的工作内容进行展开，如果是前期策劃工作能够融合于整体性规划设计，可以在此前提下有效控制好成本，提升开发工作的效率水平和开发经济效益。
1、房地产开发项目前期策划领域中存在的问题
1.1房地产行业市场领域中存在的问题分析
在目前的发展阶段，房地产行业中开发主体的主要构成存在不合理性，进而使前期策划工作没有具体的思想基础当作依据。当前，很多从事房地产开发的企业，存在的普遍问题便是小、零且散，在此前提下构成的建设规模和程度便会有些偏低，率领提升速度非常快。此外，我国有非常多的企业数量，但中小规模的企业非常多，所以很容易产生恶性竞争和哄抬地价的问题。因为这些问题产生的影响，前期策划工作应该属于前期工作的重点项目，但从现在的情况来说，前期策划工作已经成为了一种流程形式[1]。
1.2开发商本身存在的问题
有些房地产开发商针对项目的开展，并没有做好具体且深入的市场调查，这样前期策划工作并不会获取精准的数据，在此前提下实施的策划工作会融入更多的主观意识，或者将较高的零散化程度市场信息当作依据。因此，时常发生决策失误，或者出现盲目投资的问题，使得开发项目涉及的区位、种类、层次等相关内容都与市场实际需求不符，产品的构成结构合理性非常低[2]。
在该项情况出现之后，有些开发商甚至不会进行整体性规划，以至于在前期工作开展时，埋下了很多问题，不能有效控制前期策划工作。此外，为了在具体工作中追求更多的经济效益，在工作内容开展时，开发商会尽量运用自身存在的社会关系，提升项目规划领域的容积率，建筑密度和建筑高度等，进而使完成的房地产项目失去原有的平衡，对周边生态产生严重影响。
2、房地产开发前期策划与规划设计配合的关键性内容
2.1可行性分析
针对房地产开发前期内容的开展，可行性分析是必不可少的内容，可以直观评判项目能否顺利实施，属于前期策划当中的关键性内容。前期策划工作，通过对大的经济环境以及自然环境进行考量，可以明确项目的可行性，并明确其中能够获取的经济效益。针对可行性进行分析探究时，需要对规划和设计可行性综合考虑，如果策划时利用详细的设计以及规划，也不能有效实施，便说明该项目存在问题，不可取。因此，通过可行性研究、判断，能够对房地产项目开发是否能够顺利开展给予评判[3]。
2.2项目研究
如果房地产项目通过可行性分析之后，便需要针对可研报告对项目各类指标进行明确。在对项目可行性确定之后，还需要对项目的研究进一步深入，以便对项目的具体情况有更深层次的了解。在对项目进行探究时，需要对后期规划以及设计内容充分兼顾，尽量借助后期设计使项目充满特色，迎合市场的需求。
2.3发展定位
在对房地产项目具备的经济性以及不同情况有相应的了解之后，要与目前的市场环境充分结合，进而定位好项目的品质，明确基调，以便获取有需求的客户群体，既可以随大流也可以标新立异。通过有效的发展定位，还能借助后期规划以及设计工作进行精准展示，使项目特色有良好的体现，不会使项目品质定位出现高、大、空的情况[4]。
2.4规划设计
在完成前期策划工作之后，便已经形成基本理论框架，之后便需要通过合理的规划设计，使抽象概念得到具体化。所以，在前期策划过程中，便会对规划与设计的可靠性、操作性充分考虑，不会使规划以及设计内容无法开展。针对设计阶段开展的规划内容，设计师在分析前期策划方案之后，会了解到开发商提出的要求以及项目定位，进而结合具体情况和四周环境，做出相应的设计分析。因为，规划设计工作与项目前期策划进行了有效融合，并对项目实际情况和客户提出的要求给予了充分考量，所以会具有非常强的科学性，可以对房地产项目的顺利开展给予保障[5]。
3、房地产开发中前期策划与规划设计的配合分析
房地产开发前期策划配合规划设计的重要性非常突出。针对房地产项目进行开发过程中，前期策划有效配合规划设计工作产生的意义不可忽视，策划与规划设计得到协调统一之后，可以整合各类资源以及存在的需求，基于前期策划的条件下，利用后期的规划设计工作，能够使项目得到完善。因为在前期策划时，会对后期需求以及性能等要求充分考量，所以在具体规划以及设计过程中便会更加详细和具体，能够对整个项目进行系统性规划，使项目具备更高的品质，从而满足开发商和客户提出的需求，赢取好的口碑。
3.1项目策划需要统一规划设计思想
针对房地产项目进行开发时，一定要先树立统一的指导思想，这与项目决策以及实施阶段会产生直接性影响。简单来说，前期规划工作要充分迎合开发商提出的思想，在明确大的建设基调之后，便会进一步明确项目的整体定位以及未来发展趋势，然后便可在规划设计过程中，通过详细的规划设计方案将项目落实，实现统筹协调的有效结合，可对项目反复更改发生的项目定位不准或发展方向不对的情况进行规避，从而使项目开发工作能够科学合理性，高质量完成[6]。
3.2项目策划与规划设计可确保建筑的功能性 建筑结构当中的安全性体系以及齐全的功能性，是规划设计建筑当中非常关键的部分，所以房地产在策划过程中，需要完善开发商提出的规划方案。针对开发商提出的需求以及土地的具体情况，合理布局建筑平面，挑选合适的建筑结构，可以定性好建筑功能。在完成策划工作之后，还要与实际情况相结合、完善规划设计细节。通过建筑的合理布局，能够使功能实现合理化，同时对建筑外观的设计要高度重视，通过科学的色彩搭配使其能够融合四周环境，对项目总体定位与规划理念进行满足，使其具有更高的项目质量，能够充分满足业主提出的需求。
3.3项目策划与规划需要展现出人文性特征
目前，房地产市场产生的竞争十分激烈，竞争内容包括：服务方面的竞争以及品质层面的竞争，因此在策划和规划房地产项目时，一定要应用以人为本的思想理念，使项目的人文性充分提升。站在项目规划层面来说，无论是公共设施配套设施、绿化、还是配套服务，都需要对当前的市场需求给予满足，在规划设计时需要对设计方案的人性化充分考虑，且选用的水电材料也需要注重品质的把控，规避过于频繁的水电检查，对客户的正常居住产生影响。同时，供暖设施要有良好的品质，这样才能为客户提供最理想的服务。在这种理念引导下，会吸引更多的客户，使项目具备良好的品质和口碑[7]。
3.4绿化与景观系统规划工作
针对房地产开展的前期策划工作，要使建筑与四周生态环境得到有机融合，如图1所示。完成策划工作之后，要进一步细化好编制的策划方案，将其在施工图纸上详细反映出来。在开发前期，通过策划充分结合规划设计工作，可以使小区环境景观更加生态化，为居住者带来非常舒适的居住体验。
结语：
总之，将房地产开发前期策划工作充分融合项目规划设计工作，可对项目决策以及实施过程中的有序性、科学性充分保障，进而使工程项目的开展更加顺利，尽量实现最大化的项目收益目标。此外，基于前期策划的条件下，利用后期的规划设计工作，能够使项目得到完善。在前期策划时，会对后期需求以及性能等要求充分考量，所以在具体规划以及设计过程中便会更加详细和具体，能够对整个项目进行系统性规划，使项目具备更高的品质。所以，对于两者的有效融合，要高度重视，以便强化自身的核心竞争力，有更强的竞争能力。
参考文献：
[1]黄义敏.关于房地产开发项目前期策划的思考[J].居业，2020（12）：49-50.
[2]徐超敏.房地产开发前期策划与规划设计[J].地产，2019（21）：23.
[3]刘颖婕.房地产开发前期策划与规划设计的结合探究[J].住宅与房地产，2019（27）：55.
[4]陸伟，邵庆.房地产开发项目前期定位策划及成本控制研究[J].居舍，2017（21）：9.
[5]郭晓羽.简要分析房地产开发工作前期策划和整体性规划设计的有机融合[J].城市建设理论研究（电子版），2017（11）：294.
[6]阮小华.关于房地产开发项目前期定位策划的探讨[J].知识经济，2017（08）：81+83.
[7]杨瑛.论房地产开发前期策划定位的作用——以中星美华村项目为例[J].住宅科技，2016，36（06）：14-19.
作者简介：
杨文军（1982.02-），男，汉族，湖南邵阳人，硕士，工程师，研究方向：城市规划与设计工作。
【关键词】房地产开发;前期策划;规划设计
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
21.
房地产开发需要很多企业参与其中，在开发设计时最需要关注的问题便是前期开发环节涉及到的每一项工作内容，通常来说基于已经拿到的项目用地许可证前提下，便可以站在整体层面上，针对开发领域中的前期工作进行划分，使其成为市场策划、整体规划设计等两项工作内容。结合运行机制层面，对具体的工作内容进行展开，如果是前期策劃工作能够融合于整体性规划设计，可以在此前提下有效控制好成本，提升开发工作的效率水平和开发经济效益。
1、房地产开发项目前期策划领域中存在的问题
1.1房地产行业市场领域中存在的问题分析
在目前的发展阶段，房地产行业中开发主体的主要构成存在不合理性，进而使前期策划工作没有具体的思想基础当作依据。当前，很多从事房地产开发的企业，存在的普遍问题便是小、零且散，在此前提下构成的建设规模和程度便会有些偏低，率领提升速度非常快。此外，我国有非常多的企业数量，但中小规模的企业非常多，所以很容易产生恶性竞争和哄抬地价的问题。因为这些问题产生的影响，前期策划工作应该属于前期工作的重点项目，但从现在的情况来说，前期策划工作已经成为了一种流程形式[1]。
1.2开发商本身存在的问题
有些房地产开发商针对项目的开展，并没有做好具体且深入的市场调查，这样前期策划工作并不会获取精准的数据，在此前提下实施的策划工作会融入更多的主观意识，或者将较高的零散化程度市场信息当作依据。因此，时常发生决策失误，或者出现盲目投资的问题，使得开发项目涉及的区位、种类、层次等相关内容都与市场实际需求不符，产品的构成结构合理性非常低[2]。
在该项情况出现之后，有些开发商甚至不会进行整体性规划，以至于在前期工作开展时，埋下了很多问题，不能有效控制前期策划工作。此外，为了在具体工作中追求更多的经济效益，在工作内容开展时，开发商会尽量运用自身存在的社会关系，提升项目规划领域的容积率，建筑密度和建筑高度等，进而使完成的房地产项目失去原有的平衡，对周边生态产生严重影响。
2、房地产开发前期策划与规划设计配合的关键性内容
2.1可行性分析
针对房地产开发前期内容的开展，可行性分析是必不可少的内容，可以直观评判项目能否顺利实施，属于前期策划当中的关键性内容。前期策划工作，通过对大的经济环境以及自然环境进行考量，可以明确项目的可行性，并明确其中能够获取的经济效益。针对可行性进行分析探究时，需要对规划和设计可行性综合考虑，如果策划时利用详细的设计以及规划，也不能有效实施，便说明该项目存在问题，不可取。因此，通过可行性研究、判断，能够对房地产项目开发是否能够顺利开展给予评判[3]。
2.2项目研究
如果房地产项目通过可行性分析之后，便需要针对可研报告对项目各类指标进行明确。在对项目可行性确定之后，还需要对项目的研究进一步深入，以便对项目的具体情况有更深层次的了解。在对项目进行探究时，需要对后期规划以及设计内容充分兼顾，尽量借助后期设计使项目充满特色，迎合市场的需求。
2.3发展定位
在对房地产项目具备的经济性以及不同情况有相应的了解之后，要与目前的市场环境充分结合，进而定位好项目的品质，明确基调，以便获取有需求的客户群体，既可以随大流也可以标新立异。通过有效的发展定位，还能借助后期规划以及设计工作进行精准展示，使项目特色有良好的体现，不会使项目品质定位出现高、大、空的情况[4]。
2.4规划设计
在完成前期策划工作之后，便已经形成基本理论框架，之后便需要通过合理的规划设计，使抽象概念得到具体化。所以，在前期策划过程中，便会对规划与设计的可靠性、操作性充分考虑，不会使规划以及设计内容无法开展。针对设计阶段开展的规划内容，设计师在分析前期策划方案之后，会了解到开发商提出的要求以及项目定位，进而结合具体情况和四周环境，做出相应的设计分析。因为，规划设计工作与项目前期策划进行了有效融合，并对项目实际情况和客户提出的要求给予了充分考量，所以会具有非常强的科学性，可以对房地产项目的顺利开展给予保障[5]。
3、房地产开发中前期策划与规划设计的配合分析
房地产开发前期策划配合规划设计的重要性非常突出。针对房地产项目进行开发过程中，前期策划有效配合规划设计工作产生的意义不可忽视，策划与规划设计得到协调统一之后，可以整合各类资源以及存在的需求，基于前期策划的条件下，利用后期的规划设计工作，能够使项目得到完善。因为在前期策划时，会对后期需求以及性能等要求充分考量，所以在具体规划以及设计过程中便会更加详细和具体，能够对整个项目进行系统性规划，使项目具备更高的品质，从而满足开发商和客户提出的需求，赢取好的口碑。
3.1项目策划需要统一规划设计思想
针对房地产项目进行开发时，一定要先树立统一的指导思想，这与项目决策以及实施阶段会产生直接性影响。简单来说，前期规划工作要充分迎合开发商提出的思想，在明确大的建设基调之后，便会进一步明确项目的整体定位以及未来发展趋势，然后便可在规划设计过程中，通过详细的规划设计方案将项目落实，实现统筹协调的有效结合，可对项目反复更改发生的项目定位不准或发展方向不对的情况进行规避，从而使项目开发工作能够科学合理性，高质量完成[6]。
3.2项目策划与规划设计可确保建筑的功能性 建筑结构当中的安全性体系以及齐全的功能性，是规划设计建筑当中非常关键的部分，所以房地产在策划过程中，需要完善开发商提出的规划方案。针对开发商提出的需求以及土地的具体情况，合理布局建筑平面，挑选合适的建筑结构，可以定性好建筑功能。在完成策划工作之后，还要与实际情况相结合、完善规划设计细节。通过建筑的合理布局，能够使功能实现合理化，同时对建筑外观的设计要高度重视，通过科学的色彩搭配使其能够融合四周环境，对项目总体定位与规划理念进行满足，使其具有更高的项目质量，能够充分满足业主提出的需求。
3.3项目策划与规划需要展现出人文性特征
目前，房地产市场产生的竞争十分激烈，竞争内容包括：服务方面的竞争以及品质层面的竞争，因此在策划和规划房地产项目时，一定要应用以人为本的思想理念，使项目的人文性充分提升。站在项目规划层面来说，无论是公共设施配套设施、绿化、还是配套服务，都需要对当前的市场需求给予满足，在规划设计时需要对设计方案的人性化充分考虑，且选用的水电材料也需要注重品质的把控，规避过于频繁的水电检查，对客户的正常居住产生影响。同时，供暖设施要有良好的品质，这样才能为客户提供最理想的服务。在这种理念引导下，会吸引更多的客户，使项目具备良好的品质和口碑[7]。
3.4绿化与景观系统规划工作
针对房地产开展的前期策划工作，要使建筑与四周生态环境得到有机融合，如图1所示。完成策划工作之后，要进一步细化好编制的策划方案，将其在施工图纸上详细反映出来。在开发前期，通过策划充分结合规划设计工作，可以使小区环境景观更加生态化，为居住者带来非常舒适的居住体验。
结语：
总之，将房地产开发前期策划工作充分融合项目规划设计工作，可对项目决策以及实施过程中的有序性、科学性充分保障，进而使工程项目的开展更加顺利，尽量实现最大化的项目收益目标。此外，基于前期策划的条件下，利用后期的规划设计工作，能够使项目得到完善。在前期策划时，会对后期需求以及性能等要求充分考量，所以在具体规划以及设计过程中便会更加详细和具体，能够对整个项目进行系统性规划，使项目具备更高的品质。所以，对于两者的有效融合，要高度重视，以便强化自身的核心竞争力，有更强的竞争能力。
参考文献：
[1]黄义敏.关于房地产开发项目前期策划的思考[J].居业，2020（12）：49-50.
[2]徐超敏.房地产开发前期策划与规划设计[J].地产，2019（21）：23.
[3]刘颖婕.房地产开发前期策划与规划设计的结合探究[J].住宅与房地产，2019（27）：55.
[4]陸伟，邵庆.房地产开发项目前期定位策划及成本控制研究[J].居舍，2017（21）：9.
[5]郭晓羽.简要分析房地产开发工作前期策划和整体性规划设计的有机融合[J].城市建设理论研究（电子版），2017（11）：294.
[6]阮小华.关于房地产开发项目前期定位策划的探讨[J].知识经济，2017（08）：81+83.
[7]杨瑛.论房地产开发前期策划定位的作用——以中星美华村项目为例[J].住宅科技，2016，36（06）：14-19.
作者简介：
杨文军（1982.02-），男，汉族，湖南邵阳人，硕士，工程师，研究方向：城市规划与设计工作。