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摘要：房地产商品的特殊性决定了房地产融资的特殊性。由于房地产企业受政策风险、市场风险的影响较大，而我国房地产开发企业的融资渠道相对单一，房地产企业应从影响融资的各种因素出发，克服存在的问题，积极考虑科学的融资策略，最小化财务风险，促进企业目标的实现。
关键词：
房地产；融资；改进
中图分类号：F2
文獻标识码：A
文章编号：1672-3198（2011）09-0140-01
1 引言
房地产行业是典型的资金密集型行业，房地产项目对资金的占用与流转是房地产开发企业极为重要的一个方面。随着最近国家对房地产行业加大调控力度，各大银行纷纷收紧了房地产信贷，从而导致许多房地产企业特别是中小房地产企业对资金更为渴求。房地产企业应正确认识到房地产调控的长期性，对现有融资方式进行分析，并加以改进，在寻求资金来源多元化，降低财务风险的前提下探寻适合自己的融资方式，以充分发挥财务杠杆的效力，促进企业健康发展。
2 当前我国房地产企业融资存在的问题分析
2.1 较多的房地产企业规模较小，自有资金不足导致融资能力较差
自从上世纪九十年代初，我国房地产业经历了一个大的发展阶段，全国一度发展到数万家开发企业，但绝大多数都属于规模较小，资金实力一般的中小规模房地产公司。上市公司中，涉及到房地产业务的近400家，占上市公司总数的30%左右。特别是在前几年，较多的房地产公司并不完全具备房地产开发的条件，规模化、集团化的房地产公司还是占少数比例。虽然最近几年情况有了一些改观，但是项目开发式、本土式、挂靠式的开发也不在少数。
2.2 过于依赖银行贷款，财务杠杆过大导致财务风险增加
近几年来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持，房地产资金主要来自银行贷款。郎咸平教授曾抨击内地开发商过于激进的使用财务杠杆。由于内地土地相关政策与香港有很大差异，譬如土地用途及闲置年限等，内地地产商具备快速滚动开发的可能性和迫切性，从而为更高的财务杠杆创造了承受能力。由此可知，内地企业事实上是这样一种运行模式：房地产的核心是金融运作，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。这种模式的财务报表反映首先是资产负债率高，其次是轻存货，快出货。但是，中国资本市场渠道和美国远远不能比，资本管制束缚太大。因此，所有的地产开发商几乎都陷入了快速滚动、高财务杠杆但融资渠道单一的通道中。因此，当出货产生的现金流不能使这样的高财务杠杆运转时，不少房地产商资金链危机就此爆发，以2008年我国地产市场低潮期为例，诸多知名地产商如碧桂园、恒大地产、泛海建设、雅居乐甚至如万科都遭遇了不同程度的经营风险和财务威胁。2011年前后央行为了缓解流动性多次加息，房地产企业的财务风险也有加大的趋势。
2.3 房地产企业融资水平差异较大，上市融资的难度大
据业内的估算，房地产企业资产负债率低于65%较为安全。如果房地产开发企业过分依赖外部融资，自有的开发资金少，则隐含着高负债经营的财务风险，因此，增加资本性筹资是一个较好的办法。但是由于目前我国资本市场关于房地产开发企业上市要求较为严格，如房地产开发企业上市条件是连续3年，每年要保持10%的净资产回报率；国内上市手续较为繁复且需要一年的时间及安排。又如，证监会对于已上市公司增发股票募集资金用于开发项目的，原则上也要求“四证齐全”，其标准已经接近于商业贷款。此外，作为上市公司，监管机构对公司管理透明度要求较高，能够达到这些要求全国的房地产开发商能够达到的寥寥无几，对于大多数开发商来说，上市融资的道路很难走通。
2.4 房地产融资的相关法律法规还不健全
我国房地产投融资制度改革虽然起步于上世纪80年代中期，但直到1992年以后才有了实质性的转变，国家从1993年开始取消商品房限价，开始土地有偿出让后，房地产才正式纳入市场化运作中。我国的房地产业，本身就是与社会主义市场经济同步发展起来的，其自身的发展也经历了一个从不规范到逐步规范的过程。具体到投融资方面，对于开发企业的资本结构、资金来源、资金用途，以及商业银行贷款、境外资金流入，项目立项对自有资本比例的限制等，都存在着常常发生变化，或者不同的部门之间规定相互抵触之处。对于境外已经发展得比较成熟的房地产证券化、房地产基金等新型融资方式，在我国也处于摸索阶段，没有形成成文的制度性安排。
3 当前对我国房地产企业融资改进的思考
3.1 增强房地产公司实力，提高自有资金比重
追求“大而全”的地产公司运作模式，主要是以香港地产巨头为代表。而追求“小而精”的分工模式，一般业内称为“美国模式”。增加自有资本的累积就是要通过自有资金和积累和持有项目（如出租商业地产）的现金流入，来改变长期依赖于银行贷款的局面。业内通常认为，一般采用1/3自有资金，1/3银行贷款，1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。企业增加自有资本的方式主要有两种：一是增加利润，通过进行利润分配增加自有资本；二是吸收投资，增加企业的股本。前一种方式又包括增加营业利润、增加投资收益和调整利润分配方式三种方法，是一种长期而稳定的自有资本在增长方式。后一种方式具有快速积聚资本的特点，但是这种方式一般只是发生在企业刚成立或者是企业由于发展战略的需要而进行增资扩股时，一般可以
使自有资本规模出现大幅上升，使企业资产规模迅速扩张，为下一步的战略实施提供可靠有力的保障。
3.2 争取负债资金来源的多元化
如前所述，境内地产开发企业往往款项来源为银行借款，或向其他企业拆借。随着银监部门对银行放款与人民银行对企业间拆借资金管理的加强，这方面都会受到越来越多的限制。因此，首先房地产企业要根据企业发展状况、融资政策、项目未来回款情况等确定负债资金金额、来源。总的原则是，财务状况稳定、项目规模大、测算市场需求大、预计利润率高的项目，在借款时可以适当放宽。同时由于银行对于地产公司的自有资金有所限制，因此，企业在这种情况下要结合实际进行借款金额的考量。其次，尽可能多考虑不同的银行进行借款政策比对。争取最优惠贷款利率。再次，拟融资项目公司可通过集团协调，向本集团其他项目公司通过银行进行委托借款，并注意在条款、利息等方面满足税务局的相关规定，确保在土地增值税与企业所得税前顺利抵扣。
3.3 争取资本市场的资金来源
一是通过公司上市或者增发股份等形式来解决资金需求。通过证券市场，房地产企业就能获得巨额的低成本资金，使企业的资产规模迅速扩张，其速度是企业上市以前无法比拟的。上市还可以使房地产企业借资本市场完善公司治理结构，提升经营管理水平，提高企业知名度。由于上市的诸多监管条件，要求房地产企业立足长远，早作积累，使企业逐步达到上市条件。二是积极拓展房地产信托筹资模式。房地产信托一方面可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，且期限弹性较大，另一方面可以在不提高资产负债率的情况下实现融资，优化房地产公司的资产负债结构，使得其乐于接受此类融资安排。
3.4 健全金融市场法律体系
市场经济是法制经济，要依靠强大的法律体系。一是要完善《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文，增加有关房地产金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为；二是建立健全有关房地产金融的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《房地产投资基金法》等，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产融资行为。
4 结论
房地产业是资金高度密集的产业，对金融业有较高程度的依赖性，房地产业融资方式的优劣，直接影响到融资成本和开发风险。房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且，融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，确保房地产企业的资金链安全稳定，促进企业的稳健发展，实现企业价值最大化。
参考文献
［1］张瑞杰，刘俏.新形势下我国房地产资产证券化问题思考［J］.北方经济.2006，（22）.
［2］颜洁桦.融资与风险管理:房地产企业财务总监的重要使命［J］.财会通讯，2003，（10）.
［3］龙胜平，方奕.房地产金融与投资［M］.上海：上海人民出版社，2005.
关键词：
房地产；融资；改进
中图分类号：F2
文獻标识码：A
文章编号：1672-3198（2011）09-0140-01
1 引言
房地产行业是典型的资金密集型行业，房地产项目对资金的占用与流转是房地产开发企业极为重要的一个方面。随着最近国家对房地产行业加大调控力度，各大银行纷纷收紧了房地产信贷，从而导致许多房地产企业特别是中小房地产企业对资金更为渴求。房地产企业应正确认识到房地产调控的长期性，对现有融资方式进行分析，并加以改进，在寻求资金来源多元化，降低财务风险的前提下探寻适合自己的融资方式，以充分发挥财务杠杆的效力，促进企业健康发展。
2 当前我国房地产企业融资存在的问题分析
2.1 较多的房地产企业规模较小，自有资金不足导致融资能力较差
自从上世纪九十年代初，我国房地产业经历了一个大的发展阶段，全国一度发展到数万家开发企业，但绝大多数都属于规模较小，资金实力一般的中小规模房地产公司。上市公司中，涉及到房地产业务的近400家，占上市公司总数的30%左右。特别是在前几年，较多的房地产公司并不完全具备房地产开发的条件，规模化、集团化的房地产公司还是占少数比例。虽然最近几年情况有了一些改观，但是项目开发式、本土式、挂靠式的开发也不在少数。
2.2 过于依赖银行贷款，财务杠杆过大导致财务风险增加
近几年来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持，房地产资金主要来自银行贷款。郎咸平教授曾抨击内地开发商过于激进的使用财务杠杆。由于内地土地相关政策与香港有很大差异，譬如土地用途及闲置年限等，内地地产商具备快速滚动开发的可能性和迫切性，从而为更高的财务杠杆创造了承受能力。由此可知，内地企业事实上是这样一种运行模式：房地产的核心是金融运作，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。这种模式的财务报表反映首先是资产负债率高，其次是轻存货，快出货。但是，中国资本市场渠道和美国远远不能比，资本管制束缚太大。因此，所有的地产开发商几乎都陷入了快速滚动、高财务杠杆但融资渠道单一的通道中。因此，当出货产生的现金流不能使这样的高财务杠杆运转时，不少房地产商资金链危机就此爆发，以2008年我国地产市场低潮期为例，诸多知名地产商如碧桂园、恒大地产、泛海建设、雅居乐甚至如万科都遭遇了不同程度的经营风险和财务威胁。2011年前后央行为了缓解流动性多次加息，房地产企业的财务风险也有加大的趋势。
2.3 房地产企业融资水平差异较大，上市融资的难度大
据业内的估算，房地产企业资产负债率低于65%较为安全。如果房地产开发企业过分依赖外部融资，自有的开发资金少，则隐含着高负债经营的财务风险，因此，增加资本性筹资是一个较好的办法。但是由于目前我国资本市场关于房地产开发企业上市要求较为严格，如房地产开发企业上市条件是连续3年，每年要保持10%的净资产回报率；国内上市手续较为繁复且需要一年的时间及安排。又如，证监会对于已上市公司增发股票募集资金用于开发项目的，原则上也要求“四证齐全”，其标准已经接近于商业贷款。此外，作为上市公司，监管机构对公司管理透明度要求较高，能够达到这些要求全国的房地产开发商能够达到的寥寥无几，对于大多数开发商来说，上市融资的道路很难走通。
2.4 房地产融资的相关法律法规还不健全
我国房地产投融资制度改革虽然起步于上世纪80年代中期，但直到1992年以后才有了实质性的转变，国家从1993年开始取消商品房限价，开始土地有偿出让后，房地产才正式纳入市场化运作中。我国的房地产业，本身就是与社会主义市场经济同步发展起来的，其自身的发展也经历了一个从不规范到逐步规范的过程。具体到投融资方面，对于开发企业的资本结构、资金来源、资金用途，以及商业银行贷款、境外资金流入，项目立项对自有资本比例的限制等，都存在着常常发生变化，或者不同的部门之间规定相互抵触之处。对于境外已经发展得比较成熟的房地产证券化、房地产基金等新型融资方式，在我国也处于摸索阶段，没有形成成文的制度性安排。
3 当前对我国房地产企业融资改进的思考
3.1 增强房地产公司实力，提高自有资金比重
追求“大而全”的地产公司运作模式，主要是以香港地产巨头为代表。而追求“小而精”的分工模式，一般业内称为“美国模式”。增加自有资本的累积就是要通过自有资金和积累和持有项目（如出租商业地产）的现金流入，来改变长期依赖于银行贷款的局面。业内通常认为，一般采用1/3自有资金，1/3银行贷款，1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。企业增加自有资本的方式主要有两种：一是增加利润，通过进行利润分配增加自有资本；二是吸收投资，增加企业的股本。前一种方式又包括增加营业利润、增加投资收益和调整利润分配方式三种方法，是一种长期而稳定的自有资本在增长方式。后一种方式具有快速积聚资本的特点，但是这种方式一般只是发生在企业刚成立或者是企业由于发展战略的需要而进行增资扩股时，一般可以
使自有资本规模出现大幅上升，使企业资产规模迅速扩张，为下一步的战略实施提供可靠有力的保障。
3.2 争取负债资金来源的多元化
如前所述，境内地产开发企业往往款项来源为银行借款，或向其他企业拆借。随着银监部门对银行放款与人民银行对企业间拆借资金管理的加强，这方面都会受到越来越多的限制。因此，首先房地产企业要根据企业发展状况、融资政策、项目未来回款情况等确定负债资金金额、来源。总的原则是，财务状况稳定、项目规模大、测算市场需求大、预计利润率高的项目，在借款时可以适当放宽。同时由于银行对于地产公司的自有资金有所限制，因此，企业在这种情况下要结合实际进行借款金额的考量。其次，尽可能多考虑不同的银行进行借款政策比对。争取最优惠贷款利率。再次，拟融资项目公司可通过集团协调，向本集团其他项目公司通过银行进行委托借款，并注意在条款、利息等方面满足税务局的相关规定，确保在土地增值税与企业所得税前顺利抵扣。
3.3 争取资本市场的资金来源
一是通过公司上市或者增发股份等形式来解决资金需求。通过证券市场，房地产企业就能获得巨额的低成本资金，使企业的资产规模迅速扩张，其速度是企业上市以前无法比拟的。上市还可以使房地产企业借资本市场完善公司治理结构，提升经营管理水平，提高企业知名度。由于上市的诸多监管条件，要求房地产企业立足长远，早作积累，使企业逐步达到上市条件。二是积极拓展房地产信托筹资模式。房地产信托一方面可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，且期限弹性较大，另一方面可以在不提高资产负债率的情况下实现融资，优化房地产公司的资产负债结构，使得其乐于接受此类融资安排。
3.4 健全金融市场法律体系
市场经济是法制经济，要依靠强大的法律体系。一是要完善《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文，增加有关房地产金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为；二是建立健全有关房地产金融的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《房地产投资基金法》等，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产融资行为。
4 结论
房地产业是资金高度密集的产业，对金融业有较高程度的依赖性，房地产业融资方式的优劣，直接影响到融资成本和开发风险。房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且，融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，确保房地产企业的资金链安全稳定，促进企业的稳健发展，实现企业价值最大化。
参考文献
［1］张瑞杰，刘俏.新形势下我国房地产资产证券化问题思考［J］.北方经济.2006，（22）.
［2］颜洁桦.融资与风险管理:房地产企业财务总监的重要使命［J］.财会通讯，2003，（10）.
［3］龙胜平，方奕.房地产金融与投资［M］.上海：上海人民出版社，2005.