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青铜时代：红与黑的传奇
（1996——1998年底）
1996年的长沙市场，巨大的商业利润吸引了各类“投资”者，许多资金实力不强的公司相继涌入，银行资金成为地产资本最重要的来源，土地的取得是在协议出让中尘埃落定。
从1996年的狂欢，到1997年戛然而止的沉默，再到1998年下半年的再入快车道。青铜时代的长沙地产经历了一个高潮－低谷－上升的轮回。
1996年，是第一波地产高潮的终曲。
数据显示，1996年，长沙完成投资额195679万元，当年购置土地面积149.5万平方米。而1997年，完成投资就减少了38305万元，当年购置土地面积更比1998年减少了129.13万平方米。
1996年到1997年，是长沙房地产市场经受考验之年，也是长沙地产市场迅速洗牌的两年。当时的市场，因为政府鼓励引进外资进行房地产开发的政策，港澳台独资、合资等形式的外资资本成为市场的主角。为了享受外资的各项优惠，很多内地公司摇身变为港资、台资公司。
由于对内地市场政策理解不足，及1997年东南亚金融危机的影响，1997年至1998年底之间撤资的外资很多，此阶段，商品房开发与投资处于平缓发展的状态，1998年下半年开始走上快车道。
白银时代：刺破地产混沌
（1999——2002）
1999年，维一星城、名都花园拔地而起，刺破了长久以来的地产混沌，成为长沙地产步入全新时代的标杆。白银时代，自此开始。
此时，消费者的需求发生了变化，对于地产品牌、品质的认同开始成为市场新的特点。
规范的市场，带来的是产品、营销的良性竞争。
从1999年开始，维一星城与名都花园在售楼部装修、物业管理、建筑景观设计的短兵相接；到2001年山水芙蓉与同升湖山庄的“对台戏”，“纠缠”了3年的“情与仇”，令这两者成为长沙别墅市场当仁不让的两大高手。
梳理这一阶段的长沙地产市场，不难发现，长线型发展成为开发商们的重要选择。自2001年始，建筑领域资本大规模进入房地产市场。兴威、同升湖、恒广置业等企业都是转行成功的典型样本。
市场牌局的玩家不断地更替：当鸿铭的刘光白、新华联的方明理等在第一波浪潮中成长壮大的开发商逐渐将目光投放到北京等更为广阔的市场时，衡阳、邵阳、常德等地州市资本也开始涌入长沙。
与此同时，来自外地的资本也开始了对长沙市场的试水。在北京地产界掘到第一桶金的欧阳忠凯也带着“美好愿景”将长沙视为了新的发展制高点；美林置业开始频频出没星沙，勘探最佳的地理位置。
“你方唱罢我登场”是对这个阶段最好的诠释。
（2003——2005）黄金时代：外来资本抢进
2003年6月24日，阳光100以4.1亿元取得千亩土地使用权。从这个典型性事件开始，外来资本成为长沙地产黄金时代的最强音。
从2003年的萌芽试水，到2004年的潜心运作，再到2005年的全面爆发。“外地、外资、外行”等三外资本在长沙集中迸发，成为黄金时代最为鲜明的特质。
2004年，入长的外地资本尚在蛰伏之中。
2005年底，桂花路地块，并不太大的地块吸引了9家开发商的竞逐，其中2／3都是外地开发商，拍出了270万／亩的高价。
从2003年到2005年底，外来资本与本地资本的对冲成为长沙地产圈最炙热的话题。
有数据显示，目前长沙房地产市场在售和预售项目中，有超过一半以上的楼盘拥有外地资金背景；另一份统计也显示，当前品牌企业的投资总量占80％，销售总量超出70％。
从最初粤系军团的形单影只，到随后南都、绿城等浙派大军的声声抢进，以及目前和记黄埔、当代集团、卓越置业等港粤京派开发商的齐头并进，地产品牌江湖群雄并起。
正是这些外来品牌企业，他们用外来的经验丰富长沙的面容，轻而易举就成了本地精神的代表与象征。
对于本地开发商，对本地市场的熟悉与理解，让他们在产品把握上更具话语权，而资金不足则是束缚其壮大的根本元素。向外寻求合作，增强企业自身的竞争力，寻求资金的积累，是其重要发展路线。
而对于外地开发商，扎根市场潜心研究，寻求产品突破，则是更为重要的问题。
钻石时代：豪门的竞技场
（2006——）
2006年1月6日，香港恒基兆业与长沙县政府成功签约，拿下星沙开元东路四线和滨湖路之间998亩土地，合同总投资38亿。
10.25亿元！2006年10月11日，这个令人震撼的数字定格成长沙房地产市场2006年土地拍卖成交价格最高纪录。
尽管只是一次独立性事件，但从这次土地拍卖透露的信息看出，自2006年始，资本成为竞争的最重要因素。
下一个十年，从资本开始。
2006年9月29日，香港新世界中国地产有限公司举行了长沙第一个项目——“新城新世界”的奠基仪式。此项目预计开发建筑面积240万平方米。
香港新世界来了，和记黄埔来了，恒基兆业也来了—— 香港地产四大家族的三大豪门已将长沙视为棋局上的落点。
2006年1－2月份数据显示，湖南省实际使用香港资本金额同比增长达到49.11％。
如果说，前段时间的外来资本是“投资”，关注度更多在产品上，那06年进入长沙的香港超级资本更多是“储蓄”，为的是一种战略的考量。
十年政策镜像下，可以窥见长沙房地产商的发展轨迹。
1996年，长沙首次提出加快房地产业的发展，使房地产业成为一个新的经济增长点，到06年正好十年。 十年来，每一年都有对行业发展起到关键作用的法规条令、思路措施……
长沙地产大事记
1996年
1月5日，市政府印发《长沙市1995年度住房制度改革有关规定》的通知。
1997年
1月11日，市长秦光荣在市委九届四次全体扩大会议上讲话指出：要把住宅建设作为消费热点抓，使房地产业真正成为一个新的经济增长点，以此带动相关产业。
1998年
12月31日起，长沙市实行住房货币化分配，停止实物分房。
1999年
12月17日－19日，1999年长沙房地产交易会召开，总成交额5.5亿元，为历届房交会之最。赵小明副市长提到，长沙要把房地产作为启动内需，发展经济的大事来抓。
2000年
1月12日，市委召开负责干部会议，明确提出“经营城市”的思路，市政府提出城市建设“一年一个样，三年大变样”的口号。
2001年
3月16日，省直住房公积金管理中心放宽个人住房贷款条件，最高限额由10万元提高到15万元，期限从10年延长至15年。
2002年
1月10日，市委市政府颁发《关于加快城市化进程建设体制意见》。
2003年
11月10日，国务院正式批准长沙市总体规划。
2004年
1月19日，市长谭仲池发布第89号政府令，自2004年3月1日起施行《长沙市城市房地产交易管理办法》。
2005年
6月7日，长沙市人民政府下发《关于做好稳定住房价格工作的通知》。
2006年
7月13日，长沙市城乡规划编制中心成立。
9月15日，《长沙城市规划管理办法》修订出台。
市规划局完成了长沙县已有测绘成果的全面校核和转换，同时组织力量建立了基本覆盖长沙县全境的测量控制系统，实现了与市区坐标系统的统一。
（1996——1998年底）
1996年的长沙市场，巨大的商业利润吸引了各类“投资”者，许多资金实力不强的公司相继涌入，银行资金成为地产资本最重要的来源，土地的取得是在协议出让中尘埃落定。
从1996年的狂欢，到1997年戛然而止的沉默，再到1998年下半年的再入快车道。青铜时代的长沙地产经历了一个高潮－低谷－上升的轮回。
1996年，是第一波地产高潮的终曲。
数据显示，1996年，长沙完成投资额195679万元，当年购置土地面积149.5万平方米。而1997年，完成投资就减少了38305万元，当年购置土地面积更比1998年减少了129.13万平方米。
1996年到1997年，是长沙房地产市场经受考验之年，也是长沙地产市场迅速洗牌的两年。当时的市场，因为政府鼓励引进外资进行房地产开发的政策，港澳台独资、合资等形式的外资资本成为市场的主角。为了享受外资的各项优惠，很多内地公司摇身变为港资、台资公司。
由于对内地市场政策理解不足，及1997年东南亚金融危机的影响，1997年至1998年底之间撤资的外资很多，此阶段，商品房开发与投资处于平缓发展的状态，1998年下半年开始走上快车道。
白银时代：刺破地产混沌
（1999——2002）
1999年，维一星城、名都花园拔地而起，刺破了长久以来的地产混沌，成为长沙地产步入全新时代的标杆。白银时代，自此开始。
此时，消费者的需求发生了变化，对于地产品牌、品质的认同开始成为市场新的特点。
规范的市场，带来的是产品、营销的良性竞争。
从1999年开始，维一星城与名都花园在售楼部装修、物业管理、建筑景观设计的短兵相接；到2001年山水芙蓉与同升湖山庄的“对台戏”，“纠缠”了3年的“情与仇”，令这两者成为长沙别墅市场当仁不让的两大高手。
梳理这一阶段的长沙地产市场，不难发现，长线型发展成为开发商们的重要选择。自2001年始，建筑领域资本大规模进入房地产市场。兴威、同升湖、恒广置业等企业都是转行成功的典型样本。
市场牌局的玩家不断地更替：当鸿铭的刘光白、新华联的方明理等在第一波浪潮中成长壮大的开发商逐渐将目光投放到北京等更为广阔的市场时，衡阳、邵阳、常德等地州市资本也开始涌入长沙。
与此同时，来自外地的资本也开始了对长沙市场的试水。在北京地产界掘到第一桶金的欧阳忠凯也带着“美好愿景”将长沙视为了新的发展制高点；美林置业开始频频出没星沙，勘探最佳的地理位置。
“你方唱罢我登场”是对这个阶段最好的诠释。
（2003——2005）黄金时代：外来资本抢进
2003年6月24日，阳光100以4.1亿元取得千亩土地使用权。从这个典型性事件开始，外来资本成为长沙地产黄金时代的最强音。
从2003年的萌芽试水，到2004年的潜心运作，再到2005年的全面爆发。“外地、外资、外行”等三外资本在长沙集中迸发，成为黄金时代最为鲜明的特质。
2004年，入长的外地资本尚在蛰伏之中。
2005年底，桂花路地块，并不太大的地块吸引了9家开发商的竞逐，其中2／3都是外地开发商，拍出了270万／亩的高价。
从2003年到2005年底，外来资本与本地资本的对冲成为长沙地产圈最炙热的话题。
有数据显示，目前长沙房地产市场在售和预售项目中，有超过一半以上的楼盘拥有外地资金背景；另一份统计也显示，当前品牌企业的投资总量占80％，销售总量超出70％。
从最初粤系军团的形单影只，到随后南都、绿城等浙派大军的声声抢进，以及目前和记黄埔、当代集团、卓越置业等港粤京派开发商的齐头并进，地产品牌江湖群雄并起。
正是这些外来品牌企业，他们用外来的经验丰富长沙的面容，轻而易举就成了本地精神的代表与象征。
对于本地开发商，对本地市场的熟悉与理解，让他们在产品把握上更具话语权，而资金不足则是束缚其壮大的根本元素。向外寻求合作，增强企业自身的竞争力，寻求资金的积累，是其重要发展路线。
而对于外地开发商，扎根市场潜心研究，寻求产品突破，则是更为重要的问题。
钻石时代：豪门的竞技场
（2006——）
2006年1月6日，香港恒基兆业与长沙县政府成功签约，拿下星沙开元东路四线和滨湖路之间998亩土地，合同总投资38亿。
10.25亿元！2006年10月11日，这个令人震撼的数字定格成长沙房地产市场2006年土地拍卖成交价格最高纪录。
尽管只是一次独立性事件，但从这次土地拍卖透露的信息看出，自2006年始，资本成为竞争的最重要因素。
下一个十年，从资本开始。
2006年9月29日，香港新世界中国地产有限公司举行了长沙第一个项目——“新城新世界”的奠基仪式。此项目预计开发建筑面积240万平方米。
香港新世界来了，和记黄埔来了，恒基兆业也来了—— 香港地产四大家族的三大豪门已将长沙视为棋局上的落点。
2006年1－2月份数据显示，湖南省实际使用香港资本金额同比增长达到49.11％。
如果说，前段时间的外来资本是“投资”，关注度更多在产品上，那06年进入长沙的香港超级资本更多是“储蓄”，为的是一种战略的考量。
十年政策镜像下，可以窥见长沙房地产商的发展轨迹。
1996年，长沙首次提出加快房地产业的发展，使房地产业成为一个新的经济增长点，到06年正好十年。 十年来，每一年都有对行业发展起到关键作用的法规条令、思路措施……
长沙地产大事记
1996年
1月5日，市政府印发《长沙市1995年度住房制度改革有关规定》的通知。
1997年
1月11日，市长秦光荣在市委九届四次全体扩大会议上讲话指出：要把住宅建设作为消费热点抓，使房地产业真正成为一个新的经济增长点，以此带动相关产业。
1998年
12月31日起，长沙市实行住房货币化分配，停止实物分房。
1999年
12月17日－19日，1999年长沙房地产交易会召开，总成交额5.5亿元，为历届房交会之最。赵小明副市长提到，长沙要把房地产作为启动内需，发展经济的大事来抓。
2000年
1月12日，市委召开负责干部会议，明确提出“经营城市”的思路，市政府提出城市建设“一年一个样，三年大变样”的口号。
2001年
3月16日，省直住房公积金管理中心放宽个人住房贷款条件，最高限额由10万元提高到15万元，期限从10年延长至15年。
2002年
1月10日，市委市政府颁发《关于加快城市化进程建设体制意见》。
2003年
11月10日，国务院正式批准长沙市总体规划。
2004年
1月19日，市长谭仲池发布第89号政府令，自2004年3月1日起施行《长沙市城市房地产交易管理办法》。
2005年
6月7日，长沙市人民政府下发《关于做好稳定住房价格工作的通知》。
2006年
7月13日，长沙市城乡规划编制中心成立。
9月15日，《长沙城市规划管理办法》修订出台。
市规划局完成了长沙县已有测绘成果的全面校核和转换，同时组织力量建立了基本覆盖长沙县全境的测量控制系统，实现了与市区坐标系统的统一。