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【摘要】大规模的城市商务中心与办公区域的建设推动了城市发展，同时也令城市开发风险剧增。因此，有必要建立一种与城市规划管理系统结合的容易操作的市场关注与评估模式，使政府可利用已有的信息进行市场预测，提供决策者参考。本文以广州城市规划管理系统数据为例，进行广州高层商务办公楼建设现状与需求判断，从而透视一种可能的政府主导的房地产市场的监控方法、城市大规模建设与规划内容的预警机制。
【关键词】办公楼;市场预测
我国处于一轮新的城市大发展趋势中，各城市建设新城、中心区的热潮仍在席卷。城市中心区开发，带来的高层办公楼开发风险仍在累计增加。如能在城市开发建设之初，就对市场需求进行预判，则对政府的城市建设策略、对企业的开发透露决策都有较强的参考作用。
以广州为例。2008年，广州集中进行了四大地区城市设计，用地规模都在20-30平方公里左右，其核心功能都包括有总部经济、现代服务、商务办公等功能。但大规模城市开发带来的高层办公楼写字楼开发风险有多大，政府与市场都不清晰。
为配合大型城市设计工作开展，摸清广州近年高层商业办公建设的供应与需求情况，笔者从规划局建设管理信息系统入手，从市场供求关系入手，结合市场分析机构的研究，对其时代写字楼需求进行了评估。
1、历年城市办公楼建筑供应量
将2003年后，广州历年审批、验收通过的高层建筑单体报建案进行筛选。提取出办公建筑中的纯商业办公建筑面积，复合功能建筑中的商业办公面积，并刨除重复报审的建筑案件，从而得出历年规划审批及验收的商业办公建筑面积。
1.1审批面积
2003年到2006年间，历年审批的商业办公面积大约维持在50多万～90万平方米的范围。
其中，2007年，商业办公审批的量达到了155万平方米，为2003、2004年的2.5倍。
到2008年，仅上半年，审批的量达到90万平方米，为2003、2004年环比的1.6倍。
其主要原因，是在2005-2007这一期间，是新的城市CBD珠江新城的办公用地建设。这一期间随着歌剧院等城市基础设施开始建设，周边办公建筑开发时机也已到。为了更好地落实城市设计，保证中轴线空间形象的完整性与统一性，按照城市设计方案，中轴线两侧建筑要求同步建设，并进行同步审批。
1.2验收面积
2003年-2004年，每年验收量约为10-15万平方米;2006年-2008年，每年验收量上升到50万平方米。
2006年-2008年验收的量与2003年、2004年的建筑审批量对比，基本吻合。反映办公楼建设周期约2-3年，2003-2004年审批完成的建筑，约80%在3年后，即2006-2008年建成验收。
1.3建成周期与比例
根据广州市城市规划系统，2005年后的建筑案件我们可以得到其已建和未建的信息。因此，我们再对2005年以后审批的商业办公建筑的已建与未建的建筑面积进行比较。
显示，2005年，已批办公建筑中超过80%已建;2006-2008年审批的建筑则大部分未建或还在建设中。同前结论，反映办公建筑建设周期约为3年。
可以预见，在未来3年内，2006年-2008年已批未建的商业办公建筑将逐步建成，投入市场运营。
1.4小结
（1）广州办公楼建筑方案审批在2007年-2008年上半年达到高潮，每年审批量相当于过去几年的环比两倍以上。
（2）办公楼建筑建设周期约3年，3年后，这批办公建筑将投入市场运营。
2、市场空置率调查
2.1城市经济发展概况
过去四年，广州的GDP和人均GDP年均增长速度高于北京、上海，在全国十大城市中位列前茅。计划到2011年，广州市地区生产总值超过1万亿元，按常住人口计算，人均生产总值达到1.3万美元，达到中等发达国家和地区的水平。
2.2 广州历年甲级写字楼租金与空置率
广州历年甲级写字楼租金比较稳定，但辦公空置率变化很大。
1997年前后，广州写字楼供应曾达到空前高峰，原因是95年后写字楼租金曾达到一个峰值，至今也未超过。因而期间吸引了大量资本投入建设写字楼，至97-98年市场供应过剩;加之1997年东南亚经济泡沫爆破，导致此后几年间甲级写字楼过剩，空置率超过20%。
经过市场一段时间的消化，2001-2004年甲级写字楼的空置率在10%的位置上下浮动。
2005年开始，由于大量办公建筑投入市场，令空置率上升到14%。至2007年，由于大量新增供应量的上市，空置率上升至16.8%。
根据相关市场研究，广州市场写字楼空置率比较合理的是在10%内。这显示，近年办公的供应正在逐步满足市场、接近市场的需求饱和量。
3、分析年审批、验收建筑量与空置率关系
将广州近年城市GDP、第三产业产值、与规划验收的（历年建成的）高层商业办公面积、历年写字楼空置率进行对比，可以看出：
·历年城市GDP、第三产业产值增长比较平稳。
·2005年、2006年办公面积投放将大增，2006、2007年，空置率相应上扬。
·空置率上升与建筑投放量增加呈正相关性，并且统计数字上表现为延后1年。
4、短期市场分析应用
利用上述分析结论及规律，尝试对未来3年广州写字楼市场进行分析。
首先，设定基本前提：
·假设未来3年保持每年9%的增长率。
·假设未来3年保持每年12%的增长率。
·建设时限有约3年的延后，当年审批验证的建筑80%在3年后建成投入市场。即2006年审批的办公面积有80%在2009年建成，2007年的有80%在2010年建成，2008年的有80%在2011年建成。
·空置率与办公面积投放量呈正相关性，较办公投放量延后约1年。
图表分析如下：
结论：
·办公面积投放量在2010年、2011年将达到一个高峰，两年投放市场的办公建筑量达到往年的2-3倍。
·写字楼空置率在2007年的高峰后，经过2-3年的调整，逐步稳定、回落。到2010年左右，由于大量新的物业供应，写字楼空置率有可能又达到一个高峰，并可能超过2007年。其供应量的消化将需要更长一段时间。
·政府在未来一两年的写字楼，尤其是甲级写字楼的，用地供应与开发上，有必要更密切的联系市场。避免短期内推出大量性办公楼建设项目，防止短期内市场大幅度波动，造成中心区空置;慎重开发新的大规模城市商务中心，避免进一步削弱珠江新城中心区吸引力，导致中心分散化。
参考文献：
[1]赵民，陶小马.城市发展和城市规划的经济学原理[M].高等教育出版社，2001：120.
[2]董藩，王庆春.房地产开发调控的几个基本理论问题[J].城市开发，2003（11）：39.
[3]朱介鸣，赵民.试论市场经济下城市规划的作用[J].城市规划，2004〔3〕：43-47.
[4]朱介鸣.市场经济下城市规划引导市场开发的经营[J].城市规划汇刊，2004（6）：11.
【关键词】办公楼;市场预测
我国处于一轮新的城市大发展趋势中，各城市建设新城、中心区的热潮仍在席卷。城市中心区开发，带来的高层办公楼开发风险仍在累计增加。如能在城市开发建设之初，就对市场需求进行预判，则对政府的城市建设策略、对企业的开发透露决策都有较强的参考作用。
以广州为例。2008年，广州集中进行了四大地区城市设计，用地规模都在20-30平方公里左右，其核心功能都包括有总部经济、现代服务、商务办公等功能。但大规模城市开发带来的高层办公楼写字楼开发风险有多大，政府与市场都不清晰。
为配合大型城市设计工作开展，摸清广州近年高层商业办公建设的供应与需求情况，笔者从规划局建设管理信息系统入手，从市场供求关系入手，结合市场分析机构的研究，对其时代写字楼需求进行了评估。
1、历年城市办公楼建筑供应量
将2003年后，广州历年审批、验收通过的高层建筑单体报建案进行筛选。提取出办公建筑中的纯商业办公建筑面积，复合功能建筑中的商业办公面积，并刨除重复报审的建筑案件，从而得出历年规划审批及验收的商业办公建筑面积。
1.1审批面积
2003年到2006年间，历年审批的商业办公面积大约维持在50多万～90万平方米的范围。
其中，2007年，商业办公审批的量达到了155万平方米，为2003、2004年的2.5倍。
到2008年，仅上半年，审批的量达到90万平方米，为2003、2004年环比的1.6倍。
其主要原因，是在2005-2007这一期间，是新的城市CBD珠江新城的办公用地建设。这一期间随着歌剧院等城市基础设施开始建设，周边办公建筑开发时机也已到。为了更好地落实城市设计，保证中轴线空间形象的完整性与统一性，按照城市设计方案，中轴线两侧建筑要求同步建设，并进行同步审批。
1.2验收面积
2003年-2004年，每年验收量约为10-15万平方米;2006年-2008年，每年验收量上升到50万平方米。
2006年-2008年验收的量与2003年、2004年的建筑审批量对比，基本吻合。反映办公楼建设周期约2-3年，2003-2004年审批完成的建筑，约80%在3年后，即2006-2008年建成验收。
1.3建成周期与比例
根据广州市城市规划系统，2005年后的建筑案件我们可以得到其已建和未建的信息。因此，我们再对2005年以后审批的商业办公建筑的已建与未建的建筑面积进行比较。
显示，2005年，已批办公建筑中超过80%已建;2006-2008年审批的建筑则大部分未建或还在建设中。同前结论，反映办公建筑建设周期约为3年。
可以预见，在未来3年内，2006年-2008年已批未建的商业办公建筑将逐步建成，投入市场运营。
1.4小结
（1）广州办公楼建筑方案审批在2007年-2008年上半年达到高潮，每年审批量相当于过去几年的环比两倍以上。
（2）办公楼建筑建设周期约3年，3年后，这批办公建筑将投入市场运营。
2、市场空置率调查
2.1城市经济发展概况
过去四年，广州的GDP和人均GDP年均增长速度高于北京、上海，在全国十大城市中位列前茅。计划到2011年，广州市地区生产总值超过1万亿元，按常住人口计算，人均生产总值达到1.3万美元，达到中等发达国家和地区的水平。
2.2 广州历年甲级写字楼租金与空置率
广州历年甲级写字楼租金比较稳定，但辦公空置率变化很大。
1997年前后，广州写字楼供应曾达到空前高峰，原因是95年后写字楼租金曾达到一个峰值，至今也未超过。因而期间吸引了大量资本投入建设写字楼，至97-98年市场供应过剩;加之1997年东南亚经济泡沫爆破，导致此后几年间甲级写字楼过剩，空置率超过20%。
经过市场一段时间的消化，2001-2004年甲级写字楼的空置率在10%的位置上下浮动。
2005年开始，由于大量办公建筑投入市场，令空置率上升到14%。至2007年，由于大量新增供应量的上市，空置率上升至16.8%。
根据相关市场研究，广州市场写字楼空置率比较合理的是在10%内。这显示，近年办公的供应正在逐步满足市场、接近市场的需求饱和量。
3、分析年审批、验收建筑量与空置率关系
将广州近年城市GDP、第三产业产值、与规划验收的（历年建成的）高层商业办公面积、历年写字楼空置率进行对比，可以看出：
·历年城市GDP、第三产业产值增长比较平稳。
·2005年、2006年办公面积投放将大增，2006、2007年，空置率相应上扬。
·空置率上升与建筑投放量增加呈正相关性，并且统计数字上表现为延后1年。
4、短期市场分析应用
利用上述分析结论及规律，尝试对未来3年广州写字楼市场进行分析。
首先，设定基本前提：
·假设未来3年保持每年9%的增长率。
·假设未来3年保持每年12%的增长率。
·建设时限有约3年的延后，当年审批验证的建筑80%在3年后建成投入市场。即2006年审批的办公面积有80%在2009年建成，2007年的有80%在2010年建成，2008年的有80%在2011年建成。
·空置率与办公面积投放量呈正相关性，较办公投放量延后约1年。
图表分析如下：
结论：
·办公面积投放量在2010年、2011年将达到一个高峰，两年投放市场的办公建筑量达到往年的2-3倍。
·写字楼空置率在2007年的高峰后，经过2-3年的调整，逐步稳定、回落。到2010年左右，由于大量新的物业供应，写字楼空置率有可能又达到一个高峰，并可能超过2007年。其供应量的消化将需要更长一段时间。
·政府在未来一两年的写字楼，尤其是甲级写字楼的，用地供应与开发上，有必要更密切的联系市场。避免短期内推出大量性办公楼建设项目，防止短期内市场大幅度波动，造成中心区空置;慎重开发新的大规模城市商务中心，避免进一步削弱珠江新城中心区吸引力，导致中心分散化。
参考文献：
[1]赵民，陶小马.城市发展和城市规划的经济学原理[M].高等教育出版社，2001：120.
[2]董藩，王庆春.房地产开发调控的几个基本理论问题[J].城市开发，2003（11）：39.
[3]朱介鸣，赵民.试论市场经济下城市规划的作用[J].城市规划，2004〔3〕：43-47.
[4]朱介鸣.市场经济下城市规划引导市场开发的经营[J].城市规划汇刊，2004（6）：11.