论文部分内容阅读
由于在内地发展的香港开发商基本上都是上市公司,它们的市值的大小很大程度上是用所屯土地的多少来衡量的,因而都对囤地情有独钟。
“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”。当香港开发商在香港本土遵纪守法经营时,它们在内地却迅速改变了游戏规则,一次又一次地身陷囤地丑闻。
在国土资源部8月3日公布的全国1457总闲置土地“黑名单”上,香港地产大鳄新世界、和记黄埔、信和等赫然在列。
此前,房地产研究机构易居(中国)去年年底发布的2009年土地报告亦称,上海有330宗土地“批而未用”,这些闲置土地的所属公司包括多个知名地产企业,其中包括长江实业、和记黄埔、瑞安房地产以及东方海外。
本刊记者查阅新世界中国(00917.HK)2009年年报发现,该集团已经持有发展或发展中的物业总建筑面积达2577.3万平方米,但其中只有250多万平方米处于“发展中”,仅占总量的一成多,有近九成的物业目前仍然是“规划中”状态。
本刊记者查阅的和记黄埔(00013.HK)2000年至2009年的年报亦显示,这家公司在上海的项目,虽然最长的(普陀区真如副中心商业发展项目)计划要到2018年才能完工,但大部分时间项目都处于开工阶段且计划在最近3年内完工。
什么是“开工”?上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭曾如此形容:“在检查团来到时打几个洞,等检查团走了再继续晒地皮。”
为何香港地产商如此热衷于囤地?一位不愿透露姓名的国内知名房地产评论员在接受本刊记者采访时表示,由于在内地发展的香港开发商基本上都是上市公司,它们的市值的大小很大程度上是用所屯土地的多少来衡量的,因而都对囤地情有独钟。“这些香港地产商不止在内地囤地,在香港它们也同样大肆储备土地。事实上,内地开发商的囤地行为很大程度上都是跟这些香港老大哥学的。”这位不愿具名的地产评论员对本刊记者表示。
新世界:“囤地专业户”
在国土资源部公布的1457宗闲置土地名单上,新世界中国无疑是此次港资开发商涉嫌土地闲置的最大代表企业。名单显示,新世界中国被指涉及囤地的三幅土地,包括燕京大厦、新世界家园三期西侧公建楼及新景商务楼,约定开工时间均为2005年2月27日,约定完工时间为2007年3月至6月,涉及总地皮面积约为24185平方米。
被指涉及囤地的三幅土地均由新世界中国旗下的北京崇文新世界房地产发展有限公司持有。在新世界中国2009年年报中,北京燕京大厦和新景商务楼的发展进度仍然是“规划中”,其中燕京大厦的预计竣工时间推迟至2012年9月,新景商务楼预计落成日期是2013年6月。
面对外界有关囤地的质疑,新世界中国发言人表示,三幅土地一直都有动工,但因设计拆迁及审批问题而暂停工作。他强调,公司没有停止过项目规划,相信短期内可以复工。
可以肯定的是,新世界中国从土地闲置中获利颇丰。以新景商务楼为例,根据当时的合同约定,新景商务楼地块供地面积为7500平方米,合同价款675万元。另据公开资料,新景商务楼地块规划总建筑面积69872平方米,其中包含写字楼37814平方米和商场11600平方米。按此计算,楼面价仅96元/平方米。
距离约定的竣工时间已经过去了3年多时间,新景商务楼项目仍是杂草丛生。而根据附近的行情,新景商务楼地块预计售价3.6万元/平方米。短短5年之间,这块土地的价值已经暴涨了374倍。
事实上,新世界中国在内地被媒体称为“囤地专业户”。
在上海,目前正在对外销售的位于上海市卢湾区滨江地块的“丰盛皇朝”,此前囤地长达9年,期间楼盘价格上涨15倍。这一地块应该是在上海的港资企业中囤地、捂盘时间最长的项目,堪称捂盘惜售的经典。早在1993年,该地块就被新世界中国获得。2001年,历时七年之后,第一期香港新世界花园开盘,售价4000多元/平方米。之后,项目停滞多年。今年4月,该项目二期开盘,均价7万元/平方米。
在广州,新世界2006年拿下的白云区的种猪场地块目前仍是荒草一片,未有动工开发迹象。而该公司当年早期开发的相邻项目盘仅卖3000元/平方米,如今该项目盘卖价已达到1.5万元/平方米。
东方海外:囤地后打包出售
东方海外(00316.HK)同样堪称囤地典范。今年1月,东方海外与凯德置地(中国)投资有限公司(下称“凯德置地”)签署协定,以22亿美元的价格将全资子公司东方海外发展(中国)有限公司(下称“东方海外发展”)100%股权出售给凯德置地。
此次收购涉及东方海外发展在上海、昆山、天津的7个房地产项目,总建筑面积约148万平方米。
据悉,7个项目的用地性质十分广泛,分别包括了住宅、商办综合物业、酒店及服务式公寓。其中,有4个项目位于上海,且均为中心地段,分别是卢湾区长乐路项目、徐汇区衡山路项目、长宁区中山公园项目和浦东新区南码头项目,拿地时间都已超过3年。其中,浦东新区南码头项目更是以毗邻世博会地段而被业内关注。
浦东新区南码头项目是东方海外2006年12月获得的,土地面积5.7万平方米,可建面积10.28万平方米,楼板价4065元/平方米。值得关注的是,当时的购地价格仅为4.8亿元,而目前的估值已经达到14亿元,目前该地块所位于的浦东塘桥地区新房售价在2.5万元-3万元/平方米之间。
深入调查发现,东方海外在沪囤积的土地绝非南码头街道这一幅,此前另有3幅地块目前未现破土动工。
2001年5月份,东方海外囊入卢湾区长乐路地块,一幅占地面积3.9万平方米、总建筑面积15万平方米的综合用地。东方海外2002年的年报曾预计,长乐路地块预期最晚于2007年建成。但实际上,长乐路项目正式的启动时间是在2006年,后根据东方海外2008年年报称,长乐路项目的竣工日期在2010至2013年。截至目前该项目仍在建设初期,而周边地价房价早已成倍增长。
由东方海外和上海新长宁(集团)有限公司于2006年10月取得的长宁区88街坊32/8丘地块,目前没有任何动工的痕迹。该地块购入时的价格仅为14.8亿元,现在的估值已经达到45亿元。
2005年4月被东方海外购置的衡山路85号天平路地块,今年1月8日被上海市规划和国土资源管理局宣布拟会同相关区政府收回并督促开工。这幅土地被囤积长达5年,天平路地块当初被东方海外2005年购入的价格为2.9亿元。转让时,东方海外对凯德置地承诺,一旦天平路地块由于“闲置土地”而被扣押或收回,将转回地皮权益5亿元。这也意味着,在仅仅四年多时间中,上述地块的价格上涨了近一倍。
盈大地产:“炒地皮”被罚
2009年11月,中央电视台《经济半小时》节目点名指出,电盈(00008.HK)主席李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司(00432.HK,下称“盈大地产”)在北京囤地3年,转手净赚2.35亿港元。
根据央视的报导,2006年1月,被称为“2006年新年第一拍”的北京工体北路4号地项目,盈大地产摘得,这一地块规划面积约4.6万平方米,当时的拍卖价达到5.1亿元,楼板价达到每平方米1.26万元。
央视称,按照土地出让合同的约定,这块地的开工日期为2006年9月20日,项目竣工日期为2008年3月31日。然而,这块地三年之后仍然处于闲置的状态,并于2009年9月以1.18亿美元的高价转卖给香港上市公司瑞安建业,盈大地产因此获利2.35亿港元。
“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”。当香港开发商在香港本土遵纪守法经营时,它们在内地却迅速改变了游戏规则,一次又一次地身陷囤地丑闻。
在国土资源部8月3日公布的全国1457总闲置土地“黑名单”上,香港地产大鳄新世界、和记黄埔、信和等赫然在列。
此前,房地产研究机构易居(中国)去年年底发布的2009年土地报告亦称,上海有330宗土地“批而未用”,这些闲置土地的所属公司包括多个知名地产企业,其中包括长江实业、和记黄埔、瑞安房地产以及东方海外。
本刊记者查阅新世界中国(00917.HK)2009年年报发现,该集团已经持有发展或发展中的物业总建筑面积达2577.3万平方米,但其中只有250多万平方米处于“发展中”,仅占总量的一成多,有近九成的物业目前仍然是“规划中”状态。
本刊记者查阅的和记黄埔(00013.HK)2000年至2009年的年报亦显示,这家公司在上海的项目,虽然最长的(普陀区真如副中心商业发展项目)计划要到2018年才能完工,但大部分时间项目都处于开工阶段且计划在最近3年内完工。
什么是“开工”?上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭曾如此形容:“在检查团来到时打几个洞,等检查团走了再继续晒地皮。”
为何香港地产商如此热衷于囤地?一位不愿透露姓名的国内知名房地产评论员在接受本刊记者采访时表示,由于在内地发展的香港开发商基本上都是上市公司,它们的市值的大小很大程度上是用所屯土地的多少来衡量的,因而都对囤地情有独钟。“这些香港地产商不止在内地囤地,在香港它们也同样大肆储备土地。事实上,内地开发商的囤地行为很大程度上都是跟这些香港老大哥学的。”这位不愿具名的地产评论员对本刊记者表示。
新世界:“囤地专业户”
在国土资源部公布的1457宗闲置土地名单上,新世界中国无疑是此次港资开发商涉嫌土地闲置的最大代表企业。名单显示,新世界中国被指涉及囤地的三幅土地,包括燕京大厦、新世界家园三期西侧公建楼及新景商务楼,约定开工时间均为2005年2月27日,约定完工时间为2007年3月至6月,涉及总地皮面积约为24185平方米。
被指涉及囤地的三幅土地均由新世界中国旗下的北京崇文新世界房地产发展有限公司持有。在新世界中国2009年年报中,北京燕京大厦和新景商务楼的发展进度仍然是“规划中”,其中燕京大厦的预计竣工时间推迟至2012年9月,新景商务楼预计落成日期是2013年6月。
面对外界有关囤地的质疑,新世界中国发言人表示,三幅土地一直都有动工,但因设计拆迁及审批问题而暂停工作。他强调,公司没有停止过项目规划,相信短期内可以复工。
可以肯定的是,新世界中国从土地闲置中获利颇丰。以新景商务楼为例,根据当时的合同约定,新景商务楼地块供地面积为7500平方米,合同价款675万元。另据公开资料,新景商务楼地块规划总建筑面积69872平方米,其中包含写字楼37814平方米和商场11600平方米。按此计算,楼面价仅96元/平方米。
距离约定的竣工时间已经过去了3年多时间,新景商务楼项目仍是杂草丛生。而根据附近的行情,新景商务楼地块预计售价3.6万元/平方米。短短5年之间,这块土地的价值已经暴涨了374倍。
事实上,新世界中国在内地被媒体称为“囤地专业户”。
在上海,目前正在对外销售的位于上海市卢湾区滨江地块的“丰盛皇朝”,此前囤地长达9年,期间楼盘价格上涨15倍。这一地块应该是在上海的港资企业中囤地、捂盘时间最长的项目,堪称捂盘惜售的经典。早在1993年,该地块就被新世界中国获得。2001年,历时七年之后,第一期香港新世界花园开盘,售价4000多元/平方米。之后,项目停滞多年。今年4月,该项目二期开盘,均价7万元/平方米。
在广州,新世界2006年拿下的白云区的种猪场地块目前仍是荒草一片,未有动工开发迹象。而该公司当年早期开发的相邻项目盘仅卖3000元/平方米,如今该项目盘卖价已达到1.5万元/平方米。
东方海外:囤地后打包出售
东方海外(00316.HK)同样堪称囤地典范。今年1月,东方海外与凯德置地(中国)投资有限公司(下称“凯德置地”)签署协定,以22亿美元的价格将全资子公司东方海外发展(中国)有限公司(下称“东方海外发展”)100%股权出售给凯德置地。
此次收购涉及东方海外发展在上海、昆山、天津的7个房地产项目,总建筑面积约148万平方米。
据悉,7个项目的用地性质十分广泛,分别包括了住宅、商办综合物业、酒店及服务式公寓。其中,有4个项目位于上海,且均为中心地段,分别是卢湾区长乐路项目、徐汇区衡山路项目、长宁区中山公园项目和浦东新区南码头项目,拿地时间都已超过3年。其中,浦东新区南码头项目更是以毗邻世博会地段而被业内关注。
浦东新区南码头项目是东方海外2006年12月获得的,土地面积5.7万平方米,可建面积10.28万平方米,楼板价4065元/平方米。值得关注的是,当时的购地价格仅为4.8亿元,而目前的估值已经达到14亿元,目前该地块所位于的浦东塘桥地区新房售价在2.5万元-3万元/平方米之间。
深入调查发现,东方海外在沪囤积的土地绝非南码头街道这一幅,此前另有3幅地块目前未现破土动工。
2001年5月份,东方海外囊入卢湾区长乐路地块,一幅占地面积3.9万平方米、总建筑面积15万平方米的综合用地。东方海外2002年的年报曾预计,长乐路地块预期最晚于2007年建成。但实际上,长乐路项目正式的启动时间是在2006年,后根据东方海外2008年年报称,长乐路项目的竣工日期在2010至2013年。截至目前该项目仍在建设初期,而周边地价房价早已成倍增长。
由东方海外和上海新长宁(集团)有限公司于2006年10月取得的长宁区88街坊32/8丘地块,目前没有任何动工的痕迹。该地块购入时的价格仅为14.8亿元,现在的估值已经达到45亿元。
2005年4月被东方海外购置的衡山路85号天平路地块,今年1月8日被上海市规划和国土资源管理局宣布拟会同相关区政府收回并督促开工。这幅土地被囤积长达5年,天平路地块当初被东方海外2005年购入的价格为2.9亿元。转让时,东方海外对凯德置地承诺,一旦天平路地块由于“闲置土地”而被扣押或收回,将转回地皮权益5亿元。这也意味着,在仅仅四年多时间中,上述地块的价格上涨了近一倍。
盈大地产:“炒地皮”被罚
2009年11月,中央电视台《经济半小时》节目点名指出,电盈(00008.HK)主席李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司(00432.HK,下称“盈大地产”)在北京囤地3年,转手净赚2.35亿港元。
根据央视的报导,2006年1月,被称为“2006年新年第一拍”的北京工体北路4号地项目,盈大地产摘得,这一地块规划面积约4.6万平方米,当时的拍卖价达到5.1亿元,楼板价达到每平方米1.26万元。
央视称,按照土地出让合同的约定,这块地的开工日期为2006年9月20日,项目竣工日期为2008年3月31日。然而,这块地三年之后仍然处于闲置的状态,并于2009年9月以1.18亿美元的高价转卖给香港上市公司瑞安建业,盈大地产因此获利2.35亿港元。