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摘要：在社会主义市场经济的大背景下，房地产做为国家重要支柱产业，应该是在政府“宏观调控”和“市场调节”两方面管控下发展。社会保障用房建设是面向大部分低收入者的一种社会保障。
关键词：社会保障 构建和谐 用房建设 成本控制
Abstract: in the background of socialist market economy, the real estate as an important pillar of national industry, the government should be in the " macro-control " and " market " two control development. Social security housing construction is a kind of social security for the majority of low-income.
Keywords: social security and construction of harmonious housing construction cost control
中图分类号：F406文献标识码： A 文章编号：
一、社会保障用房建设是构建和谐社会的重要举措
社会保障用房建设改善了低收入居民居住条件，满足了城镇居民不断增长的住房需求。通过几年的实践，一定程度上缓解了居民住房困难，改善了居民住房条件。有利于低收入家庭住房问题的解决。 最低收入者通过保障性住房解决了居住问题， 有利于和谐社会建设。住房问题不仅是一个经济问题，更是一个社会问题，关系到社会稳定与政治安宁。社会保障用房建设体现了政府对低收入群体的关怀，是落实科学发展观，构建和谐社会的重要举措。
二、 加强保障用房制度的立法推进政务信息公开
推进和深化政务公开是社会保障用房建设政策高效执行的关键。社会保障用房信息应及时公开，统一登记、全部公示、统一编号、统一抽签，建立信息档案库。任何公民都可以通过特定途径，如政务公开栏、政务公开网络等进行查询、监督。建立合理的监督体系，加强舆论监督，使保障用房的政策制度透明化、民主化，因此应制定相关法规。
各级政府应该结合当地经济发展状况，居民的收入水平，制定符合低收入群众住房需求实际情况的地方性住房保障法规，针对住房保障的不同对象，提供不同层次的住房保障，明确各类保障性住房援助适用的主体。 进而保证住房援助政策的权威性和可持续性，从而推动我国保障用房制度不断改进完善，切实保障低收入阶层的住房水平。
三、优化设计是保障用房成本控制的有效方法
设计阶段是建设项目投资控制的关键阶段。根据有关资料显示，设计阶段影响建设项目投资的程度为70%~ 80%，而在实施阶段，通过加强施工管理，采用技术措施，节约投资的可能性只有6%~12%。在设计过程中，每一个方案甚至每一个几何尺寸的确定，都涉及到工程设计标准的确定，装修标准的选择，施工方案的选定和工料机的配备，这些无不体现到整个项目的投资多少。从某种意义上讲，设计阶段决定了建设规模和建设标准，同时也决定了投资规模的大小。
在保障用房的建设过程中，成本控制的地位尤其突出，要想有效地控制成本，就要从源头抓起，设计阶段是成本控制的源头，优化设计则是最为有效的方法。当然，优化设计是要在确保安全性、实用性的前提下進行的。
四、保障用房优化设计的主要内容
1．建筑设计方面
在总体规划设计上：容积率要控制在合理范围内，要按照小区自身的基本功能与要求，对住宅建筑以及公共的建筑、管线、道路和绿地进行合理地安排布局，同时竖向设计要因地制宜，避免大填大挖，以至于增加不必要的费用。
在建筑形式的选择上：复杂的造型必然带来较高的成本，应当尽量避免。平面布置应尽可能的将外墙周长系数以及结构面积系数缩小，平面形状越接近方形或圆形，外墙周长系数越小，外墙砌体、基础、内外表面装修等也随之减少，造价就会降低，另外规则、对称的平面布置，其受力性能也要好一些。
在建筑方案的确定上：平面设计部分，以满足住宅的基本功能和保证居住质量为前提，加大进度，对造价的降低是很有效果的。竖向设计部分，要控制好层高，层高基于成本考虑的话，哪怕只有几公分也是要认真探讨的问题，因为层高的增加不仅仅对竖向构件的长度和体积有影响同时还影响一系列的间接成本，比如对基础及相关建筑构件、外装、设备及运营成本等都有成本影响，有经验统计，一般来讲层高每增加10公分，就增加30元，平米左右的造价。功能设计部分，如内装修的标准上，如果用户需要二次装修，难么就选择“毛墙毛地”，又如电梯数量容量的选择上，在满足需要的前提下是选择三部小容量电梯还是两部大容量电梯要进行经济性的比较。
2．结构设计方面
一是合理选择结构类型。建筑结构类型包括砌体结构、框架结构、框架剪力墙结构以及剪力墙结构等，不同的建筑结构类型产生的工程造价必然不同，要依据建筑设计，在满足建筑设计意图的基础上，选择科学、合理的结构类型，并要综合考虑施工能力、工期规定等因素进行结构设计比选，找出最适合的结构类型。
二是合理选择基础形式。一般来说，基础部分的造价占工程结构总造价的1/3还要多，可以说合理的基础形式是直接影响工程造价的关键因素之一。基础的结构形式包括条型基础、筏板基础、箱型基础和桩基等。基础形式的选择取决于上部结构和施工环境，要综合考虑上部结构情况和所处的地基环境状况。例如，当工程的施工环境为软土地基地区时，高层或小高层住宅应采用短肢剪力墙的结构形式，其基础形式则应采用条型基础或筏板基础。选择基础形式，出于成本考虑，还应当论证基坑支护、降水等临时措施的费用以及是否便于施工以缩短工期。
三是合理确定上部结构体系。包括确定建筑构件的截面、结构体系等，这对工程的整体经济性有很大程度的影响，合理确定适用的上部结构体系，可以对总体工程成本发挥有效的控制作用。例如在楼盖体系的选择上：一般的梁板式楼盖由于具有良好的经济性因而使用广泛，但同时体积较大，占用的空间会有所增加 。无梁式楼盖具有框架结构承受荷载量较大的特性，但同时其使用会导致成本的增加，这就需要在优化设计时具体情况具体分析。在建筑构件的截面设计上，要注意避免出现肥粱、胖柱、厚板等现象，一旦发现要通过精确的结构计算来进行修正。
四是合理确定建筑材料等级标准。首先需要说明的是，在建筑材料等级标准的确定上，绝不能够以牺牲安全质量为代价来换取成本的降低。其次，在安全质量等各方面条件许可下，科学合理地选用建筑材料等级标准，可以避免不必要的浪费，同时降低造价，如采用C30混凝土要比采用C40混凝土其节约程度高出近十个百分点。在工程实践中，存在着设计过于保守，一味采用高标准、高等级建筑材料而导致成本增加的现象，这就需要在优化设计的过程中克服。比如说，处理好构件的配筋率与混凝土的设计强度的关系，尽可能使混凝土用量和建筑结构的含钢量指标控制在较为经济的水平上。
3．水、暖、电等专业设计方面
给排水、采暖、强弱电、消防等管路设施也是工程造价重要的组成部分。这部分专业突出的是功能性作用，在满足功能性的同时，优化径路有利于造价的降低。需要提到的是，这部分专业的设计还要与结构专业紧密配合，比如说，管路的走向经常会与结构梁发生矛盾，影响空间高度，解决的方法有采用变截面梁、在梁中预埋预埋管和预留洞口使管线通过、采用无梁楼盖或让管道和梁平行布置等。
五、建设单位要加强保障用房优化设计管理
在设计阶段，优化设计方案是一个非常重要的步骤，是控制工程造价的有效方法，其目的在于论证拟采用的设计方案技术上是否先进可行，功能上是否满足需要，经济上是否合理，使用上是否安全可靠。因此，对于优化设计建设单位应该高度重视，并加强这方面的管理工作。一是要配齐配强专业技术人员，或者委托第三方开展优化设计工作。二是要以科学的方法开展优化设计，善于应用价值工程的原理，以提高设计产品价值为中心，把功能分析作为研究方法，通过价值和功能分析，将技术问题与经济问题紧密地结合起来，在保证工程功能不变的前提下降低成本。三是要提前介入，在设计过程中边设计边优化，将会取得更好的效果。
六、结束语
保障用房的建设为的是改善居民基本居住条件同时减轻经济负担，因此必须进行良好的、全过程的成本控制。设计阶段是成本控制的源头，是最为关键的环节，优化设计是成本控制的有效方法，从源头抓起，从关键环节入手，采取行之有效的方法，成本控制的目标才能保证实现。保障用房的建设作为一项重要的住房保障制度， 在今后相当长一段时间内仍将继续承担保障居民基本居住水平的重要责任。作为政府有关部门， 要积极的采取措施加以改善，更好的发挥保障用房在保障居民基本住房需要方面的重要作用。
关键词：社会保障 构建和谐 用房建设 成本控制
Abstract: in the background of socialist market economy, the real estate as an important pillar of national industry, the government should be in the " macro-control " and " market " two control development. Social security housing construction is a kind of social security for the majority of low-income.
Keywords: social security and construction of harmonious housing construction cost control
中图分类号：F406文献标识码： A 文章编号：
一、社会保障用房建设是构建和谐社会的重要举措
社会保障用房建设改善了低收入居民居住条件，满足了城镇居民不断增长的住房需求。通过几年的实践，一定程度上缓解了居民住房困难，改善了居民住房条件。有利于低收入家庭住房问题的解决。 最低收入者通过保障性住房解决了居住问题， 有利于和谐社会建设。住房问题不仅是一个经济问题，更是一个社会问题，关系到社会稳定与政治安宁。社会保障用房建设体现了政府对低收入群体的关怀，是落实科学发展观，构建和谐社会的重要举措。
二、 加强保障用房制度的立法推进政务信息公开
推进和深化政务公开是社会保障用房建设政策高效执行的关键。社会保障用房信息应及时公开，统一登记、全部公示、统一编号、统一抽签，建立信息档案库。任何公民都可以通过特定途径，如政务公开栏、政务公开网络等进行查询、监督。建立合理的监督体系，加强舆论监督，使保障用房的政策制度透明化、民主化，因此应制定相关法规。
各级政府应该结合当地经济发展状况，居民的收入水平，制定符合低收入群众住房需求实际情况的地方性住房保障法规，针对住房保障的不同对象，提供不同层次的住房保障，明确各类保障性住房援助适用的主体。 进而保证住房援助政策的权威性和可持续性，从而推动我国保障用房制度不断改进完善，切实保障低收入阶层的住房水平。
三、优化设计是保障用房成本控制的有效方法
设计阶段是建设项目投资控制的关键阶段。根据有关资料显示，设计阶段影响建设项目投资的程度为70%~ 80%，而在实施阶段，通过加强施工管理，采用技术措施，节约投资的可能性只有6%~12%。在设计过程中，每一个方案甚至每一个几何尺寸的确定，都涉及到工程设计标准的确定，装修标准的选择，施工方案的选定和工料机的配备，这些无不体现到整个项目的投资多少。从某种意义上讲，设计阶段决定了建设规模和建设标准，同时也决定了投资规模的大小。
在保障用房的建设过程中，成本控制的地位尤其突出，要想有效地控制成本，就要从源头抓起，设计阶段是成本控制的源头，优化设计则是最为有效的方法。当然，优化设计是要在确保安全性、实用性的前提下進行的。
四、保障用房优化设计的主要内容
1．建筑设计方面
在总体规划设计上：容积率要控制在合理范围内，要按照小区自身的基本功能与要求，对住宅建筑以及公共的建筑、管线、道路和绿地进行合理地安排布局，同时竖向设计要因地制宜，避免大填大挖，以至于增加不必要的费用。
在建筑形式的选择上：复杂的造型必然带来较高的成本，应当尽量避免。平面布置应尽可能的将外墙周长系数以及结构面积系数缩小，平面形状越接近方形或圆形，外墙周长系数越小，外墙砌体、基础、内外表面装修等也随之减少，造价就会降低，另外规则、对称的平面布置，其受力性能也要好一些。
在建筑方案的确定上：平面设计部分，以满足住宅的基本功能和保证居住质量为前提，加大进度，对造价的降低是很有效果的。竖向设计部分，要控制好层高，层高基于成本考虑的话，哪怕只有几公分也是要认真探讨的问题，因为层高的增加不仅仅对竖向构件的长度和体积有影响同时还影响一系列的间接成本，比如对基础及相关建筑构件、外装、设备及运营成本等都有成本影响，有经验统计，一般来讲层高每增加10公分，就增加30元，平米左右的造价。功能设计部分，如内装修的标准上，如果用户需要二次装修，难么就选择“毛墙毛地”，又如电梯数量容量的选择上，在满足需要的前提下是选择三部小容量电梯还是两部大容量电梯要进行经济性的比较。
2．结构设计方面
一是合理选择结构类型。建筑结构类型包括砌体结构、框架结构、框架剪力墙结构以及剪力墙结构等，不同的建筑结构类型产生的工程造价必然不同，要依据建筑设计，在满足建筑设计意图的基础上，选择科学、合理的结构类型，并要综合考虑施工能力、工期规定等因素进行结构设计比选，找出最适合的结构类型。
二是合理选择基础形式。一般来说，基础部分的造价占工程结构总造价的1/3还要多，可以说合理的基础形式是直接影响工程造价的关键因素之一。基础的结构形式包括条型基础、筏板基础、箱型基础和桩基等。基础形式的选择取决于上部结构和施工环境，要综合考虑上部结构情况和所处的地基环境状况。例如，当工程的施工环境为软土地基地区时，高层或小高层住宅应采用短肢剪力墙的结构形式，其基础形式则应采用条型基础或筏板基础。选择基础形式，出于成本考虑，还应当论证基坑支护、降水等临时措施的费用以及是否便于施工以缩短工期。
三是合理确定上部结构体系。包括确定建筑构件的截面、结构体系等，这对工程的整体经济性有很大程度的影响，合理确定适用的上部结构体系，可以对总体工程成本发挥有效的控制作用。例如在楼盖体系的选择上：一般的梁板式楼盖由于具有良好的经济性因而使用广泛，但同时体积较大，占用的空间会有所增加 。无梁式楼盖具有框架结构承受荷载量较大的特性，但同时其使用会导致成本的增加，这就需要在优化设计时具体情况具体分析。在建筑构件的截面设计上，要注意避免出现肥粱、胖柱、厚板等现象，一旦发现要通过精确的结构计算来进行修正。
四是合理确定建筑材料等级标准。首先需要说明的是，在建筑材料等级标准的确定上，绝不能够以牺牲安全质量为代价来换取成本的降低。其次，在安全质量等各方面条件许可下，科学合理地选用建筑材料等级标准，可以避免不必要的浪费，同时降低造价，如采用C30混凝土要比采用C40混凝土其节约程度高出近十个百分点。在工程实践中，存在着设计过于保守，一味采用高标准、高等级建筑材料而导致成本增加的现象，这就需要在优化设计的过程中克服。比如说，处理好构件的配筋率与混凝土的设计强度的关系，尽可能使混凝土用量和建筑结构的含钢量指标控制在较为经济的水平上。
3．水、暖、电等专业设计方面
给排水、采暖、强弱电、消防等管路设施也是工程造价重要的组成部分。这部分专业突出的是功能性作用，在满足功能性的同时，优化径路有利于造价的降低。需要提到的是，这部分专业的设计还要与结构专业紧密配合，比如说，管路的走向经常会与结构梁发生矛盾，影响空间高度，解决的方法有采用变截面梁、在梁中预埋预埋管和预留洞口使管线通过、采用无梁楼盖或让管道和梁平行布置等。
五、建设单位要加强保障用房优化设计管理
在设计阶段，优化设计方案是一个非常重要的步骤，是控制工程造价的有效方法，其目的在于论证拟采用的设计方案技术上是否先进可行，功能上是否满足需要，经济上是否合理，使用上是否安全可靠。因此，对于优化设计建设单位应该高度重视，并加强这方面的管理工作。一是要配齐配强专业技术人员，或者委托第三方开展优化设计工作。二是要以科学的方法开展优化设计，善于应用价值工程的原理，以提高设计产品价值为中心，把功能分析作为研究方法，通过价值和功能分析，将技术问题与经济问题紧密地结合起来，在保证工程功能不变的前提下降低成本。三是要提前介入，在设计过程中边设计边优化，将会取得更好的效果。
六、结束语
保障用房的建设为的是改善居民基本居住条件同时减轻经济负担，因此必须进行良好的、全过程的成本控制。设计阶段是成本控制的源头，是最为关键的环节，优化设计是成本控制的有效方法，从源头抓起，从关键环节入手，采取行之有效的方法，成本控制的目标才能保证实现。保障用房的建设作为一项重要的住房保障制度， 在今后相当长一段时间内仍将继续承担保障居民基本居住水平的重要责任。作为政府有关部门， 要积极的采取措施加以改善，更好的发挥保障用房在保障居民基本住房需要方面的重要作用。