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【摘要】随着房地产行业的不断发展，内部竞争日益加剧，因此必须要对房地产开发项目的流程进行进一步的优化管理，才能够实现企业的经济效益.本文主要围绕房地产开发项目的流程优化管理展开分析和论述，首先介绍当下房地产开发项目的流程管理过程当中所存在的一系列问题，然后提出房地产开发项目的流程优化管理的举措。
【关键词】房地产开发项目;流程管理;存在问题;优化举措
随着城市化进程的不断加快，城市建设越来越多，尤其是房地产开发项目迎来了发展中的春天，但是在对房地产开发项目进行管理时存在着一些问题，影响到了房地产开发项目的正常有序推进，因此必须要采取有效的改进措施，全面优化管理，确保房地产开发项目能够实现更好更快的发展。
1、房地产开发项目流程管理存在的问题和不足分析
1.1项目启动阶段问题分析
在项目正式立项之前，发起工作的归属部门存在不明确的问题，并且，项目立项的最初方向以及内容通常是由董事会所决定，但却未制定合理的流程操作机制，导致项目的立项主观性过强。同时，市场营销部门一般只是按照领导人员确定的方向做可行性调查，而未对市场目前的发展状况做客观合理的分析和考察，从而对主方向的操作未能起到有效的引导作用，使得市场部门的工作单纯的只是起到辅助证明与参考效果。
1.2施工阶段问题分析
作为房地产开发项目整个管理流程的重中之重，施工阶段对于项目产品的质量起着决定性作用，同时也与企业将来的发展有着莫大的关联。施工阶段的工作流程之中，现场监理为开发单位的唯一代表，主要起到决定与审批的作用，但是这种太过依赖监理的形式，容易发生监管不到位或是滋生腐败的问题，进而使得项目质量受到严重影响。并且，在施工阶段的组织流程之中，许多工作仅仅只是进行了计划分析，而未确定实质性的控制方案，导致改流程只能够当作工作计划来为项目的后续开展做准备工作，不存在实际意义。
1.3竣工验收阶段问题分析
在竣工验收阶段，工作十分繁杂、工作量较多，但是该环节也是整体项目的重点部分。一般而言，项目的验收与交接都是由施工方发起，提交有关的验收资料与文件，交由监理方对其进行审查和评价，同时还会组织项目开发单位、勘察设计企业等参与竣工验收，在确定项目合格以后再签署有关的证明文件，实行项目交接。不过，在竣工验收之后或是项目投入使用之后发现的问题该如何进行处理、对施工方控制力的约束，这两点并未在管理流程之中予以规定。
2、全面加强房地产开发项目流程优化管理的举措分析
2.1要全面加强对决策环节的管理
在进行房地产项目投资之前的决策环节，要加强管理工作，一方面要分析投资的风险，另外也要经过前期的调研，制定出可行性的报告，以便为房地产企业决策从提供相关的参考依据。同时房地产企业也应该对比不同的咨询机构对整个项目进行有效的评估。此外，在对决策环节的管理流程优化上，考虑到项目的开发方向通常是由市场开发部提出，因此可以把由领导层单独主导的决策项目立项的流程转变成由领导层和市场开发部门一同探讨项目开发的可行性，这样经过优化后的决策流程更加强调前期调研工作，从而保证项目开发方向的正确性。董事会在决策环节主要针对开发申请与项目立项报告等做出决断，防止上层决策存在不严谨或不客观等问题。
2.2要做好准备环节的管理工作
房地产企业在准备项目开发环节要制定出施工的方案，并且能够结合施工的规模以及技术要求制定出科学合理的施工计划，尤其是要做好项目的成本质量以及安全管理相关的规划，才能够指导施工的开展，并且能够提前预防一些存在的隐藏风险，从而化解风险，推进项目的开发。
2.3要加强具体施工环节的管理
针对上文提到的施工环节存在的问题，可在项目监理团队中设立工作组，把项目施工期间的所有任务合理分配给各位监理人员，采取专人专事的制度，并且，还可以在监理工作组中任命项目总监与督导，为了避免二人在工作上存在重叠或是冲突，可让其分别管理不同区域的监督工作，从而防止发生互相推诿责任的情况。对整个房地产开发项目的施工环节进行管理，具体可按照以下三个方面加强管理工作：
2.3.1要全面強化质量管理工作
对于房地产开发商而言，质量是第一位的，房地产项目的质量直接影响到了企业的形象和信誉，因此必须要坚持推进质量管理工作，能够严格的按照施工的质量标准来展开质量监督工作，一旦出现了质量不达标的现象，及时的进行整改和返工，保证项目建设能够顺利通过验收。
2.3.2要进一步加强施工成本管理工作
成本控制对于房地产项目企业而言是至关重要的，在进行成本管理时，要结合施工的工程量制定出整个工程的概预算，能够对资金使用进行有效的分配，对于项目建设需要的变更事项要做好记录，避免随意变更，影响到造价投入。
2.3.3要加强施工的安全管理工作
在进行施工时，为了维护施工人员的生命，减少安全事故的发生，必须要做好安全管理工作，一方面要加强安全知识宣传，另外要加强安全检查，及时的发现各种安全隐患，保证施工的安全有序推进，在进行安全管理时，对于一些违反安全操作的行为，要进行严厉的惩罚，这样才能够产生警示的作用。
2.3.4要做好进度管理工作
房地产开发项目的进度直接影响到了房地产企业的经济效益，因此要做好进度管理工作，能够结合施工的需要对人力、物力、财力资源进行优化配置，确保各个环节的有效衔接，保证能够在规定的时间内交工。
2.4要做好竣工验收环节的管理工作
在竣工验收环节的流程优化，主要是在原流程的基础上增添项目后续质量保障方案。为了使得项目在投入使用之后出现问题时施工方可以对其进行及时有效的处理，在项目合同订立时就应确定竣工结算时需付工程款的比例，也就是在延保合同期限之内通过扣押部分工程款项，使得施工方可以及时的处理项目存在的问题，比如若是发生拖延、推诿或是不处理项目问题的情况，便能够合理扣除部分尾款。
总结：
当下在对房地产开发项目的流程进行管理时存在着一些问题，比如说片面的追求经济利益，在进行项目决策时缺乏可行性的分析和研究，最后由于造价监管不到位，容易影响到房地产开发企业的经济效益，因此为了进一步优化对房地产开发项目的流程管理工作，需要加强科学决策，在进行项目立项时进行前期的考察和调研，同时要全面加强对房地产开发项目各个施工环节的管理，真正的优化质量减少，安全问题的发生，最后通过加强对造价的有效控制，确保房地产开发项目企业实现经济利益的最大化。
参考文献：
[1]晏祥智，刘国君.房地产开发项目的流程化管理研究[J].城市建筑，2019（5）：153-154.
【关键词】房地产开发项目;流程管理;存在问题;优化举措
随着城市化进程的不断加快，城市建设越来越多，尤其是房地产开发项目迎来了发展中的春天，但是在对房地产开发项目进行管理时存在着一些问题，影响到了房地产开发项目的正常有序推进，因此必须要采取有效的改进措施，全面优化管理，确保房地产开发项目能够实现更好更快的发展。
1、房地产开发项目流程管理存在的问题和不足分析
1.1项目启动阶段问题分析
在项目正式立项之前，发起工作的归属部门存在不明确的问题，并且，项目立项的最初方向以及内容通常是由董事会所决定，但却未制定合理的流程操作机制，导致项目的立项主观性过强。同时，市场营销部门一般只是按照领导人员确定的方向做可行性调查，而未对市场目前的发展状况做客观合理的分析和考察，从而对主方向的操作未能起到有效的引导作用，使得市场部门的工作单纯的只是起到辅助证明与参考效果。
1.2施工阶段问题分析
作为房地产开发项目整个管理流程的重中之重，施工阶段对于项目产品的质量起着决定性作用，同时也与企业将来的发展有着莫大的关联。施工阶段的工作流程之中，现场监理为开发单位的唯一代表，主要起到决定与审批的作用，但是这种太过依赖监理的形式，容易发生监管不到位或是滋生腐败的问题，进而使得项目质量受到严重影响。并且，在施工阶段的组织流程之中，许多工作仅仅只是进行了计划分析，而未确定实质性的控制方案，导致改流程只能够当作工作计划来为项目的后续开展做准备工作，不存在实际意义。
1.3竣工验收阶段问题分析
在竣工验收阶段，工作十分繁杂、工作量较多，但是该环节也是整体项目的重点部分。一般而言，项目的验收与交接都是由施工方发起，提交有关的验收资料与文件，交由监理方对其进行审查和评价，同时还会组织项目开发单位、勘察设计企业等参与竣工验收，在确定项目合格以后再签署有关的证明文件，实行项目交接。不过，在竣工验收之后或是项目投入使用之后发现的问题该如何进行处理、对施工方控制力的约束，这两点并未在管理流程之中予以规定。
2、全面加强房地产开发项目流程优化管理的举措分析
2.1要全面加强对决策环节的管理
在进行房地产项目投资之前的决策环节，要加强管理工作，一方面要分析投资的风险，另外也要经过前期的调研，制定出可行性的报告，以便为房地产企业决策从提供相关的参考依据。同时房地产企业也应该对比不同的咨询机构对整个项目进行有效的评估。此外，在对决策环节的管理流程优化上，考虑到项目的开发方向通常是由市场开发部提出，因此可以把由领导层单独主导的决策项目立项的流程转变成由领导层和市场开发部门一同探讨项目开发的可行性，这样经过优化后的决策流程更加强调前期调研工作，从而保证项目开发方向的正确性。董事会在决策环节主要针对开发申请与项目立项报告等做出决断，防止上层决策存在不严谨或不客观等问题。
2.2要做好准备环节的管理工作
房地产企业在准备项目开发环节要制定出施工的方案，并且能够结合施工的规模以及技术要求制定出科学合理的施工计划，尤其是要做好项目的成本质量以及安全管理相关的规划，才能够指导施工的开展，并且能够提前预防一些存在的隐藏风险，从而化解风险，推进项目的开发。
2.3要加强具体施工环节的管理
针对上文提到的施工环节存在的问题，可在项目监理团队中设立工作组，把项目施工期间的所有任务合理分配给各位监理人员，采取专人专事的制度，并且，还可以在监理工作组中任命项目总监与督导，为了避免二人在工作上存在重叠或是冲突，可让其分别管理不同区域的监督工作，从而防止发生互相推诿责任的情况。对整个房地产开发项目的施工环节进行管理，具体可按照以下三个方面加强管理工作：
2.3.1要全面強化质量管理工作
对于房地产开发商而言，质量是第一位的，房地产项目的质量直接影响到了企业的形象和信誉，因此必须要坚持推进质量管理工作，能够严格的按照施工的质量标准来展开质量监督工作，一旦出现了质量不达标的现象，及时的进行整改和返工，保证项目建设能够顺利通过验收。
2.3.2要进一步加强施工成本管理工作
成本控制对于房地产项目企业而言是至关重要的，在进行成本管理时，要结合施工的工程量制定出整个工程的概预算，能够对资金使用进行有效的分配，对于项目建设需要的变更事项要做好记录，避免随意变更，影响到造价投入。
2.3.3要加强施工的安全管理工作
在进行施工时，为了维护施工人员的生命，减少安全事故的发生，必须要做好安全管理工作，一方面要加强安全知识宣传，另外要加强安全检查，及时的发现各种安全隐患，保证施工的安全有序推进，在进行安全管理时，对于一些违反安全操作的行为，要进行严厉的惩罚，这样才能够产生警示的作用。
2.3.4要做好进度管理工作
房地产开发项目的进度直接影响到了房地产企业的经济效益，因此要做好进度管理工作，能够结合施工的需要对人力、物力、财力资源进行优化配置，确保各个环节的有效衔接，保证能够在规定的时间内交工。
2.4要做好竣工验收环节的管理工作
在竣工验收环节的流程优化，主要是在原流程的基础上增添项目后续质量保障方案。为了使得项目在投入使用之后出现问题时施工方可以对其进行及时有效的处理，在项目合同订立时就应确定竣工结算时需付工程款的比例，也就是在延保合同期限之内通过扣押部分工程款项，使得施工方可以及时的处理项目存在的问题，比如若是发生拖延、推诿或是不处理项目问题的情况，便能够合理扣除部分尾款。
总结：
当下在对房地产开发项目的流程进行管理时存在着一些问题，比如说片面的追求经济利益，在进行项目决策时缺乏可行性的分析和研究，最后由于造价监管不到位，容易影响到房地产开发企业的经济效益，因此为了进一步优化对房地产开发项目的流程管理工作，需要加强科学决策，在进行项目立项时进行前期的考察和调研，同时要全面加强对房地产开发项目各个施工环节的管理，真正的优化质量减少，安全问题的发生，最后通过加强对造价的有效控制，确保房地产开发项目企业实现经济利益的最大化。
参考文献：
[1]晏祥智，刘国君.房地产开发项目的流程化管理研究[J].城市建筑，2019（5）：153-154.