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近年来，随着私家车数量的不断增加，小区业主对停车位的需求大幅增长，小区业主与开发商因车位问题发生的纠纷也屡见不鲜当前有许多业主并不知道自己对小区停车位享有特殊权利，有的甚至将权利拱手让给了开发商。以下的案例，或许会对你有所启示。
停车位未必属于开发商
【案 例】 2010年6月，机缘房地产开发公司见其所建小区内的停车位紧张，遂利用小区建筑区划内的一块公共用地，平整出20个停车位，然后采取以2-3万元不等的价格卖给小区业主。钟惠购买后不久，因觉得太贵而要求公司退款，但遭公司拒绝。正以为只有自认倒霉之际，经律师提醒，钟惠以公司无权占用公共用地为由提起了诉讼。
【点 评】 法院判决认定钟惠与公司之间的停车位买卖合同无效。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”即停车位并非生就属于开发商，关键要看是否占用业主共有的道路或者其他场地，如果占用，就应当归业主共有。本案公司利用的是建筑区划内的公共用地，自然其无权获得停车位的相关权利，也就不得销售。当然，如业主使用应给予公司成本补偿。
停车位不得卖给“外人”
【案 例】 2010年8月，春秋房地产开发公司为实现利润的最大化，决定将其所开发的滨江小区的50个停车位，向社会公开竞价销售，不管是小区业主还是小区以外的人，谁出价高就卖给谁。结果有19个车位卖给了“外人”。经人指点，只怪自己出钱低而没能买到停车位的杨鸯等业主提起了诉讼，要求确认公司与外人的买卖合同无效。
【点 评】 法院支持了杨鸯等的诉讼请求。《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条也指出：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要的’规定。” 即公司未首先满足小区业主停车位需要而外卖，明显违法。故小区业主或者业委会有权要求公司返还停车位并优先满足小区业主需求。
停车位开放商不能想卖就卖
【案例】 从2008年到至今,陈娜一直在租用小区的地下86号车位，但在2010年9月份收到开放商通知，86号车位要被出售给小区其他用户了，陈娜前几天还刚刚交过续租的车位费用。奇怪的是此车位为什么会被开发商出售了呢?突然出售车位对陈娜的生活造成了很大影响，本来就紧缺的小区车位，一下子到哪里找呢？陈娜因此到消费者协会进行投诉。
【点评】 根据《住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》的第三条停车设施管理规定：出租时，租赁双方应当在停车位出租合同中约定：当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位。但出租人应在终止合同前两个月书面通知承租人”，同时消费者有优先购买车位的权利，开发商不能剥夺消费者的优先权。因此开发商是不能说卖就卖的，应当提前通知承租业主。所以本案例中对陈娜造成的损失和影响，开发商应承担责任和补偿。
停车位售出后不得翻价
【案 例】 2010年4月，肖婷从丽晶房地产开发有限公司购买了一套住房及一个车位。同年10月1日，肖婷搬入居住时，因停车位价格暴涨，公司以肖婷尚未使用、不算已经交付为由，要求增价20000元，否则不让肖婷入住。几番交涉未果，肖婷无奈缴给了公司。事后肖婷越想越不是味，经人指点，遂诉请要求公司退款并按原价交付停车位。
【点 评】法院支持了肖婷的诉讼请求。一方面，《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”住房、车位购销合同生效后，肖婷已获取相关权利，公司必须履行合同，“尚未使用”并不能成为其加价的理由。另一方面，《合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”鉴于肖婷无奈加价，是因受公司不交则不让入住的胁迫，故肖婷有权请求撤销加价协议，公司也必须依据《合同法》第五十八条之规定退款。
编后：在生活中，业主需要及时了解自己的利益与义务，熟悉相关的法律法规，才能用法律来维护我们的权益不受侵害，同时也避免了不必要的损失和纠纷，小区停车位的问题就是其中的一个缩影。ma-ch-ch@163.com
停车位未必属于开发商
【案 例】 2010年6月，机缘房地产开发公司见其所建小区内的停车位紧张，遂利用小区建筑区划内的一块公共用地，平整出20个停车位，然后采取以2-3万元不等的价格卖给小区业主。钟惠购买后不久，因觉得太贵而要求公司退款，但遭公司拒绝。正以为只有自认倒霉之际，经律师提醒，钟惠以公司无权占用公共用地为由提起了诉讼。
【点 评】 法院判决认定钟惠与公司之间的停车位买卖合同无效。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”即停车位并非生就属于开发商，关键要看是否占用业主共有的道路或者其他场地，如果占用，就应当归业主共有。本案公司利用的是建筑区划内的公共用地，自然其无权获得停车位的相关权利，也就不得销售。当然，如业主使用应给予公司成本补偿。
停车位不得卖给“外人”
【案 例】 2010年8月，春秋房地产开发公司为实现利润的最大化，决定将其所开发的滨江小区的50个停车位，向社会公开竞价销售，不管是小区业主还是小区以外的人，谁出价高就卖给谁。结果有19个车位卖给了“外人”。经人指点，只怪自己出钱低而没能买到停车位的杨鸯等业主提起了诉讼，要求确认公司与外人的买卖合同无效。
【点 评】 法院支持了杨鸯等的诉讼请求。《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条也指出：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要的’规定。” 即公司未首先满足小区业主停车位需要而外卖，明显违法。故小区业主或者业委会有权要求公司返还停车位并优先满足小区业主需求。
停车位开放商不能想卖就卖
【案例】 从2008年到至今,陈娜一直在租用小区的地下86号车位，但在2010年9月份收到开放商通知，86号车位要被出售给小区其他用户了，陈娜前几天还刚刚交过续租的车位费用。奇怪的是此车位为什么会被开发商出售了呢?突然出售车位对陈娜的生活造成了很大影响，本来就紧缺的小区车位，一下子到哪里找呢？陈娜因此到消费者协会进行投诉。
【点评】 根据《住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》的第三条停车设施管理规定：出租时，租赁双方应当在停车位出租合同中约定：当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位。但出租人应在终止合同前两个月书面通知承租人”，同时消费者有优先购买车位的权利，开发商不能剥夺消费者的优先权。因此开发商是不能说卖就卖的，应当提前通知承租业主。所以本案例中对陈娜造成的损失和影响，开发商应承担责任和补偿。
停车位售出后不得翻价
【案 例】 2010年4月，肖婷从丽晶房地产开发有限公司购买了一套住房及一个车位。同年10月1日，肖婷搬入居住时，因停车位价格暴涨，公司以肖婷尚未使用、不算已经交付为由，要求增价20000元，否则不让肖婷入住。几番交涉未果，肖婷无奈缴给了公司。事后肖婷越想越不是味，经人指点，遂诉请要求公司退款并按原价交付停车位。
【点 评】法院支持了肖婷的诉讼请求。一方面，《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”住房、车位购销合同生效后，肖婷已获取相关权利，公司必须履行合同，“尚未使用”并不能成为其加价的理由。另一方面，《合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”鉴于肖婷无奈加价，是因受公司不交则不让入住的胁迫，故肖婷有权请求撤销加价协议，公司也必须依据《合同法》第五十八条之规定退款。
编后：在生活中，业主需要及时了解自己的利益与义务，熟悉相关的法律法规，才能用法律来维护我们的权益不受侵害，同时也避免了不必要的损失和纠纷，小区停车位的问题就是其中的一个缩影。ma-ch-ch@163.com