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【摘要】在房地产调控政策不断加码情况下，商业银行房地产开发贷款面临较大信用风险，严重的信息不对称是主要原因之一。信息不对称下的信用风险表现在开发商提供虚假资料，挪用信贷资金、预售资金，抽逃项目资本金，集团房地产客户利用信息不对称获益等。为尽可能的降低信息不对称因素影响，应采取强化政府征信体系建设，鼓励民间机构介入征信领域，推广商品房预售资金监管制度，提高开发贷款风险管理水平，强化房地产集团客户的信用风险管理等措施。
【关键词】信息不对称 房地产开发贷款 风险管理
从2011年开始，在房地产调控政策不断加码情况下，房地产行业步入寒冬，部分房地产开发商资金链处于绷断边沿，信用风险开始显现，银行信贷资金面临较大风险。出现这样的情况，一方面在于国家政策的剧烈变化，另一方面是由于商业银行与房地产开发商存在严重的信息不对称情况。
一、信息不对称与信用风险
信息不对称，指市场上从事经济活动的个体所掌握的信息是不对称的，即总有一部分市场主体所掌握的信息比其他主体相对要多。在商业银行办理房地产开发贷款过程中，信息不对称现象尤其严重。一般来讲，房地产开发商所掌握的信息相对较多，而商业银行所掌握的信息较少，这就使得掌握信息较多的一方能够利用信息优势来影响商业银行的授信，从而为自身谋取更多经济利益。
商业银行房地产开发贷款的信用风险则主要指债务人未能如期偿还债务而给商业银行造成损失的风险，即违约风险。
商业银行与房地产开发商的信息不对称容易导致商业银行做出错误的判断，无法优选出真正的优质客户优质项目，即出现逆向选择情况，所以说信息不对称是信用风险的主要根源之一，如何消除这种信息不对称是目前商业银行信用风险管理的主要问题。
二、信息不对称下商业银行房地产开发贷款的信用风险
信息不对称下商业银行房地产开发贷款的信用风险形式多种多样，主要表现在以下几个方面：
（一）提供虚假资料骗取贷款
商业银行发放房地产开发贷款前通常会从开发商资信和开发项目的优劣两个维度进行评估。在信息充分的前提下，银行一般会做出正确的选择，即选择支持优良客户的优质项目，但是，出于获得银行贷款进行项目开发的考虑，一些不符合银行评估偏好的开发商通过提供虚假资料对公司及项目进行包装，将劣质客户劣质项目包装为优质客户优质项目，在这种情况下，极易导致银行做出错误的判断。
（二）挪用信贷资金
房地产行业为资金密集型行业，开发商为提高资金的使用效率，通常滚动开发多个项目，由于新开发项目通常尚不满足银行贷款条件，在资金来源受限、资金链紧繃的现实情况下，为了保障多个项目的运转，部分开发商会在多个项目之间调剂资金，通过各种形式挪用信贷资金，从而出现不按规定项目、用途使用情形，贷款风险难以控制。
（三）挪用预售资金
按照房地产开发贷款的管理要求，开发商通常需要在商业银行设立用于结算贷款项目全部销售资金的专户，销售资金除满足工程建设所需外，剩余部分须提前归还银行贷款。目前，商品房销售付款有一次性付款、分期付款、按揭贷款等多种形式。由于付款方式的不同，银行通常难以核实购房人实际付款金额，开发商通常开设秘密账户，截留销售资金。如不能有效控制销售资金，银行贷款将失去第一还款来源。
（四）抽逃项目资本金
项目资本金是指在建设项目总投资中由投资者认缴的出资额，是非债务性资金，是开发商承担项目风险的根本，不得以任何方式抽回。但是，资本的逐利性会导致开发商滚动投入多个房地产项目，会鼓励开发商进行投机性经营。部分开发商会通过股东借款、股权变更、截留销售收入等多种形式抽逃项目资本金。如果开发商通过各种渠道抽逃资本金，贷款项目的风险将全部由商业银行来承担。
（五）集团房地产客户利用信息不对称获益
目前，我国大型房地产开发商均以集团法人形式存在，经营规模大、结构复杂，涉足多个行业和地区，部分集团根据需要随意调整合并报表的关键数据，财务报表不披露或不充分披露关联方、相互担保等情况，导致商业银行很难准确掌握客户真实的财务状况，难以在短时间内对其经营状况做出准确的评价。同时，集团内部企业之间存在大量的关联交易，存在通过关联交易来规避政策障碍、转移资金、转移利润和粉饰财务报表的情形。
三、信息不对称下房地产开发贷款信用风险产生的原因
在信息环境尚未得到有效改善的情况下，具有信息优势的开发商不会主动放弃利益，信息不对称始终存在，信息环境应是房地产开发贷款信用风险产生的根源。
（一）我国现阶段征信体系不健全
近年来，我国政府已建立起企业、个人信用信息基础数据库等征信系统，已基本实现获取银行等金融机构授信信息。但是，该系统尚无法获取开发商的信托、委托贷款信息，尚不能获取开发商非银行信息。改革开放以来，我国经济规模实现了快速增长，而征信业的水平依然较低，与国外发达国家相比，我国民间征信机构业务规模小、范围窄，尚不能适应信用市场发展的要求。
（二）商品房预售资金监管制度得到尚未推广
商品房预售资金监管制度是指政府房管部门、银行和开发商签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金。目前该项政策尚未得到推广。
（三）商业银行的信息管理尚处于较低水平
主要表现在，第一，客户评级中未能印证客户信息，优选客户；第二，项目评估中未能有效分析项目信息，优选项目；第三，贷后信息依赖无替代方案；第四，未能有效收集房地产集团客户信息。
四、如何降低信息不对称因素对信用风险的影响
房地产开发贷款过程中的信息不对称因素不可能彻底根除，只能采取有力措施降低其对信用风险的影响，在实践中应采取以下措施： （一）强化政府征信体系建设，鼓励民间机构介入企业征信领域
为提高政府征信质量，必须健全信息征信体系法规建设，加大对信息系统建设的投入，丰富信息系统获取信息的渠道，提高数据质量和数据库更新頻率，使房地产企业征信信息系统提供信息更具有全面性、准确性、及时性和权威性。现阶段，民间机构进入征信行业的市场条件已经具备，应当尽可能为民营征信机构的发展创造条件，构建多层次的市场征信体系。
（二）推广商品房预售资金监管制度
商品房预售资金监管制度能有效防止开发商非法挪用房屋预售资金，确保房子按期完工，减少商业银行贷款信用风险，防范金融风险。目前西安、武汉、山东等地已经开始实施该制度，取得了较好的效果，该制度值得在全国推广。
（三）印证信息，优选客户
在评级过程中，要与开发企业实际控制人及管理人员面谈，争取通过走访行业协会、商会、同业、土地、规划、税务、工商等部门，从侧面对开发商的基本情况、诚信程度、外界评价、负面信息、行业情况进行了解。通过对企业提供的资料进行分析、比照和交叉验证，结合当面访谈、现场调查和外围调查的结果全面评定开发商资信。
（四）全面评估，优选项目
在项目评估中，认真查勘物业环境和施工进度，利用各种渠道采集市场数据，对周边同类型物业的租售情况进行详细的市场比对分析来判断项目优劣，深入分析项目的所处区域位置、开发成本、销售价格等优劣，关注楼盘设计、功能配套、品牌物业管理等因素。把具有品牌、区位、成本、价格、设计优势的项目作为信贷支持的重点。
（五）控制资金流，缓释对信息的依赖
商业银行应全面介入开发项目的建设和销售，做好开发项目资金封闭管理。要求借款人将开发经营过程中的所有资金流入和资金流出全部通过在商业银行开立的专户结算并接受贷款银行监督，防止贷款项目资金被以各种形式抽逃、挪用，监督项目按计划施工，贷款按期偿还。
（六）强化房地产集团客户信息不对称下的信用风险管理
除参照单一客户进行风险分析外，还应全面了解集团的股权构成，追索企业集团的最终实际控制人和所有关联方，通过集团统一授信、追加实际控制人为担保人、借款合同中设置有关信息披露、关联交易限制等预防性条款、建立银行间信息共享机制等措施来控制信用风险。
参考文献
[1]闫庆功，杨琳.金融机构征信系统服务需求探析—以洛阳市银行业金融机构为例.征信.2011.1.
[2]朱英.宏观调控下房地产开发贷款风险管理研究.西南财经大学硕士论文.2011.5.
[3]中国银行业从业人员资格认证办公室.风险管理.2010.
【关键词】信息不对称 房地产开发贷款 风险管理
从2011年开始，在房地产调控政策不断加码情况下，房地产行业步入寒冬，部分房地产开发商资金链处于绷断边沿，信用风险开始显现，银行信贷资金面临较大风险。出现这样的情况，一方面在于国家政策的剧烈变化，另一方面是由于商业银行与房地产开发商存在严重的信息不对称情况。
一、信息不对称与信用风险
信息不对称，指市场上从事经济活动的个体所掌握的信息是不对称的，即总有一部分市场主体所掌握的信息比其他主体相对要多。在商业银行办理房地产开发贷款过程中，信息不对称现象尤其严重。一般来讲，房地产开发商所掌握的信息相对较多，而商业银行所掌握的信息较少，这就使得掌握信息较多的一方能够利用信息优势来影响商业银行的授信，从而为自身谋取更多经济利益。
商业银行房地产开发贷款的信用风险则主要指债务人未能如期偿还债务而给商业银行造成损失的风险，即违约风险。
商业银行与房地产开发商的信息不对称容易导致商业银行做出错误的判断，无法优选出真正的优质客户优质项目，即出现逆向选择情况，所以说信息不对称是信用风险的主要根源之一，如何消除这种信息不对称是目前商业银行信用风险管理的主要问题。
二、信息不对称下商业银行房地产开发贷款的信用风险
信息不对称下商业银行房地产开发贷款的信用风险形式多种多样，主要表现在以下几个方面：
（一）提供虚假资料骗取贷款
商业银行发放房地产开发贷款前通常会从开发商资信和开发项目的优劣两个维度进行评估。在信息充分的前提下，银行一般会做出正确的选择，即选择支持优良客户的优质项目，但是，出于获得银行贷款进行项目开发的考虑，一些不符合银行评估偏好的开发商通过提供虚假资料对公司及项目进行包装，将劣质客户劣质项目包装为优质客户优质项目，在这种情况下，极易导致银行做出错误的判断。
（二）挪用信贷资金
房地产行业为资金密集型行业，开发商为提高资金的使用效率，通常滚动开发多个项目，由于新开发项目通常尚不满足银行贷款条件，在资金来源受限、资金链紧繃的现实情况下，为了保障多个项目的运转，部分开发商会在多个项目之间调剂资金，通过各种形式挪用信贷资金，从而出现不按规定项目、用途使用情形，贷款风险难以控制。
（三）挪用预售资金
按照房地产开发贷款的管理要求，开发商通常需要在商业银行设立用于结算贷款项目全部销售资金的专户，销售资金除满足工程建设所需外，剩余部分须提前归还银行贷款。目前，商品房销售付款有一次性付款、分期付款、按揭贷款等多种形式。由于付款方式的不同，银行通常难以核实购房人实际付款金额，开发商通常开设秘密账户，截留销售资金。如不能有效控制销售资金，银行贷款将失去第一还款来源。
（四）抽逃项目资本金
项目资本金是指在建设项目总投资中由投资者认缴的出资额，是非债务性资金，是开发商承担项目风险的根本，不得以任何方式抽回。但是，资本的逐利性会导致开发商滚动投入多个房地产项目，会鼓励开发商进行投机性经营。部分开发商会通过股东借款、股权变更、截留销售收入等多种形式抽逃项目资本金。如果开发商通过各种渠道抽逃资本金，贷款项目的风险将全部由商业银行来承担。
（五）集团房地产客户利用信息不对称获益
目前，我国大型房地产开发商均以集团法人形式存在，经营规模大、结构复杂，涉足多个行业和地区，部分集团根据需要随意调整合并报表的关键数据，财务报表不披露或不充分披露关联方、相互担保等情况，导致商业银行很难准确掌握客户真实的财务状况，难以在短时间内对其经营状况做出准确的评价。同时，集团内部企业之间存在大量的关联交易，存在通过关联交易来规避政策障碍、转移资金、转移利润和粉饰财务报表的情形。
三、信息不对称下房地产开发贷款信用风险产生的原因
在信息环境尚未得到有效改善的情况下，具有信息优势的开发商不会主动放弃利益，信息不对称始终存在，信息环境应是房地产开发贷款信用风险产生的根源。
（一）我国现阶段征信体系不健全
近年来，我国政府已建立起企业、个人信用信息基础数据库等征信系统，已基本实现获取银行等金融机构授信信息。但是，该系统尚无法获取开发商的信托、委托贷款信息，尚不能获取开发商非银行信息。改革开放以来，我国经济规模实现了快速增长，而征信业的水平依然较低，与国外发达国家相比，我国民间征信机构业务规模小、范围窄，尚不能适应信用市场发展的要求。
（二）商品房预售资金监管制度得到尚未推广
商品房预售资金监管制度是指政府房管部门、银行和开发商签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金。目前该项政策尚未得到推广。
（三）商业银行的信息管理尚处于较低水平
主要表现在，第一，客户评级中未能印证客户信息，优选客户；第二，项目评估中未能有效分析项目信息，优选项目；第三，贷后信息依赖无替代方案；第四，未能有效收集房地产集团客户信息。
四、如何降低信息不对称因素对信用风险的影响
房地产开发贷款过程中的信息不对称因素不可能彻底根除，只能采取有力措施降低其对信用风险的影响，在实践中应采取以下措施： （一）强化政府征信体系建设，鼓励民间机构介入企业征信领域
为提高政府征信质量，必须健全信息征信体系法规建设，加大对信息系统建设的投入，丰富信息系统获取信息的渠道，提高数据质量和数据库更新頻率，使房地产企业征信信息系统提供信息更具有全面性、准确性、及时性和权威性。现阶段，民间机构进入征信行业的市场条件已经具备，应当尽可能为民营征信机构的发展创造条件，构建多层次的市场征信体系。
（二）推广商品房预售资金监管制度
商品房预售资金监管制度能有效防止开发商非法挪用房屋预售资金，确保房子按期完工，减少商业银行贷款信用风险，防范金融风险。目前西安、武汉、山东等地已经开始实施该制度，取得了较好的效果，该制度值得在全国推广。
（三）印证信息，优选客户
在评级过程中，要与开发企业实际控制人及管理人员面谈，争取通过走访行业协会、商会、同业、土地、规划、税务、工商等部门，从侧面对开发商的基本情况、诚信程度、外界评价、负面信息、行业情况进行了解。通过对企业提供的资料进行分析、比照和交叉验证，结合当面访谈、现场调查和外围调查的结果全面评定开发商资信。
（四）全面评估，优选项目
在项目评估中，认真查勘物业环境和施工进度，利用各种渠道采集市场数据，对周边同类型物业的租售情况进行详细的市场比对分析来判断项目优劣，深入分析项目的所处区域位置、开发成本、销售价格等优劣，关注楼盘设计、功能配套、品牌物业管理等因素。把具有品牌、区位、成本、价格、设计优势的项目作为信贷支持的重点。
（五）控制资金流，缓释对信息的依赖
商业银行应全面介入开发项目的建设和销售，做好开发项目资金封闭管理。要求借款人将开发经营过程中的所有资金流入和资金流出全部通过在商业银行开立的专户结算并接受贷款银行监督，防止贷款项目资金被以各种形式抽逃、挪用，监督项目按计划施工，贷款按期偿还。
（六）强化房地产集团客户信息不对称下的信用风险管理
除参照单一客户进行风险分析外，还应全面了解集团的股权构成，追索企业集团的最终实际控制人和所有关联方，通过集团统一授信、追加实际控制人为担保人、借款合同中设置有关信息披露、关联交易限制等预防性条款、建立银行间信息共享机制等措施来控制信用风险。
参考文献
[1]闫庆功，杨琳.金融机构征信系统服务需求探析—以洛阳市银行业金融机构为例.征信.2011.1.
[2]朱英.宏观调控下房地产开发贷款风险管理研究.西南财经大学硕士论文.2011.5.
[3]中国银行业从业人员资格认证办公室.风险管理.2010.