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摘 要:当前,房地产行业正面临着激烈的市场竞争和复杂的国家调控环境。如何设计合理的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现价值最大化,已成为房地产企业的迫切需要和必须认真应对的课题。此文简要分析房地产企业纳税筹划的必要性、所涉及的税种以及纳税筹划的相关技术等几个方面。
关键词:房地产企业;纳税筹划;必要性
随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧,纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分,也将是企业经营决策的重要内容。了解和领会房地产企业纳税筹划技术,這个问题已经得到越来越多的房地产企业的重视,要建房先筹划的趋势已经在形成。更有不少立足长远发展的房地产开发企业,十分注重依法纳税,而且往往在项目启动之初,就开始进行详细的纳税筹划。本文拟从以下方面来对房地产企业的纳税筹划进行分析。
一、房地产企业纳税筹划的必要性
纳税筹划是在企业战略管理指导下,在遵循税法导向的基础上,通过合理安排与精心组织企业生产经营的财务管理活动,它是企业战略管理活动中的一个很重要的因子。当然,纳税筹划的前提条件是企业依法纳税,在此基础上,根据市场环境和企业自身的情况,合理的进行纳税的规划和统筹安排,以降低企业的运营成本,发挥企业的最大效益。
纳税筹划的内涵表明了其重要性,对于房地产企业来说更是意义重大。房地产开发企业周期都非常长,有的个别企业甚至存在十多年的烂尾楼,而且涉及的税目、税率复杂,每个环节都有相对应的税种,房地产企业从买地、建设,到后期的物业管理,每个阶段的业务特点及面临的税务风险不一样,所涉及的法律、政策及纳税处理规定也不尽相同,就需要有不同的税务安排;同时,房地产企业缴纳税款的金额通常较大,不同的计税依据和计税方法,对纳税数额的影响非常巨大,如果做好税收筹划的话,能最大地提高企业的价值;此外,我国近几年接连调整了房地产市场的税收相关政策,企业如果没有及时的做出纳税筹划,就无法应对变革、无法适应市场的经济环境,最终的结果可能是被市场所淘汰。
可见,纳税筹划是对于房地产企业是重要而且十分必要的,尤其是我国正在完善市场经济体制,深化各种经济改革,统筹各行业布局的关键时刻,房地产行业作为关系国计民生的重要方面,各种改革措施更是接连不断,房地产企业做好税收筹划,不仅可以保护企业自身的利益,提高企业的竞争力,而且可以体现国家的宏观调控方向,促进国民经济的稳定发展。
二、房地产企业纳税筹划涉及的税种
房地产企业涉及的税种有很多,通过纳税筹划合理的减轻企业税负已成为房地产商的迫切需要,房地产企业涉及的主要税种大体上分为三个环节分布,即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下:
(一)房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护建设税
在房地产开发中,如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。房地产开发建设环节的营业税,主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税,城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。
(二)房地产使用环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税
房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的,适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。
(三)房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税
房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的买方适用销售不动产税目的规定,税率为5%,城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。
三、企业纳税筹划的一般方法
(一)税率差异法
就是利用税率的差异直接节减税收的方法,实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负。这种方法计算比较复杂,但因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。
(二)扣除法
扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少,也可以通过增加本期可扣除金额,起到延期纳税的作用,使用广泛。
(三)延期纳税法
纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法利用延缓纳税,取得资金的时间价值。几乎所有企业都适用。
(四)分拆法
就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法是通过使纳税人的计税依据合法合理地减少,从而减少应纳税额。这种方法计算复杂,受较多条件约束。
(五)抵免法
是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。由于税收抵免政策比较多,所以适用范围比较广泛,尽量使抵免项目最多,直接降低应纳税额。
(六)减税法
减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。这种方法比较简单易行,但因适用对象是特定行业和纳税行为,不能普遍适用。
四、房地产企业纳税筹划的相关技术
房地产企业由于其业务范围广,经营活动复杂,因此采用的筹划规律及筹划技术也是多种多样的,根据其行业特点和经营业务,对其采用的筹划技术可以归纳如下:
(一)资金筹集中的税收扣除筹划
房地产企业占用资金量大,需要不断筹措资金维持其开发能力。而选择合理的资金来源渠道和筹资方式,会影响计税基数的确定。通常债务融资方式下,如银行贷款筹资、发行债券筹资等,可以利用利息抵税效应降低税负。而权益资金融资模式,如发行股票等,涉及资金流出时,只能按税后利润进行分配,不能实现降低税基的目的。
(二)成本费用摊销(分摊)扣除筹划
房地产企业的项目一般跨年度经营,所以如何实现摊入成本的最大化,贯彻权责发生之原则和配比原则,就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入,可以采取预提方法或其他分配方法;对于费用应尽量实现转化,突破税前列支限额的限制;能够当期列支扣除的损失应及时确认等等。
(三)收入的延期纳税筹划
对于房地产企业来说,税收政策对其收入的约束是相当严格的,预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额,预缴企业所得税。房产定金、预售款也要纳入收入缴纳营业税。通过运用收入的确认实现技术,合理控制和确认收入的实现,取得资金的时间价值,来降低税负。
(四)收入的分拆纳税筹划
就是使房地产企业收入在企业集团内部两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。使纳税人的计税依据合法合理地减少,从而减少应纳税额。如房地产企业集团内部开发企业与所属销售公司之间合理的内部定价转移开发产品安排等等。这种方法计算复杂,并受到较多的条件约束。
(五)利用税率的差异直接节减税收的方法
作为房地产企业主要税种的土地增值税适用四级超率累进税率,存在着明显的税率跳跃临界点。在纳税筹划时,可以利用这种税率的差异规律,通过销售的价格安排降低增值率来进行筹划节税。其关键性的技术操作是控制增值率,这可以通过价格、扣除额等的合进安排来实现。
(六)通过业务的特殊安排进行纳税筹划
房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外,还可以采用合作建房、代建房、承包、工程分拆、股权转让等形式多样的业务经营模式。通过这些业务的合理安排,来改变业务适用的计税依据和税率,达到减轻和降低税负的目的。
房地产企业开发项目耗用资金巨大、产业链条长、对相关领域影响广泛,涉及的税种及牵涉的税目、税率多而复杂,做好纳税筹划工作是每个房地产企业的必修课程,是房地产企业生存和发展的必要手段。如何规避纳税风险,在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本,增加企业营业利润,实现企业利润最大化,对房地产企业具有重要的现实意义。房地产企业可以通过合理、合法的手段,减轻企业税负,增加企业收益,从而使企业得到稳步、健康的发展。
参考文献:
[1]中国注册会计师协会.税法[M].北京:中国财政经济出版社,2010.
[2]梁云凤,逄振悦,梁云波.房地产企业税收筹划[M].北京:中国物价出版社,2006.
[3]刘玉章.房地产企业财税操作技巧[M].北京:机械工业出版社,2007.
[4]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].大连:东北财经大学出版社,2009.
[5]贺志东.房地产开发企业纳税筹划[M].北京:机械工业出版社,2002.
[6]陈荣彩,吴小慧.纳税筹划的临界点[M].北京:机械工业出版社,2005.
关键词:房地产企业;纳税筹划;必要性
随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧,纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分,也将是企业经营决策的重要内容。了解和领会房地产企业纳税筹划技术,這个问题已经得到越来越多的房地产企业的重视,要建房先筹划的趋势已经在形成。更有不少立足长远发展的房地产开发企业,十分注重依法纳税,而且往往在项目启动之初,就开始进行详细的纳税筹划。本文拟从以下方面来对房地产企业的纳税筹划进行分析。
一、房地产企业纳税筹划的必要性
纳税筹划是在企业战略管理指导下,在遵循税法导向的基础上,通过合理安排与精心组织企业生产经营的财务管理活动,它是企业战略管理活动中的一个很重要的因子。当然,纳税筹划的前提条件是企业依法纳税,在此基础上,根据市场环境和企业自身的情况,合理的进行纳税的规划和统筹安排,以降低企业的运营成本,发挥企业的最大效益。
纳税筹划的内涵表明了其重要性,对于房地产企业来说更是意义重大。房地产开发企业周期都非常长,有的个别企业甚至存在十多年的烂尾楼,而且涉及的税目、税率复杂,每个环节都有相对应的税种,房地产企业从买地、建设,到后期的物业管理,每个阶段的业务特点及面临的税务风险不一样,所涉及的法律、政策及纳税处理规定也不尽相同,就需要有不同的税务安排;同时,房地产企业缴纳税款的金额通常较大,不同的计税依据和计税方法,对纳税数额的影响非常巨大,如果做好税收筹划的话,能最大地提高企业的价值;此外,我国近几年接连调整了房地产市场的税收相关政策,企业如果没有及时的做出纳税筹划,就无法应对变革、无法适应市场的经济环境,最终的结果可能是被市场所淘汰。
可见,纳税筹划是对于房地产企业是重要而且十分必要的,尤其是我国正在完善市场经济体制,深化各种经济改革,统筹各行业布局的关键时刻,房地产行业作为关系国计民生的重要方面,各种改革措施更是接连不断,房地产企业做好税收筹划,不仅可以保护企业自身的利益,提高企业的竞争力,而且可以体现国家的宏观调控方向,促进国民经济的稳定发展。
二、房地产企业纳税筹划涉及的税种
房地产企业涉及的税种有很多,通过纳税筹划合理的减轻企业税负已成为房地产商的迫切需要,房地产企业涉及的主要税种大体上分为三个环节分布,即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下:
(一)房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护建设税
在房地产开发中,如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。房地产开发建设环节的营业税,主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税,城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。
(二)房地产使用环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税
房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的,适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。
(三)房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税
房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的买方适用销售不动产税目的规定,税率为5%,城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。
三、企业纳税筹划的一般方法
(一)税率差异法
就是利用税率的差异直接节减税收的方法,实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负。这种方法计算比较复杂,但因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。
(二)扣除法
扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少,也可以通过增加本期可扣除金额,起到延期纳税的作用,使用广泛。
(三)延期纳税法
纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法利用延缓纳税,取得资金的时间价值。几乎所有企业都适用。
(四)分拆法
就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法是通过使纳税人的计税依据合法合理地减少,从而减少应纳税额。这种方法计算复杂,受较多条件约束。
(五)抵免法
是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。由于税收抵免政策比较多,所以适用范围比较广泛,尽量使抵免项目最多,直接降低应纳税额。
(六)减税法
减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。这种方法比较简单易行,但因适用对象是特定行业和纳税行为,不能普遍适用。
四、房地产企业纳税筹划的相关技术
房地产企业由于其业务范围广,经营活动复杂,因此采用的筹划规律及筹划技术也是多种多样的,根据其行业特点和经营业务,对其采用的筹划技术可以归纳如下:
(一)资金筹集中的税收扣除筹划
房地产企业占用资金量大,需要不断筹措资金维持其开发能力。而选择合理的资金来源渠道和筹资方式,会影响计税基数的确定。通常债务融资方式下,如银行贷款筹资、发行债券筹资等,可以利用利息抵税效应降低税负。而权益资金融资模式,如发行股票等,涉及资金流出时,只能按税后利润进行分配,不能实现降低税基的目的。
(二)成本费用摊销(分摊)扣除筹划
房地产企业的项目一般跨年度经营,所以如何实现摊入成本的最大化,贯彻权责发生之原则和配比原则,就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入,可以采取预提方法或其他分配方法;对于费用应尽量实现转化,突破税前列支限额的限制;能够当期列支扣除的损失应及时确认等等。
(三)收入的延期纳税筹划
对于房地产企业来说,税收政策对其收入的约束是相当严格的,预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额,预缴企业所得税。房产定金、预售款也要纳入收入缴纳营业税。通过运用收入的确认实现技术,合理控制和确认收入的实现,取得资金的时间价值,来降低税负。
(四)收入的分拆纳税筹划
就是使房地产企业收入在企业集团内部两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。使纳税人的计税依据合法合理地减少,从而减少应纳税额。如房地产企业集团内部开发企业与所属销售公司之间合理的内部定价转移开发产品安排等等。这种方法计算复杂,并受到较多的条件约束。
(五)利用税率的差异直接节减税收的方法
作为房地产企业主要税种的土地增值税适用四级超率累进税率,存在着明显的税率跳跃临界点。在纳税筹划时,可以利用这种税率的差异规律,通过销售的价格安排降低增值率来进行筹划节税。其关键性的技术操作是控制增值率,这可以通过价格、扣除额等的合进安排来实现。
(六)通过业务的特殊安排进行纳税筹划
房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外,还可以采用合作建房、代建房、承包、工程分拆、股权转让等形式多样的业务经营模式。通过这些业务的合理安排,来改变业务适用的计税依据和税率,达到减轻和降低税负的目的。
房地产企业开发项目耗用资金巨大、产业链条长、对相关领域影响广泛,涉及的税种及牵涉的税目、税率多而复杂,做好纳税筹划工作是每个房地产企业的必修课程,是房地产企业生存和发展的必要手段。如何规避纳税风险,在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本,增加企业营业利润,实现企业利润最大化,对房地产企业具有重要的现实意义。房地产企业可以通过合理、合法的手段,减轻企业税负,增加企业收益,从而使企业得到稳步、健康的发展。
参考文献:
[1]中国注册会计师协会.税法[M].北京:中国财政经济出版社,2010.
[2]梁云凤,逄振悦,梁云波.房地产企业税收筹划[M].北京:中国物价出版社,2006.
[3]刘玉章.房地产企业财税操作技巧[M].北京:机械工业出版社,2007.
[4]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].大连:东北财经大学出版社,2009.
[5]贺志东.房地产开发企业纳税筹划[M].北京:机械工业出版社,2002.
[6]陈荣彩,吴小慧.纳税筹划的临界点[M].北京:机械工业出版社,2005.