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【摘要】本文针对于当前“小产权”房的兴起对中国的土地产权制度做了分析，在此基础上，通过对农地产权的价值构成体系的分析，得出了土地产权的改革能够实施的基本条件，并对当前的小产权问题的解决以及农地产权改革问题提出了自己的看法。
【关键词】小产权；农地产权价值体系；土地产权改革
一、前言
“比经济适用房更经济”，当前在房价日渐上涨的前提下，出现了所谓的“小产权房”，因为根据现行土地制度的规定，凡农民耕种的农田都属集体所有，不准买卖，也不准随便改作他用。若要改作他用，必须首先由政府征用，改为国有之后，才能入市交易。而小产权房指的就是在未经政府征用的集体土地上，由农民集体绕过政府，直接和开发商达成协议，兴建用于出售的房屋。这就牵扯到日益引起人们关注的农地产权问题，本文在分析了小产权房以及大产权房的相关关系后，从农地产权的集体含义出发，对当前的农地产权制度改革提出了自己的看法和建议。
二、中国的土地制度沿革以及“小产权”和“大产权”
按照现行土地用途管制的分类，小产权房所用土地属于“集体建设用地”中的 “宅基地”（建在农业用地上的建筑所在多有，不过本文讨论的是农村建设用地、特别是宅基地上的农民房），也就是9亿农民自用、自建住宅所占用的那些土地。
所谓“大产权”其实是指政府在征用农业用地后，将土地性质改为国有土地性质，并将这些国有土地通过规划、审批等手段，推进市场，可以在市场上流转。涉及农民生存的农业用地被政府征用后，初始阶段是采取包办农民的就业、医疗、教育等各个方面，农民从农业人口直接转化为城镇户口，享有城市市民待遇。20世纪九十年代初期，政府实行国有企业改制，不再进行国有企业分房，也不存在安置工作的说法，农民失去土地后，没有就业作为保障，国家改用货币进行补偿。“大产权”实际上就是产权国有，土地性质只有变为国有，土地才可以在市场上转让，才可发生相应的批租、投标、交易、办产权证和获得金融机构的抵押。农民的集体土地只有被政府征用后，才能够进入土地市场买卖，才能在法律保护的范围内。
中国农地制度改革的方向是，放松政府土地管制，发展土地市场和土地交易。即，在坚持土地的集体所有制和全民所有制的前提下，打破对农地转用的国家垄断，改变政府对集体土地的用途管制，发展集体建设用地的流转和交易。这是走出目前困境的惟一出路。
下面，我们就通过农地产权的具体价值构成来分析一下当前的农地产权改革。
三、农地的产权体系
事实上，如果只是农村的原住房所在的“农村建设用地”的转让，还不足以引起我们如此大的关注，更为学者研究和争论的是耕地的转让，也即耕地被用来征用，或者通过农民自身以及农村集体的与开发商的私下解决所产生的“农村建设用地”就会引起极大的争论了。根据周建春的《中国耕地产权与价值研究——兼论征地补偿》中对产权的描述，虽然他只是描述了耕地的产权体系，但我们看到，耕地的产权体系是与农地的产权体系是一样的，如图所示：
四、小结
一直以来，农民的主要收入是耕地种植收入，当农民已经有机会掌握了用以获取收入，用以从城市人口中获取收入的资源后，我们的政府为什么还要从他们手中夺取呢？因而，作者认为，加快农地产权改革。保护耕地面积不等于否定小产权房，因为，从当前世界来看，一方面粮食禁运的可能性不大，另一方面，即使是出现了粮食禁运，中国也有能力在一段时间内通过自身的努力来破坏粮食的禁运。
总之，小产权问题是当前中国土地制度亟需改革的一个信号，只有通过行之有效的土地产权改革，才能促使中国当前的住房市场的价格急剧上扬得到抑制，而且还能够促使农民的收入水平得到更大的提高。
【参考文献】
[1] 周建春《中国耕地产权与价值研究_兼论征地补偿》[J] 《中国土地科学》2007年2月
[2] 印坤华《现行农地产权制度的缺陷和改革》[J] 《新观察》
[3] 姚建忠 宋晓丽 刘民培 《我国土地产权制度对耕地保护影响的研究》 [J]《安徽农业大学学报(社会科学版)》
[4] 张占玉 《浅谈土地产权制度与耕地保护》[J] 《中国青年科技》
[5] 王淑珍 《论农村土地产权制度与耕地保护》[J] 《贯彻与思考》2004年第18期
[6] 张晓红《日本农地制度中关于农地保护的政策及对我国的启示》[J]《管理科学》2007年第五期
【关键词】小产权；农地产权价值体系；土地产权改革
一、前言
“比经济适用房更经济”，当前在房价日渐上涨的前提下，出现了所谓的“小产权房”，因为根据现行土地制度的规定，凡农民耕种的农田都属集体所有，不准买卖，也不准随便改作他用。若要改作他用，必须首先由政府征用，改为国有之后，才能入市交易。而小产权房指的就是在未经政府征用的集体土地上，由农民集体绕过政府，直接和开发商达成协议，兴建用于出售的房屋。这就牵扯到日益引起人们关注的农地产权问题，本文在分析了小产权房以及大产权房的相关关系后，从农地产权的集体含义出发，对当前的农地产权制度改革提出了自己的看法和建议。
二、中国的土地制度沿革以及“小产权”和“大产权”
按照现行土地用途管制的分类，小产权房所用土地属于“集体建设用地”中的 “宅基地”（建在农业用地上的建筑所在多有，不过本文讨论的是农村建设用地、特别是宅基地上的农民房），也就是9亿农民自用、自建住宅所占用的那些土地。
所谓“大产权”其实是指政府在征用农业用地后，将土地性质改为国有土地性质，并将这些国有土地通过规划、审批等手段，推进市场，可以在市场上流转。涉及农民生存的农业用地被政府征用后，初始阶段是采取包办农民的就业、医疗、教育等各个方面，农民从农业人口直接转化为城镇户口，享有城市市民待遇。20世纪九十年代初期，政府实行国有企业改制，不再进行国有企业分房，也不存在安置工作的说法，农民失去土地后，没有就业作为保障，国家改用货币进行补偿。“大产权”实际上就是产权国有，土地性质只有变为国有，土地才可以在市场上转让，才可发生相应的批租、投标、交易、办产权证和获得金融机构的抵押。农民的集体土地只有被政府征用后，才能够进入土地市场买卖，才能在法律保护的范围内。
中国农地制度改革的方向是，放松政府土地管制，发展土地市场和土地交易。即，在坚持土地的集体所有制和全民所有制的前提下，打破对农地转用的国家垄断，改变政府对集体土地的用途管制，发展集体建设用地的流转和交易。这是走出目前困境的惟一出路。
下面，我们就通过农地产权的具体价值构成来分析一下当前的农地产权改革。
三、农地的产权体系
事实上，如果只是农村的原住房所在的“农村建设用地”的转让，还不足以引起我们如此大的关注，更为学者研究和争论的是耕地的转让，也即耕地被用来征用，或者通过农民自身以及农村集体的与开发商的私下解决所产生的“农村建设用地”就会引起极大的争论了。根据周建春的《中国耕地产权与价值研究——兼论征地补偿》中对产权的描述，虽然他只是描述了耕地的产权体系，但我们看到，耕地的产权体系是与农地的产权体系是一样的，如图所示：
四、小结
一直以来，农民的主要收入是耕地种植收入，当农民已经有机会掌握了用以获取收入，用以从城市人口中获取收入的资源后，我们的政府为什么还要从他们手中夺取呢？因而，作者认为，加快农地产权改革。保护耕地面积不等于否定小产权房，因为，从当前世界来看，一方面粮食禁运的可能性不大，另一方面，即使是出现了粮食禁运，中国也有能力在一段时间内通过自身的努力来破坏粮食的禁运。
总之，小产权问题是当前中国土地制度亟需改革的一个信号，只有通过行之有效的土地产权改革，才能促使中国当前的住房市场的价格急剧上扬得到抑制，而且还能够促使农民的收入水平得到更大的提高。
【参考文献】
[1] 周建春《中国耕地产权与价值研究_兼论征地补偿》[J] 《中国土地科学》2007年2月
[2] 印坤华《现行农地产权制度的缺陷和改革》[J] 《新观察》
[3] 姚建忠 宋晓丽 刘民培 《我国土地产权制度对耕地保护影响的研究》 [J]《安徽农业大学学报(社会科学版)》
[4] 张占玉 《浅谈土地产权制度与耕地保护》[J] 《中国青年科技》
[5] 王淑珍 《论农村土地产权制度与耕地保护》[J] 《贯彻与思考》2004年第18期
[6] 张晓红《日本农地制度中关于农地保护的政策及对我国的启示》[J]《管理科学》2007年第五期