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遵照马克思生产性劳动和非生产性劳动的教导，我们将房地产业的投资定义为非生产性的投资，房地产业虽然关联度很大，有“一业兴、则百业兴”之说，但毕竟房地产业本身只能带动GDP发展，不能继续创造GDP。
一、马克思的“生产性劳动和非生产性劳动”理论
生产性劳动和非生产性劳动的理论起源于重农学派。重农学派狭隘的认为：只有得天独厚的农业生产，因有大自然的参与，而大自然又不索取报酬，是生产性劳动。在农业生产中，一粒种子种下，由于大自然的呵护，一段时间后可以长成几十粒，财富就这样增加了。其余的劳动，除采矿以外，都是非生产性的，如把小麦磨成面粉的劳动，把面粉做成面包的劳动，只是改变了价值的物质形态，没有增加物品的价值。亚当.斯密继承了这一理论，并有所发展。斯密提出了关于生产性劳动的二元标准：从基本经济规律出发，和资本交换的劳动是生产性劳动，即能够带来价值增值的劳动是生产性劳动；和收入交换的劳动是非生产性劳动，即不能带来价值增值的劳动是非生产性劳动。一个制鞋工人，他为资本家做鞋去卖，他的劳动就是生产性的；他为资本家做资本家自己穿的鞋，他的劳动就是非生产性的。第二个标准则是，有无物质产品，能够生产物质产品的劳动称为生产性劳动，没有物质产品的劳动称为非生产性劳动。斯密这一理论的科学价值在于他精辟的论述道，当一国的劳动人口既定时，从事生产性劳动的人越多，创造的财富就越多，一国就越富有。反之，一国要是冗员充斥，非生产性劳动的人越多，就越是贫穷。亚当.斯密甚至以强烈的反封建的义愤说道；国王、军队、牧师的劳动和妓女的劳动一样是非生产性的。马克思从亚当.斯密手中接过了二元的生产性劳动的标准，从此成了经济学界争论不休的著名命题，一直深刻地影响到今天的中国经济理论。我国经济学理论界按马克思二元的标准可分为“宽派”和“窄派”，即按社会主义基本经济规律划分，凡是“为满足人们不断增长的物质、文化的需要，”一句话，凡是为人民服务的劳动都符合社会主义基本经济规律的要求，都是生产性的。这就是“宽派”的观点。然而，这样的划分就失去了区分生产性劳动和非生产性劳动的经济意义。“窄派”的观点就是坚持劳动要有物质产品才能叫生产性劳动。几十年来，关于生产性劳动的争论有许多成果，诸如教师的劳动应该是生产性劳动，某些流通领域的劳动是生产性劳动，甚至认为服务业的劳动是生产性的。但是，至今都未能形成共识，都没有定论。
今天，在现实的经济分析中，我们重温马克思关于生产性劳动必须有物质产品的限定，对我们区分实体经济和虚拟经济有重大的理论意义。如亚当·斯密所说，在劳动人口既定的情况下，从事生产性劳动的人越多，一国就越富裕，即物质财富就越丰富。经济就越有发展的活力，就越有可持续发展的后劲。那么，一国经济中虚拟经济的比重就不能过大，过大后经济就会失掉发展的活力，动力，就会影响国计民生。上世纪末，美国经济的实业空心化就是最好的教训。甚至，我们要强调指出，根据马克思的这一原理，在一国实体经济还未充分发育之时，过分地强调第三产业的发展是不妥的。毕竟，第三产业是服务业，它要在服务实体经济的过程中得到相应的发展，它不可能在自我服务中得到发展。
这里，如果我们把马克思的这一原理引伸到固定资产投资的分析中，区分出生产性投资和非生产性投资，这将是一件非常有理论价值和现实意义的工作。如果我们在马克思有无物质产品的生产性劳动标准上再加一限制：该劳动不仅有物质产品，而且这个劳动产品还要有“造血功能，”即这一劳动产品可以形成新的生产力，继续不断地创造新的财富。这一界定将使我们现实的经济分析大大地前进一步。目前，在我国的经济发展中，固定资产的投资还占着十分重要的权重，在固定资产的投资中做生产性和非生产性的细分，不仅在经济统计和经济分析上有重要的意义，而且我们就可以将固定资产投资中用于基础设施的投资，用于房地产的投资和用于实业的投资做出明确的功能的区分。“铁、公、机”的投资，可以为发展实业提供便利，创造条件，但是公路，铁路不能自己创造价值，不能自己生造出财富来。盖好的房子叫存量的财富，但大楼不会下小楼；楼房自己是财富，但不能自己再创造财富。所以，我们将基础设施和房地产的投资界定为非生产性投资。这一界定的意义在于，我们就可以对现今的经济现象作出合理的解释：为什么2008年4万亿的基础设施的巨额投资仅仅拉动了我国经济8个月的增长，这样海量的投资应该有更长期功效啊！理由很简单，就是因为基础设施的投资是非生产性的，它没有形成造血功能，这样的投资不能再创造财富。同理，房地产的投资也是非生产性的，因此，房地产业永远成不了带动经济发展的支柱产业，尽管它可以带动很多行业发展。它只可以带来财富存量的增长，不能带来财富增量的增长，房屋不能自己繁殖，房子不能自己再进行价值的增殖。最后，我们要强调指出，在我国海量的固定资产投资中，基础设施的投资和房地产投资占的比重不能太大，非生产性投资占的比重太大，经济发展就会缺乏活力，可持续发展就会缺乏动力。这就是我国投资拉动效果不尽人意的原因。在固定资产的投资中，必须保证一定比重用于实业的投资，即生产性的投资，这样，才能使经济具有活力，具有充分的动力，以保障经济的可持续发展。这将是我国今后在调结构，促发展的工作中要认真探索的问题。
二、目的和手段
这里，我们借助于马克思目的和手段的理论，来分析我们的房地产业和现代化（工业化）之间的关系。马克思主义哲学认为，事物发展必须明确两个问题：一是明确目的和手段的区别；二是处理好目的和手段之间的关系。特别要避免将手段作为目的。目的是事物发展的核心和基础，是最终要取得的结果；手段是为实现目的而采取的方式和过程的总和。目的统帅手段，手段服务于目的。目的与手段相一致，则促进事物的发展和良性循环，而二者的不一致，将导致灾難性的后果。
马克思在《资本论》第一卷中，结论资本主义之所以灭亡，就是马克思认为资本主义的目的和手段不一致，导致了资本主义的灭亡。资本主义的生产目的在于追求剩余价值。为了尽可能的追求剩余价值，资本家就竭力地改进生产技术，设法提高劳动生产率。而随着新机器的使用，劳动生产率的不断提高，资本的有机构成也就必定不断提高，即资本中不变资本的比重不断增加，可变资本的比重不断下降。而马克思又认为：活劳动，即可变资本，是剩余价值的源泉。所以，马克思认为，资本主义在追求剩余价值的过程中，必然导致资本有机构成的提高。而可变资本的减少，又必然带来剩余价值的减少，于是造成了资本主义生产目的和手段的不一致。由此，马克思断言，资本主义的丧钟必然敲响。 对于我国的社会主义经济建设，目的非常明确，现代化（工业化）是目的，发展房地产业不过是实现现代化的手段。然而，在我国目前的建设中，出现了很大的偏差。有的地方政府把现代化、工业化简化为城市化建设，又把城市化简化为钢筋水泥GDP，又把钢筋水泥GDP简化为房地产的發展。于是，经济建设的一切都围绕着房地产而展开，房地产建设成了经济建设的核心。这种错误的建设理念显然违背了我们发展经济、创造财富、改善人民生活水平，实现现代化的初衷，把房地产建设这一手段误当了最终的目的。在这种扭曲的建设理念的指导下，在人们追求短期经济利益的驱使下，房地产业得到了畸形的发展。更重要的是，此时的城镇化建设，已经不是以产业聚集、工业化发展、推动我国二元经济结构矛盾的解决，更没有把改善人们生活水平放在首位。结果导致了房价的持续上涨，众多的民众沦为了房奴，房地产的畸形发展挤占了我国改革开放给人们带来的红利，破坏了我们的经济结构，造成了目前我国经济中不尽人意的状况。
三、畸形发展的房地产业成了中国现代化（工业化）的悖论
如果我们把中国的现代化简化为四个指标：工业化、解决中国二元经济结构的矛盾、改善民生、实现经济的可持续发展。那么，我们畸形发展的房地产业作为手段，与实现这四个现代化的指标都是相悖的。
其一，房地产只所以畸形发展，因为房地产可获得高额的回报。为了取得高额的回报，央企、国企等只要稍有实力的企业都大办房地产公司，不发展主业，而希望通过地产业取得暴力。民间资金更是由于房地产业高利的诱惑，纷纷投向地产业而非实业。因而，畸形的房地产挤占了工业化的资金；另外，最好的地通过天价的拍卖，只可能由房地产公司接盘，再把这高额的地价转移给消费者，用于建厂，发展实业由于无法承担昂贵的地价，难以得到建厂的空间，畸形的房地产又挤占了发展工业化的空间。现代化要求人们的生活，以环保、节能，舒适为理念，房地产商在经济利益的驱使下，常常擅自脱离了城市规划的控制，损坏了开发项目的环境效益。我国大量高层建筑的建造只是单纯的为了提高了土地的容积率和建筑密度，只是为了追求经济利益，忽视了提高人们生活质量和改善人们的居住条件这一以人为本的根本指标。盖房子是为人而盖的，不是为钱而盖的！这样，建筑是现代化了，城市没有现代化，人们的生活没有现代化。
其二，畸形的房地产发展，建造了大量天价的房屋，但是希望进城务工的农民兄弟只能望房兴叹，买不起房，进城成了一句空话。地方政府为了眼前的利益，大量卖地，促成了房地产业的畸形发展，造成了大量的失地农民。城中村的改造，虽然给失地农民以巨额的补偿，却没有给失地农民培养生产技能，劳动技能，不是住进高楼就实现了农民到市民的身份的转化，二元经济结构的矛盾并没有得到彻底解决。大量的失地农民成为我们解决二元经济结构矛盾的硬伤。
其三，畸形的房地产发展不断地推高房价，给消费者带来了不断增长的购房的困难。人们必须积毕生之收入，才能在群楼林立的城市中换得一席立足之地。或者，要偿还银行几十年的贷款，人们成了“房奴”。三十年的按揭，人们必须兢兢业业地为银行、房地产公司打三十年的工。人们为还贷款，还借款，必须节衣缩食，清心寡欲，买房子挤占了人们旅游的消费、时尚的消费、享受生活乐趣的消费等等，挤占了人们现期的消费和预期的消费。改善人民生活水平，提高生活质量成为一句空话。
其四，我国要实现现代化，要求经济可持续发展。由于房地产业属于非生产性投资，在国民经济中，它占的比重越大，经济的活力就越差，这样的经济结构不利于经济的可持续发展。城市经济学明确指出，没有产业支撑的城市是没有灵魂的躯壳。没有产业支撑的城市将是人们所说的“死城”。经济的发展，由于房地产业的畸形发展，而失去了其发展的活力和动力，加之经济结构的失衡，难以实现经济的可持续发展。
现代化是我们社会发展、经济发展的目的，但作为经济发展手段的房地产的畸形发展，已经成为我国实现现代化的桎梏、悖论。畸形的房地产很难使我们的财富不断增加，更难以使中国人民走向共同富裕之路。相反，畸形房地产导致的全民炒房这一现象，败坏了中国传统的吃苦耐劳的美德，歪曲了人们的价值取向，扭曲了我们的建设理念，危害了我们的现代化建设。只有及时改善这种不健康的房地产业，正本清源，才能实现经济的可持续发展和我国的现代化。
四、水能载舟，亦能覆舟——日本、美国的教训和启示
上世纪七十年代，日本的城市化带来了地价和房价的迅速上涨，出现了日本所谓的“土地神话”。首先是日本政府企图把东京建成国际金融中心，提出要在东京还要建240幢摩天大楼。于是，东京的地价暴涨。在房地产业的推波助澜下，日本陷入了土地投资的时代。最登峰造极的时候，东京的地价之和超过了美国所有土地价格之和。其结果是企业争相将资金从实业转投到土地，社会充斥着抢购土地的恐慌心理和焦躁情绪。地价的上涨推动了房价的上涨。当1990年，房价暴涨了7、8倍以后，到达了楼市的顶峰。随之而来的是楼市泡沫的破裂：由于房市崩盘，导致房价，地价的暴跌，引发了金融危机，引爆了全面的经济危机。日本经济从1991年开始了漫长的经济衰退，企业破产、收入下降、消费萎缩、贫富差距拉大，整个经济直到21世纪的今天都未能够全面复苏。
美国的金融危机也是起源于房地产的次贷危机。在美国房价总会不断上涨的神话预期推动下，美国开始了房地产的金融创新。本世纪初，因为互联网泡沫的破灭，“9·11”事件的影响，安然丑闻等对美国经济造成严重的冲击，为防止美国经济衰退，美联储从2001年始连续13次降息，联邦基金利率从6·5%一直降到1%。在格林斯潘低利率政策的推动下，美国的房地产业红火起来，由此，美国人倍受鼓舞的天真的预期房价总会不断上涨。在这样的预期下，美国的消费者认为上涨的房价会大于贷款的利息，买房可以获利；美国的银行则认为借款人还不了按揭，可以拍卖房子收还贷款，银行可以获利。就在双方都预期看好的情况下，美国的银行和金融机构为了赚钱开始对资信较差的借款人发放买房贷款，因较之正常贷款和良好资信的借款人故称为次贷。人们知道，一般的房屋贷款周期都在15～30年，美国的银行和金融机构又嫌这些次贷的债务影响了资金的流动性，影响它赚钱。于是，就开始“金融创新”，把次级贷款的债务给“资产证券化”为新的金融产品，金融衍生产品，精美包装后，又卖给投资者，再获高额利润。一次一次地疯狂地“创新”，一次一次地放大了金融的泡沫。2004年，美国经济形势发生变化，美联储开始了连续17次地上调利息，利息的倍增，首先是资信较差的借款人无法偿付按揭款，按揭违约的不断增加，最后引发了衍生金融产品的抛售，由房地产危机引发了金融危机，由金融危机引起了金融海啸。本世纪初，美国为防止经济衰退，试图把房地产业的发展作为新的引擎，带动经济持续发展，但它忽视了房地产业的特质和房地产业与金融业之间的合理关系，造成了房地产业的畸形发展，次贷危机和金融海啸。 日本人不笨，美国人不傻，但是为什么都犯了同样的错误，就是因为短期利益蒙住了他们的眼睛。国际经济的经验告诉我们，在经济发展中，房地产业是个非常特殊的行业，水能载舟，於能覆舟，往往依重房地产业短期效益的国家，都带来了灾难性的后果。
五、我国的人口红利与房地产的可持续发展
房屋的建造是为给人住的，所以，房地产业的发展和人口变动趋势紧密相关。有资料显示，近年来，我国人口发展态势出现了很大的变化。学界有一种说法，我国的人口红利已在逐渐消失，即从2013年始我国的人口增长率已经从上升转为下降。在人口中，儿童数在总人口中的占比不断减少：0～14岁，1964年在人口总数中占比为40.7%，在1982年占比为33.6%，1990年占比为27.7%，2000年，该占比下降到22.9%，至2010年，该占比下降至16.6%。作为社会的生力军、后续力量的儿童，在人口总量中的占比大幅的减少，仅为60年代的40%。1990年后出生的人口为1.75亿，2000年后出生的人口为1.46亿。有专家预测，我国25岁～65岁的劳动人口数量自2015年始将逐年下降，这一严峻的形式将对我国的房地产业产生深远的影响，25～65岁的劳动人口的减少就意味着适龄人口对结婚用房刚需的减少，直接影响到我国住房的销售数量和销售价格。
我国的房地产业，经过近三十年的蓬勃发展，已经取得了举世辉煌的成就。房地产作为人们生活的必须要素，应以造福人们的生活质量、起居环境为宗旨，自当与人口数量密切相关，特别是人口中的劳动人口，即有购买能力的对住房有刚需的人群紧密相关。从统计数字来看，中国的人均居住面积已经超过了日本、韩国的住房平均水平；而且，我国有60%以上的家庭已有了自己的住房。更重要的是，目前，我国人口老龄化的问题已经非常突出。在这样的情况下，我们的房地产业就失去了以往的蓬勃发展的外部条件。由于人口结构的变化，人们经济需求的重心也发生了很大变化：60后、70后往往把对房子的需求列为经济的第一需求，毕竟生活首先要有一个安生立命的场所。而有报道说，我国的90后、00后，由于父母已经有了房子，所以他们的经济第一需求发生了很大改变，有的需求车，有的需求旅游，有的需求休闲的生活种种。总之，住房需求已经不再是他们的第一需求。所以，房地产业过去不是我国的支柱产业，将来更没有条件成为我国的支柱产业。
六、经济学的供求铁律
中国的房地产业经过近30年的迅猛发展，已经基本解决了我国居民对住房饥渴式的需求。已有很多报道，认为中国的房屋供给出现了饱和。更有甚者，在郎咸平教授的报告中，称中国现有的房子已可供32亿人居住。我国有13亿人口，也就是说，可以引进19亿的外来人口。虽然我们不知郎教授的数据是出自何处，但在我国城市建设中，已出现了众多的“鬼城”，已是不争的事实。就我们居住在昆明而言，按官方的数字，昆明的存量房要卖6年以上才可以消化。
鉴于以上严峻的形势，按经济学的供求铁律说，中国的房价应该出现一定幅度的下降，但实际还没有大面积出现这样的情况。这是不是在中国供求定律失灵了呢？我们要指出，目前，由于地方政府、房地产商，乃至于住房的所有者，出于自己的利益，都不希望出现房价的下跌。更有甚者，北、上、广、深的房屋因各种特殊的原因，房价还在上涨。但我们要说，经济学的供求铁律告诉我们，一旦出现了过剩，价格就会下跌。一旦中国的房地产出现了超出需求的供给，房价就必然会下跌。所以，中国的房价究竟跌不跌，将取决于中国的房地产的合理供给，这是对政府宏观调控能力的严峻考验。作为中央政府、地方政府、房地产商，就是作为房屋主人的广大民众，都不希望出现房价下跌的情况。若下跌，人们的财产、政府的资产就会缩水，改革开放给人们带来的红利就会缩水。所以，政府要对房地产的供给总量做严格的限制，根据人口发展趨势严格的控制房地产的发展。一旦出现过剩，后果将是灾难性的。
七、房地产业过去也不是、将来也成不了支柱产业
经济学过去对支柱产业的定义过于狭隘，认为只要产值在GDP中占到5%以上，就可称作“支柱产业”。根据前述的马克思关于生产性和非生产性理论的原理，我们认为，房地产业过去不是、将来也不可能是支柱产业。因为，它是非生产性投资，它不可能带来国民财富的继续的、持续的增长。短期看，它会带来GDP的增长，长期看，它不能带来GDP的不断增长。
如果我们这样正确的定义房地产业，把它回归到经济结构中的一般产业，而且是一个随经济发展，随人们住房需求发展而相应发展的产业，这样，我们的房地产业就回归健康发展的道路。因此，我国的经济也不因房地产的畸形而回归健康发展之路。一国经济如果过分倚重房地产业的发展而发展，必将依照马克思教导的：丧失其发展的后劲和动力，经济在短期繁荣之后，必走向衰退。这是为各个经济实践所证明的真理。更重要的是，土地的开发，一旦实施建设，就不可逆反。大量已建成的商住楼必然使其他企业失去发展的空间。随着楼市经济的崛起，工业化就开始被边缘化，商住楼是消费品，没有造血机能，不能再创造财富，使创造财富的其他产业丧失了生存空间。如前所述，没有产业支撑的城市是没有灵魂的躯壳。产业、实业是人们就业和民生的基础，房地产业一家独大，房子越盖越多，因为没有产业支撑，人们没有收入，买的起房子的人却越来越少。其结果，政府靠卖地过日子，商家靠地产、卖房子赚钱，老百姓靠炒、卖房子“发财”。这样，一个社会没有新增的财富，可供人们分配的物质财富没有增加，社会发展、经济进步，改善人们生活不就成了一句空话。所以，房地产业永远不应该成为支柱产业。
一、马克思的“生产性劳动和非生产性劳动”理论
生产性劳动和非生产性劳动的理论起源于重农学派。重农学派狭隘的认为：只有得天独厚的农业生产，因有大自然的参与，而大自然又不索取报酬，是生产性劳动。在农业生产中，一粒种子种下，由于大自然的呵护，一段时间后可以长成几十粒，财富就这样增加了。其余的劳动，除采矿以外，都是非生产性的，如把小麦磨成面粉的劳动，把面粉做成面包的劳动，只是改变了价值的物质形态，没有增加物品的价值。亚当.斯密继承了这一理论，并有所发展。斯密提出了关于生产性劳动的二元标准：从基本经济规律出发，和资本交换的劳动是生产性劳动，即能够带来价值增值的劳动是生产性劳动；和收入交换的劳动是非生产性劳动，即不能带来价值增值的劳动是非生产性劳动。一个制鞋工人，他为资本家做鞋去卖，他的劳动就是生产性的；他为资本家做资本家自己穿的鞋，他的劳动就是非生产性的。第二个标准则是，有无物质产品，能够生产物质产品的劳动称为生产性劳动，没有物质产品的劳动称为非生产性劳动。斯密这一理论的科学价值在于他精辟的论述道，当一国的劳动人口既定时，从事生产性劳动的人越多，创造的财富就越多，一国就越富有。反之，一国要是冗员充斥，非生产性劳动的人越多，就越是贫穷。亚当.斯密甚至以强烈的反封建的义愤说道；国王、军队、牧师的劳动和妓女的劳动一样是非生产性的。马克思从亚当.斯密手中接过了二元的生产性劳动的标准，从此成了经济学界争论不休的著名命题，一直深刻地影响到今天的中国经济理论。我国经济学理论界按马克思二元的标准可分为“宽派”和“窄派”，即按社会主义基本经济规律划分，凡是“为满足人们不断增长的物质、文化的需要，”一句话，凡是为人民服务的劳动都符合社会主义基本经济规律的要求，都是生产性的。这就是“宽派”的观点。然而，这样的划分就失去了区分生产性劳动和非生产性劳动的经济意义。“窄派”的观点就是坚持劳动要有物质产品才能叫生产性劳动。几十年来，关于生产性劳动的争论有许多成果，诸如教师的劳动应该是生产性劳动，某些流通领域的劳动是生产性劳动，甚至认为服务业的劳动是生产性的。但是，至今都未能形成共识，都没有定论。
今天，在现实的经济分析中，我们重温马克思关于生产性劳动必须有物质产品的限定，对我们区分实体经济和虚拟经济有重大的理论意义。如亚当·斯密所说，在劳动人口既定的情况下，从事生产性劳动的人越多，一国就越富裕，即物质财富就越丰富。经济就越有发展的活力，就越有可持续发展的后劲。那么，一国经济中虚拟经济的比重就不能过大，过大后经济就会失掉发展的活力，动力，就会影响国计民生。上世纪末，美国经济的实业空心化就是最好的教训。甚至，我们要强调指出，根据马克思的这一原理，在一国实体经济还未充分发育之时，过分地强调第三产业的发展是不妥的。毕竟，第三产业是服务业，它要在服务实体经济的过程中得到相应的发展，它不可能在自我服务中得到发展。
这里，如果我们把马克思的这一原理引伸到固定资产投资的分析中，区分出生产性投资和非生产性投资，这将是一件非常有理论价值和现实意义的工作。如果我们在马克思有无物质产品的生产性劳动标准上再加一限制：该劳动不仅有物质产品，而且这个劳动产品还要有“造血功能，”即这一劳动产品可以形成新的生产力，继续不断地创造新的财富。这一界定将使我们现实的经济分析大大地前进一步。目前，在我国的经济发展中，固定资产的投资还占着十分重要的权重，在固定资产的投资中做生产性和非生产性的细分，不仅在经济统计和经济分析上有重要的意义，而且我们就可以将固定资产投资中用于基础设施的投资，用于房地产的投资和用于实业的投资做出明确的功能的区分。“铁、公、机”的投资，可以为发展实业提供便利，创造条件，但是公路，铁路不能自己创造价值，不能自己生造出财富来。盖好的房子叫存量的财富，但大楼不会下小楼；楼房自己是财富，但不能自己再创造财富。所以，我们将基础设施和房地产的投资界定为非生产性投资。这一界定的意义在于，我们就可以对现今的经济现象作出合理的解释：为什么2008年4万亿的基础设施的巨额投资仅仅拉动了我国经济8个月的增长，这样海量的投资应该有更长期功效啊！理由很简单，就是因为基础设施的投资是非生产性的，它没有形成造血功能，这样的投资不能再创造财富。同理，房地产的投资也是非生产性的，因此，房地产业永远成不了带动经济发展的支柱产业，尽管它可以带动很多行业发展。它只可以带来财富存量的增长，不能带来财富增量的增长，房屋不能自己繁殖，房子不能自己再进行价值的增殖。最后，我们要强调指出，在我国海量的固定资产投资中，基础设施的投资和房地产投资占的比重不能太大，非生产性投资占的比重太大，经济发展就会缺乏活力，可持续发展就会缺乏动力。这就是我国投资拉动效果不尽人意的原因。在固定资产的投资中，必须保证一定比重用于实业的投资，即生产性的投资，这样，才能使经济具有活力，具有充分的动力，以保障经济的可持续发展。这将是我国今后在调结构，促发展的工作中要认真探索的问题。
二、目的和手段
这里，我们借助于马克思目的和手段的理论，来分析我们的房地产业和现代化（工业化）之间的关系。马克思主义哲学认为，事物发展必须明确两个问题：一是明确目的和手段的区别；二是处理好目的和手段之间的关系。特别要避免将手段作为目的。目的是事物发展的核心和基础，是最终要取得的结果；手段是为实现目的而采取的方式和过程的总和。目的统帅手段，手段服务于目的。目的与手段相一致，则促进事物的发展和良性循环，而二者的不一致，将导致灾難性的后果。
马克思在《资本论》第一卷中，结论资本主义之所以灭亡，就是马克思认为资本主义的目的和手段不一致，导致了资本主义的灭亡。资本主义的生产目的在于追求剩余价值。为了尽可能的追求剩余价值，资本家就竭力地改进生产技术，设法提高劳动生产率。而随着新机器的使用，劳动生产率的不断提高，资本的有机构成也就必定不断提高，即资本中不变资本的比重不断增加，可变资本的比重不断下降。而马克思又认为：活劳动，即可变资本，是剩余价值的源泉。所以，马克思认为，资本主义在追求剩余价值的过程中，必然导致资本有机构成的提高。而可变资本的减少，又必然带来剩余价值的减少，于是造成了资本主义生产目的和手段的不一致。由此，马克思断言，资本主义的丧钟必然敲响。 对于我国的社会主义经济建设，目的非常明确，现代化（工业化）是目的，发展房地产业不过是实现现代化的手段。然而，在我国目前的建设中，出现了很大的偏差。有的地方政府把现代化、工业化简化为城市化建设，又把城市化简化为钢筋水泥GDP，又把钢筋水泥GDP简化为房地产的發展。于是，经济建设的一切都围绕着房地产而展开，房地产建设成了经济建设的核心。这种错误的建设理念显然违背了我们发展经济、创造财富、改善人民生活水平，实现现代化的初衷，把房地产建设这一手段误当了最终的目的。在这种扭曲的建设理念的指导下，在人们追求短期经济利益的驱使下，房地产业得到了畸形的发展。更重要的是，此时的城镇化建设，已经不是以产业聚集、工业化发展、推动我国二元经济结构矛盾的解决，更没有把改善人们生活水平放在首位。结果导致了房价的持续上涨，众多的民众沦为了房奴，房地产的畸形发展挤占了我国改革开放给人们带来的红利，破坏了我们的经济结构，造成了目前我国经济中不尽人意的状况。
三、畸形发展的房地产业成了中国现代化（工业化）的悖论
如果我们把中国的现代化简化为四个指标：工业化、解决中国二元经济结构的矛盾、改善民生、实现经济的可持续发展。那么，我们畸形发展的房地产业作为手段，与实现这四个现代化的指标都是相悖的。
其一，房地产只所以畸形发展，因为房地产可获得高额的回报。为了取得高额的回报，央企、国企等只要稍有实力的企业都大办房地产公司，不发展主业，而希望通过地产业取得暴力。民间资金更是由于房地产业高利的诱惑，纷纷投向地产业而非实业。因而，畸形的房地产挤占了工业化的资金；另外，最好的地通过天价的拍卖，只可能由房地产公司接盘，再把这高额的地价转移给消费者，用于建厂，发展实业由于无法承担昂贵的地价，难以得到建厂的空间，畸形的房地产又挤占了发展工业化的空间。现代化要求人们的生活，以环保、节能，舒适为理念，房地产商在经济利益的驱使下，常常擅自脱离了城市规划的控制，损坏了开发项目的环境效益。我国大量高层建筑的建造只是单纯的为了提高了土地的容积率和建筑密度，只是为了追求经济利益，忽视了提高人们生活质量和改善人们的居住条件这一以人为本的根本指标。盖房子是为人而盖的，不是为钱而盖的！这样，建筑是现代化了，城市没有现代化，人们的生活没有现代化。
其二，畸形的房地产发展，建造了大量天价的房屋，但是希望进城务工的农民兄弟只能望房兴叹，买不起房，进城成了一句空话。地方政府为了眼前的利益，大量卖地，促成了房地产业的畸形发展，造成了大量的失地农民。城中村的改造，虽然给失地农民以巨额的补偿，却没有给失地农民培养生产技能，劳动技能，不是住进高楼就实现了农民到市民的身份的转化，二元经济结构的矛盾并没有得到彻底解决。大量的失地农民成为我们解决二元经济结构矛盾的硬伤。
其三，畸形的房地产发展不断地推高房价，给消费者带来了不断增长的购房的困难。人们必须积毕生之收入，才能在群楼林立的城市中换得一席立足之地。或者，要偿还银行几十年的贷款，人们成了“房奴”。三十年的按揭，人们必须兢兢业业地为银行、房地产公司打三十年的工。人们为还贷款，还借款，必须节衣缩食，清心寡欲，买房子挤占了人们旅游的消费、时尚的消费、享受生活乐趣的消费等等，挤占了人们现期的消费和预期的消费。改善人民生活水平，提高生活质量成为一句空话。
其四，我国要实现现代化，要求经济可持续发展。由于房地产业属于非生产性投资，在国民经济中，它占的比重越大，经济的活力就越差，这样的经济结构不利于经济的可持续发展。城市经济学明确指出，没有产业支撑的城市是没有灵魂的躯壳。没有产业支撑的城市将是人们所说的“死城”。经济的发展，由于房地产业的畸形发展，而失去了其发展的活力和动力，加之经济结构的失衡，难以实现经济的可持续发展。
现代化是我们社会发展、经济发展的目的，但作为经济发展手段的房地产的畸形发展，已经成为我国实现现代化的桎梏、悖论。畸形的房地产很难使我们的财富不断增加，更难以使中国人民走向共同富裕之路。相反，畸形房地产导致的全民炒房这一现象，败坏了中国传统的吃苦耐劳的美德，歪曲了人们的价值取向，扭曲了我们的建设理念，危害了我们的现代化建设。只有及时改善这种不健康的房地产业，正本清源，才能实现经济的可持续发展和我国的现代化。
四、水能载舟，亦能覆舟——日本、美国的教训和启示
上世纪七十年代，日本的城市化带来了地价和房价的迅速上涨，出现了日本所谓的“土地神话”。首先是日本政府企图把东京建成国际金融中心，提出要在东京还要建240幢摩天大楼。于是，东京的地价暴涨。在房地产业的推波助澜下，日本陷入了土地投资的时代。最登峰造极的时候，东京的地价之和超过了美国所有土地价格之和。其结果是企业争相将资金从实业转投到土地，社会充斥着抢购土地的恐慌心理和焦躁情绪。地价的上涨推动了房价的上涨。当1990年，房价暴涨了7、8倍以后，到达了楼市的顶峰。随之而来的是楼市泡沫的破裂：由于房市崩盘，导致房价，地价的暴跌，引发了金融危机，引爆了全面的经济危机。日本经济从1991年开始了漫长的经济衰退，企业破产、收入下降、消费萎缩、贫富差距拉大，整个经济直到21世纪的今天都未能够全面复苏。
美国的金融危机也是起源于房地产的次贷危机。在美国房价总会不断上涨的神话预期推动下，美国开始了房地产的金融创新。本世纪初，因为互联网泡沫的破灭，“9·11”事件的影响，安然丑闻等对美国经济造成严重的冲击，为防止美国经济衰退，美联储从2001年始连续13次降息，联邦基金利率从6·5%一直降到1%。在格林斯潘低利率政策的推动下，美国的房地产业红火起来，由此，美国人倍受鼓舞的天真的预期房价总会不断上涨。在这样的预期下，美国的消费者认为上涨的房价会大于贷款的利息，买房可以获利；美国的银行则认为借款人还不了按揭，可以拍卖房子收还贷款，银行可以获利。就在双方都预期看好的情况下，美国的银行和金融机构为了赚钱开始对资信较差的借款人发放买房贷款，因较之正常贷款和良好资信的借款人故称为次贷。人们知道，一般的房屋贷款周期都在15～30年，美国的银行和金融机构又嫌这些次贷的债务影响了资金的流动性，影响它赚钱。于是，就开始“金融创新”，把次级贷款的债务给“资产证券化”为新的金融产品，金融衍生产品，精美包装后，又卖给投资者，再获高额利润。一次一次地疯狂地“创新”，一次一次地放大了金融的泡沫。2004年，美国经济形势发生变化，美联储开始了连续17次地上调利息，利息的倍增，首先是资信较差的借款人无法偿付按揭款，按揭违约的不断增加，最后引发了衍生金融产品的抛售，由房地产危机引发了金融危机，由金融危机引起了金融海啸。本世纪初，美国为防止经济衰退，试图把房地产业的发展作为新的引擎，带动经济持续发展，但它忽视了房地产业的特质和房地产业与金融业之间的合理关系，造成了房地产业的畸形发展，次贷危机和金融海啸。 日本人不笨，美国人不傻，但是为什么都犯了同样的错误，就是因为短期利益蒙住了他们的眼睛。国际经济的经验告诉我们，在经济发展中，房地产业是个非常特殊的行业，水能载舟，於能覆舟，往往依重房地产业短期效益的国家，都带来了灾难性的后果。
五、我国的人口红利与房地产的可持续发展
房屋的建造是为给人住的，所以，房地产业的发展和人口变动趋势紧密相关。有资料显示，近年来，我国人口发展态势出现了很大的变化。学界有一种说法，我国的人口红利已在逐渐消失，即从2013年始我国的人口增长率已经从上升转为下降。在人口中，儿童数在总人口中的占比不断减少：0～14岁，1964年在人口总数中占比为40.7%，在1982年占比为33.6%，1990年占比为27.7%，2000年，该占比下降到22.9%，至2010年，该占比下降至16.6%。作为社会的生力军、后续力量的儿童，在人口总量中的占比大幅的减少，仅为60年代的40%。1990年后出生的人口为1.75亿，2000年后出生的人口为1.46亿。有专家预测，我国25岁～65岁的劳动人口数量自2015年始将逐年下降，这一严峻的形式将对我国的房地产业产生深远的影响，25～65岁的劳动人口的减少就意味着适龄人口对结婚用房刚需的减少，直接影响到我国住房的销售数量和销售价格。
我国的房地产业，经过近三十年的蓬勃发展，已经取得了举世辉煌的成就。房地产作为人们生活的必须要素，应以造福人们的生活质量、起居环境为宗旨，自当与人口数量密切相关，特别是人口中的劳动人口，即有购买能力的对住房有刚需的人群紧密相关。从统计数字来看，中国的人均居住面积已经超过了日本、韩国的住房平均水平；而且，我国有60%以上的家庭已有了自己的住房。更重要的是，目前，我国人口老龄化的问题已经非常突出。在这样的情况下，我们的房地产业就失去了以往的蓬勃发展的外部条件。由于人口结构的变化，人们经济需求的重心也发生了很大变化：60后、70后往往把对房子的需求列为经济的第一需求，毕竟生活首先要有一个安生立命的场所。而有报道说，我国的90后、00后，由于父母已经有了房子，所以他们的经济第一需求发生了很大改变，有的需求车，有的需求旅游，有的需求休闲的生活种种。总之，住房需求已经不再是他们的第一需求。所以，房地产业过去不是我国的支柱产业，将来更没有条件成为我国的支柱产业。
六、经济学的供求铁律
中国的房地产业经过近30年的迅猛发展，已经基本解决了我国居民对住房饥渴式的需求。已有很多报道，认为中国的房屋供给出现了饱和。更有甚者，在郎咸平教授的报告中，称中国现有的房子已可供32亿人居住。我国有13亿人口，也就是说，可以引进19亿的外来人口。虽然我们不知郎教授的数据是出自何处，但在我国城市建设中，已出现了众多的“鬼城”，已是不争的事实。就我们居住在昆明而言，按官方的数字，昆明的存量房要卖6年以上才可以消化。
鉴于以上严峻的形势，按经济学的供求铁律说，中国的房价应该出现一定幅度的下降，但实际还没有大面积出现这样的情况。这是不是在中国供求定律失灵了呢？我们要指出，目前，由于地方政府、房地产商，乃至于住房的所有者，出于自己的利益，都不希望出现房价的下跌。更有甚者，北、上、广、深的房屋因各种特殊的原因，房价还在上涨。但我们要说，经济学的供求铁律告诉我们，一旦出现了过剩，价格就会下跌。一旦中国的房地产出现了超出需求的供给，房价就必然会下跌。所以，中国的房价究竟跌不跌，将取决于中国的房地产的合理供给，这是对政府宏观调控能力的严峻考验。作为中央政府、地方政府、房地产商，就是作为房屋主人的广大民众，都不希望出现房价下跌的情况。若下跌，人们的财产、政府的资产就会缩水，改革开放给人们带来的红利就会缩水。所以，政府要对房地产的供给总量做严格的限制，根据人口发展趨势严格的控制房地产的发展。一旦出现过剩，后果将是灾难性的。
七、房地产业过去也不是、将来也成不了支柱产业
经济学过去对支柱产业的定义过于狭隘，认为只要产值在GDP中占到5%以上，就可称作“支柱产业”。根据前述的马克思关于生产性和非生产性理论的原理，我们认为，房地产业过去不是、将来也不可能是支柱产业。因为，它是非生产性投资，它不可能带来国民财富的继续的、持续的增长。短期看，它会带来GDP的增长，长期看，它不能带来GDP的不断增长。
如果我们这样正确的定义房地产业，把它回归到经济结构中的一般产业，而且是一个随经济发展，随人们住房需求发展而相应发展的产业，这样，我们的房地产业就回归健康发展的道路。因此，我国的经济也不因房地产的畸形而回归健康发展之路。一国经济如果过分倚重房地产业的发展而发展，必将依照马克思教导的：丧失其发展的后劲和动力，经济在短期繁荣之后，必走向衰退。这是为各个经济实践所证明的真理。更重要的是，土地的开发，一旦实施建设，就不可逆反。大量已建成的商住楼必然使其他企业失去发展的空间。随着楼市经济的崛起，工业化就开始被边缘化，商住楼是消费品，没有造血机能，不能再创造财富，使创造财富的其他产业丧失了生存空间。如前所述，没有产业支撑的城市是没有灵魂的躯壳。产业、实业是人们就业和民生的基础，房地产业一家独大，房子越盖越多，因为没有产业支撑，人们没有收入，买的起房子的人却越来越少。其结果，政府靠卖地过日子，商家靠地产、卖房子赚钱，老百姓靠炒、卖房子“发财”。这样，一个社会没有新增的财富，可供人们分配的物质财富没有增加，社会发展、经济进步，改善人们生活不就成了一句空话。所以，房地产业永远不应该成为支柱产业。