论文部分内容阅读
杭州万豪房地产开发有限公司 浙江 杭州 310018
【摘 要】随着我国建筑经济行业的快速提升，同时房地产行业也得到了更好的发展，其中工程造价的管理更是作为一个工程的核心工作更应注重。笔者结合工作经验在本文提出了一些提高房地产工程造价管理的对策，并对其管理工作过程中遇到的一些常见困难进行了探讨，促进房地产行业的可持续发展道路稳步增长。仅限与同行交流。
【关键词】房地产工程；工程造价；对策
一、造价管理工作中在房地产工程中遇到的困难
虽然房地产发展的很快，但是在我国真正的发展也只有十几年的时间。房地产工程造价管理工作中存在的问题有以下几点：一、前期项目缺乏策划定位，对于建设一个什么档次的项目达到一个什么标准，很多公司都很模糊；二、造价人员没有意识到：在项目成本控制中，确定项目档次和成本目标的情况下，要在成本目标达到的情况下，最大限度的提高项目的功能水平。三、很多房地产企业人为的把造价控制分为采购、合约、预结算等多个部门，却没有一个部门总体负责，反而造成造价控制的混乱。四、房地产工程的设计缺位，造成投资浪费；五、招标阶段推行招标控制价；六、施工阶段动态跟踪控制和结算的审核。
前期阶段项目的定位。对于房地产企业来说，项目的定位非常的重要，关系到一个项目的成败。项目只有定位准确，才能知道建设一个什么档次的项目，以后的市场售价会在一个什么层次，才能有的放矢的控制造价，做好成本定位。只有项目成本定位准确，作为造价控制部门才能依据项目的档次，在市场上寻求适合项目档次且性价比高的材料、设备。为了达到这个一个档次，依据市场估算出造价目标，为了达到项目的档次，在一定的成本目标下最大限度的满足功能性的要求。
二、要意识到到造价的控制不只是为了压低成本
在确定项目档次和成本目标的情况下，要在成本目标达到的情况下，最大限度的提高項目的功能水平，只有这样才能满足消费者的需要，在市场上能售出更好的价格。在很多房产企业中，造价人员只是一味的追求低成本，而忽视了项目的定位和档次。很多公司建一个办公楼从最初的定位甲级，建好后却连乙级也达不到，直接影响到销售。试想这样的一味的压低成本，对追求利润的房产开发企业来说，只能起到相反的作用。所以作为一个造价人员要充分意识到成本控制目标不仅仅是为了节约成本，也是在一定的成本目标下提高项目的功能水平。
三、房产企业成本管理的混乱
很多房地产企业为了分散权利人为的把造价成本控制分为采购、合约、预结算等多个部门，让各个部门之间相互制约，虽然制约达到了，但没有一个部门总体负责成本，出现责任相互推诿，反而造成造价控制的混乱。建设项目造价控制本身是一个系统工程，贯穿于过程的各个环节，但现状是建设项目的估算、概算、招投标、施工过程的造价控制、结算审价往往由不同部门、不同咨询机构来负责。这种方式貌似每个阶段都处受控状态，然而各个阶段衔接脱节，会造成信息流通断裂和信息孤岛现象，造成实际上的造价失控，无法达到项目的造价控制目标。在这一点上，我们应该更多的学习英联邦国家工料测量师的全过程造价控制的方式。
四、加强造价管理在房地产工程设计阶段的对策
1、推行限额设计
目前国内很多设计大都存在着设计质量差的情况，特别是设计不精、缺乏深度显得尤为突出。尤其是达不到招标的要求，导致了合同开口过大。频繁更改设计，对工程造价的控制也是一个很大的考验。根据开发经验及投资估算的需要，必须及时合理的确定设计限额，并建立健全相关的考核奖惩激励机制。对于一个或多个超出了造价指标的设计，应认真分析产生的根本原因，并及时修改。不能只是单纯的画图而不算账，还应多借鉴相关建筑工程的各类技术指标，进行全面的分析，合理的运用，从而优化设计方案，降低工程成本。
2、严防任意设计变更
在没有开发商同意的情况下，严禁借设计变更随意扩大建设规模、提高设计标准和增加建设内容。在通常情况下，一般不能变更设计，对于必须变更的，必须待开发商允许后方可更改。另外，还应及时核算因设计变更带来的造价，对出现问题的或者造价较高的设计方案应进行从新设计，通过多种方案的比较并做到精益求精，是一项十分重要的造价控制措施。而就目前设计人员的经济意识差和设计变更的随意性等问题，则应签订合同。在合同设计中的经济条款中，增加因设计变更和修改而所耗费用的限制条款。例如：在没有开发商同意的情况下，凡因设计变更造成费用超出合同的一定比例时，则应扣除该比例的设计费。所以，采用有约束的条款能规范设计标准、工程量、概算和预算的各项指标，是一项十分重要的造价控制措施。
五、招标阶段推行招标控制价
招标控制价是开发商拟建工程投资的底数。开发商没有条件的则应请有资格的咨询单位代编；有条件的尽量自行编制。编制控制价时要与市场的实际变化相吻合，要实事求是、切合实际，保证标底编制质量，把招标控制价做到合理。充分利用市场信息，通过公开、公正、公平的招标，选择价格合理、技术好、管理好的承包商和性价比高的供货商，确保工程项目的资金得到合理的利用。优化施工方案，技术与经济相结合，积极参与施工方案的论证和优化，在保证施工技术可行的条件下，选择合理的技术方案。
六、施工实施阶段动态跟踪和竣工结算的审核工作
在施工过程中，由于有施工周期、材料设备价格、市场供求波动、政策性调整等影响因素，每月将实施状况与批准的初步设计概算或施工图设计预算进行比较分析。通过计算各分部分项工程可能增加或减少的数额，说明工程造价变动的原因，使发生的偏差得以及时纠正，促使建设项目总投资得以动态地控制。
结算阶段，严格把关，核对合同条款，应审查竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程竣工是否验收合格，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对竣工工程进行结算审核。
竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一的计算规则计算工程量。结算综合单价应按投标单价以及合同约定的计价原则和计价方法确定。各项取费应按合同约定以及项目建设期间与计价定额配套使用的项目属地政府有关政策规定执行。
总结
成本项目负责人，必须参与在整个过程中，根据项目的定位要求才能做更准确和详细的估计，坚持限额设计，动态控制过程以确保级项目的定位，而且能实现投资控制的目标。也要意识到要在成本目标达到的情况下，最大限度的提高项目的功能水平，成本控制目标不仅仅是为了节约成本，也是在提高项目的功能水平。
参考文献：
[1]牛刚，席雷.建筑工程造价的控制[J].辽宁建材，2006（2）.
[2]李五凤.浅议我国工程项目的造价管理[J] .当代经济，2009（14）.
[3]迟琳.浅谈工程造价咨询单位在工程造价控制中的作用[J].黑龙江科技信息，2010（14）.
[4]陈静.工程造价咨询对控制工程造价的影响[J].城市建筑，2012（17）.
【摘 要】随着我国建筑经济行业的快速提升，同时房地产行业也得到了更好的发展，其中工程造价的管理更是作为一个工程的核心工作更应注重。笔者结合工作经验在本文提出了一些提高房地产工程造价管理的对策，并对其管理工作过程中遇到的一些常见困难进行了探讨，促进房地产行业的可持续发展道路稳步增长。仅限与同行交流。
【关键词】房地产工程；工程造价；对策
一、造价管理工作中在房地产工程中遇到的困难
虽然房地产发展的很快，但是在我国真正的发展也只有十几年的时间。房地产工程造价管理工作中存在的问题有以下几点：一、前期项目缺乏策划定位，对于建设一个什么档次的项目达到一个什么标准，很多公司都很模糊；二、造价人员没有意识到：在项目成本控制中，确定项目档次和成本目标的情况下，要在成本目标达到的情况下，最大限度的提高项目的功能水平。三、很多房地产企业人为的把造价控制分为采购、合约、预结算等多个部门，却没有一个部门总体负责，反而造成造价控制的混乱。四、房地产工程的设计缺位，造成投资浪费；五、招标阶段推行招标控制价；六、施工阶段动态跟踪控制和结算的审核。
前期阶段项目的定位。对于房地产企业来说，项目的定位非常的重要，关系到一个项目的成败。项目只有定位准确，才能知道建设一个什么档次的项目，以后的市场售价会在一个什么层次，才能有的放矢的控制造价，做好成本定位。只有项目成本定位准确，作为造价控制部门才能依据项目的档次，在市场上寻求适合项目档次且性价比高的材料、设备。为了达到这个一个档次，依据市场估算出造价目标，为了达到项目的档次，在一定的成本目标下最大限度的满足功能性的要求。
二、要意识到到造价的控制不只是为了压低成本
在确定项目档次和成本目标的情况下，要在成本目标达到的情况下，最大限度的提高項目的功能水平，只有这样才能满足消费者的需要，在市场上能售出更好的价格。在很多房产企业中，造价人员只是一味的追求低成本，而忽视了项目的定位和档次。很多公司建一个办公楼从最初的定位甲级，建好后却连乙级也达不到，直接影响到销售。试想这样的一味的压低成本，对追求利润的房产开发企业来说，只能起到相反的作用。所以作为一个造价人员要充分意识到成本控制目标不仅仅是为了节约成本，也是在一定的成本目标下提高项目的功能水平。
三、房产企业成本管理的混乱
很多房地产企业为了分散权利人为的把造价成本控制分为采购、合约、预结算等多个部门，让各个部门之间相互制约，虽然制约达到了，但没有一个部门总体负责成本，出现责任相互推诿，反而造成造价控制的混乱。建设项目造价控制本身是一个系统工程，贯穿于过程的各个环节，但现状是建设项目的估算、概算、招投标、施工过程的造价控制、结算审价往往由不同部门、不同咨询机构来负责。这种方式貌似每个阶段都处受控状态，然而各个阶段衔接脱节，会造成信息流通断裂和信息孤岛现象，造成实际上的造价失控，无法达到项目的造价控制目标。在这一点上，我们应该更多的学习英联邦国家工料测量师的全过程造价控制的方式。
四、加强造价管理在房地产工程设计阶段的对策
1、推行限额设计
目前国内很多设计大都存在着设计质量差的情况，特别是设计不精、缺乏深度显得尤为突出。尤其是达不到招标的要求，导致了合同开口过大。频繁更改设计，对工程造价的控制也是一个很大的考验。根据开发经验及投资估算的需要，必须及时合理的确定设计限额，并建立健全相关的考核奖惩激励机制。对于一个或多个超出了造价指标的设计，应认真分析产生的根本原因，并及时修改。不能只是单纯的画图而不算账，还应多借鉴相关建筑工程的各类技术指标，进行全面的分析，合理的运用，从而优化设计方案，降低工程成本。
2、严防任意设计变更
在没有开发商同意的情况下，严禁借设计变更随意扩大建设规模、提高设计标准和增加建设内容。在通常情况下，一般不能变更设计，对于必须变更的，必须待开发商允许后方可更改。另外，还应及时核算因设计变更带来的造价，对出现问题的或者造价较高的设计方案应进行从新设计，通过多种方案的比较并做到精益求精，是一项十分重要的造价控制措施。而就目前设计人员的经济意识差和设计变更的随意性等问题，则应签订合同。在合同设计中的经济条款中，增加因设计变更和修改而所耗费用的限制条款。例如：在没有开发商同意的情况下，凡因设计变更造成费用超出合同的一定比例时，则应扣除该比例的设计费。所以，采用有约束的条款能规范设计标准、工程量、概算和预算的各项指标，是一项十分重要的造价控制措施。
五、招标阶段推行招标控制价
招标控制价是开发商拟建工程投资的底数。开发商没有条件的则应请有资格的咨询单位代编；有条件的尽量自行编制。编制控制价时要与市场的实际变化相吻合，要实事求是、切合实际，保证标底编制质量，把招标控制价做到合理。充分利用市场信息，通过公开、公正、公平的招标，选择价格合理、技术好、管理好的承包商和性价比高的供货商，确保工程项目的资金得到合理的利用。优化施工方案，技术与经济相结合，积极参与施工方案的论证和优化，在保证施工技术可行的条件下，选择合理的技术方案。
六、施工实施阶段动态跟踪和竣工结算的审核工作
在施工过程中，由于有施工周期、材料设备价格、市场供求波动、政策性调整等影响因素，每月将实施状况与批准的初步设计概算或施工图设计预算进行比较分析。通过计算各分部分项工程可能增加或减少的数额，说明工程造价变动的原因，使发生的偏差得以及时纠正，促使建设项目总投资得以动态地控制。
结算阶段，严格把关，核对合同条款，应审查竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程竣工是否验收合格，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对竣工工程进行结算审核。
竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一的计算规则计算工程量。结算综合单价应按投标单价以及合同约定的计价原则和计价方法确定。各项取费应按合同约定以及项目建设期间与计价定额配套使用的项目属地政府有关政策规定执行。
总结
成本项目负责人，必须参与在整个过程中，根据项目的定位要求才能做更准确和详细的估计，坚持限额设计，动态控制过程以确保级项目的定位，而且能实现投资控制的目标。也要意识到要在成本目标达到的情况下，最大限度的提高项目的功能水平，成本控制目标不仅仅是为了节约成本，也是在提高项目的功能水平。
参考文献：
[1]牛刚，席雷.建筑工程造价的控制[J].辽宁建材，2006（2）.
[2]李五凤.浅议我国工程项目的造价管理[J] .当代经济，2009（14）.
[3]迟琳.浅谈工程造价咨询单位在工程造价控制中的作用[J].黑龙江科技信息，2010（14）.
[4]陈静.工程造价咨询对控制工程造价的影响[J].城市建筑，2012（17）.