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【摘要】文章简要分析了影响中国商品房价格的因素，收集了2009～2011年全国29个省的相关数据，从实证角度进行了计量分析，并基于模型结果提出了政策建议。
【关键词】商品房价格 影响因素 政策建议
一、模型设定
（一）数据性质的选择
为避免数据收集产生的误差，本文选取了中国除台湾、香港、澳门、西藏、上海等以外的29个省份的截面数据来建立模型。并在时间上进行了拓展，采用了《中国统计年鉴2009》《中国统计年鉴2010》《中国统计年鉴2011》中三年全国各省商品房的相关数据。
（二）影响因素分析
本文以各省商品房平均价格作为被解释变量Y，选取以下几个解释变量作为其影响因素：首先，商品房价格成本的主要构成因素之一就是土地购置费用，当今土地的稀缺性导致了住房价格的不断上涨，两者之间为正相关关系。其次，城镇居民人均可支配收入对商品房价格的影响也是显著的，人均可支配收入与居民的购买能力成正比。经济适用房以微薄的利润保障了相对低收入家庭的住房需求，是具有社会保障性质的商品房，因此其对房价具有一定的抑制作用。商品房的施工和竣工面积反映了该省商品房市场供应量，由一般需求理论可知，实际需求量是由供给和需求函数共同决定的，与房价在理论上呈负相关关系。最后，由于经济、社会和政策等方面的差异，使得我国东部沿海地区的房价明显高于中西部，故引入虚拟变量D1，代表宏观区位因素。将其它影响因素归入随机扰动项μi，设定模型如下：
其中Y为各地区的商品房平均价格（元/平方米）；X1为土地购置费（元/平方米）；X2为城镇居民人均可支配收入（元）；X3为经济适用房销售面积（万/平方米）；X4为商品房施工面积（万/平方米）；X5为商品房竣工面积（万/平方米）；D1为虚拟变量，中西部取0，东部取1。
二、模型估计
假定所建模型及随机扰动项ui满足古典假定，采用最小二乘法估计得如下回归结果：
三、模型检验
（一）经济意义检验
模型回归结果说明：在假定其他变量不变的情况下，土地购置费、城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面積的增加，会带来商品房平均价格的上升；经济适用房销售面积、商品房施工面积的增加，会使得商品房平均价格下降。虚拟变量的t值显著，说明区位差异对房价有显著影响。其中X5的系数与预期不符。
（二）统计检验
（1）拟合优度：修正可决系数=0.920616，说明模型对样本的拟合很好。
（2）F检验和t检验：由于F=167.2239值较大，说明回归方程显著；给定显著性水平α=0.05，查t分布表，在自由度为n-9=78时得临界值为1.991，其中X5不显著，表明可能存在严重多重共线性。
（三）计量经济学检验
1.多重共线性的检验与修正
利用Eviews软件，得各解释变量的系数相关矩阵，其中X1与X2，X4与X5的相关系数较高，其他不高。采用逐步回归法来修正，结果得到：
2.异方差的检验与修正
首先利用图示法进行检验，从中大致看出e2i随X1，X2，X4的变动呈增大趋势，因此模型可能存在异方差。然后采用White检验，根据回归结果得nR2=22.376226，在α=0.05下查x2分布表得临界值x20.05(4)=9.48773，因nR2=22.376226>x20.05(4)=9.48773，说明原模型存在异方差。最后选用加权最小二乘法进行修正，经过反复尝试发现以为权数效果最好，结果得到：
3.自相关的检验与修正
对样本量为87、4个解释变量的模型、1%显著水平，查DW统计表可知，dL=1.44178，dU=1.58141，模型中dU 综上所述，根据多重共线性、异方差、自相关的检验与修正，得到最终的结果为：
四、政策建议
（一）调控住房供给
房价的供给弹性并不大，反映出我国的房地产供给问题在结构而不在数量。因此，要着力于优化住房供给结构，一是要使住房供给适应需求，二是要加强保障性住房建设，健全住房保障体系。
（二）规范土地供应，合理确定地价
土地购置费对房价的影响最大。地价决定房价，房价反过来又会拉动地价上升。目前，我国的土地供应不足，购买欲望却很旺盛，房价自然迅速飙升，因此，政府可根据对商品房需求量的预期来确定地价。
（三）依据地区差异调整政府行为
虚拟变量对房价有重大影响，说明区域差异对房价的影响很大。所以中央政府在制定调控政策时，应着重考虑各省的差异，使调控政策落到实处。
（责任编辑：刘影）
【关键词】商品房价格 影响因素 政策建议
一、模型设定
（一）数据性质的选择
为避免数据收集产生的误差，本文选取了中国除台湾、香港、澳门、西藏、上海等以外的29个省份的截面数据来建立模型。并在时间上进行了拓展，采用了《中国统计年鉴2009》《中国统计年鉴2010》《中国统计年鉴2011》中三年全国各省商品房的相关数据。
（二）影响因素分析
本文以各省商品房平均价格作为被解释变量Y，选取以下几个解释变量作为其影响因素：首先，商品房价格成本的主要构成因素之一就是土地购置费用，当今土地的稀缺性导致了住房价格的不断上涨，两者之间为正相关关系。其次，城镇居民人均可支配收入对商品房价格的影响也是显著的，人均可支配收入与居民的购买能力成正比。经济适用房以微薄的利润保障了相对低收入家庭的住房需求，是具有社会保障性质的商品房，因此其对房价具有一定的抑制作用。商品房的施工和竣工面积反映了该省商品房市场供应量，由一般需求理论可知，实际需求量是由供给和需求函数共同决定的，与房价在理论上呈负相关关系。最后，由于经济、社会和政策等方面的差异，使得我国东部沿海地区的房价明显高于中西部，故引入虚拟变量D1，代表宏观区位因素。将其它影响因素归入随机扰动项μi，设定模型如下：
其中Y为各地区的商品房平均价格（元/平方米）；X1为土地购置费（元/平方米）；X2为城镇居民人均可支配收入（元）；X3为经济适用房销售面积（万/平方米）；X4为商品房施工面积（万/平方米）；X5为商品房竣工面积（万/平方米）；D1为虚拟变量，中西部取0，东部取1。
二、模型估计
假定所建模型及随机扰动项ui满足古典假定，采用最小二乘法估计得如下回归结果：
三、模型检验
（一）经济意义检验
模型回归结果说明：在假定其他变量不变的情况下，土地购置费、城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面積的增加，会带来商品房平均价格的上升；经济适用房销售面积、商品房施工面积的增加，会使得商品房平均价格下降。虚拟变量的t值显著，说明区位差异对房价有显著影响。其中X5的系数与预期不符。
（二）统计检验
（1）拟合优度：修正可决系数=0.920616，说明模型对样本的拟合很好。
（2）F检验和t检验：由于F=167.2239值较大，说明回归方程显著；给定显著性水平α=0.05，查t分布表，在自由度为n-9=78时得临界值为1.991，其中X5不显著，表明可能存在严重多重共线性。
（三）计量经济学检验
1.多重共线性的检验与修正
利用Eviews软件，得各解释变量的系数相关矩阵，其中X1与X2，X4与X5的相关系数较高，其他不高。采用逐步回归法来修正，结果得到：
2.异方差的检验与修正
首先利用图示法进行检验，从中大致看出e2i随X1，X2，X4的变动呈增大趋势，因此模型可能存在异方差。然后采用White检验，根据回归结果得nR2=22.376226，在α=0.05下查x2分布表得临界值x20.05(4)=9.48773，因nR2=22.376226>x20.05(4)=9.48773，说明原模型存在异方差。最后选用加权最小二乘法进行修正，经过反复尝试发现以为权数效果最好，结果得到：
3.自相关的检验与修正
对样本量为87、4个解释变量的模型、1%显著水平，查DW统计表可知，dL=1.44178，dU=1.58141，模型中dU
四、政策建议
（一）调控住房供给
房价的供给弹性并不大，反映出我国的房地产供给问题在结构而不在数量。因此，要着力于优化住房供给结构，一是要使住房供给适应需求，二是要加强保障性住房建设，健全住房保障体系。
（二）规范土地供应，合理确定地价
土地购置费对房价的影响最大。地价决定房价，房价反过来又会拉动地价上升。目前，我国的土地供应不足，购买欲望却很旺盛，房价自然迅速飙升，因此，政府可根据对商品房需求量的预期来确定地价。
（三）依据地区差异调整政府行为
虚拟变量对房价有重大影响，说明区域差异对房价的影响很大。所以中央政府在制定调控政策时，应着重考虑各省的差异，使调控政策落到实处。
（责任编辑：刘影）