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【摘 要】 房地产开发工程项目管理最终是以高效率的实现项目目标为根本目的的，而且其项目管理的水平高低，也直接影响着房地产建筑的工期、质量以及后期服务。因此，在当前房地产竞争及其激烈的环境下，房地产开发企业必须要制定科学、规范、有效的管理模式，加强对于房地产开发建设工程的项目管理工作，从根本上确保建筑工程质量，保证其在要求的工期内高效完成，使房地产开发企业获得最大的经济效益。
【关键词】 房地产开发；项目管理；措施
一、房地产开发项目管理概述
（一）房地产开发项目管理内涵
针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。
（二）房地产开发项目管理现状
在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面：（1）开发项目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程项目决策前，可行性研究作为一种有效的财务与技术经济分析法，对项目技术与经济可行性进行全面论证，可最大限度地保证经济效益与社会效益。在现阶段，由于可行性研究未得到重视，导致出现了诸多问题，如商业用房闲置、户型单一等；（2）融资能力有待提高。房地产贷款门槛高，诸多企业出现资金短缺现象，导致开发项目管理效率不高；（3）项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患；（4）以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善；（5）项目后期物业管理不规范。物业管理存在诸多纠纷，地区间差距大，覆盖率低，严重影响了企业的整体形象。
二、目前我国房地产开发项目所存在的问题
当前我国的房地产企业表面上普遍都存在着诸如质量不合格、交房延期、货板不相符、大量空置房屋、与顾客之间的沟通欠缺等问题，但这些问题实际上都是由房地产企业的开发项目管理方面存在了问题所造成的。所以需要针对企业管理进行深入的分析。
（一）项目方案的管理工作欠缺
房地产开发商一般对于项目方案都很重视，但是在实际的执行过程中，却经常出现违背规范程序进行操作的情况，这也是项目管理中比较严重的一个问题。一方面是房地产企业进行项目开发之前没有进行足够的市场调研，受利益的驱使，很多房地产开发企业在拿到项目之后，基本没有进行有效的市场调研，就匆忙的依据当前最为赚钱的项目来确定自己未来准备开发的方案，基本都是在模仿别人。另一方面在方案设计时没有完全考虑到后期的开发成本、销售去化率、产品使用功能和物业服务等问题。这就导致了自己开发出来的产品缺少自己独有的东西，一旦市场发生变化，形成不了足够的吸引力，从而销售速度受到严重影响，资金链断裂。如果没有足够的市场调研，企业的整体运作将会面临很大的风险。
（二）房地产企业普遍忽略对于品牌价值的培养
房地产企业也不太注重对于品牌价值的培养。很多房地产企业注重的都是当前的利益最大化，只希望可以从这个项目短时间内获得尽可能多的金钱，却没有对自己的产品做好品牌的培养，尽管做了很多的产品，可能企业的品牌知名度或者认可度依然很低。而事实上，企业如果可以希望长盛不衰，可以长期发展，那么就需要注重对于自己的精品产品的打造，并且注重对于自己的精品品牌的培养，所形成的无形资产和商誉都会让企业在残酷的市场竞争中更加具有优势。
三、房地产开发项目管理中相关的控制措施
（一）标准化招标、提高建设项目合同管理的规范化水平
项目开发成本控制中，如何选择一个优质的合作单位尤为重要，优质的合作单位不但能有利于成本的控制，还能创造更优质的产品，所以在项目的招标阶段，应有一套标准的招标程序，公开、公平、公正的选取中标单位。在确定中标单位后工程项目各项工作的实施都是围绕合同整体目标来运行，针对建设工程项目合同而言，主要是指开发主体与设计、施工等单位，以建设工程任务为基准，从而签订的一种合同，具有经济属性，因此有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理来实现的。同时，在建设工程项目合同中还规定了各自履行的义务及解决争议的方法。在房地产项目开发过程中，楼盘施工质量、成本、进度、安全与企业产品生命周期及获利空间息息相关，而施工质量、成本与进度控制均由合同的履行来体现。由此可见，强化建设工程项目合同管理，正确处理合同纠纷及索赔等尤为重要。
（二）强化房地产开发项目质量控制
强化质量控制，有助于及时发现施工问题，分析施工工艺与合同要求、设計要求是否相符，经由绘制动态过程控制图与施工作业流程图，可保证施工质量。针对房地产项目而言，必须要构建全方位的现场管理模式，领导层要树立质量意识，以达合同质量控制目标。此外，必须要强化领导层的管理意识，定期开展工程部经理会议，对质量控制与安全管理进行综合部署，充分调动监理人员的工作积极性，强化现场质量验收。
（三）加强房地产开发工程的项目风险管理
加强对于工程项目的风险管理与预防措施，不仅能够使一些隐蔽性工程的风险带来的损失降低到最小，而且可以有效保障房地产开发企业的经济效益。其中，主要的解决措施包括以下几个方面：
（1）风险规避
在房地产开发企业进行各种决策时，采用放弃投资的决策等一系列措施来对相关风险进行规避，这种使用的方法类似于一种消极迎战法，因为如果不采取任何措施只是放弃投资的话，不仅会使房地产开发企业得不到应有的经济效益，而且还会为自身企业的发展带来严重的阻碍，因此，除非是在迫不得已或者是没有其它办法的情况下，不然这种方法是不建议使用的。 （2）风险转移
风险转移就是采用科学、合理、规范的预防措施，在还未受到风险的时候，以某种特定、有效的方式将其进行转化、化解。这种应对风险的方式在目前我国房地产开发工程的项目管理中有非常普遍的应用。其中，风险转移的常见形式主要有以下几种：
1）利用签订的合同，采用合同的有效形式，来帮助转移相关产生的风险，也就是说，在签订合同时，将一切风险责任都归属到执行方身上，这样今后在工程项目管理中发生了何种风险，都是由合同执行方来承担的。
2）利用购买保险的方式，也就是通过为开发的建设工程购买保险，将还未发生的、不可预知的风险转移到保险公司的头上，这样做的弊端就是会在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可预知风险带来的危害以及最终获取的收益来看，这点则可以完全忽略不计。
（四）强化材料的管理
（1）建筑材料的质量管理
①在材料购买之前，相关采购人员首先要对材料供应商进行充分的审核，一审材料供应商的材料经营相关手续是否齐全以及材料生产经营商的材料来源是否正规。二审材料生产经营商的企业经营状况。材料供应商的经营状况除了包括生产规模和企业经营文化、理念，还包括了企业业绩和市场口碑等因素。三审企业的质量控制体系是否完善。采购人员要调查企业生产的材料是否符合相关国家和行业的标准，以及对材料的质量等级进行测评，了解材料在市场同类产品中属于哪一档次的材料。②采购人员还要对整个建筑材料行业做深入的调查，了解更为全面、准确、细致的信息。材料质量的差异能够在材料行业中明显的彪现出来，采购人员通过对材料行业深入的调查研究，可以真实的了解不同生产厂家的市场信誉和口碑，从而为选择生产经营商提供科学的依据。
（2）选择正确的采购模式
经过众多的建筑企业材料采购经验，当前企业采购模式主要有以下三种：①承建方和监理单位参与下的业主确定材料的价格的采购模式，业主通常采取招标或者进入市场调查两种方式确定材料的价格；②材料由承建方和业主共同采购，共同对材料质量起监督职责，承建方有权力不使用不符合标准的建筑材料；③在工程结算的阶段，结合材料的购买价格采用加权平均数的计算方式计算。少量的辅助性材料则执行信息价。采用这三种采购模式可以做到一体化的材料管理效果，减少了承建方和业主之间的摩擦、矛盾。
（3）材料存放发放管理
材料购进之后并不会将所有材料都使用，在材料存放期间要加强对材料的管理，防止材料因管理不善而造成材料的损坏或者降低材料的使用年限。因此，材料的存放管理要做到以下两点：
1）采用标准质量的仓库保管材料。建筑材料要用专门的材料仓库来存放，尤其是如钢材和水泥等建材的存放库房。像这类的建材要注重仓库的防湿性能，如果这类材料存放在空气潮湿甚至能够被雨水淋湿的仓库，钢铁容易被氧化而降低了钢材的性能，而水泥被淋湿则完全不能使用。
2）对不同的材料做好标记，分门别类存放。建筑工地上的材料种类多，且同一种类的材料也有不同的型号规格。例如钢材在大小上有粗细之分，圆钢和带肋之分，标号高低不一的水泥使用范围不同，且不能混用。所以，在材料的堆放和使用上，建筑企业要严格按照先进先出，推陈储新的原则，完善材料的发放和存放制度。
结语
在房地产工程的开发与建设中，房地产开发企业只有首先认识到项目管理工作的重要性，并且从工程前期的决策、设计阶段就加强项目管理，才能确保建筑工程能够顺利的開展，才能为房地产开发企业带来巨大的经济效益。因此，房地产开发企业必须要提高项目管理的水平，在不断的探索与实践中进行创新，加强自身竞争力，确保自己在激烈的市场竞争中占据有利位置。
参考文献：
[1]程志超.浅谈如何加强当前房地产开发项目管理[J].新西部（下半月），2009，09：83+78.
[2]孟荣.房地产开发项目现金流管理研究[D].首都经济贸易大学，2013.
[3]陈加庆.房地产开发项目工程管理问题及对策研究[J].科技信息，2012，03：474.
[4]王中华.房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].中国社会科学院研究生院，2013.
【关键词】 房地产开发；项目管理；措施
一、房地产开发项目管理概述
（一）房地产开发项目管理内涵
针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。
（二）房地产开发项目管理现状
在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面：（1）开发项目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程项目决策前，可行性研究作为一种有效的财务与技术经济分析法，对项目技术与经济可行性进行全面论证，可最大限度地保证经济效益与社会效益。在现阶段，由于可行性研究未得到重视，导致出现了诸多问题，如商业用房闲置、户型单一等；（2）融资能力有待提高。房地产贷款门槛高，诸多企业出现资金短缺现象，导致开发项目管理效率不高；（3）项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患；（4）以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善；（5）项目后期物业管理不规范。物业管理存在诸多纠纷，地区间差距大，覆盖率低，严重影响了企业的整体形象。
二、目前我国房地产开发项目所存在的问题
当前我国的房地产企业表面上普遍都存在着诸如质量不合格、交房延期、货板不相符、大量空置房屋、与顾客之间的沟通欠缺等问题，但这些问题实际上都是由房地产企业的开发项目管理方面存在了问题所造成的。所以需要针对企业管理进行深入的分析。
（一）项目方案的管理工作欠缺
房地产开发商一般对于项目方案都很重视，但是在实际的执行过程中，却经常出现违背规范程序进行操作的情况，这也是项目管理中比较严重的一个问题。一方面是房地产企业进行项目开发之前没有进行足够的市场调研，受利益的驱使，很多房地产开发企业在拿到项目之后，基本没有进行有效的市场调研，就匆忙的依据当前最为赚钱的项目来确定自己未来准备开发的方案，基本都是在模仿别人。另一方面在方案设计时没有完全考虑到后期的开发成本、销售去化率、产品使用功能和物业服务等问题。这就导致了自己开发出来的产品缺少自己独有的东西，一旦市场发生变化，形成不了足够的吸引力，从而销售速度受到严重影响，资金链断裂。如果没有足够的市场调研，企业的整体运作将会面临很大的风险。
（二）房地产企业普遍忽略对于品牌价值的培养
房地产企业也不太注重对于品牌价值的培养。很多房地产企业注重的都是当前的利益最大化，只希望可以从这个项目短时间内获得尽可能多的金钱，却没有对自己的产品做好品牌的培养，尽管做了很多的产品，可能企业的品牌知名度或者认可度依然很低。而事实上，企业如果可以希望长盛不衰，可以长期发展，那么就需要注重对于自己的精品产品的打造，并且注重对于自己的精品品牌的培养，所形成的无形资产和商誉都会让企业在残酷的市场竞争中更加具有优势。
三、房地产开发项目管理中相关的控制措施
（一）标准化招标、提高建设项目合同管理的规范化水平
项目开发成本控制中，如何选择一个优质的合作单位尤为重要，优质的合作单位不但能有利于成本的控制，还能创造更优质的产品，所以在项目的招标阶段，应有一套标准的招标程序，公开、公平、公正的选取中标单位。在确定中标单位后工程项目各项工作的实施都是围绕合同整体目标来运行，针对建设工程项目合同而言，主要是指开发主体与设计、施工等单位，以建设工程任务为基准，从而签订的一种合同，具有经济属性，因此有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理来实现的。同时，在建设工程项目合同中还规定了各自履行的义务及解决争议的方法。在房地产项目开发过程中，楼盘施工质量、成本、进度、安全与企业产品生命周期及获利空间息息相关，而施工质量、成本与进度控制均由合同的履行来体现。由此可见，强化建设工程项目合同管理，正确处理合同纠纷及索赔等尤为重要。
（二）强化房地产开发项目质量控制
强化质量控制，有助于及时发现施工问题，分析施工工艺与合同要求、设計要求是否相符，经由绘制动态过程控制图与施工作业流程图，可保证施工质量。针对房地产项目而言，必须要构建全方位的现场管理模式，领导层要树立质量意识，以达合同质量控制目标。此外，必须要强化领导层的管理意识，定期开展工程部经理会议，对质量控制与安全管理进行综合部署，充分调动监理人员的工作积极性，强化现场质量验收。
（三）加强房地产开发工程的项目风险管理
加强对于工程项目的风险管理与预防措施，不仅能够使一些隐蔽性工程的风险带来的损失降低到最小，而且可以有效保障房地产开发企业的经济效益。其中，主要的解决措施包括以下几个方面：
（1）风险规避
在房地产开发企业进行各种决策时，采用放弃投资的决策等一系列措施来对相关风险进行规避，这种使用的方法类似于一种消极迎战法，因为如果不采取任何措施只是放弃投资的话，不仅会使房地产开发企业得不到应有的经济效益，而且还会为自身企业的发展带来严重的阻碍，因此，除非是在迫不得已或者是没有其它办法的情况下，不然这种方法是不建议使用的。 （2）风险转移
风险转移就是采用科学、合理、规范的预防措施，在还未受到风险的时候，以某种特定、有效的方式将其进行转化、化解。这种应对风险的方式在目前我国房地产开发工程的项目管理中有非常普遍的应用。其中，风险转移的常见形式主要有以下几种：
1）利用签订的合同，采用合同的有效形式，来帮助转移相关产生的风险，也就是说，在签订合同时，将一切风险责任都归属到执行方身上，这样今后在工程项目管理中发生了何种风险，都是由合同执行方来承担的。
2）利用购买保险的方式，也就是通过为开发的建设工程购买保险，将还未发生的、不可预知的风险转移到保险公司的头上，这样做的弊端就是会在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可预知风险带来的危害以及最终获取的收益来看，这点则可以完全忽略不计。
（四）强化材料的管理
（1）建筑材料的质量管理
①在材料购买之前，相关采购人员首先要对材料供应商进行充分的审核，一审材料供应商的材料经营相关手续是否齐全以及材料生产经营商的材料来源是否正规。二审材料生产经营商的企业经营状况。材料供应商的经营状况除了包括生产规模和企业经营文化、理念，还包括了企业业绩和市场口碑等因素。三审企业的质量控制体系是否完善。采购人员要调查企业生产的材料是否符合相关国家和行业的标准，以及对材料的质量等级进行测评，了解材料在市场同类产品中属于哪一档次的材料。②采购人员还要对整个建筑材料行业做深入的调查，了解更为全面、准确、细致的信息。材料质量的差异能够在材料行业中明显的彪现出来，采购人员通过对材料行业深入的调查研究，可以真实的了解不同生产厂家的市场信誉和口碑，从而为选择生产经营商提供科学的依据。
（2）选择正确的采购模式
经过众多的建筑企业材料采购经验，当前企业采购模式主要有以下三种：①承建方和监理单位参与下的业主确定材料的价格的采购模式，业主通常采取招标或者进入市场调查两种方式确定材料的价格；②材料由承建方和业主共同采购，共同对材料质量起监督职责，承建方有权力不使用不符合标准的建筑材料；③在工程结算的阶段，结合材料的购买价格采用加权平均数的计算方式计算。少量的辅助性材料则执行信息价。采用这三种采购模式可以做到一体化的材料管理效果，减少了承建方和业主之间的摩擦、矛盾。
（3）材料存放发放管理
材料购进之后并不会将所有材料都使用，在材料存放期间要加强对材料的管理，防止材料因管理不善而造成材料的损坏或者降低材料的使用年限。因此，材料的存放管理要做到以下两点：
1）采用标准质量的仓库保管材料。建筑材料要用专门的材料仓库来存放，尤其是如钢材和水泥等建材的存放库房。像这类的建材要注重仓库的防湿性能，如果这类材料存放在空气潮湿甚至能够被雨水淋湿的仓库，钢铁容易被氧化而降低了钢材的性能，而水泥被淋湿则完全不能使用。
2）对不同的材料做好标记，分门别类存放。建筑工地上的材料种类多，且同一种类的材料也有不同的型号规格。例如钢材在大小上有粗细之分，圆钢和带肋之分，标号高低不一的水泥使用范围不同，且不能混用。所以，在材料的堆放和使用上，建筑企业要严格按照先进先出，推陈储新的原则，完善材料的发放和存放制度。
结语
在房地产工程的开发与建设中，房地产开发企业只有首先认识到项目管理工作的重要性，并且从工程前期的决策、设计阶段就加强项目管理，才能确保建筑工程能够顺利的開展，才能为房地产开发企业带来巨大的经济效益。因此，房地产开发企业必须要提高项目管理的水平，在不断的探索与实践中进行创新，加强自身竞争力，确保自己在激烈的市场竞争中占据有利位置。
参考文献：
[1]程志超.浅谈如何加强当前房地产开发项目管理[J].新西部（下半月），2009，09：83+78.
[2]孟荣.房地产开发项目现金流管理研究[D].首都经济贸易大学，2013.
[3]陈加庆.房地产开发项目工程管理问题及对策研究[J].科技信息，2012，03：474.
[4]王中华.房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].中国社会科学院研究生院，2013.