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这个行业中的大多数将被淘汰,因为他们大多数都是资本的“囚徒”。
什么样的价值体系可以用来评估当前中国房地产公司是否健康?抑或用什么样的坐标系来定位房地产公司——也许不仅仅是我们,即便是房地产公司亦有这样的疑惑。
资本市场打造的资金链
去年年底,一位香港大型房地产公司负责人说,很多时候香港房地产开发商的资金来源的稳定性更强,在资金来源稳定的情况之下,能够用金钱换取时间。同时,他还表示,因为资金雄厚,香港开发商在内地的发展允许失败,他们甚至允许自己把失败的项目做到成功为止。但内地开发商则不然,他们没有那样的资金实力,他们如果失败,就意味着死亡……
这是赤裸裸的现实,在今天的中国房地产行业,资金使用的成败,是判定企业成功与失败的标准。尽管房地产行业还在不断地创造首富,但我们必须认识的现实是:对于大多数中国内地的房地产企业而言,他们还处于资本积累的阶段。对于民营房地产企业而言尤其如此。
在资本积累的阶段,大多数企业的发展策略是激进的,很多房地产公司会很大胆的使用金融杠杆进行企业的规模扩张,他们往往能够用最少的资金来撬动各类资金的投入,并通过滚动开发,实现资金在各个项目之间流动,从而达到盈利的目的。而规模扩张的速度越大,其能够获得的利益也就越大。
IPO重启再赴上市路
目前房地产融资环境明松实紧,新增信贷规模并未直接流入房地产市场,房地产企业急需增加多元化融资渠道,IPO重启使得大批望穿秋水的房地产企业欲借此轮机会实现上市。
错过前年上市最佳时期,最终在2008年3月上市无果的恒大地产,近期表示出强烈的再度冲击意愿。对于恒大来说,目前的上市环境明显优于当初,该集团对上市充满信心。
而以豪宅产品闻名的星河湾集团,今年将在全国新开4个全新项目,实现向全国扩张,上市的意愿非常明显。
而早前就有上市计划的利海、方圆、珠江投资等广州房地产企业也在紧锣密鼓地开始新一轮上市准备。除了地产开发企业,近年来大举进军广州的地产中介公司深圳世联地产,近期也传出可能会成为IPO重启后的首批上市公司。
地产专家陈真诚分析认为,在开发商阵营中,一些未上市、正准备上市的开发商,往往属于中型开发商,或是由中型向大型发展的开发商,手头的土地、房屋存货往往不少。尤其是一些企业为准备上市而在此前购买、储备了不少土地,因此资金压力普遍比较大。如今IPO已重启,这些中型房地产开发企业,必然希望争取上市,希望通过资本市场融资,补充企业资金,以缓解资金压力,也有利于企业参与竞争、扩大发展。
“地王”保利压力在09年
进入2009年,愈来愈多的人注意到,保利加快了在资本市场融资的战略步伐。
年初,保利地产宣布增发80亿元,随后,5月11日,保利集团公司发布公告称,公司将发行2009年中国保利集团公司企业债券,期限为5年期,发行13亿元,票面利率4.72%。
公告显示,债券采用通过上证所向机构投资者协议发行和通过承销团成员设置的发行网点向机构投资者公开发行两种方式。在上证所市场预设发行总额5亿元,在承销团成员设置的网点预设发行总额8亿元。
事实上,利用A股和发债向来是保利融资的优先选择,而从以往的历史来看,效果往往不错。
2007年7月27日,保利地产增发募资获得批准,公司发布公告称:“本次增发的不超过3.5亿社会公众股,采取余额包销方式,由保荐机构(主承销商)中信证券股份有限公司牵头组成的承销团包销剩余股票。”发行价格为55.48元/股。
当年8月,保利地产公布了其公开增发的最终结果:发行数量1.26亿股,发行价格55.48元/股,最终募集资金总量约70亿元。
2008年,房地产企业对资金可以说是“求钱若渴”,而保利在上半年顺利通过了公司债的发行申请。
有分析人士认为,保利的资金来源不外乎三种:销售资金、银行贷款、资本金融资(包括A股增发及公司债)。相对目前很多的上市公司来讲,融资方式比较单一、粗放。
前中信证券资深分析师王德勇对此表示,在各种融资方式中,资本金融资是最优先的选择,然后才是银行贷款等。
但同时该分析人士认为,迅速扩张的背后,保利面临的核心难题是企业产品和企业管理缺乏特色。其认为保利的核心竞争力是拿地能力和融资能力,而非产品和管理。这使得保利在市场份额的占有过程中选择的是一种粗放的经营模式。目前一个摆在保利面前的问题是,如果中国再一次出现房地产周期,如果世界再一次出现金融危机,保利的核心竞争力的弱势将会凸显出来。
有业内人士认为,进入2009年,“地王”们依靠以前拿下的低价地获取高额利润装点利润表的的时代已经终结。
中小房企借壳忙
对于房地产企业而言,上市的魔力在于能实现“鲤鱼跳龙门”,实现市值翻番,助推扩张之路,对中小型房地产企业尤其如此。
北京润丰房地产开发有限公司希望借壳上市,对象是ST炎黄。润丰总经理王宇表示,润丰目前的两个战略目标由区域向全国发展和借壳上市,正在同步进行中。
润丰是多年来热衷于上市的地产公司的典型。2006年9月,ST圣雪绒发布公告,明确与北京润丰就股权转让达成合作意向,但2个月之后,双方因为润丰、上市公司及控股方宁夏圣雪绒集团在某些具体操作方案上未能达成一致意见,合作告吹。
出于借壳上市的需要,润丰地产在不断调整项目和土地储备进度,完善内部治理结构。
同样有借壳上市意图的宝龙地产的内部人士表示,宝龙上市的会是整个地产,而不是此前传闻的仅是商业地产部分。在港股IPO和在内地借壳上市将同步进行,原则就是哪边条件优惠就上哪边。
据不完全统计,今年以来,发布公告或已经在找ST公司谈合作的地产公司已经有10家以上,其中以中小开发商为主。
房地产企业借壳忙,除了借壳上市的时间相比IPO可能较短外,更重要的原因还是中小开发商特别是民营开发商面临的融资渠道匮乏。
分析人士认为,找到一个合适的壳公司,对方没有复杂的债务关系,有合适的项目储备,这些对于地产公司借壳上市,仅仅是个开始。在外界认为开发商已经从社会里攫取资源最大化的评价没有改变之前,在地产公司融资真正的多元化没有实现之前,这种借壳风潮不得停歇。