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财政部副部长肖捷在日前召开的“中国发展高层论坛”上明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，今后一段时期将重点推进房地产税改革。联系最近一段时期以来财政部高层在不同场合的多次表态，舆论普遍认为,开征房地产税已成定局。
房地产税开征刻不容缓！
目前，我国以房地产为对象的收入主要有三块：税收、土地出让金、其他各类收费。其中，直接将房地产作为征税对象的共有６个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。
国家税务总局地方税务司有关人士表示，目前，我国的房地产税收方面，既有税种多、环节多，又有征收不到位的问题；既有收费多、收费不合理而影响征税，又有税收负担不合理的问题。从目前情况来看，存在的问题很突出：
一是税制繁复，逃税漏税严重。一位参加过“中国地方税改革与发展高级研讨会”的税务官员表示，房地产税开征提速的一个重要原因是，作为暴利行业的房地产业已成为偷逃税重灾区。2004年，国家税务总局公布了“2003年度中国纳税百强排行榜”中，房地产企业踪影全无。来自国家税务总局的信息则显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，“房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多”。这已是税务部门一个公开的秘密。事实上，在山西、山东、四川、云南、上海等全国其他省市的税务稽查结果显示，约有90％的房地产企业涉嫌漏税。
二是总体占比偏低。西方国家的房地产税占基层政府财政收入的比重普遍较高，最高达71％，而我国仅占地方财政收入比重的8.12％,仅占全部税收的2.36％；
三是分布不合理。我国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；而占有和交易环节相对偏轻，对个人占用则几乎不征税。据业内专家分析，由于占有不动产的税赋较轻，个人投资购买房地产的预期收益便会很高，从而刺激各类投资者的房地产需求，也在客观上鼓励了房地产投机行为。目前国内房地产价格严重高估已是不争的事实，“两会”上温家宝总理的政府工作报告也把遏制房地产价格快速上涨作为今年经济工作的重要任务。
四是运作失范。我国地方政府很大一部分财政收入是来自土地出让金和各种收费。其中，收费名目繁多且极不规范，甚至各个地方各行其是，预算外运行现象严重。此外，还有房地产土地的计税依据不合理的问题。
五是土地有失控的危险。按现行的土地税收政策，在出让土地时，各种税收一次性缴纳。这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴，其结果自然是土地失控、金融风险攀升。据了解，近20年来全国农民至少丧失了3万亿元的土地增值收益。中南财经政法大学教授乔新生认为，现阶段只有通过征收房地产税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行所必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”参与房地产开发的利益需求，“越早开征越好”。
有鉴于此，早在2003年10月，十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中，就明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的房地产税（房地产税），相应取消有关收费”。到了今年的“两会”上，开征房地产税，更成为一个十分现实的焦点话题。作为中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长，房地产税费问题专家刘维新认为，我国已经加入世贸组织，而发达国家通用的方法是统一征收房地产税，我国不能作壁上观。
事实上，在发达的市场体制下，房地产税是财产税中的一种，同其他财产税一样，与消费税、所得税构成了一个国家赋税结构中的三大支柱。据业内专家分析，我国开征房地产税一方面可以大幅度减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；另一方面也可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源，更重要的是有助于遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。
征税路线图
我国的房地产税到底会是什么样的走向呢？
不久前，国务院发展研究中心召集财政部、国土资源部、国家税务总局等部门负责人，就《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨，旨在为即将启动的“中国房地产税费改革”方案谋求最后文本。据媒体披露，整体改革蓝图是“正税、明租、清费”。正税，即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税。明租，即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。清费则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。据透露，届时将选择一个地级市进行试点，全面摸清登记该市的公、私不动产，构建数字化城市模型，试点结果最终报送国务院作为决策参考。
然而，到目前为止，房地产税何时正式开征，税赋水平究竟如何……这些业界关注的焦点尚未确定。但改革设计的基本框架则是明确的，就是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的房地产税”，据业内专家介绍，大致分为七个部分：涉及土地使用的税收，包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收；涉及建设中的税收，包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息；涉及企业所得的税收，所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税；涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税；涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；其他产生合约的印花税等税收。
对于已买的房子，要不要缴房地产税？这个问题是人们争议的最大焦点。中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华提出，对于自用房屋，采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收。在目前物业价值评估体系还未完善的情况下，可考虑采取房屋原值扣除30%作为“应纳税物业价值”，税率不宜高于0.5%。舆论普遍认为，这一思路和框架基本上是建立在扩大税源、增加税收、平抑贫富的目的之上的，既可以调整部分现行的税费，又不会对现行房地产税收制度和土地供应制度带来太大的冲击和影响，因此可行性和可操作性较强。但考虑到多方面因素，也不能排除老房和新房都要缴税，只是税赋轻重不同而已！正如财政部有关负责人所透露的那样，初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产。
税率也将是非常敏感的问题。由于房地产税明显的地域性特征，有人建议由中央政府设立税率上下限，各地政府在法定税率区间内根据各地具体情况自由设立。但按照我国现行法律，地方没有确定税率的立法权，所以，税率问题如何解决仍在探讨之中。据模拟运行的新房产税初步方案，其中在二手房交易中，将征收5%的营业税、20%至60%的所得税、20%至60%的增值税以及4%的附加税。换言之，一套房子即使没有利润，也要缴纳9%的税，而有利润的房子，税则可能占到利润的50%。而新房产税是向买房人收，还是向开发商收，还是其他操作方式？目前仍不得而知。
房地产税与百姓钱袋
房地产税开征将会带来什么呢？开征房地产税能否平抑房价？这也许是当前最牵动人心的问题。
易宪容先生认为，如果对房地产炒作重征房地产税，加大投机者的投机成本，那么，国内房地产市场的需求立即会迅速下降，房地产的价格也会随着房地产需求下降而回落到真实的市场价格上来。因此，从这一意义上来看，尽管房地产税改革的目的不是要特别打击炒楼行为，但随着房地产投资利润空间的减小，炒楼的风险也将增大，房价会在一定程度上得到控制，有利于调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产投机、遏制房价疯涨、减少房地产市场的非理性行为、保证房地产市场持续稳定发展的重要举措。但由于房价涨跌是市场行为，与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的。因此，尽管有人测算理论上将会有10%—20%的降价空间，某地产研究机构甚至进一步测算出了34%以上的降幅，但具体能降多少以及在多大程度上起作用，还要看其他因素的相互配合。不过有一点可以肯定：房地产税的妙处并不体现在直接降低房价上，其更多的功能是调节贫富差距，增强市场抗风险能力。因而从长远来看，如果市场能够理性成熟，避免类似香港、日本的楼市灾难，消费者就是受益者，尽管消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。
目前国内居民收入与房价比远高于西方国家，有的甚至超过10倍，百姓购房压力沉重，房地产税的开征是否会加重这种负担？对此，国家税务总局副局长许善达表示，开征房地产税本意并不是通过增加税种而加重税负，而是要将一些繁杂的税费进行统一规范。同时，明确规范征税后，相应成本反而可能下降，起码增加了透明度，更有利于消费者监督。
同时，对房地产消费者而言，开征房地产税后将会出现所谓的“平买贵用”现象。因为，房价的构成主要是土地费用、建安成本和相关税费，也包括开发商的利润。房地产税的开征，是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段统一收取，也就是说，是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴交。假设政府收纳的税费不变，把所有税费分摊70年，则从理论上说，新的房地产税收方式会导致购房者在以后按年交纳税费时，有可能会比一次性交纳要承担的多，这会产生一种“平买贵用”的现象。
开征房地产税，将大幅度挤出土地出让金的泡沫，降低房地产投资开发风险，并促使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，将提高金融系统防范房地产金融风险的能力。
房地产税多米诺效应
房地产税的改革，将会带来土地市场变革等多米诺效应，突出表现为：
一是有利于加剧房地产市场的适度竞争，合理降低房地产行业的平均利润。由于房地产税的征收，土地出让金不再是一次性交纳，这对于一直觊觎房地产“暴利”的其他行业企业来说，房地产税改革为他们进入这一领域扫除了最大的障碍。同时，对于部分中小房地产开发企业来说，一直等米下锅的窘境也有望得以解决——即使没有充裕的现金，也有获得土地的机会。
二是有利于遏制政府短期行为。房地产税的开征意味着，不论是哪届政府出让的土地使用权，把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊，每届政府都有了一笔稳定的收入，而这笔财政收入是在计划内的，有利于政府工作的承上启下，改变目前“寅吃卯粮”的不正常局面，同时，政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境，有效抑制企业大面积的“圈地运动”。
三是有利于促进金融服务的完善。自有资金＋银行贷款一直是我国传统的房地产融资方式，虽然国家为了防止房地产出现过热，在地产金融上颁布了一些法规对房地产融资渠道进行限制，但是由于地产行业自身特点，它对金融始终保持着很强的依赖性。而实行房地产税后，开发商所需预先支付的成本就能大大降低，地价和相关税费分70年交，有些基本就不需要贷款了。这意味着：一方面给银行的资金寻求出路提出了新的考验，另一方面，随着开发成本的降低必然使消费者购房的门槛降低，但每月要负担的费用却增高了，这种趋势将催生新的金融品种，以适应市场的需要。
配套措施亟待完善
从国外经验看，无论在理论还是操作层面，征收房地产税都不是一项简单的税收政策。因此，尽管开征房地产税方向已经明确，但要正在付诸实施，还需迈过几道坎：
首先，基础工作必须夯实。与其他税种不同，房地产税的征收还需要一定的基础：一是翔实的不动产登记资料，二是房地产价值评估，三是政府的税收征管能力。具体而言，开征房地产税涵盖了土地出让金等相关税费，所以会涉及国土、工商、公安户籍、税务等多个部门，征收涉及环节多、范围广，并且牵扯了社会上各个阶层和团体的利益，平衡起来难度大，同时鉴于现在人员流动和多处置业的普遍性，住房的所有者也许并不在所在区域，实际情况复杂，特别是大范围的普查、登记、评估，工作量和难度之大是超出想象的。相比之下，专家认为，我国目前房地产估价体系还非常不完善，房籍地籍管理工作基础还比较薄弱，且与税务部门之间也还没有建立起业务协同关系，需要一定时间才能得到加强。而详实的不动产登记资料则需要更长的时间，才能建立起来。这一切，都必须抓紧补课。
其次，必须合理确定税基、税率。国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，如何确定房地产税的税基，如何确定合适的税率，不动产税和其他税种之间的关系，开征不动产税对经济社会发展的影响以及中央与地方的关系等，都要精心设计和试点。
再次，必须出台比较完备的法律法规。据业内专家分析，从增加税收的角度看，房地产税并不是一个好的税种。政府要养一帮人来评估房价和处理上诉，征收成本很高。同时，在经济不景气的情况下，房地产价格下跌，政府最需要钱来扩大财政开支的时候，房地产税收入反而下降，加剧政府的财政赤字。因此，在实际执行中，如何有效地征收才是最重要的。但面对全社会“居者有其屋”的每家每户的征收，目前的征收力量和办法是难以应付的，一旦出现拒交、逃税或者无力交纳，如何有效执法？这些都需要有法律保障。
最后，对弱势群体必须进行有效的保护。制度如果本身有缺陷，就必须依靠其他制度来限制它的副作用。目前中国社会正在经历高速发展和急剧转变。离开了配套措施，开征房地产税只会造成新的“制度性的不公平”。为此，必须坚持以人为本，区别对待，不能“为税而税”，更不能劫贫济富，要切实为低收入家庭设置匹配的政策保障体系。