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“还是原来的配方，还是熟悉的味道。”海外置业开始风靡中国，国内房企大规模出海，如今，中国人购买中国开发商的房子，只不过换了一个陌生国度而已。千亿级房企中，就有万科、万达、绿地及碧桂园出海，中国人裹挟梦想席卷世界。然而所有汹汹而来的掘金者与“土著”之间，都会上演一幕抗议与推进的拉锯战。
济州岛风波只是冰山一角。海外市场所面临的较为复杂的开发风险，并非三言两语所能尽述，无论是两国外交关系的好坏，或者是政府换届等原因，都好比出海航行中最怕遇到的冰山，即便是巨无霸的泰坦尼克号，也会被沉落大海。
出海掘金狂潮
房企大规模出海，并非偶然。一个重要原因，就是国内出现了移民、留学、投资和休闲旅游的潮流。万科集团董事长王石曾在公开场合表示：“不少万科的客户都纷纷移民海外，其中30%是选择北美为目的地，因此万科会跟随这些客户进军北美，把业务扩展到加拿大及美国。”
正如绿地集团董事长张玉良所说：“我们感兴趣的是中国人多的地方在哪，如果你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了。”
以济州岛为例，济州岛的地理位置、移民政策、房价标准都是吸引中国房企的因素。相对而言，济州岛房价便宜，韩国地理位置上邻近中国，尤其是此前韩国政府推出的“投资购房50万美元，居住5年后就可以申请永久居住绿卡”，更是加速了国人对于济州岛的兴趣。
如果说韩国和马来西亚是近两年的房企新宠，欧美等发达地区才是“真爱”，中国企业进行的海外投资中，美国投资比例遥遥领先，全联房地产商会创会会长聂梅生给出的数据是，这一比例“达到20%”。在美国有大手笔动作的房企包括万科和绿地、复星等大型房企。
美国最热门的城市是旧金山、纽约、西雅图、波士顿等等，美国市场政策风险低，投资预期回报率较高，中国人到美国兴起了移民热潮、投资热潮。
除了美国外，国际投资热点区域还包括英国、澳大利亚，以及马来西亚、韩国等东亚和东南亚国家。聂梅生透露，2014年中国房企一季度境外投资额已达近千亿元人民币，“超过去年全年投资总额。”
相对于万科将海外业务划定在20%的范围内，碧桂园和绿地对海外市场显示出了强大的野心。碧桂园公开表示：未来三至五年，海外项目、广东省内外、全国各地将呈“三分天下”的态势，10年内，国内国外各占一半比例。为了加大力度拓展海外市场，碧桂园甚至将营销一把手杨永潮调到海外市场。
绿地2013年的海外营收仅30亿元，今年增至200亿元，这相当于一个国内成熟房企的年销售额。张玉良近日表示，绿地目前已进入澳洲、美国、加拿大、英国等九国十二城。在未来2年至3年内，争取实现每年海外投资总额及销售收入翻一番，2015年海外销售收入预计将超400亿元。
政治“冰山”
济州岛风波只是冰山一角。海外市场所面临的较为复杂的开发风险，并非三言两语所能尽述，尤其是政治风险，无论是两国外交关系的好坏，或者政府换届等原因，都好比出海航行中最怕遇到的冰山，即便是巨无霸的泰坦尼克号，也会被沉落大海。
济州岛风波，正是由于知事更换所引起的，部分项目在上届政府已经通过，但这届却又不承认。不过，并非所有房企都能遇上国家出面推动的好运气，恐怕中坤集团董事长黄怒波感触最深。
2011年，中坤集团计划斥资购买冰岛东北部300平方公里土地75%的所有权，用于开发生态旅游项目，却不幸卷入冰岛党派纠纷而被驳回。
2011年至2012年，前前后后，中坤的冰岛投资计划三次因冰岛政府的“阻挠”搁浅，最终协商结果是“转售为租”，冰岛方面给出的反对理由甚至直指中国有政治意图：“可能成为中国军队在北极附近的立足点”。
黄怒波此前接受记者采访时坦言，“把去冰岛买地想得太简单，低估了海外投资的政治风险和法律风险。”黄怒波说，政治因素是中国房企海外扩张面临的最大风险，即便政权稳定，准备投资的国家与中国的政治关系也同样重要，房企在投资决策前需要作出详尽的分析。
无独有偶，与中坤在冰岛的折戟沉沙几乎同一时期，中航地产当年也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。2011年底，斯里兰卡政府取消“科伦坡中航广场”项目原土地出售计划，将该地块的土地性质由永久产权变更为99年租赁产权，中航愤而停止科伦坡中航广场项目的运作。
该项目早前得到了斯里兰卡国家总统的同意，但是该国政治体制比较复杂，所以遭到反对党的强烈反对，最终造成了这样的结果。
中国水电在缅甸“密松水电站”的停建同样令人唏嘘。2013年9月30日，缅甸总统吴登盛突然宣布因考虑民众反对意见，要求停建位于缅甸北部的克钦山区、由中国水电投资的密松水电站。
世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟表示，海外投资的政治风险主要基于两国外交关系的好坏，对于一些国际大事，其变化风险无法预估与控制。虽然有些国家商业环境良好，但重视外资的政治安全审查，某些政治势力将中国视为唯一潜在战略对手，泛政治化倾向突出。
此外，对政治局势不稳定的投资地选择，要慎之又慎。比如，局势不大稳定的中东地区、东南亚一些地区，在对外投资过程中，应尤其注意对政治风险的防范。
绿地自2011年开始正式计划开拓海外市场，并将海外投资瞄准委内瑞拉、朝鲜等发展中国家，但由于地区政局动荡让绿地海外计划受挫。从2012年开始，绿地才调整思路，决心到政治和社会稳定、市场有潜力的地方去做项目，且更多考虑做中国市场的延伸。
政策、法律“暗礁”
在航海中，遇到冰山几乎是灭顶之灾，即便是碰到暗礁，稍有不慎，轻则元气大伤，重则也可能船漏人亡。但政治方面的因素具备不确定风险，不那么容易预测，而政策和法律层面的“暗礁”，则相对容易提前探测。
“房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题。”陈晟说，比如如何处理与当地政府的关系、法律规范等，其次才是经常提到的市场环境。苏波也强调说：“在海外市场，一定要注意政策法律问题。” 关注美国移民地产投资的亨瑞集团董事长邹亨瑞近日表示，从接触的几十个已经走出去的企业了解到，按照中国思维来做由于对海外的法律法规了解不透，遇到水土不服，交了学费。
针对国外的开发商和投资者，各国政府所设定政策限制不同。例如，在澳大利亚开发项目所用工人，必须有一定比例为当地人，且项目需要公示并得到当地居民的认可；在马来西亚等地投资物业，还需要向政府提交申请，并且通过一定的审批手续；在美国，法律则规定国外投资在物业占比中不能超过49%，投资商业地产如一次性卖掉，税收会达到40%到50%之巨……所有这些都需要提早做足功课才能避免走弯路。
据邹亨瑞介绍，美国的法律法规非常复杂，无论是州政府、市政府、联邦政府的法律都是有差别的。如果做不到位，或者是法律法规方面出现了问题，甚至有的项目要停工遭受处罚。
碧桂园集团一名负责人透露，刚进入马来西亚时，进展比较缓慢，海外团队不得不花大量时间去研究当地的法律条款、产权年限、土地出让方式，甚至学习和当地人打交道的文化习俗。
绿地也遇到了同样的问题。此前由于韩国的行政手续复杂，一定程度上影响到了绿地在韩项目的进度。张玉良曾在3月底赴韩出席外资企业恳谈会时，特意向韩国有关方面提出要求简化行政流程、加快审批速度。
绿地方面表示，从济州项目一开始就聘请了韩国律师事务所，借用其专业性弥补了企业自身不足，避免走弯路。但据多名业内人士介绍，现在中国70%到80%的房地产企业到美国进行开发，都是派自己的团队，尽管会请法律顾问，但执行层面还是出现了很多的问题。
一些涉及当地民俗的事情，甚至不是政策或法律能左右的。目前，碧桂园在马来西亚的独资项目金海湾较为顺利，从拿地到销售不到一年时间，开盘两个月认购金额接近100亿元。但其与大马置地合作开发的吉隆坡两个项目，比金海湾项目拿地更早，却迟迟没有开盘时间表。
碧桂园马来西亚区域总裁阮家声此前曾解释，吉隆坡两个项目之所以进展缓慢，是由于项目土地均属于私人所有，涉及大量商务谈判，此外，马来西亚的审批过程也相当复杂漫长。
大海航行靠“舵手”
在海中航行，有冰山，有暗礁，要辨别风向和方向，要调整风帆，补给水源和货物，这一切，都需要有一个好团队，要有极具经验和眼光的舵手，以及骁勇矫健的水手，甚至必须联合当地“土著”，进行导航。
房企出海同样如此，即使顺利拿下合适的海外项目，面对与国内市场差异巨大的政策、市场、汇率、贷款、税费，需要一个经验丰富的舵手和骁勇善战的团队。
一把手是把企业推出国门最大的动力，也是对出海航行最有影响力的人物。碧桂园刚出国门之际，除了资金，几乎一无所有。有小道消息称，当碧桂园集团董事局主席杨国强考虑到海外投资时，曾找下属做了很多思想工作才把人派出去。如今，杨国强又把亲信杨永潮调往海外，组建团队。
在人员以及费用等问题的审批上，碧桂园都比较灵活。一名碧桂园马来西亚公司相关负责人曾向媒体透露，在马来西亚考察依斯干达一宗土地之后向杨国强请示，得到的答复是：你自己决定要不要拿。
碧桂园还将其团队优势发挥得淋漓尽致。碧桂园在马来西亚展开海陆空轰炸式的销售模式，几乎颠覆了当地的卖房传统。无论是一次推售上万套房源，还是将大批客户空运到当地海边的“人海战术”等，都带着显著的碧桂园标签。
而当外界惊叹于海外开发的“绿地速度”时，或许只有张玉良知道，他已经默默准备了十几年。早在1992年，绿地创业之初，张玉良就有意出海，而绿地的首个海外开发合作项目，启动于2004年。绿地创业之初，张玉良就曾派专人去澳大利亚探路，调查结果是公司经验不足、方向不明，最后放弃。
“海外市场方面有一定的权力，但是大事上肯定要董事长把关。”绿地海外人士表示。
绿地海外项目在组织团队上有自己的一套标准，海外团队部分从上海总部拨调，也有部分是当地招聘，以便于和当地人打交道。一般情况下，总部只会派遣总经理、副总及每条线的主要负责人到外地事业部或公司。
更多聪明的开发商也意识到所面临的风险，所以在投资海外过程中，多数房企采取股权收购、项目收购、与当地房企合作等投资模式。无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合，还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地的亲密无间，以及绿地与泰国正大集团的合作，都无疑是规避海外风险的聪明策略。
济州岛风波只是冰山一角。海外市场所面临的较为复杂的开发风险，并非三言两语所能尽述，无论是两国外交关系的好坏，或者是政府换届等原因，都好比出海航行中最怕遇到的冰山，即便是巨无霸的泰坦尼克号，也会被沉落大海。
出海掘金狂潮
房企大规模出海，并非偶然。一个重要原因，就是国内出现了移民、留学、投资和休闲旅游的潮流。万科集团董事长王石曾在公开场合表示：“不少万科的客户都纷纷移民海外，其中30%是选择北美为目的地，因此万科会跟随这些客户进军北美，把业务扩展到加拿大及美国。”
正如绿地集团董事长张玉良所说：“我们感兴趣的是中国人多的地方在哪，如果你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了。”
以济州岛为例，济州岛的地理位置、移民政策、房价标准都是吸引中国房企的因素。相对而言，济州岛房价便宜，韩国地理位置上邻近中国，尤其是此前韩国政府推出的“投资购房50万美元，居住5年后就可以申请永久居住绿卡”，更是加速了国人对于济州岛的兴趣。
如果说韩国和马来西亚是近两年的房企新宠，欧美等发达地区才是“真爱”，中国企业进行的海外投资中，美国投资比例遥遥领先，全联房地产商会创会会长聂梅生给出的数据是，这一比例“达到20%”。在美国有大手笔动作的房企包括万科和绿地、复星等大型房企。
美国最热门的城市是旧金山、纽约、西雅图、波士顿等等，美国市场政策风险低，投资预期回报率较高，中国人到美国兴起了移民热潮、投资热潮。
除了美国外，国际投资热点区域还包括英国、澳大利亚，以及马来西亚、韩国等东亚和东南亚国家。聂梅生透露，2014年中国房企一季度境外投资额已达近千亿元人民币，“超过去年全年投资总额。”
相对于万科将海外业务划定在20%的范围内，碧桂园和绿地对海外市场显示出了强大的野心。碧桂园公开表示：未来三至五年，海外项目、广东省内外、全国各地将呈“三分天下”的态势，10年内，国内国外各占一半比例。为了加大力度拓展海外市场，碧桂园甚至将营销一把手杨永潮调到海外市场。
绿地2013年的海外营收仅30亿元，今年增至200亿元，这相当于一个国内成熟房企的年销售额。张玉良近日表示，绿地目前已进入澳洲、美国、加拿大、英国等九国十二城。在未来2年至3年内，争取实现每年海外投资总额及销售收入翻一番，2015年海外销售收入预计将超400亿元。
政治“冰山”
济州岛风波只是冰山一角。海外市场所面临的较为复杂的开发风险，并非三言两语所能尽述，尤其是政治风险，无论是两国外交关系的好坏，或者政府换届等原因，都好比出海航行中最怕遇到的冰山，即便是巨无霸的泰坦尼克号，也会被沉落大海。
济州岛风波，正是由于知事更换所引起的，部分项目在上届政府已经通过，但这届却又不承认。不过，并非所有房企都能遇上国家出面推动的好运气，恐怕中坤集团董事长黄怒波感触最深。
2011年，中坤集团计划斥资购买冰岛东北部300平方公里土地75%的所有权，用于开发生态旅游项目，却不幸卷入冰岛党派纠纷而被驳回。
2011年至2012年，前前后后，中坤的冰岛投资计划三次因冰岛政府的“阻挠”搁浅，最终协商结果是“转售为租”，冰岛方面给出的反对理由甚至直指中国有政治意图：“可能成为中国军队在北极附近的立足点”。
黄怒波此前接受记者采访时坦言，“把去冰岛买地想得太简单，低估了海外投资的政治风险和法律风险。”黄怒波说，政治因素是中国房企海外扩张面临的最大风险，即便政权稳定，准备投资的国家与中国的政治关系也同样重要，房企在投资决策前需要作出详尽的分析。
无独有偶，与中坤在冰岛的折戟沉沙几乎同一时期，中航地产当年也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。2011年底，斯里兰卡政府取消“科伦坡中航广场”项目原土地出售计划，将该地块的土地性质由永久产权变更为99年租赁产权，中航愤而停止科伦坡中航广场项目的运作。
该项目早前得到了斯里兰卡国家总统的同意，但是该国政治体制比较复杂，所以遭到反对党的强烈反对，最终造成了这样的结果。
中国水电在缅甸“密松水电站”的停建同样令人唏嘘。2013年9月30日，缅甸总统吴登盛突然宣布因考虑民众反对意见，要求停建位于缅甸北部的克钦山区、由中国水电投资的密松水电站。
世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟表示，海外投资的政治风险主要基于两国外交关系的好坏，对于一些国际大事，其变化风险无法预估与控制。虽然有些国家商业环境良好，但重视外资的政治安全审查，某些政治势力将中国视为唯一潜在战略对手，泛政治化倾向突出。
此外，对政治局势不稳定的投资地选择，要慎之又慎。比如，局势不大稳定的中东地区、东南亚一些地区，在对外投资过程中，应尤其注意对政治风险的防范。
绿地自2011年开始正式计划开拓海外市场，并将海外投资瞄准委内瑞拉、朝鲜等发展中国家，但由于地区政局动荡让绿地海外计划受挫。从2012年开始，绿地才调整思路，决心到政治和社会稳定、市场有潜力的地方去做项目，且更多考虑做中国市场的延伸。
政策、法律“暗礁”
在航海中，遇到冰山几乎是灭顶之灾，即便是碰到暗礁，稍有不慎，轻则元气大伤，重则也可能船漏人亡。但政治方面的因素具备不确定风险，不那么容易预测，而政策和法律层面的“暗礁”，则相对容易提前探测。
“房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题。”陈晟说，比如如何处理与当地政府的关系、法律规范等，其次才是经常提到的市场环境。苏波也强调说：“在海外市场，一定要注意政策法律问题。” 关注美国移民地产投资的亨瑞集团董事长邹亨瑞近日表示，从接触的几十个已经走出去的企业了解到，按照中国思维来做由于对海外的法律法规了解不透，遇到水土不服，交了学费。
针对国外的开发商和投资者，各国政府所设定政策限制不同。例如，在澳大利亚开发项目所用工人，必须有一定比例为当地人，且项目需要公示并得到当地居民的认可；在马来西亚等地投资物业，还需要向政府提交申请，并且通过一定的审批手续；在美国，法律则规定国外投资在物业占比中不能超过49%，投资商业地产如一次性卖掉，税收会达到40%到50%之巨……所有这些都需要提早做足功课才能避免走弯路。
据邹亨瑞介绍，美国的法律法规非常复杂，无论是州政府、市政府、联邦政府的法律都是有差别的。如果做不到位，或者是法律法规方面出现了问题，甚至有的项目要停工遭受处罚。
碧桂园集团一名负责人透露，刚进入马来西亚时，进展比较缓慢，海外团队不得不花大量时间去研究当地的法律条款、产权年限、土地出让方式，甚至学习和当地人打交道的文化习俗。
绿地也遇到了同样的问题。此前由于韩国的行政手续复杂，一定程度上影响到了绿地在韩项目的进度。张玉良曾在3月底赴韩出席外资企业恳谈会时，特意向韩国有关方面提出要求简化行政流程、加快审批速度。
绿地方面表示，从济州项目一开始就聘请了韩国律师事务所，借用其专业性弥补了企业自身不足，避免走弯路。但据多名业内人士介绍，现在中国70%到80%的房地产企业到美国进行开发，都是派自己的团队，尽管会请法律顾问，但执行层面还是出现了很多的问题。
一些涉及当地民俗的事情，甚至不是政策或法律能左右的。目前，碧桂园在马来西亚的独资项目金海湾较为顺利，从拿地到销售不到一年时间，开盘两个月认购金额接近100亿元。但其与大马置地合作开发的吉隆坡两个项目，比金海湾项目拿地更早，却迟迟没有开盘时间表。
碧桂园马来西亚区域总裁阮家声此前曾解释，吉隆坡两个项目之所以进展缓慢，是由于项目土地均属于私人所有，涉及大量商务谈判，此外，马来西亚的审批过程也相当复杂漫长。
大海航行靠“舵手”
在海中航行，有冰山，有暗礁，要辨别风向和方向，要调整风帆，补给水源和货物，这一切，都需要有一个好团队，要有极具经验和眼光的舵手，以及骁勇矫健的水手，甚至必须联合当地“土著”，进行导航。
房企出海同样如此，即使顺利拿下合适的海外项目，面对与国内市场差异巨大的政策、市场、汇率、贷款、税费，需要一个经验丰富的舵手和骁勇善战的团队。
一把手是把企业推出国门最大的动力，也是对出海航行最有影响力的人物。碧桂园刚出国门之际，除了资金，几乎一无所有。有小道消息称，当碧桂园集团董事局主席杨国强考虑到海外投资时，曾找下属做了很多思想工作才把人派出去。如今，杨国强又把亲信杨永潮调往海外，组建团队。
在人员以及费用等问题的审批上，碧桂园都比较灵活。一名碧桂园马来西亚公司相关负责人曾向媒体透露，在马来西亚考察依斯干达一宗土地之后向杨国强请示，得到的答复是：你自己决定要不要拿。
碧桂园还将其团队优势发挥得淋漓尽致。碧桂园在马来西亚展开海陆空轰炸式的销售模式，几乎颠覆了当地的卖房传统。无论是一次推售上万套房源，还是将大批客户空运到当地海边的“人海战术”等，都带着显著的碧桂园标签。
而当外界惊叹于海外开发的“绿地速度”时，或许只有张玉良知道，他已经默默准备了十几年。早在1992年，绿地创业之初，张玉良就有意出海，而绿地的首个海外开发合作项目，启动于2004年。绿地创业之初，张玉良就曾派专人去澳大利亚探路，调查结果是公司经验不足、方向不明，最后放弃。
“海外市场方面有一定的权力，但是大事上肯定要董事长把关。”绿地海外人士表示。
绿地海外项目在组织团队上有自己的一套标准，海外团队部分从上海总部拨调，也有部分是当地招聘，以便于和当地人打交道。一般情况下，总部只会派遣总经理、副总及每条线的主要负责人到外地事业部或公司。
更多聪明的开发商也意识到所面临的风险，所以在投资海外过程中，多数房企采取股权收购、项目收购、与当地房企合作等投资模式。无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合，还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地的亲密无间，以及绿地与泰国正大集团的合作，都无疑是规避海外风险的聪明策略。