论文部分内容阅读
【摘要】在城市规划建筑环境下，如何正确处理好二者之间的矛盾，如何提高房地产开发项目的盈利，规避房地产开发项目，是现在房地产商首先要考虑的问题。本文主要对城市规划对房地产开发造成的影响进行了分析。
【关键词】城市规划;房地产开发;影响
一、前言
城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。这两者既相互对立，有相互统一。本文首先对城市规划与房地产开发的概念和特点进行了介绍，并对城市规划对房地产开发造成的影响进行了分析。
二、城市规划与房地产开发的定义及特点
1、城市规划的定义及其特点
城市规划：指根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系，研究城市的未来发展和合理布局，综合安排城市各项工程建设，确定城市性质、规模和布局，统一规划城市土地用途，保证城市有序发展，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
城市规划的特点：他是城市发展的规划蓝图，是城市建设和管理的依据，是城市管理的重要构成，是城市规划、城市建设、城市运行三个管理阶段的“龙头”，是一种政府干预行为，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益，协调各方面关系，使城市建设经济合理、坏境优美，为城市生活创造良好条件。
2、房地产开发的定义及特点
房地产开发：《城市房地产管理法》中指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。从经济学意义上讲，房地产开发指企业或个人以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，是以城市规划为基础，结合自身利益实现城市规划目标的经济活动。
房地产开发的特点：是在依法取得土地使用权后，对土地进行综合开发，是一种商品生产和管理行为。
三、从近几年发生的城市突发性安全危机层面看城市规划对房地产的影响
1、2008年的南方雪灾
2008年我国南方地区的雪灾已造成房屋倒塌22.3万间;大量电线、电杆和铁塔被积冰压断、倒塌，从而造成交通中断和断电、断水，导致部分地区停电停水、通信中断、交通事故频发，人民群众的生产生活受到较大影响。灾后重建，虽然在几个月内就能完成，但这几个月的重建得慎重规划。将更加注重基础设施的建设、注重安居工程的建设。这种重视将体现在两个方面：第一，加大投入;第二，提高建设标准。尤其是应对灾害性天气的基础设施，各地还应该加大力度投资。
2、2010年多省区的洪涝灾害
2010年5月以来，中国南部多个省市遭受了多轮特大暴雨袭击及洪涝灾害。与常年同期相比，江南大部、华南北部降雨量较常年同期偏多二成以上，其中江西、福建、广东等部分地区偏多五成至一倍。截至7月16日止，全国11省市已经有12.4间房屋倒塌，损坏32.7万间。连续的罕见暴雨让不少城市市区频繁“浮起来”，暴露出当前我国一些地方在加快城市化进程中，过度追求“‘水泥硬化’，重地上轻地下、重建设轻规划”等不可忽视的问题。在一栋栋漂亮的现代高楼大厦下面，排涝系统几乎一片空白，遇到极端天气时往往不是“敌手”。城市的排水系统设计标准应该适当提高。应急之后更要着重建立长效防范机制，水务、市政、城建等部门要对整个城市排污、排涝情况进行一次大排查，先从治理低洼地区等脆弱点入手，随后整体推开，尽快理顺标准，进行扩建补建工作。
四、从城市规划的主要内容层面看城市规划对房地产市场的影响
1、开发用途确定
為适应开发要求，土地地块用途的确定应当比较明确，同时有一定灵活性，确定地块用途时应着眼下述几方面：
第一，地块用途分类要适中，与开发的要求相适应。
第二，城市土地的等级差异影响着城市的空间布局，按照最高租金原则，必须是越往中心地区，对土地用途、开发活动的收益要求亦越高，在制定规划、确定土地用途时，必须反映和适应这种要求。
第三，为抑制开发的随意或与规划要求背离的倾向，在制定规划时，应对土地用途的规定留有一定弹性，即对土地用途之间的相容性作出说明。
第四，在确定地块用途的规划中，必须抑制高收益用途过度开发，甚至以收益高的用途挤占收益低的开发用途的现象，保证一些低收益的用途。
2、开发强度的确定
第一，根据城市的规模、总体规划要求以及土地开发容量等估算城市开发备用地的多少，进一步确定每类用地的最大开发强度。
第二，具体确定地块的开发强度时，应体现不同区位、不同性质的地块之间的差异。
第三，根据现状因素，包括现有基础设施负荷能力，改造的一次性费用多少等，确定再开发中可能承受的开发强度。
第四，对居住片区的开发强度宜加强控制，通过较为详细明确的强度控制指标（台密度、层数、间距等等），限制开发过密的倾向，以保证良好的生活居住环境质量。
3、形体景观控制
规划时形体景观的控制，主要是通过城市设计的胜仗、方法，对开发活动从景观构成的角度提出控制要求，对建筑的风格、色彩、轮廓空间组合等方面加以控制。随着城市设计的日益深化，它在开发前期确定规划干预内容时发挥的作用越来越显著。
4、环境容量控制
指标一般包括：人口密度、绿化率、空间率等。人口密度规定建设用地上的人口聚集量;绿地率和空地率显出公共绿地和开放空间在建设用地在的比例。
5、设施配套控制
即是对居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。公共设施配套一般包括文化、教育、体育、公共卫生等公共设施和商业、服务业等生活服务设施的配置要求，市政设施配套一般包括道路、停车场以及基础设施容量的规定等。
五、探索城市规划与房地产开发管理相适应的新的规划方法
各国城市规划的体系由于具体国情不同而有差异，但总的来看，大致上都包含两大基本层次，即城市发展规划和开发控制规划。前者重于城市总体发展策略、空间结构框架的制定，后者则偏于对城市开发建设具体的规定。我国缺乏与后者对应的规划层次（传统的详细规划与此不同），城市开发的实践呼唤规划体系的改革和完善，目前兴起的控制性详细规划正是在这样背景下产生的。这是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次。在上海、温州、广州等城市已有成功经验。它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。
六、结束语
综上所述，城市规划与房地开发是既矛盾又统一的整体，二者相互依赖又相互独立，相互联系又相互制约。没有城市规划，房地产开发无从谈起;没有房地产开发，城市规划就无法实现。 因此，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时城市规划也能从城市规划中得到指导和促进。双方既要协调长远和短期利益相结合，又要协调城市利益与房地产企业利益，这样才能共同促进城市建设良性循环发展。
参考文献：
[1]陈袁.城市规划对房地产开发的影响与思考.现代商业.2010（17）.
[2] 代亚辉、韩斌等.浅谈城市规划与房地产开发的协调发展.山西建筑.2012第6期
[3] 傅荠.上海城市规划法定容积率上限调整的政策效应分析.规划管理.2013
【关键词】城市规划;房地产开发;影响
一、前言
城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。这两者既相互对立，有相互统一。本文首先对城市规划与房地产开发的概念和特点进行了介绍，并对城市规划对房地产开发造成的影响进行了分析。
二、城市规划与房地产开发的定义及特点
1、城市规划的定义及其特点
城市规划：指根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系，研究城市的未来发展和合理布局，综合安排城市各项工程建设，确定城市性质、规模和布局，统一规划城市土地用途，保证城市有序发展，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
城市规划的特点：他是城市发展的规划蓝图，是城市建设和管理的依据，是城市管理的重要构成，是城市规划、城市建设、城市运行三个管理阶段的“龙头”，是一种政府干预行为，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益，协调各方面关系，使城市建设经济合理、坏境优美，为城市生活创造良好条件。
2、房地产开发的定义及特点
房地产开发：《城市房地产管理法》中指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。从经济学意义上讲，房地产开发指企业或个人以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，是以城市规划为基础，结合自身利益实现城市规划目标的经济活动。
房地产开发的特点：是在依法取得土地使用权后，对土地进行综合开发，是一种商品生产和管理行为。
三、从近几年发生的城市突发性安全危机层面看城市规划对房地产的影响
1、2008年的南方雪灾
2008年我国南方地区的雪灾已造成房屋倒塌22.3万间;大量电线、电杆和铁塔被积冰压断、倒塌，从而造成交通中断和断电、断水，导致部分地区停电停水、通信中断、交通事故频发，人民群众的生产生活受到较大影响。灾后重建，虽然在几个月内就能完成，但这几个月的重建得慎重规划。将更加注重基础设施的建设、注重安居工程的建设。这种重视将体现在两个方面：第一，加大投入;第二，提高建设标准。尤其是应对灾害性天气的基础设施，各地还应该加大力度投资。
2、2010年多省区的洪涝灾害
2010年5月以来，中国南部多个省市遭受了多轮特大暴雨袭击及洪涝灾害。与常年同期相比，江南大部、华南北部降雨量较常年同期偏多二成以上，其中江西、福建、广东等部分地区偏多五成至一倍。截至7月16日止，全国11省市已经有12.4间房屋倒塌，损坏32.7万间。连续的罕见暴雨让不少城市市区频繁“浮起来”，暴露出当前我国一些地方在加快城市化进程中，过度追求“‘水泥硬化’，重地上轻地下、重建设轻规划”等不可忽视的问题。在一栋栋漂亮的现代高楼大厦下面，排涝系统几乎一片空白，遇到极端天气时往往不是“敌手”。城市的排水系统设计标准应该适当提高。应急之后更要着重建立长效防范机制，水务、市政、城建等部门要对整个城市排污、排涝情况进行一次大排查，先从治理低洼地区等脆弱点入手，随后整体推开，尽快理顺标准，进行扩建补建工作。
四、从城市规划的主要内容层面看城市规划对房地产市场的影响
1、开发用途确定
為适应开发要求，土地地块用途的确定应当比较明确，同时有一定灵活性，确定地块用途时应着眼下述几方面：
第一，地块用途分类要适中，与开发的要求相适应。
第二，城市土地的等级差异影响着城市的空间布局，按照最高租金原则，必须是越往中心地区，对土地用途、开发活动的收益要求亦越高，在制定规划、确定土地用途时，必须反映和适应这种要求。
第三，为抑制开发的随意或与规划要求背离的倾向，在制定规划时，应对土地用途的规定留有一定弹性，即对土地用途之间的相容性作出说明。
第四，在确定地块用途的规划中，必须抑制高收益用途过度开发，甚至以收益高的用途挤占收益低的开发用途的现象，保证一些低收益的用途。
2、开发强度的确定
第一，根据城市的规模、总体规划要求以及土地开发容量等估算城市开发备用地的多少，进一步确定每类用地的最大开发强度。
第二，具体确定地块的开发强度时，应体现不同区位、不同性质的地块之间的差异。
第三，根据现状因素，包括现有基础设施负荷能力，改造的一次性费用多少等，确定再开发中可能承受的开发强度。
第四，对居住片区的开发强度宜加强控制，通过较为详细明确的强度控制指标（台密度、层数、间距等等），限制开发过密的倾向，以保证良好的生活居住环境质量。
3、形体景观控制
规划时形体景观的控制，主要是通过城市设计的胜仗、方法，对开发活动从景观构成的角度提出控制要求，对建筑的风格、色彩、轮廓空间组合等方面加以控制。随着城市设计的日益深化，它在开发前期确定规划干预内容时发挥的作用越来越显著。
4、环境容量控制
指标一般包括：人口密度、绿化率、空间率等。人口密度规定建设用地上的人口聚集量;绿地率和空地率显出公共绿地和开放空间在建设用地在的比例。
5、设施配套控制
即是对居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。公共设施配套一般包括文化、教育、体育、公共卫生等公共设施和商业、服务业等生活服务设施的配置要求，市政设施配套一般包括道路、停车场以及基础设施容量的规定等。
五、探索城市规划与房地产开发管理相适应的新的规划方法
各国城市规划的体系由于具体国情不同而有差异，但总的来看，大致上都包含两大基本层次，即城市发展规划和开发控制规划。前者重于城市总体发展策略、空间结构框架的制定，后者则偏于对城市开发建设具体的规定。我国缺乏与后者对应的规划层次（传统的详细规划与此不同），城市开发的实践呼唤规划体系的改革和完善，目前兴起的控制性详细规划正是在这样背景下产生的。这是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次。在上海、温州、广州等城市已有成功经验。它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。
六、结束语
综上所述，城市规划与房地开发是既矛盾又统一的整体，二者相互依赖又相互独立，相互联系又相互制约。没有城市规划，房地产开发无从谈起;没有房地产开发，城市规划就无法实现。 因此，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时城市规划也能从城市规划中得到指导和促进。双方既要协调长远和短期利益相结合，又要协调城市利益与房地产企业利益，这样才能共同促进城市建设良性循环发展。
参考文献：
[1]陈袁.城市规划对房地产开发的影响与思考.现代商业.2010（17）.
[2] 代亚辉、韩斌等.浅谈城市规划与房地产开发的协调发展.山西建筑.2012第6期
[3] 傅荠.上海城市规划法定容积率上限调整的政策效应分析.规划管理.2013