论文部分内容阅读
摘要：我国的房地产行业与国外相比起步较晚，但是经过近20年的发展已经从无到有并逐渐的成为我国的支柱产业。与之相應的房地产方面的管理也逐渐的从开始的无章可循到现在的规范操作。当前我国使用到的房屋测量方式主要有两种，一种是以房屋的建筑施工图为依据，另一种是以实测数据为依据。文章主要针对前者论述了在实际的房屋测量中常见的一些问题及其发生的原因，并有针对性的提出了解决的措施。
关键词：房屋测量；问题；对策
Abstract: the real estate industry in China compared with foreign started late, but after nearly 20 years of development and gradually become from already the pillar industry in China. And the corresponding real estate management also gradually from the beginning to now not to have zhang ke abide the standardized operation. The current our country used to house the measurement method to basically have two kinds, one kind is the house building construction drawing as the basis, and the other is based on the measured data. This article mainly discussed in the former in the houses of the actual measurement of some of the common problems and the reasons, and the proposed solutions to a specific measures.
Keywords: housing measure; Problem; countermeasures
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
从《房屋测量规范》这一点可以看出我国房地产行业的进步与发展，经过几次演变成为现在使用的GB/T I7986.1-2000《房屋测量规范》。这一规范的出台对于维护社会主义市场经济秩序、规范商品房销售以及提升销售面积的准确性以及减少纠纷等方面有着重要的作用。但是在具体的实施过程中仍然存在着一定的问题，如何提升房屋测量质量就成为当务之急。
1.房屋测量中容易出现的问题及其原因
1.1人为因素所造成的测绘误差
认为因素造成的测绘误差一般分为以下两种情况：
第一种也是最为常见的一种情况是由于测绘工作人员的工作失误所致。由于房产测绘是近些年兴起的行业，新生的测绘单位的技术人员的测绘水平有限，难免会出现这样或者那样的问题。归结起来主要分为三方面：首先是由于对图纸的一知半解所致；其次是本来可以读出的信息，但由于工作不认真而被忽略，致使测绘失误；再者是观测或者记录的数据不准确，进而导致的房产面积出现偏差；最后是由于自己的计算失误或者是没有规定特殊情况，通过自行处理所造成的后期检查人员的认定错误。
第二种情况较为恶劣，是由于开发商的违约、欺诈或者是侵权等人为的原因所导致的房产面积出现的偏差。在施工中经常出现建筑设计变更的现象，而变更如果是私自进行而没有经过规划部门的同意就会出现纠纷。
1.2签订商品房面积计算委托书问题
（1）开发商在签订合同委托书时通常都不能提供较为齐全的资料，很多情况下都是在签订完委托书之后才陆续的提供图纸。另外实际情况还常见开发商只能够提供一部分的图纸，公共设施需要根据具体的售楼情况决定，这就进一步给测绘工作带来困难。
（2）面积误差。面积误差主要指实测值与预测值之间的差异，特别是当设计图在施工中出现变更或者施工误差的影响就会导致面积误差。如果是由于开发商的原因造成了误差超过3平米，这就不属于测绘责任。为此需要开发商提供以下材料以及说明：规划审批的建筑施工图的情况说明、能说明土地使用权的详细文件、建设工程规划许可证、企业的营业执照等。
1.3核查材料
计算房屋面积时必须有设计图纸或者变更说明为参考的房屋边长数据，并且在查看资料时注意以下几点：设计图纸必须加盖审核单位的图章、对于边长数据不能直接读取的要经过科学的换算。
2.房屋测量问题解决对策
2.1提高测绘工作人员的水平
首先要严格的制定并执行企业内部的管理制度，从严要求测绘人员的职业道德。测绘人员要时刻的意识到测绘的结果与购房者、开发商以及自身都有着直接的联系，只有确保测量的精度才能确保测绘单位的名誉，减少纠纷以及保障各方那个的合法权益。
其次要定期或者不定期的对测绘人员进行职业道德培训。通过职业培训加强测绘人员的专业数值以及业务熟练程度，以此保障测绘工作的正常进行。
2.2建立审核制度
进行过商品房的实测值后，通过电脑对取得的测绘资料进行绘图与计算，制定初步的图纸。然后由专门的技术负责人对实测数据以及初步图纸进行反复的校对，直到确认无误后方可打印成标准的效果图。标准效果图打印后也要通过定期或者不定期的对成果图实施抽查，检验其与实物是否相符。同时充分的利用规划部门的规划以及审核资料，对预测的成果图及设计图进行比对，发现变化之处，保证实测成果图的精确性。
房产测绘成果在向委托人交付之前要经过整理、检查以及验收、归档。此外房产的测绘实行的是二级检查一级验收制度，即首先经过自查与互查，由作业组的专职人员对项目的设计路线、测绘成果以及测绘的过程进行检查，以确认各项指标符合相关的作业程序规定。当确认无误后就由测绘单位的质量检测机构，并由专门人员进行二级检查。这里建议一级检查最好是由开发商组织工程技术人员进行核查，在确认一切无误后方可盖章使用。
2.3注意对非典型曲线组成的几何形状实测
出现非典型几何形状的原因主要包括：施工失误、定点放样、设计的曲线美等。在实际的测量中经常出现以上情况，因此要根据具体的情况，选择科学合理的解决方法。一般由于设计原因而产生的非典型几何形状，可以按照预测成果图，通过选择合理的测量点达到解决问题的目的；但是由于施工的失误所导致的非典型几何形状就很难在实测时解决，一般的解决之道是进行分割等操作。由于非典型几何形状是房屋测量的重点与难点，尤其是对于原设计图与非典型几何形状不一致的商品房更是实际中面临的一个重大难题。如果处理不好就会使得误差超过国家的相关规定，损害购房者或者开发商的利益。
3.结束语：
房屋的测量是一项涉及到民生的大事，期间出现的问题不仅会直接的损害大众的利益，同时也影响房屋测绘部门的声誉，甚至直接的引发纠纷，不利于社会的安定和谐。本文仅从人为因素以及委托合同两大方面，对房屋测量中容易出现的问题进行了论述，并提出了行之有效的解决之道，希望可以为实际的房屋测量操作提供帮助。此外任何规范都不是永恒的，更不是万能的，因此在实际的操作中要积极的发现规范中的不足，并建议相关部门对尚未明确规定的地方或者有失公正的地方进行修订。
参考文献：
[1] 郭贵海，杨久东，钱自红．房产测量若干问题的解决方案[J]．地理空间信息，2006(4)．
[2] 吕永江．房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京：中国标准出版社，2001．
[3] 中华人民共和国建设部房产司．GB/T17986．1-2000房产测量规范[S].北京：中国计划出版社，2000．
[4] 李香娥，房产测量中面积及测算问题探讨[M]，北京测绘，2006 (2) ．
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：房屋测量；问题；对策
Abstract: the real estate industry in China compared with foreign started late, but after nearly 20 years of development and gradually become from already the pillar industry in China. And the corresponding real estate management also gradually from the beginning to now not to have zhang ke abide the standardized operation. The current our country used to house the measurement method to basically have two kinds, one kind is the house building construction drawing as the basis, and the other is based on the measured data. This article mainly discussed in the former in the houses of the actual measurement of some of the common problems and the reasons, and the proposed solutions to a specific measures.
Keywords: housing measure; Problem; countermeasures
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
从《房屋测量规范》这一点可以看出我国房地产行业的进步与发展，经过几次演变成为现在使用的GB/T I7986.1-2000《房屋测量规范》。这一规范的出台对于维护社会主义市场经济秩序、规范商品房销售以及提升销售面积的准确性以及减少纠纷等方面有着重要的作用。但是在具体的实施过程中仍然存在着一定的问题，如何提升房屋测量质量就成为当务之急。
1.房屋测量中容易出现的问题及其原因
1.1人为因素所造成的测绘误差
认为因素造成的测绘误差一般分为以下两种情况：
第一种也是最为常见的一种情况是由于测绘工作人员的工作失误所致。由于房产测绘是近些年兴起的行业，新生的测绘单位的技术人员的测绘水平有限，难免会出现这样或者那样的问题。归结起来主要分为三方面：首先是由于对图纸的一知半解所致；其次是本来可以读出的信息，但由于工作不认真而被忽略，致使测绘失误；再者是观测或者记录的数据不准确，进而导致的房产面积出现偏差；最后是由于自己的计算失误或者是没有规定特殊情况，通过自行处理所造成的后期检查人员的认定错误。
第二种情况较为恶劣，是由于开发商的违约、欺诈或者是侵权等人为的原因所导致的房产面积出现的偏差。在施工中经常出现建筑设计变更的现象，而变更如果是私自进行而没有经过规划部门的同意就会出现纠纷。
1.2签订商品房面积计算委托书问题
（1）开发商在签订合同委托书时通常都不能提供较为齐全的资料，很多情况下都是在签订完委托书之后才陆续的提供图纸。另外实际情况还常见开发商只能够提供一部分的图纸，公共设施需要根据具体的售楼情况决定，这就进一步给测绘工作带来困难。
（2）面积误差。面积误差主要指实测值与预测值之间的差异，特别是当设计图在施工中出现变更或者施工误差的影响就会导致面积误差。如果是由于开发商的原因造成了误差超过3平米，这就不属于测绘责任。为此需要开发商提供以下材料以及说明：规划审批的建筑施工图的情况说明、能说明土地使用权的详细文件、建设工程规划许可证、企业的营业执照等。
1.3核查材料
计算房屋面积时必须有设计图纸或者变更说明为参考的房屋边长数据，并且在查看资料时注意以下几点：设计图纸必须加盖审核单位的图章、对于边长数据不能直接读取的要经过科学的换算。
2.房屋测量问题解决对策
2.1提高测绘工作人员的水平
首先要严格的制定并执行企业内部的管理制度，从严要求测绘人员的职业道德。测绘人员要时刻的意识到测绘的结果与购房者、开发商以及自身都有着直接的联系，只有确保测量的精度才能确保测绘单位的名誉，减少纠纷以及保障各方那个的合法权益。
其次要定期或者不定期的对测绘人员进行职业道德培训。通过职业培训加强测绘人员的专业数值以及业务熟练程度，以此保障测绘工作的正常进行。
2.2建立审核制度
进行过商品房的实测值后，通过电脑对取得的测绘资料进行绘图与计算，制定初步的图纸。然后由专门的技术负责人对实测数据以及初步图纸进行反复的校对，直到确认无误后方可打印成标准的效果图。标准效果图打印后也要通过定期或者不定期的对成果图实施抽查，检验其与实物是否相符。同时充分的利用规划部门的规划以及审核资料，对预测的成果图及设计图进行比对，发现变化之处，保证实测成果图的精确性。
房产测绘成果在向委托人交付之前要经过整理、检查以及验收、归档。此外房产的测绘实行的是二级检查一级验收制度，即首先经过自查与互查，由作业组的专职人员对项目的设计路线、测绘成果以及测绘的过程进行检查，以确认各项指标符合相关的作业程序规定。当确认无误后就由测绘单位的质量检测机构，并由专门人员进行二级检查。这里建议一级检查最好是由开发商组织工程技术人员进行核查，在确认一切无误后方可盖章使用。
2.3注意对非典型曲线组成的几何形状实测
出现非典型几何形状的原因主要包括：施工失误、定点放样、设计的曲线美等。在实际的测量中经常出现以上情况，因此要根据具体的情况，选择科学合理的解决方法。一般由于设计原因而产生的非典型几何形状，可以按照预测成果图，通过选择合理的测量点达到解决问题的目的；但是由于施工的失误所导致的非典型几何形状就很难在实测时解决，一般的解决之道是进行分割等操作。由于非典型几何形状是房屋测量的重点与难点，尤其是对于原设计图与非典型几何形状不一致的商品房更是实际中面临的一个重大难题。如果处理不好就会使得误差超过国家的相关规定，损害购房者或者开发商的利益。
3.结束语：
房屋的测量是一项涉及到民生的大事，期间出现的问题不仅会直接的损害大众的利益，同时也影响房屋测绘部门的声誉，甚至直接的引发纠纷，不利于社会的安定和谐。本文仅从人为因素以及委托合同两大方面，对房屋测量中容易出现的问题进行了论述，并提出了行之有效的解决之道，希望可以为实际的房屋测量操作提供帮助。此外任何规范都不是永恒的，更不是万能的，因此在实际的操作中要积极的发现规范中的不足，并建议相关部门对尚未明确规定的地方或者有失公正的地方进行修订。
参考文献：
[1] 郭贵海，杨久东，钱自红．房产测量若干问题的解决方案[J]．地理空间信息，2006(4)．
[2] 吕永江．房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京：中国标准出版社，2001．
[3] 中华人民共和国建设部房产司．GB/T17986．1-2000房产测量规范[S].北京：中国计划出版社，2000．
[4] 李香娥，房产测量中面积及测算问题探讨[M]，北京测绘，2006 (2) ．
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。