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随着房价的不断飙升,租住“蜗居”成了许多无法承受购房之重者的无奈选择,因租赁合同引发的纠纷也在不断增多。
笔者作为法官收集的以下案例,也许能给正在租住或准备租住“蜗居”的你有所启示。
☆彼此磋商,当心不平等条款也生效☆
【案例】
2009年1月,新婚燕尔的李萍夫妇与房东签订了一份为期一年的《房屋租赁合同》。其中特别约定:“房东因特殊需要,有权提前解除合同,且不承担任何违约责任。”
李萍虽对房东执意写上这一条“不平等”内容有些反感,但见房东只是孤身一人且居住着一间房屋,而自己的租期又不长,相信不会有什么大不了的事,便没有过多深究。
谁知,9月,房东以儿子次月回来结婚为由,要求李萍退房,并按实际居住时间结清房租。交涉中,彼此发生激烈争吵。李萍见无法继续居住下去,同意退房,但要房东支付违约金。房东则以其有权要求李萍提前搬出房屋为由拒绝。令李萍没想到的是,法院竟以该“不平等”内容有效为由,驳回了其要求房东给付违约金的诉讼请求。
【点评】
《合同法》第四十条规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。
本案的特别约定虽有免除房东责任、排除李萍主要权利之处,但明显不具备格式条款的要件,当属有效。本案的教训告诉人们,应仔细阅读、斟酌合同条款,慎重判断其内容是否公正、合理,是否危害自身权益。
☆签订合同,警惕二手转租☆
【案例】
2009年8月,一直两地分居的郭芳带着孩子来到丈夫工作的城市,别提有多高兴。可她面临着一个棘手问题,那就是房子。当地租房非常紧张,更不用说在其所处的高新开发区。
工夫不负有心人,虽然价格偏高,且必须一次性付清一年房租,但她总算觅得一间20平方米,带有厨房、卫生间的房屋。可郭芳刚花去2000余元装修、整理,将东西搬入居住,就突然来了一位自称房东的人,要求郭芳搬走。
郭芳此刻才知道,与自己签合同的并非房东,而是从房东处租来房屋者,再高价转租给她。因郭芳不愿放弃,双方成讼。法院最终判决郭芳腾房。
【点评】
《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
本案的转租,未经房东同意,郭芳只好腾房。因此,承租人在签订租赁合同前,应当查清房东身份、房屋权属、出租权限,如属转租,应当得到房东认可。
☆房未租成,为何也得付钱☆
【案例】
2009年8月,大学毕业的黎虹好不容易找到一份称心如意的工作,因用人单位没有员工宿舍,居住便成了她必须解决的首要问题。
经过两天奔波,黎虹看中一套12平方米的单间,便与房东签订了一份《租赁合同》,约定租期一年,如果黎虹中途退租,所交1500元作为违约金。次日,准备将房屋打扫后搬入居住的黎虹,发现前男友不巧居住在一楼,为避免彼此尴尬,黎虹当即电话告知房东不再租用,并允许房东另行出租。一周后,黎虹见房东已将房屋租出,遂以自己没有居住为由,要求房东退回押金,因遭房东拒绝而成讼。法院经审理,驳回了黎虹的诉讼请求。
【点评】
《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
鉴于黎虹与房东签订的房屋《租赁合同》,系双方的真实意思表示,符合法律规定,当属有效。而黎虹“为避免彼此尴尬”而没有居住,并非解除合同的正当理由,在此情况下,本案也就应当按照《合同法》第一百零八条之规定处理,即:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。” 本案的意义在于,在签订租赁合同前,承租人应当了解房屋质量、相关设施、周边环境等情况,以免仓促之间给自己带来不必要的麻烦和损失。
☆上门收费, 谨防重复付租☆
☆上门收费, 谨防重复付租☆
【案例】
2009年3月,蒋琳与男友分手后,立即告别那个伤心之地。经闺中密友介绍,融入了一个陌生城市,也住进了闺中密友为她租好的场所———一家房屋出租公司的住宅。
6月3日下午6时,蒋琳刚下班回到自己不足8平方米的出租屋,突然听到一阵敲门声,开门一看,见一位自称是房屋出租公司工作人员的小姐,手持一本印有“XX房屋出租公司房租专用收据”字样的票据,要蒋琳付清6~9月的1800元房租。
见公司服务如此周到,蒋琳二话没说便交了钱。对方写给蒋琳一张收据,虽未加盖公司公章,但蒋琳并未多想。谁知,三天后,公司“又”派人上门收费,蒋琳以收据抗辩,但公司提出那人纯属冒充,所产生的后果与公司无关。
【点评】
《民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条也指出:“……没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
本案中,蒋琳认为公司已派人收取其房租,仅凭一张字样随处可印的收据,却不能证明来者的真实身份,也不能提供盖有公司公章的字据,显然不能证明其事实主张,而按期向公司交纳房租又是其应尽的义务,自然必须承担败诉的后果。
本案告诫承租人,面对上门收取租金者,应该保持警惕,严格审核其身份,认真辨别,并索要合法的、手续完备的交费收据,以免上当受骗。
(编辑洪素珍 hongsuzhen2007@163.com)
笔者作为法官收集的以下案例,也许能给正在租住或准备租住“蜗居”的你有所启示。
☆彼此磋商,当心不平等条款也生效☆
【案例】
2009年1月,新婚燕尔的李萍夫妇与房东签订了一份为期一年的《房屋租赁合同》。其中特别约定:“房东因特殊需要,有权提前解除合同,且不承担任何违约责任。”
李萍虽对房东执意写上这一条“不平等”内容有些反感,但见房东只是孤身一人且居住着一间房屋,而自己的租期又不长,相信不会有什么大不了的事,便没有过多深究。
谁知,9月,房东以儿子次月回来结婚为由,要求李萍退房,并按实际居住时间结清房租。交涉中,彼此发生激烈争吵。李萍见无法继续居住下去,同意退房,但要房东支付违约金。房东则以其有权要求李萍提前搬出房屋为由拒绝。令李萍没想到的是,法院竟以该“不平等”内容有效为由,驳回了其要求房东给付违约金的诉讼请求。
【点评】
《合同法》第四十条规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。
本案的特别约定虽有免除房东责任、排除李萍主要权利之处,但明显不具备格式条款的要件,当属有效。本案的教训告诉人们,应仔细阅读、斟酌合同条款,慎重判断其内容是否公正、合理,是否危害自身权益。
☆签订合同,警惕二手转租☆
【案例】
2009年8月,一直两地分居的郭芳带着孩子来到丈夫工作的城市,别提有多高兴。可她面临着一个棘手问题,那就是房子。当地租房非常紧张,更不用说在其所处的高新开发区。
工夫不负有心人,虽然价格偏高,且必须一次性付清一年房租,但她总算觅得一间20平方米,带有厨房、卫生间的房屋。可郭芳刚花去2000余元装修、整理,将东西搬入居住,就突然来了一位自称房东的人,要求郭芳搬走。
郭芳此刻才知道,与自己签合同的并非房东,而是从房东处租来房屋者,再高价转租给她。因郭芳不愿放弃,双方成讼。法院最终判决郭芳腾房。
【点评】
《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
本案的转租,未经房东同意,郭芳只好腾房。因此,承租人在签订租赁合同前,应当查清房东身份、房屋权属、出租权限,如属转租,应当得到房东认可。
☆房未租成,为何也得付钱☆
【案例】
2009年8月,大学毕业的黎虹好不容易找到一份称心如意的工作,因用人单位没有员工宿舍,居住便成了她必须解决的首要问题。
经过两天奔波,黎虹看中一套12平方米的单间,便与房东签订了一份《租赁合同》,约定租期一年,如果黎虹中途退租,所交1500元作为违约金。次日,准备将房屋打扫后搬入居住的黎虹,发现前男友不巧居住在一楼,为避免彼此尴尬,黎虹当即电话告知房东不再租用,并允许房东另行出租。一周后,黎虹见房东已将房屋租出,遂以自己没有居住为由,要求房东退回押金,因遭房东拒绝而成讼。法院经审理,驳回了黎虹的诉讼请求。
【点评】
《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
鉴于黎虹与房东签订的房屋《租赁合同》,系双方的真实意思表示,符合法律规定,当属有效。而黎虹“为避免彼此尴尬”而没有居住,并非解除合同的正当理由,在此情况下,本案也就应当按照《合同法》第一百零八条之规定处理,即:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。” 本案的意义在于,在签订租赁合同前,承租人应当了解房屋质量、相关设施、周边环境等情况,以免仓促之间给自己带来不必要的麻烦和损失。
☆上门收费, 谨防重复付租☆
☆上门收费, 谨防重复付租☆
【案例】
2009年3月,蒋琳与男友分手后,立即告别那个伤心之地。经闺中密友介绍,融入了一个陌生城市,也住进了闺中密友为她租好的场所———一家房屋出租公司的住宅。
6月3日下午6时,蒋琳刚下班回到自己不足8平方米的出租屋,突然听到一阵敲门声,开门一看,见一位自称是房屋出租公司工作人员的小姐,手持一本印有“XX房屋出租公司房租专用收据”字样的票据,要蒋琳付清6~9月的1800元房租。
见公司服务如此周到,蒋琳二话没说便交了钱。对方写给蒋琳一张收据,虽未加盖公司公章,但蒋琳并未多想。谁知,三天后,公司“又”派人上门收费,蒋琳以收据抗辩,但公司提出那人纯属冒充,所产生的后果与公司无关。
【点评】
《民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条也指出:“……没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
本案中,蒋琳认为公司已派人收取其房租,仅凭一张字样随处可印的收据,却不能证明来者的真实身份,也不能提供盖有公司公章的字据,显然不能证明其事实主张,而按期向公司交纳房租又是其应尽的义务,自然必须承担败诉的后果。
本案告诫承租人,面对上门收取租金者,应该保持警惕,严格审核其身份,认真辨别,并索要合法的、手续完备的交费收据,以免上当受骗。
(编辑洪素珍 hongsuzhen2007@163.com)