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摘 要：近年来，随着我国房地产经济的快速发展，房地产业以及与其相关的一系列产业经济已经占国民经济总量的30%，成为国民经济的支柱产业之一，并且产生了大量的房地产泡沫，这种泡沫一旦消失，必然对我国经济产生巨大影响，所以必须对房地产经济进行有效的调控。
关键词：房地产信贷；心理预期；政策调控
一、房地产业与国民经济
房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过10%，甚至高达20%以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。
由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今社会许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。
二、目前的房地产行业存在的问题
第一，市场价格过高，大多数百姓根本无力購买。在许多大中城市，动辄几万元的房价已经不足为奇，在一些二线城市和县级市万元房价已经走进了百姓的视野。过高的房价，让许多有着购买房屋需求的百姓，只能游走于各大郊区售楼处并发出声声叹息。
第二，价格增长过快，在全国一些大中城市房价增长率接近50%，远远高于人民收入增长速度。工资的涨幅远远跟不上物价上涨的速度，特别是房地产价格上涨的速度。
第三，房地产市场体制存在缺陷，不够健全；我国目前的房地产开发以及监管体制还不是很完善，其市场秩序也较为混乱，常出现不利于房地产发展的现象。
三、分析原因，究其本质
首先，房地产市场结构不合理导致房价上涨。从增量市场和储量市场的角度来看，对于一般的市场而言增量市场决定着市场的供应，但房地产市场是一个特殊的市场，增量市场与储量市场同时存在，既新房开发与二手房交易同时存在；从保障结构上来看，目前保障性住房占房地产市场总比率较低；同时房地产市场交易、建设体制不健全。
其次，从内生性角度分析房价上涨原因，地价为房地产开发的基础性投资，地价对房地长价格的影响不容忽视；其次建筑材料和人工费用的上涨也是我们不得不考虑的因素之一，2011年我国CPI同比增长超过5%，导致了生产成本和人力生活成本的大幅上升。
最后，从外生性角分析房价上涨的因素。首先，个地方政府之注重GDP的增长而忽视了房地产市场的正常秩序。其次房地长市场存在着刚性需求，也就是百姓常说的“丈母娘因素”，目前80后、90后已进入适婚年龄，需求量极大。最后，房地产市场存在着严重的投机行为，由于房地产市场回报率极高，因此炒房现象严重。
四、房地产调控政策实行后出现的新的经济现象
1.由于人民币的升值和国内房地产政策的调控，许多购房投资者开始到国外买房，有些银行甚至为国外直接投资提供方便条件，许多富人已移民或正在移民，这些必然导致国内资金的大量外流，影响我国经济的持续发展。现在买房的主力军，除了刚需性购房需求，就是这部分要在城市落户的农村人，中等收入家庭改善性投资需求增长有限。
2.近期房地产业出现不景气现象。以前，房地产开发商在银行贷款大多以在建房屋为抵押，房子卖不出去，贷款就没法还，以至于现在银行不愿意再给开发商贷款，开发商贷不到款资金链断裂，导致许多楼盘不能按期交房，或者勉强交房了，但是房屋质量和配套设施极差，严重影响开发商信誉，进而影响了房产的销售情况。
3.个人房贷情况也不容乐观。以个人房贷30年期为例，贷款利率只有6.5%，银行要一次性拿几十万给贷款人，要20多年才能收回成本，银行要承担的风险明显大于收益；而现阶段银行间货币市场拆借率很高，银行的货币理财产品等业务收益也很好，银行盈利的业务很多，不再单一依靠放贷盈利了，所以银行现在也不再热衷于个人房贷业务。
4.房地产价格和投资增速适度回落。从长远看，房地产价格回落到合理区间和投资适度回调，有利于保持房地产业长期平稳健康发展。2013年出台的“国五条”，在稳定房价、抑制投机性购房、增加普通商品房和保障性住房供应、加强市场监管等方面做出严格要求。
5.调控政策有所松动。2014年住建部提出了“双向调控”，所谓双向调控即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制今年住宅用地的规模，调整新建商品住房上市的结构，通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。
五、面对新经济现象的几点建议
1.进一步扩大安居房和保障性住房建设，增加安居房和保障房政策的透明度。在扩大建设面积的同时，认真审查安居房和保障房的入住人员情况，真正做到改善城市低收入人群的住房状况。彻底解决我国现阶段面临的穷人、工薪族买不起房，富人“有的是”房的局面。
2.对工薪族用以改善住房条件的买房行为和用住房公积金贷款应多一些优惠政策，对住房公积金的提取和使用应少一些限制，对二套、三套房的界定应多一些细节问题，不能一概而论，避免因买房、报采暖费等导致假离婚现象的发生。
3.加强对开发商的监管。对开发商的资质进行有效的认证，对新交工楼盘的质量实行严格的验收制度，对开发商拟定的购房合同进行有效的法律认证，避免购房消费者因遇到房屋质量等问题时出现的维权难的情况，努力维护消费者的合法权益，避免烂尾楼等情况的发生。
4.在二手房交易方面，应该加快制定和实施中介服务的市场准入制度和中介职业资格考试制度，提高中介服务的计算机信息化水平，进而提升中介组织的信誉度和市场竞争力。监督中介机构提高服务的水平，统一收费标准，建立有效的市场机制，优胜劣汰，避免出现“黑中介”坑害老百姓现象的发生。
综上所述，继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施，启动房地产，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。无论是为国民经济走出低谷，还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。要较快启动房地产，除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外，还要从实际出发，有针对性实施一些特别方略。抓住收入水平较高群体，以税收配合启动房地产。抓住高校服务体系社会化，开发学生公寓及其生活配套设施肩动房地产。用房地产业的广义概念发展房地产业，启动房地产。对货币购房全面理解来启动房地产业，拉动经济增长。
参考文献：
[1]孔煜.我国城市地价波动与房价波动的关系研究.中国物价
[2]刘文萍.我国商业银行房贷业务风险及其防范.中国商贸
关键词：房地产信贷；心理预期；政策调控
一、房地产业与国民经济
房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过10%，甚至高达20%以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。
由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今社会许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。
二、目前的房地产行业存在的问题
第一，市场价格过高，大多数百姓根本无力購买。在许多大中城市，动辄几万元的房价已经不足为奇，在一些二线城市和县级市万元房价已经走进了百姓的视野。过高的房价，让许多有着购买房屋需求的百姓，只能游走于各大郊区售楼处并发出声声叹息。
第二，价格增长过快，在全国一些大中城市房价增长率接近50%，远远高于人民收入增长速度。工资的涨幅远远跟不上物价上涨的速度，特别是房地产价格上涨的速度。
第三，房地产市场体制存在缺陷，不够健全；我国目前的房地产开发以及监管体制还不是很完善，其市场秩序也较为混乱，常出现不利于房地产发展的现象。
三、分析原因，究其本质
首先，房地产市场结构不合理导致房价上涨。从增量市场和储量市场的角度来看，对于一般的市场而言增量市场决定着市场的供应，但房地产市场是一个特殊的市场，增量市场与储量市场同时存在，既新房开发与二手房交易同时存在；从保障结构上来看，目前保障性住房占房地产市场总比率较低；同时房地产市场交易、建设体制不健全。
其次，从内生性角度分析房价上涨原因，地价为房地产开发的基础性投资，地价对房地长价格的影响不容忽视；其次建筑材料和人工费用的上涨也是我们不得不考虑的因素之一，2011年我国CPI同比增长超过5%，导致了生产成本和人力生活成本的大幅上升。
最后，从外生性角分析房价上涨的因素。首先，个地方政府之注重GDP的增长而忽视了房地产市场的正常秩序。其次房地长市场存在着刚性需求，也就是百姓常说的“丈母娘因素”，目前80后、90后已进入适婚年龄，需求量极大。最后，房地产市场存在着严重的投机行为，由于房地产市场回报率极高，因此炒房现象严重。
四、房地产调控政策实行后出现的新的经济现象
1.由于人民币的升值和国内房地产政策的调控，许多购房投资者开始到国外买房，有些银行甚至为国外直接投资提供方便条件，许多富人已移民或正在移民，这些必然导致国内资金的大量外流，影响我国经济的持续发展。现在买房的主力军，除了刚需性购房需求，就是这部分要在城市落户的农村人，中等收入家庭改善性投资需求增长有限。
2.近期房地产业出现不景气现象。以前，房地产开发商在银行贷款大多以在建房屋为抵押，房子卖不出去，贷款就没法还，以至于现在银行不愿意再给开发商贷款，开发商贷不到款资金链断裂，导致许多楼盘不能按期交房，或者勉强交房了，但是房屋质量和配套设施极差，严重影响开发商信誉，进而影响了房产的销售情况。
3.个人房贷情况也不容乐观。以个人房贷30年期为例，贷款利率只有6.5%，银行要一次性拿几十万给贷款人，要20多年才能收回成本，银行要承担的风险明显大于收益；而现阶段银行间货币市场拆借率很高，银行的货币理财产品等业务收益也很好，银行盈利的业务很多，不再单一依靠放贷盈利了，所以银行现在也不再热衷于个人房贷业务。
4.房地产价格和投资增速适度回落。从长远看，房地产价格回落到合理区间和投资适度回调，有利于保持房地产业长期平稳健康发展。2013年出台的“国五条”，在稳定房价、抑制投机性购房、增加普通商品房和保障性住房供应、加强市场监管等方面做出严格要求。
5.调控政策有所松动。2014年住建部提出了“双向调控”，所谓双向调控即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制今年住宅用地的规模，调整新建商品住房上市的结构，通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。
五、面对新经济现象的几点建议
1.进一步扩大安居房和保障性住房建设，增加安居房和保障房政策的透明度。在扩大建设面积的同时，认真审查安居房和保障房的入住人员情况，真正做到改善城市低收入人群的住房状况。彻底解决我国现阶段面临的穷人、工薪族买不起房，富人“有的是”房的局面。
2.对工薪族用以改善住房条件的买房行为和用住房公积金贷款应多一些优惠政策，对住房公积金的提取和使用应少一些限制，对二套、三套房的界定应多一些细节问题，不能一概而论，避免因买房、报采暖费等导致假离婚现象的发生。
3.加强对开发商的监管。对开发商的资质进行有效的认证，对新交工楼盘的质量实行严格的验收制度，对开发商拟定的购房合同进行有效的法律认证，避免购房消费者因遇到房屋质量等问题时出现的维权难的情况，努力维护消费者的合法权益，避免烂尾楼等情况的发生。
4.在二手房交易方面，应该加快制定和实施中介服务的市场准入制度和中介职业资格考试制度，提高中介服务的计算机信息化水平，进而提升中介组织的信誉度和市场竞争力。监督中介机构提高服务的水平，统一收费标准，建立有效的市场机制，优胜劣汰，避免出现“黑中介”坑害老百姓现象的发生。
综上所述，继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施，启动房地产，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。无论是为国民经济走出低谷，还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。要较快启动房地产，除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外，还要从实际出发，有针对性实施一些特别方略。抓住收入水平较高群体，以税收配合启动房地产。抓住高校服务体系社会化，开发学生公寓及其生活配套设施肩动房地产。用房地产业的广义概念发展房地产业，启动房地产。对货币购房全面理解来启动房地产业，拉动经济增长。
参考文献：
[1]孔煜.我国城市地价波动与房价波动的关系研究.中国物价
[2]刘文萍.我国商业银行房贷业务风险及其防范.中国商贸