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随着国家宏观经济大势和微观经济环境发展的复杂性，房地产市场发展更趋于理性。正如建业地产董事局主席胡葆森所言，新常态下，房地产行业的下半场已经来临。
房地产行业的冬天真的来了。今年，各种业态的房地产销售全面受阻，不管是住宅，还是商业地产，抑或是旅游地产，养生地产，似乎集体“哑火”。
11月13日，国家统计局发布的数据显示，2014年1～10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12.4%，增速比1～9月份回落0.1个百分点。商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1～9月份收窄0.8个百分点。
与十年前的地产市场不同，不是有钱拿地盖房然后就能卖出去那么简单，随着国家宏观经济大势和微观经济环境复杂性，房地产市场发展更趋于理性。正如建业地产董事局主席胡葆森所言，新常态下房地产企业发展的下半场已经来临。
地产新常态
“原来融资主要从商业银行进行商业贷款或是通过信托、基金或者国外发债模式筹资，现在众筹等金融模式的出现，让融资方式更加多元化。以前营销渠道单一，但现在这种单一的营销模式已不能支撑市场营销需要，于是也就出现了O2O模式，把线下资源和线上资源打通。”作为河南房地产企业领军人物，胡葆森说出未来地产融资与营销的变化。
今年，建业地产也在国内首先推出网上卖房计划，拉开了房地产“触网”的序幕。类如买房众筹、网上订房等销售模式，让不景气的销售也过了一把互联网的瘾。
胡葆森认为，无论是地产行业还是其他行业，商业模式、营销模式等都要发生变化。以前企业考虑的是要创造产品到市场推销，卖给消费者。而今后越来越多的企业要转变为像小米一样的C2B模式，消费者要什么就生产什么，互联网和传统行业的融合将成为发展趋势。
可以看到，今年河南地产拿地市场出现地王现象的频率明显低于往年。归根结底，还是因为房地产销售成绩的乏力。作为资本密集型行业，拿地融资与资金回流是房企生存的关键，而销售正是打开两者之间通道的主要“阀门”。
而宏观政策调控的不确定性也在不断减缓着开发商的拿地步伐。SOHO中国董事长潘石屹称，近日，央行再次突然做出幅度较大的降息决定，虽然对整体市场是一个利好，但是否能挽救中国经济下滑的局面还不确定，他认为房地产市场下滑的大势并未改变。针对此种形式，他建议房企为了能够应对未来的波动风险，最好严控负债率，短期内暂缓拿地。
结构性机会来临
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹11月16日表示，对于未来房地产行业的判断，社会各界差别特别大。今年年初以来关于中国房地产市场要崩盘的言论特别多，但是也有一些人对未来房地产市场有非常好的预期，并有某经济学家坦言中国房地产市场未来十年才是黄金十年。
关于中国房地产市场未来所面临的发展，有专家称，未来一定和过去十年所经历的发展有很大不同，将面临结构性机会，具体总结为三个方面。
行业高增长时代过去。中国房地产协会副会长顾云昌说，整个行业高增长的时代已经过去了，未来中国的房地产市场以销售指标作为领先指标为代表，行业增长速度将会从过去十年的两位数降到未来的个位数。
事实即现实。房地产业的发展和整个宏观经济是同步的，宏观经济增长速度下台阶，房地产增速也在下台阶。房地产从过去的低基数、高增长一定会走到未来的高基数、低增长。这对于所有房地产企业意味着什么？
“如果对此定一个基调的话，就是绝不可把过去高速增长的经验复制到未来。”一位经常在河南拿地的浙江投资人士表示。其实，这与胡葆森的判断不谋而合。
存量房势态逐步明显。整个房地产市场的交易以绝对新房为主的时期也会过去，未来正在迎接存量房市场扩张形势的到来。
“过去无论是住宅、商业还是办公等所有地产，完全靠新建商品房来应对需求，所以那个时候是一个大开发时代，但随着房地产总量问题已经基本解决，未来面临的主要是结构性问题。”秦虹希望开发商能够提升捕捉未来房地产市场的结构性机遇的能力。
随着供给能力增强，房地产市场已经从过去的完全靠新建商品房，靠开发来满足需求，转变到一部分需求是靠存量房或者二手房市场得以满足，存量房势态已经逐步向大众走近，这又意味着什么？
秦虹说：“即使市场有需求甚至需求仍然很大，但是对新房的需求有可能降低，因为二手房市场正在兴起，中国的房地产市场一定会走到现在发达国家房地产市场格局，就是整个市场交易以存量房为主。”
从房地产发展进程上看也是如此。有人以美国为例，说到美国一年需求量500万左右的房子应该说不算小，但是二手房市场可以满足91%的需求，新房占交易量不到10%。
非传统住宅面临新机遇。整个房地产市场以住宅开发为绝对主体的阶段也已过去，未来整个住宅市场特别是传统住宅市场的增速会下降，但是非传统住宅将面临新的发展机遇。
“这就是说展望中长期房地产，面临的市场格局将会和过去所经历过的房地产格局不同。”有业内人士称。在这样一个市场格局下，房地产企业投资趋势的判断、投资的选择以及企业的创新就显得尤为重要。
“在趋势性机会下，各行各业投资房地产，千家万户买房子都是正确的。无论你懂还是不懂，只要进入了房地产就会赚钱。但是未来房地产企业的专业化能力、创新能力才是真正能够在这个市场上站稳脚跟的根本所在。”秦虹在总结2014年的房地产市场时，对未来5年的房企发展趋势做出判断。
房地产行业的冬天真的来了。今年，各种业态的房地产销售全面受阻，不管是住宅，还是商业地产，抑或是旅游地产，养生地产，似乎集体“哑火”。
11月13日，国家统计局发布的数据显示，2014年1～10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12.4%，增速比1～9月份回落0.1个百分点。商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1～9月份收窄0.8个百分点。
与十年前的地产市场不同，不是有钱拿地盖房然后就能卖出去那么简单，随着国家宏观经济大势和微观经济环境复杂性，房地产市场发展更趋于理性。正如建业地产董事局主席胡葆森所言，新常态下房地产企业发展的下半场已经来临。
地产新常态
“原来融资主要从商业银行进行商业贷款或是通过信托、基金或者国外发债模式筹资，现在众筹等金融模式的出现，让融资方式更加多元化。以前营销渠道单一，但现在这种单一的营销模式已不能支撑市场营销需要，于是也就出现了O2O模式，把线下资源和线上资源打通。”作为河南房地产企业领军人物，胡葆森说出未来地产融资与营销的变化。
今年，建业地产也在国内首先推出网上卖房计划，拉开了房地产“触网”的序幕。类如买房众筹、网上订房等销售模式，让不景气的销售也过了一把互联网的瘾。
胡葆森认为，无论是地产行业还是其他行业，商业模式、营销模式等都要发生变化。以前企业考虑的是要创造产品到市场推销，卖给消费者。而今后越来越多的企业要转变为像小米一样的C2B模式，消费者要什么就生产什么，互联网和传统行业的融合将成为发展趋势。
可以看到，今年河南地产拿地市场出现地王现象的频率明显低于往年。归根结底，还是因为房地产销售成绩的乏力。作为资本密集型行业，拿地融资与资金回流是房企生存的关键，而销售正是打开两者之间通道的主要“阀门”。
而宏观政策调控的不确定性也在不断减缓着开发商的拿地步伐。SOHO中国董事长潘石屹称，近日，央行再次突然做出幅度较大的降息决定，虽然对整体市场是一个利好，但是否能挽救中国经济下滑的局面还不确定，他认为房地产市场下滑的大势并未改变。针对此种形式，他建议房企为了能够应对未来的波动风险，最好严控负债率，短期内暂缓拿地。
结构性机会来临
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹11月16日表示，对于未来房地产行业的判断，社会各界差别特别大。今年年初以来关于中国房地产市场要崩盘的言论特别多，但是也有一些人对未来房地产市场有非常好的预期，并有某经济学家坦言中国房地产市场未来十年才是黄金十年。
关于中国房地产市场未来所面临的发展，有专家称，未来一定和过去十年所经历的发展有很大不同，将面临结构性机会，具体总结为三个方面。
行业高增长时代过去。中国房地产协会副会长顾云昌说，整个行业高增长的时代已经过去了，未来中国的房地产市场以销售指标作为领先指标为代表，行业增长速度将会从过去十年的两位数降到未来的个位数。
事实即现实。房地产业的发展和整个宏观经济是同步的，宏观经济增长速度下台阶，房地产增速也在下台阶。房地产从过去的低基数、高增长一定会走到未来的高基数、低增长。这对于所有房地产企业意味着什么？
“如果对此定一个基调的话，就是绝不可把过去高速增长的经验复制到未来。”一位经常在河南拿地的浙江投资人士表示。其实，这与胡葆森的判断不谋而合。
存量房势态逐步明显。整个房地产市场的交易以绝对新房为主的时期也会过去，未来正在迎接存量房市场扩张形势的到来。
“过去无论是住宅、商业还是办公等所有地产，完全靠新建商品房来应对需求，所以那个时候是一个大开发时代，但随着房地产总量问题已经基本解决，未来面临的主要是结构性问题。”秦虹希望开发商能够提升捕捉未来房地产市场的结构性机遇的能力。
随着供给能力增强，房地产市场已经从过去的完全靠新建商品房，靠开发来满足需求，转变到一部分需求是靠存量房或者二手房市场得以满足，存量房势态已经逐步向大众走近，这又意味着什么？
秦虹说：“即使市场有需求甚至需求仍然很大，但是对新房的需求有可能降低，因为二手房市场正在兴起，中国的房地产市场一定会走到现在发达国家房地产市场格局，就是整个市场交易以存量房为主。”
从房地产发展进程上看也是如此。有人以美国为例，说到美国一年需求量500万左右的房子应该说不算小，但是二手房市场可以满足91%的需求，新房占交易量不到10%。
非传统住宅面临新机遇。整个房地产市场以住宅开发为绝对主体的阶段也已过去，未来整个住宅市场特别是传统住宅市场的增速会下降，但是非传统住宅将面临新的发展机遇。
“这就是说展望中长期房地产，面临的市场格局将会和过去所经历过的房地产格局不同。”有业内人士称。在这样一个市场格局下，房地产企业投资趋势的判断、投资的选择以及企业的创新就显得尤为重要。
“在趋势性机会下，各行各业投资房地产，千家万户买房子都是正确的。无论你懂还是不懂，只要进入了房地产就会赚钱。但是未来房地产企业的专业化能力、创新能力才是真正能够在这个市场上站稳脚跟的根本所在。”秦虹在总结2014年的房地产市场时，对未来5年的房企发展趋势做出判断。