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摘要：随着城市建设的发展和人民生活水平的提高，小区的结构发生很大的变化，小区建设由分散、功能单一的传统方式向集中化，综合化和现在化方向发展。会所内大致的设置功能是：聚会场所、健身场所、娱乐场所及及综合配套。在一定程度和意义上，会所是"客厅"的扩大，将会延展为小区的公共空间。依照惯例，高层建筑和公寓的会所往往被安排在一、二层或者地下室；而较矮的楼群林立的小区里，会所一般是一坐独立的建筑，是置业者除了家以外最近的"另一个空间"。
关键词：城市住宅小区 物权法
一、我国城市住宅小区会所的定义
我国房地产买卖中所谓的小区会所，是指经过规划部门批准的商业配套用房中，用于向业主提供商业娱乐、文体活动等配套服务的场所。
二、美国的情况--城市小区会所归全体业主共同享有
美国房地产业在发展过程中也曾经因法律不健全而出现开发商不向业主移交小区控制权的问题、开发商将小区的共有部分（如车库及停车位、物业管理用房等）占为已有的问题，等等。在此种背景下，美国统一各州法律全国委员会组织有关专家学者起草了《统一区分所有物业产权法》，针对住宅小区房屋买卖的问题以及住宅小区管理过程中的问题提出了有效的解决措施。1977年，该法公布，供美国各州立法参考。到1980年，美国已有12个州基本采用该法，其他州的立法也大量地吸收了该法的内容。各州新一代物业产权法出台后，前述的种种问题得以有效解决。
为了防止房地产开发商利用对住宅小区的控制权，寻租牟利，侵害和剥夺广大业主的财产权利，并避免由此引发的大量争议和纠纷，法律对开发商必须于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权，作出了强制性规定，小区控制权属于小区内的全体业主。美国法律一般将住宅小区划分为专有部分和共有部分，业主对专有部分拥有独立的所有权，与其他业主一起对共有部分拥有共同所有权。换句话说，在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。小区里的所有建筑与设施分为专有和共有两类，小区内任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦是如此。小区内绝对不允许有既不属于业主专有，也不属于业主共有的"飞地"存在。
在美国，在住宅小区内建会所被视为一件非常奢侈的事情，除了个别极豪华的住宅小区外，绝大多数住宅小区里没有会所这一设施。一般不允许开发商在住宅小区内为自己兴建任何对外经营用的设施，包括会所在内。如果开发商要建这项设施，则应与住宅小区分开，另外立项，另外建设。归根结底，住宅小区的控制权归全体业主所有，不允许开发商在小区内为开发商自己建设经营性的会所。前面说过，在区分所有物业产权法律制度中，住宅小区里的所有建筑与设施分为专有和共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。因此，一般地，即使住宅小区里建有会所，也为全体业主的共有财产。
三、中国的情况--小区会所归属权在法律上一片空白
全国人大《物权法草案》前四次讨论稿都对区分所有权状态下共有部分的权属归属设定规制："建筑区内的绿地、道路以及物业管理用房，属业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车位的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。"从上述规定的表述来看，会所的权属划分，以买卖双方的约定为界定的依据，但上述规定并不能真正地彻底解决问题。普通消费者与开发商签订合同时，签订的是由开发商提供的格式合同，普通消费者往往处于弱势地位，其与处在强势地位的开发商相比，双方并无任何实质上的公正可言。因此，在《物权法》草案第四次审议时有人认为，从实际使用情况看，提供文体娱乐等服务的会所，多数是作为独立部分由开发商出售或用于出租经营的，不宜作为建筑小区的附属设施，可以将草案中关于会所的规定删除。自此草案第五次审议稿就将有关会所的规定予以删除，直至《物权法》颁布，会所的权属再次成为法律空白。在新颁布的《物权法》中没有明确规定这一问题，只是在第六章"业主的建筑物区分所有权"中第七十三条规定："建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。"但是对于上述条款中所写的"建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房"的含义，是否包括人们常说的"会所"，则需等待进一步明确细致的规定。
四、城市小区会所应归业主共同所有
虽然《物权法》中没有关于城市小区会所产权归属问题的明确规定，但是现实生活中确实普遍存在由于城市小区会所产权归属问题而引发的业主与开发商之间的纠纷问题，因此，各个小区应该以《物权法》的基本精神和根本宗旨为原则，确定本小区内关于会所产权归属问题的相关协定和规则，以尽可能地避免业主和开发商之间的会所产权纠纷问题。我认为，城市小区会所应该归业主共同所有。主要分析如下：
1. 符合《中华人民共和国物权法》的基本原则和核心精神。
《物权法》的基本原则和核心精神一方面强调"坚持公有制为主体"，另一方面宣示"保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利"的立法精神。如果城市小区的会所归房地产开发商所有，可能导致以下情况发生：第一，房地产开发商一般属于私营企业，如果把小区会所的产权归开发商，明显地违背《物权法》中强调的"坚持公有制为主体"的精神。第二，若小区会所作为房地产开发商的营利性场所，由于经济人的根本目的都是追求利益的最大化，因此，开发商极有可能为会所内各项服务设定相对较高的价格，导致会所对于小区内业主的普及性不大，损害业主的利益。这样，业主为寻求替代性的消遣娱乐场所，会增加自身的交通成本和时间成本，不符合业主的整体利益。第三，若房地产开发商把小区会所出售或者外包给其他的机构或者组织经营，这些机构或者组织的性质和经营方式难以确定，但是唯一能够确定的是这些组织或者机构实质上代表的是房地产开发商的利益。
2. 有利于维护小区全体业主的整体利益。
当初小区的楼宇出售时，业主会综合考虑楼宇的周边环境和付出的成本，若性价比符合消费者的预期，则开发商与消费者之间能够达成协议。如果把小区会所的所有权归属于开发商，则明显违背全体业主的初衷和意愿，不符合小区业主的整体利益。
当初小区内的物业在出售的时候，也许房地产开发商仅是考虑了楼宇的出售面积和出售价格，而没有把小区会所的使用价值也计算在内；另一方面，如果把会所的所有权归为全体业主共同享有，则由于会所是公共财产，公共产品具有非排他性和非竞争性，会所难以得到有效的维修和保养。因此，开发商会强烈要求把小区会所的产权归为己有。为了更好地协调小区全体业主和房地产开发商之间的利益冲突问题，应该转换一种会所管理经营方式。
五、解决办法--成立业主物业管理委员会
业主物业管理委员会的性质是代表小区全体业主经营管理小区会所的非营利性的组织，有业主代表运营管理，代表最广大业主的利益。首先，业主物业管理委员会应该按照会所的建筑成本加上一定的补偿比率买断小区会所的产权，并把会所的产权归为小区全体业主共同所有。其次，成立业主物业管理委员会共同基金，定期向小区业主收取备用性的会所设施维修保养费和运营管理费，费用比率应经一定比例的小区全体业主通过。再次，业主享受小区会所凭相关证明免费使用。会所的经营管理、维修服务等与房地产开发商无任何关系。
关键词：城市住宅小区 物权法
一、我国城市住宅小区会所的定义
我国房地产买卖中所谓的小区会所，是指经过规划部门批准的商业配套用房中，用于向业主提供商业娱乐、文体活动等配套服务的场所。
二、美国的情况--城市小区会所归全体业主共同享有
美国房地产业在发展过程中也曾经因法律不健全而出现开发商不向业主移交小区控制权的问题、开发商将小区的共有部分（如车库及停车位、物业管理用房等）占为已有的问题，等等。在此种背景下，美国统一各州法律全国委员会组织有关专家学者起草了《统一区分所有物业产权法》，针对住宅小区房屋买卖的问题以及住宅小区管理过程中的问题提出了有效的解决措施。1977年，该法公布，供美国各州立法参考。到1980年，美国已有12个州基本采用该法，其他州的立法也大量地吸收了该法的内容。各州新一代物业产权法出台后，前述的种种问题得以有效解决。
为了防止房地产开发商利用对住宅小区的控制权，寻租牟利，侵害和剥夺广大业主的财产权利，并避免由此引发的大量争议和纠纷，法律对开发商必须于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权，作出了强制性规定，小区控制权属于小区内的全体业主。美国法律一般将住宅小区划分为专有部分和共有部分，业主对专有部分拥有独立的所有权，与其他业主一起对共有部分拥有共同所有权。换句话说，在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。小区里的所有建筑与设施分为专有和共有两类，小区内任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦是如此。小区内绝对不允许有既不属于业主专有，也不属于业主共有的"飞地"存在。
在美国，在住宅小区内建会所被视为一件非常奢侈的事情，除了个别极豪华的住宅小区外，绝大多数住宅小区里没有会所这一设施。一般不允许开发商在住宅小区内为自己兴建任何对外经营用的设施，包括会所在内。如果开发商要建这项设施，则应与住宅小区分开，另外立项，另外建设。归根结底，住宅小区的控制权归全体业主所有，不允许开发商在小区内为开发商自己建设经营性的会所。前面说过，在区分所有物业产权法律制度中，住宅小区里的所有建筑与设施分为专有和共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。因此，一般地，即使住宅小区里建有会所，也为全体业主的共有财产。
三、中国的情况--小区会所归属权在法律上一片空白
全国人大《物权法草案》前四次讨论稿都对区分所有权状态下共有部分的权属归属设定规制："建筑区内的绿地、道路以及物业管理用房，属业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车位的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。"从上述规定的表述来看，会所的权属划分，以买卖双方的约定为界定的依据，但上述规定并不能真正地彻底解决问题。普通消费者与开发商签订合同时，签订的是由开发商提供的格式合同，普通消费者往往处于弱势地位，其与处在强势地位的开发商相比，双方并无任何实质上的公正可言。因此，在《物权法》草案第四次审议时有人认为，从实际使用情况看，提供文体娱乐等服务的会所，多数是作为独立部分由开发商出售或用于出租经营的，不宜作为建筑小区的附属设施，可以将草案中关于会所的规定删除。自此草案第五次审议稿就将有关会所的规定予以删除，直至《物权法》颁布，会所的权属再次成为法律空白。在新颁布的《物权法》中没有明确规定这一问题，只是在第六章"业主的建筑物区分所有权"中第七十三条规定："建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。"但是对于上述条款中所写的"建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房"的含义，是否包括人们常说的"会所"，则需等待进一步明确细致的规定。
四、城市小区会所应归业主共同所有
虽然《物权法》中没有关于城市小区会所产权归属问题的明确规定，但是现实生活中确实普遍存在由于城市小区会所产权归属问题而引发的业主与开发商之间的纠纷问题，因此，各个小区应该以《物权法》的基本精神和根本宗旨为原则，确定本小区内关于会所产权归属问题的相关协定和规则，以尽可能地避免业主和开发商之间的会所产权纠纷问题。我认为，城市小区会所应该归业主共同所有。主要分析如下：
1. 符合《中华人民共和国物权法》的基本原则和核心精神。
《物权法》的基本原则和核心精神一方面强调"坚持公有制为主体"，另一方面宣示"保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利"的立法精神。如果城市小区的会所归房地产开发商所有，可能导致以下情况发生：第一，房地产开发商一般属于私营企业，如果把小区会所的产权归开发商，明显地违背《物权法》中强调的"坚持公有制为主体"的精神。第二，若小区会所作为房地产开发商的营利性场所，由于经济人的根本目的都是追求利益的最大化，因此，开发商极有可能为会所内各项服务设定相对较高的价格，导致会所对于小区内业主的普及性不大，损害业主的利益。这样，业主为寻求替代性的消遣娱乐场所，会增加自身的交通成本和时间成本，不符合业主的整体利益。第三，若房地产开发商把小区会所出售或者外包给其他的机构或者组织经营，这些机构或者组织的性质和经营方式难以确定，但是唯一能够确定的是这些组织或者机构实质上代表的是房地产开发商的利益。
2. 有利于维护小区全体业主的整体利益。
当初小区的楼宇出售时，业主会综合考虑楼宇的周边环境和付出的成本，若性价比符合消费者的预期，则开发商与消费者之间能够达成协议。如果把小区会所的所有权归属于开发商，则明显违背全体业主的初衷和意愿，不符合小区业主的整体利益。
当初小区内的物业在出售的时候，也许房地产开发商仅是考虑了楼宇的出售面积和出售价格，而没有把小区会所的使用价值也计算在内；另一方面，如果把会所的所有权归为全体业主共同享有，则由于会所是公共财产，公共产品具有非排他性和非竞争性，会所难以得到有效的维修和保养。因此，开发商会强烈要求把小区会所的产权归为己有。为了更好地协调小区全体业主和房地产开发商之间的利益冲突问题，应该转换一种会所管理经营方式。
五、解决办法--成立业主物业管理委员会
业主物业管理委员会的性质是代表小区全体业主经营管理小区会所的非营利性的组织，有业主代表运营管理，代表最广大业主的利益。首先，业主物业管理委员会应该按照会所的建筑成本加上一定的补偿比率买断小区会所的产权，并把会所的产权归为小区全体业主共同所有。其次，成立业主物业管理委员会共同基金，定期向小区业主收取备用性的会所设施维修保养费和运营管理费，费用比率应经一定比例的小区全体业主通过。再次，业主享受小区会所凭相关证明免费使用。会所的经营管理、维修服务等与房地产开发商无任何关系。