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【摘 要】本文主要论述政府在2010年4月18日推出的房产市场调控政策,阐述其对房产市场的影响和作用,最后总结了解决中国房产市场问题的个人观点.
【关键词】房地产;政府;调控;增税;限三套房贷;二手房市场;炒房;公平竞争;地王
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)06-0016-01
2010年4月18日,中央出台重拳调控中国日益膨胀的房地产业,引起社会强烈反响,但经过思考,我发向其中有些条列存在大量漏洞和界定模糊,一下一一阐明。
1发首先叙述官方出台的条例和既定目的
新规定一条:房价过高地区,暂时停发购买第三套及以上住房贷款。
作用:第三套基本都是投机,该政策非常准确的打击了投机性购房。
新规第二条:对不能提供一年以上当地纳税证明活社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停放房贷款。
作用:剑指“炒房团”,规避了炒房人继续炒房的可能,将有力打击游资购房,有利于继续稳定市场。
新贵第三条:地方人民政府课根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
作用:主要针对相当一部分全款大批买房的购房者,但给各地留有一定余地。
新贵第四条:发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
作用:再次提及税费影响,保留了增加税费的可能,将大大影响投机者对市场的预期,楼市的高房价将不可能在持续,很有可能出现20%以上的跌幅。
此项政策刚一出台,房地产业内人士的精准度和可操作性表示震惊,普遍认为该政策会对市场产生强烈影响,“这次政策很严厉,是最近几年最严厉的调控政策,如果执行有力,将对市场产生很有效的作用。”“这些政策都预示着楼市调控不再是之前的隔靴搔痒,楼市高房价已不可能持续。”(以上言论摘自新京报,京华日报)
2 以下是在下的一些愚见
针对第一条新规,我认为新规里有三个十分模糊的界定
第一点,房价过高如何界定,是参考绝对价格还是参考相对价格如租售比或是房价收入比?总体来说,房价会随着地区经济房展程度不同,除此之外还会受到人口,气候,交通等多种因素影像,显然不能制定一个全国同一的标准,所以选择绝对价格显然是不科学的。但如果选择相对价格,租金房价比国际上通常是在1:200最多不超过1:250但现在北京的租售比已经高达1:500,上海深圳等地也达到了1:480;而房价收入比国际标准是在1:3到1:6而现在北京地区却高达1:20。这些夸张的数字说明了中国的人口基数,各地经济发展不平衡,还有文化观念对此类指标有严重影响。换句话说国际伤的指标在中国并不适用,如果要参考相对指标,如何衡量是首先必须解决的问题。
第二点,暂时停发中的暂时是暂多久?一个月,半年,一年,五年还是十年?如果时间过短,那这项政策基本没有效果,但如果时间过长,比如五年,地方经济绝对会收到严重影响,现在中国的大城市凡是炒房的,都是所谓的有钱人,穷人和年轻人绝大多数都是租房者,如果时间过长,住房的供给必然会受到强烈影响,相应的房屋的租金就会猛烈上涨。现在应届毕业生越来越多,越来越多的年轻人怀着自己的梦想涌入这些大城市,身上的负担却越发的沉重。
第三点:第三套房是以家庭为单位计算还是一个人为单位计算?举个例子,一个标准的家庭男女双方为报答自己的父母的养育之恩,贷款为起分别买了一套房,然后自己和小孩再居住一套,三套都是居住用房并没有任何投机的意思,而且现在因为工作原因,夫妻双方很有可能居住再两地,那一个家庭拥有3套或4套房也不为过。如果按个人计算,每人可以拥有两套房,那一个标准家庭就就是6个成年人,这就意味着一个家庭可以拥有十二套房,这样一来,炒房的凶焰仍然得不到调控。
第四点:可以贷款购买两套房屋,对于职业炒房者来说,其也可以通过迅速卖出自己的第二套房后,再贷款购买第三套,这样其手中始终只有两套,其使用可以贷款炒房。而且综合四项新规,必定会买房难的市场氛围,这样二手房的价格同样会上涨。这样限制供给的做法虽然能控制房屋交易数量,但对房价的控制却骑着推波助澜的作用。
第二条新规看似完美,但是炒房者也有对应之法,这甚至也许会催生一个新的行业。
如果我是一个职业炒房团,我们大可联系当地的亲戚,朋友甚至任何具备“一年以上当地纳税证明活社会保险缴纳证明的本地居民”炒房团只需“雇佣”当地居民出面贷款,由炒房团替他还款,而当地居民则开出欠条,欠条上说明其借炒房团某人一套房子的价格,以后由这套房子的公允价值作为还款即可。这样一来,炒房团便可以继续炒房,而雇佣“房贷者”也会由此产生。
第三条新规面临的问题和第一条类似
首先其要求地方政府根據实际情况,根据什么实际情况?是房价过快上升还是房屋出售面积陡增还是过户房屋套数猛增加亦或是二手房交易量突增?对“过快上升”“陡增”“猛增”“突增”如何界定?是按环比还是同比或是觉得价格?一定期限是多久?限制购房套数是否比限制购房面积更科学?
对于第四条规定,对于任何一个学过微观经济学的人都应该明白,税收从来不会降低商品的价格,恰好相反,在中国这个人口众多,住房需求缺乏弹性的市场上,税收不但会减少社会总体福利,而且绝大部分损失都是由我们消费者承担。所以,税收调节不但对投机者收益预期的影响十分有限,同时,更加深了广大普通百姓的负担。
政府出台以上措施主要在于想抑制一手房的需求,而但其确忽略掉了一个重要事实,该款买房者的贷款额,在中国房产市场总消费额20%左右,其他80%都是直接付清全款的,这样一来限制贷款额度来限制购房需求起到的实际作用就必然大打折扣。与此同时,限制一手房购房需求的同时却也限制了二手房的供给,这样一来二手房价格必然随之上升,一般老百姓本来就买不起一手房,现在二手房也距离其越来越遥远。
在我看来,解决中国房价过宽上涨的根本措施还是在提高供给,大量提高经济性适用房的供给量的同时营造一个公平竞争的房产市场,目前看来有78家央企推出了房产市场,但是这78家所占央企地产经营总额的15%而已,还有占央企房产市场85%的16家巨头仍然存在,我2009年的地王中,有2/3都是出于这些国字头的企业之中,他们不考虑成本,没有后顾之忧,完全不像一个正常的企业一般决策,这让我们的房产市场秩序混乱,难以治理。
建造一个公平的竞争环境,增加地产商之间的竞争,提高房产供给,改进地方政府考核制度,这才是解决中国房产的根本方法。
【关键词】房地产;政府;调控;增税;限三套房贷;二手房市场;炒房;公平竞争;地王
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)06-0016-01
2010年4月18日,中央出台重拳调控中国日益膨胀的房地产业,引起社会强烈反响,但经过思考,我发向其中有些条列存在大量漏洞和界定模糊,一下一一阐明。
1发首先叙述官方出台的条例和既定目的
新规定一条:房价过高地区,暂时停发购买第三套及以上住房贷款。
作用:第三套基本都是投机,该政策非常准确的打击了投机性购房。
新规第二条:对不能提供一年以上当地纳税证明活社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停放房贷款。
作用:剑指“炒房团”,规避了炒房人继续炒房的可能,将有力打击游资购房,有利于继续稳定市场。
新贵第三条:地方人民政府课根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
作用:主要针对相当一部分全款大批买房的购房者,但给各地留有一定余地。
新贵第四条:发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
作用:再次提及税费影响,保留了增加税费的可能,将大大影响投机者对市场的预期,楼市的高房价将不可能在持续,很有可能出现20%以上的跌幅。
此项政策刚一出台,房地产业内人士的精准度和可操作性表示震惊,普遍认为该政策会对市场产生强烈影响,“这次政策很严厉,是最近几年最严厉的调控政策,如果执行有力,将对市场产生很有效的作用。”“这些政策都预示着楼市调控不再是之前的隔靴搔痒,楼市高房价已不可能持续。”(以上言论摘自新京报,京华日报)
2 以下是在下的一些愚见
针对第一条新规,我认为新规里有三个十分模糊的界定
第一点,房价过高如何界定,是参考绝对价格还是参考相对价格如租售比或是房价收入比?总体来说,房价会随着地区经济房展程度不同,除此之外还会受到人口,气候,交通等多种因素影像,显然不能制定一个全国同一的标准,所以选择绝对价格显然是不科学的。但如果选择相对价格,租金房价比国际上通常是在1:200最多不超过1:250但现在北京的租售比已经高达1:500,上海深圳等地也达到了1:480;而房价收入比国际标准是在1:3到1:6而现在北京地区却高达1:20。这些夸张的数字说明了中国的人口基数,各地经济发展不平衡,还有文化观念对此类指标有严重影响。换句话说国际伤的指标在中国并不适用,如果要参考相对指标,如何衡量是首先必须解决的问题。
第二点,暂时停发中的暂时是暂多久?一个月,半年,一年,五年还是十年?如果时间过短,那这项政策基本没有效果,但如果时间过长,比如五年,地方经济绝对会收到严重影响,现在中国的大城市凡是炒房的,都是所谓的有钱人,穷人和年轻人绝大多数都是租房者,如果时间过长,住房的供给必然会受到强烈影响,相应的房屋的租金就会猛烈上涨。现在应届毕业生越来越多,越来越多的年轻人怀着自己的梦想涌入这些大城市,身上的负担却越发的沉重。
第三点:第三套房是以家庭为单位计算还是一个人为单位计算?举个例子,一个标准的家庭男女双方为报答自己的父母的养育之恩,贷款为起分别买了一套房,然后自己和小孩再居住一套,三套都是居住用房并没有任何投机的意思,而且现在因为工作原因,夫妻双方很有可能居住再两地,那一个家庭拥有3套或4套房也不为过。如果按个人计算,每人可以拥有两套房,那一个标准家庭就就是6个成年人,这就意味着一个家庭可以拥有十二套房,这样一来,炒房的凶焰仍然得不到调控。
第四点:可以贷款购买两套房屋,对于职业炒房者来说,其也可以通过迅速卖出自己的第二套房后,再贷款购买第三套,这样其手中始终只有两套,其使用可以贷款炒房。而且综合四项新规,必定会买房难的市场氛围,这样二手房的价格同样会上涨。这样限制供给的做法虽然能控制房屋交易数量,但对房价的控制却骑着推波助澜的作用。
第二条新规看似完美,但是炒房者也有对应之法,这甚至也许会催生一个新的行业。
如果我是一个职业炒房团,我们大可联系当地的亲戚,朋友甚至任何具备“一年以上当地纳税证明活社会保险缴纳证明的本地居民”炒房团只需“雇佣”当地居民出面贷款,由炒房团替他还款,而当地居民则开出欠条,欠条上说明其借炒房团某人一套房子的价格,以后由这套房子的公允价值作为还款即可。这样一来,炒房团便可以继续炒房,而雇佣“房贷者”也会由此产生。
第三条新规面临的问题和第一条类似
首先其要求地方政府根據实际情况,根据什么实际情况?是房价过快上升还是房屋出售面积陡增还是过户房屋套数猛增加亦或是二手房交易量突增?对“过快上升”“陡增”“猛增”“突增”如何界定?是按环比还是同比或是觉得价格?一定期限是多久?限制购房套数是否比限制购房面积更科学?
对于第四条规定,对于任何一个学过微观经济学的人都应该明白,税收从来不会降低商品的价格,恰好相反,在中国这个人口众多,住房需求缺乏弹性的市场上,税收不但会减少社会总体福利,而且绝大部分损失都是由我们消费者承担。所以,税收调节不但对投机者收益预期的影响十分有限,同时,更加深了广大普通百姓的负担。
政府出台以上措施主要在于想抑制一手房的需求,而但其确忽略掉了一个重要事实,该款买房者的贷款额,在中国房产市场总消费额20%左右,其他80%都是直接付清全款的,这样一来限制贷款额度来限制购房需求起到的实际作用就必然大打折扣。与此同时,限制一手房购房需求的同时却也限制了二手房的供给,这样一来二手房价格必然随之上升,一般老百姓本来就买不起一手房,现在二手房也距离其越来越遥远。
在我看来,解决中国房价过宽上涨的根本措施还是在提高供给,大量提高经济性适用房的供给量的同时营造一个公平竞争的房产市场,目前看来有78家央企推出了房产市场,但是这78家所占央企地产经营总额的15%而已,还有占央企房产市场85%的16家巨头仍然存在,我2009年的地王中,有2/3都是出于这些国字头的企业之中,他们不考虑成本,没有后顾之忧,完全不像一个正常的企业一般决策,这让我们的房产市场秩序混乱,难以治理。
建造一个公平的竞争环境,增加地产商之间的竞争,提高房产供给,改进地方政府考核制度,这才是解决中国房产的根本方法。