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摘 要 经济适用房建设是解决城镇低收入家庭住房困难问题的惠民工程，是党和政府构建和谐社会的一项重要举措。但目前经济适用房分配过程中还存在着分配不公等问题，需要各级政府部门尽快拿出对策进行改进和完善。本文从问题的各个方面提出了相应的建议，以引发实践中的思考。
关键词 经济适用房 分配 资格审查
中图分类号：DF391 文献标识码：A
一、 经济适用房的分配制度概述
经济适用房是我国在住房改革进程中为完善住房保障体系，响应新时期的经济发展趋势，政府制定并实施相关的优惠政策，规定其建设规格、销售价格和申购对象，并由其扶持的政策性住房。然而，目前在一些主要城市，一方面许多符合条件的人买不起，住不到；另一方面是不符合条件的少数人却得到了，这些人自己不住，却用来出租、等待上市，准备大赚一笔。鉴于此，现在的当务之急是解决好分配公平问题。
按照《经济适用住房管理办法》的规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（1）有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象；（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（4）市、县人民政府规定的其他条件。
经济适用房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定。政府通过设立限制性条件和审核准购资格，控制经济适用住房的供应对象，以保证优惠政策在政府财力内的准确实施。使真正的中低收入家庭能够购买到符合其经济实力的住房。
二、经济适用房制度中主要存在的问题:
（一）销售对象的问题。
根据相关规定，经济适用住房的销售对象只能是中低收入家庭。但是，目前因统计和审核的方法和程序的不科学、不严谨，在经济适用住房的购买者当中，实际上有相当一部分不是中低收入家庭，而是高收入家庭。加之，经济适用房的分配、销售掌握在少数人手中，而经济适用房又有利可图，如果没有严格的法律约束，很容易产生腐败，从而出现分配不公的问题，引发社会矛盾。
（二）房屋购买资格条件审核不严。
这是导致经济适用房漏洞的根源所在。在这个问题上，政府和开发商都有责任。由政府经济适用住房管理部门审核认购人是否符合要求；开发商与认购人签订房屋买卖合同,现实中由于出具证明的单位出具的证明存在很多虚假性,所以致使经济房购买中还是失去了公正性。
（三）经济适用房呈现“不经济”的现象。
经济适用房具有经济性和适用性，但事实上，由于经济适用房价格相对低于市场价，于是大多数开发商为了盈利，扩大房屋面积，降低修建成本。一些高收入人群通过非正当渠道购买经济适用房，并且用于出租，加剧寻租现象，导致经济适用房热卖，房屋修建面积越来越大，加之经济适用房相对廉价的价格，也超出了中低收入人群的经济承受能力，这使其呈现不经济性。
（四）经济适用房的期满和继承问题。
我国的房屋土地使用期限是70年，期满过后应当依照房主收入情况重新确定是否支付土地使用权出让金或者继续享有使用经济房待遇，对于不再符合条件的屋主应当重新签订土地使用权出让合同支付土地使用权出让金。经济适用房继承时必须重新衡量继承人收入情况以及住房情况，如果房屋继承人还是属于届时法律规定的中低收入家庭且没有其它住房可以继续享受国家的经济房福利待遇。
三、完善经济适用房分配制度的相关建议
（一）强化经济适用房申购资格审查制度。
构建个人收入登记审查制度，同时金融、财税以及工资制度做配套改革。目前上海、深圳等地已经在这方面做出了有效尝试：依据《深圳市经济适用住房管理暂行办法》第 29 条的规定，政府要求经济适用房主管部门对住房保障申请家庭的户籍、保险、个人所得税、银行存款、所持证券、保险、车辆、残疾等级、优抚对象等九个方面进行严格审查，大大增加了申请人以虚假材料骗购经济适用房的难度。
（二）重视经济适用房管理，严格配售程序。
高度重视经济适用房建设和管理工作，要健全经济适用房分配的相关法律，对公务人员参与造假和以权谋私要依法严肃处理。
（三）对经济适用房实行有限產权政策。
经济适用住房的房地产权利人、同住人，不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与，或者改变房屋使用性质。明确规定经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的比例。
（四）加快实行政府回购，促进房源内部循环。
经济适用房是照顾低收入者的一种福利分配政策，当原申购者购买新的商品房时，国家应及时收回经济适用房，并按产权比例分配收益。一方面能够使经济适用房不再具有商品房那样的增值、投机及炒作的功能，另一方面能让经济适用房在最需要保障房的人之间加快循环流动，以有限的经济适用房资源解决更多中低收入人群的住房问题，回归经济适用房的本来功能; 并且可以大大节省政府投入保障住房的建设成本，使有限的经济适用房建设资金发挥更大的作用。□
（作者：中国政法大学法律硕士）
参考文献：
[1]郑功成.社会保障学.商务印书馆,2000 年 9 月第 1 版.
[2]徐峰,宋 波.浅析我国经济适用房的现状及对策.消费导刊,2010,( 4) ．
[3]房秀娟.完善我国住房社会保障制度的几点思考.住房保障.2005 年第 5 期.
[4]刘祝.经济适用房法律制度研究.西南政法大学硕士学位论文,2010 年.
关键词 经济适用房 分配 资格审查
中图分类号：DF391 文献标识码：A
一、 经济适用房的分配制度概述
经济适用房是我国在住房改革进程中为完善住房保障体系，响应新时期的经济发展趋势，政府制定并实施相关的优惠政策，规定其建设规格、销售价格和申购对象，并由其扶持的政策性住房。然而，目前在一些主要城市，一方面许多符合条件的人买不起，住不到；另一方面是不符合条件的少数人却得到了，这些人自己不住，却用来出租、等待上市，准备大赚一笔。鉴于此，现在的当务之急是解决好分配公平问题。
按照《经济适用住房管理办法》的规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（1）有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象；（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（4）市、县人民政府规定的其他条件。
经济适用房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定。政府通过设立限制性条件和审核准购资格，控制经济适用住房的供应对象，以保证优惠政策在政府财力内的准确实施。使真正的中低收入家庭能够购买到符合其经济实力的住房。
二、经济适用房制度中主要存在的问题:
（一）销售对象的问题。
根据相关规定，经济适用住房的销售对象只能是中低收入家庭。但是，目前因统计和审核的方法和程序的不科学、不严谨，在经济适用住房的购买者当中，实际上有相当一部分不是中低收入家庭，而是高收入家庭。加之，经济适用房的分配、销售掌握在少数人手中，而经济适用房又有利可图，如果没有严格的法律约束，很容易产生腐败，从而出现分配不公的问题，引发社会矛盾。
（二）房屋购买资格条件审核不严。
这是导致经济适用房漏洞的根源所在。在这个问题上，政府和开发商都有责任。由政府经济适用住房管理部门审核认购人是否符合要求；开发商与认购人签订房屋买卖合同,现实中由于出具证明的单位出具的证明存在很多虚假性,所以致使经济房购买中还是失去了公正性。
（三）经济适用房呈现“不经济”的现象。
经济适用房具有经济性和适用性，但事实上，由于经济适用房价格相对低于市场价，于是大多数开发商为了盈利，扩大房屋面积，降低修建成本。一些高收入人群通过非正当渠道购买经济适用房，并且用于出租，加剧寻租现象，导致经济适用房热卖，房屋修建面积越来越大，加之经济适用房相对廉价的价格，也超出了中低收入人群的经济承受能力，这使其呈现不经济性。
（四）经济适用房的期满和继承问题。
我国的房屋土地使用期限是70年，期满过后应当依照房主收入情况重新确定是否支付土地使用权出让金或者继续享有使用经济房待遇，对于不再符合条件的屋主应当重新签订土地使用权出让合同支付土地使用权出让金。经济适用房继承时必须重新衡量继承人收入情况以及住房情况，如果房屋继承人还是属于届时法律规定的中低收入家庭且没有其它住房可以继续享受国家的经济房福利待遇。
三、完善经济适用房分配制度的相关建议
（一）强化经济适用房申购资格审查制度。
构建个人收入登记审查制度，同时金融、财税以及工资制度做配套改革。目前上海、深圳等地已经在这方面做出了有效尝试：依据《深圳市经济适用住房管理暂行办法》第 29 条的规定，政府要求经济适用房主管部门对住房保障申请家庭的户籍、保险、个人所得税、银行存款、所持证券、保险、车辆、残疾等级、优抚对象等九个方面进行严格审查，大大增加了申请人以虚假材料骗购经济适用房的难度。
（二）重视经济适用房管理，严格配售程序。
高度重视经济适用房建设和管理工作，要健全经济适用房分配的相关法律，对公务人员参与造假和以权谋私要依法严肃处理。
（三）对经济适用房实行有限產权政策。
经济适用住房的房地产权利人、同住人，不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与，或者改变房屋使用性质。明确规定经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的比例。
（四）加快实行政府回购，促进房源内部循环。
经济适用房是照顾低收入者的一种福利分配政策，当原申购者购买新的商品房时，国家应及时收回经济适用房，并按产权比例分配收益。一方面能够使经济适用房不再具有商品房那样的增值、投机及炒作的功能，另一方面能让经济适用房在最需要保障房的人之间加快循环流动，以有限的经济适用房资源解决更多中低收入人群的住房问题，回归经济适用房的本来功能; 并且可以大大节省政府投入保障住房的建设成本，使有限的经济适用房建设资金发挥更大的作用。□
（作者：中国政法大学法律硕士）
参考文献：
[1]郑功成.社会保障学.商务印书馆,2000 年 9 月第 1 版.
[2]徐峰,宋 波.浅析我国经济适用房的现状及对策.消费导刊,2010,( 4) ．
[3]房秀娟.完善我国住房社会保障制度的几点思考.住房保障.2005 年第 5 期.
[4]刘祝.经济适用房法律制度研究.西南政法大学硕士学位论文,2010 年.