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摘要：本文作者结合实际工作经验，分析探讨了项目管理与城市规划在房地产开发中的实践意义，供大家参考。
关键词：项目管理；城市规划；房地产开发；实践意义
1 项目管理在房地产开发中的实践意义
项目管理对建筑工程有着十分重要的现实意义，因为现代建筑工程随着社会的发展，结构变得更加复杂、规模变得更大、标准要求也随之更高，而项目管理在建筑工程中的合理使用，是对建筑工程项目进行有效的施工组织，高效率的计划实施，以及严格的质量控制的重要保障。并且通过科学的项目管理对建筑工程前期的项目策划和项目目标的优化以及项目全过程的动态管理，可使建筑工程项目的费用目标、进度目标和质量目标得以很好的实现。
1.1 项目管理在控制工程费用目标方面：因为建筑工程项目多数投资规模都比较大，所以在建设过程中采取有效而科学的项目管理，通过建立健全资金使用管理体系，强化对工程项目的成本等相关费用的控制，使工程各个关键节点的资金投入都能够得到科学有效的管控，从而实现对整体工程投资的有效控制，确保有限的资金在最正确的时间使用在最有效的位置上，从而实现资金投入后的收益最大化目标。
1.2 项目管理对工程进度目标的控制：进度控制首先要做好工程项目的关键节点控制，项目在进入实施阶段后，对进度计划的关键节点要予以重点分析和落实，必要时应该倒排计划，对每个关键节点之前的各项工序做好预测，对关键工序提前做好安排，提前对可能影响工作进度的未知因素和环节进行控制。再者对各分项的交接控制，需提前对交接的条件做出预判，时刻关注交接条件的变化情况；做好预控措施。作为项目的管理人员对各项工序的进展情况要进行常态化检查，并对施工人员的安排情况进行了解，从而掌控关键节点的进度。若进度出现拖延现象，要及时进行解剖、分析，查找原因，确定已拖延的工作量和对总工期的影响的程度；并根据施工单位的工作效率、人力和机具设备的匹配情况以及外界条件的变化和影响程度，如天气影响、设计变更、材料供应等；认真做好纠偏方案，制定有针对行的措施，弥补拖延的工期。
1.3 项目管理对工程质量目标的控制：质量是所有工程项目的首控目标，因为它直接关系到生命和财产安全，也是所有企业必须要认真对待的。所以每个项目都必须有一个优秀的项目管理班子，并建立一套严格的工程质量控制体系，通过制定的建设、监理、总包、分包的工程质量目标责任制度，完全可以有效预防和控制可能发生的工程质量问题，并在发生质量问题后有效的采取措施进行整改，从而实现工程质量控制目标。
在施工准备阶段的质量控制：工程施工前，项目管理人员必须对监理单位的执行总监及相关的专业监理人员进行严格的检查和确认，同时对总分包单位现场施工管理机构的技术、质量、安全等管理体系进行严格审查，确保在施工的过程中可以很好地实现质量管理的目标责任制度。对于在工程施工中需要将要使用的电器安装、各种机械等设备要严格按要求进行检查，对需要提供权威部门的检测报告的，必须提供合格有效检查报告，并严格按照施工方案及规程进行操作使用。工程材料、设备和构配件等进场前应提供进场质量检验记录和质量证明资料，监理应对其进行严格的审核签认，并按照相关规定对进场的实物进行采用见证取样复试或抽检。对于验收不合格或者未经验收的工程设备、材料和构配件等坚决不允许使用并限期内撤出施工现场。工程开工前应组织设计、监理、总分包单位进行详细、认真的图纸会审工作，对图纸中存在设计问题，应及时与设计单位进行沟通确认，并形成图纸会审纪要，以便施工过程中出现因设计图纸原因出现的工程质量问题。对于比较特殊的分部分项工程，应编制施工方案，经过监理、总包等先关专业人员审批后，方可进行施工，确保施工不会出现重大的质量、安全问题。
施工过程中的质量控制：有多少个工程项目就会有多少种不同的施工过程，也就会发生很多种复杂多变的工程质量问题，所以根据具体的施工情况进行动态的管理是非常有必要的。对于工程的质量问题一般都会有事前预防、事中控制、事后整改三种方式处理，但是为了提高工程质量，确保达到预期的工程质量目标，事前预防是非常重要的环节。
项目管理的工程质量事前预防一般都会采用多种手段进行的，首先是熟悉图纸和技术交底，这是做好每个分项工程的前提保证，在每一道工序施工前，都应该组织监理及施工单位做好这方面的工作，从而合理的减少因对图纸的不熟悉和对施工技术的不理解而造成的工程质量问题。其次是中间交接的控制，对有关联的前后工序，在施工过程中，要严格执行中间交接制度，前工序完成进行下道工序施工时，应组织监理及相关施工单位共同对前道工序进行检查，达到要求并做书面交接后，才能进行下道工序的施工，这样会有效的避免不必要的返工。工程质量事中控制一般采取的都是采取严格的检查制度，根据工程的不同情况，采取分层检查和平行检查两种方式。所谓的分层检查就是建设、监理及各总分包单位对某一分项工程风别进场检查，并逐层进行汇报总结，从而起到多层次监督的效果，提高对工程质量的控制。而平行检查就是各相关单位同时对某一分项同时进行检查，这样主要是因为分项的检查量比较大，可以有效的利用人员的数量，达到检查的全面性。当然事中的质量控制还要注重对工程质量细节方面的检查，所谓的“细节决定成败”是绝对的正确的。例如工程中电器安装工程，主体阶段的预埋管如果控制不好质量，在线管的连接、埋设位置以及甩口处的处理等这些细节方面不加注意，那么到了装修阶段，线管无法疏通，无法正常穿线等问题就会不期而至，甚至于还要重新下管，破坏原有结构楼面、墙面，不可避免的造成人、财、物的浪费，从而大大增加工程费用的投入，还会影响到正常的工期目标的实现。工程质量事后整改只是对已经发生的工程质量问题进行必要的修理补救的措施，我们在加强项目管理过程中，还是要尽量避免类似情况发生的，对于因为设计等原因造成的工程质量问题，即使要采取措施整改，也应该要求设计出具正式的设计变更文件，不能随意整改而造成二次返工现象的出现。而对于一些可以避免的工程质量通病，我们还是应该加强项目管理在工程中的作用，做到在事前预防、事中控制中解决问题，避免事后的整改。
2 房地产开发与城市规划协调管理方式
2.1 制定全面、科学、合理的城市总体规划，为房地产开发建设指明大方向。为了协调城市规划与房地产开发之间的关系，首先应该按照国家颁布的相关规划法律，结合城市的实际特点，并考虑中远期要求，制定具有城市文化特色的总体规划，进而形成对房地产开发建设的整体制约与规范。其次，总体规划的制定过程中应该注意经济产业、生态环境、基础设施以及配套附属设施等多方面的要求，确保整体规划的全面合理与切实可行。
2.2 房地产的开发建设要遵循诚实整体规划目标。在房地产项目建设开发过程中，应该注意遵循城市规划的整体要求，不能只顾眼前经济利益的短视建设。在对住宅小区的设计、建筑物的样式风格、环境设施的改造等方面，不仅需要考虑市场的要求，同时也应该注意与城市的规划要求、城市的发展要求以及城市的文化特色要求相适应。
2.3 城市规划与房地产开发必须注重可持续性。可持续行驶进行城市规划与房地产开发建设的基本要求，也是实现城市建设能够长远发展的必然条件。实现两者的可持续性，必须充分理解城市以及区域规划的本质要求，并在具体落实措施上，注重长远可持续要求，将近期的房地产开发建设与远期的城市规划目标一致化。
2.4 不断补充完善城市规划管理理论以及制定方法。社会是不断发展进步的，房地产开发所面的市场条件也是复杂多变的，因此在城市规划的管理上，必须充分考虑这些可变因素，对现行的城市规划理论以及工作方法进行补充完善，以便于能够为房地产开发建设提供作为科学合理的指导，确保城市规划能够为下一步的城市建设提供作为合理的布局基础。
参考文献：
[1] 谢素菊.试论房地产开发项目管理[J].山西建筑，2012，（12）.
[2] 赵宇君.浅谈建筑项目管理在启动阶段的工作意义与方法[J].科技资讯，2009，（05）.
关键词：项目管理；城市规划；房地产开发；实践意义
1 项目管理在房地产开发中的实践意义
项目管理对建筑工程有着十分重要的现实意义，因为现代建筑工程随着社会的发展，结构变得更加复杂、规模变得更大、标准要求也随之更高，而项目管理在建筑工程中的合理使用，是对建筑工程项目进行有效的施工组织，高效率的计划实施，以及严格的质量控制的重要保障。并且通过科学的项目管理对建筑工程前期的项目策划和项目目标的优化以及项目全过程的动态管理，可使建筑工程项目的费用目标、进度目标和质量目标得以很好的实现。
1.1 项目管理在控制工程费用目标方面：因为建筑工程项目多数投资规模都比较大，所以在建设过程中采取有效而科学的项目管理，通过建立健全资金使用管理体系，强化对工程项目的成本等相关费用的控制，使工程各个关键节点的资金投入都能够得到科学有效的管控，从而实现对整体工程投资的有效控制，确保有限的资金在最正确的时间使用在最有效的位置上，从而实现资金投入后的收益最大化目标。
1.2 项目管理对工程进度目标的控制：进度控制首先要做好工程项目的关键节点控制，项目在进入实施阶段后，对进度计划的关键节点要予以重点分析和落实，必要时应该倒排计划，对每个关键节点之前的各项工序做好预测，对关键工序提前做好安排，提前对可能影响工作进度的未知因素和环节进行控制。再者对各分项的交接控制，需提前对交接的条件做出预判，时刻关注交接条件的变化情况；做好预控措施。作为项目的管理人员对各项工序的进展情况要进行常态化检查，并对施工人员的安排情况进行了解，从而掌控关键节点的进度。若进度出现拖延现象，要及时进行解剖、分析，查找原因，确定已拖延的工作量和对总工期的影响的程度；并根据施工单位的工作效率、人力和机具设备的匹配情况以及外界条件的变化和影响程度，如天气影响、设计变更、材料供应等；认真做好纠偏方案，制定有针对行的措施，弥补拖延的工期。
1.3 项目管理对工程质量目标的控制：质量是所有工程项目的首控目标，因为它直接关系到生命和财产安全，也是所有企业必须要认真对待的。所以每个项目都必须有一个优秀的项目管理班子，并建立一套严格的工程质量控制体系，通过制定的建设、监理、总包、分包的工程质量目标责任制度，完全可以有效预防和控制可能发生的工程质量问题，并在发生质量问题后有效的采取措施进行整改，从而实现工程质量控制目标。
在施工准备阶段的质量控制：工程施工前，项目管理人员必须对监理单位的执行总监及相关的专业监理人员进行严格的检查和确认，同时对总分包单位现场施工管理机构的技术、质量、安全等管理体系进行严格审查，确保在施工的过程中可以很好地实现质量管理的目标责任制度。对于在工程施工中需要将要使用的电器安装、各种机械等设备要严格按要求进行检查，对需要提供权威部门的检测报告的，必须提供合格有效检查报告，并严格按照施工方案及规程进行操作使用。工程材料、设备和构配件等进场前应提供进场质量检验记录和质量证明资料，监理应对其进行严格的审核签认，并按照相关规定对进场的实物进行采用见证取样复试或抽检。对于验收不合格或者未经验收的工程设备、材料和构配件等坚决不允许使用并限期内撤出施工现场。工程开工前应组织设计、监理、总分包单位进行详细、认真的图纸会审工作，对图纸中存在设计问题，应及时与设计单位进行沟通确认，并形成图纸会审纪要，以便施工过程中出现因设计图纸原因出现的工程质量问题。对于比较特殊的分部分项工程，应编制施工方案，经过监理、总包等先关专业人员审批后，方可进行施工，确保施工不会出现重大的质量、安全问题。
施工过程中的质量控制：有多少个工程项目就会有多少种不同的施工过程，也就会发生很多种复杂多变的工程质量问题，所以根据具体的施工情况进行动态的管理是非常有必要的。对于工程的质量问题一般都会有事前预防、事中控制、事后整改三种方式处理，但是为了提高工程质量，确保达到预期的工程质量目标，事前预防是非常重要的环节。
项目管理的工程质量事前预防一般都会采用多种手段进行的，首先是熟悉图纸和技术交底，这是做好每个分项工程的前提保证，在每一道工序施工前，都应该组织监理及施工单位做好这方面的工作，从而合理的减少因对图纸的不熟悉和对施工技术的不理解而造成的工程质量问题。其次是中间交接的控制，对有关联的前后工序，在施工过程中，要严格执行中间交接制度，前工序完成进行下道工序施工时，应组织监理及相关施工单位共同对前道工序进行检查，达到要求并做书面交接后，才能进行下道工序的施工，这样会有效的避免不必要的返工。工程质量事中控制一般采取的都是采取严格的检查制度，根据工程的不同情况，采取分层检查和平行检查两种方式。所谓的分层检查就是建设、监理及各总分包单位对某一分项工程风别进场检查，并逐层进行汇报总结，从而起到多层次监督的效果，提高对工程质量的控制。而平行检查就是各相关单位同时对某一分项同时进行检查，这样主要是因为分项的检查量比较大，可以有效的利用人员的数量，达到检查的全面性。当然事中的质量控制还要注重对工程质量细节方面的检查，所谓的“细节决定成败”是绝对的正确的。例如工程中电器安装工程，主体阶段的预埋管如果控制不好质量，在线管的连接、埋设位置以及甩口处的处理等这些细节方面不加注意，那么到了装修阶段，线管无法疏通，无法正常穿线等问题就会不期而至，甚至于还要重新下管，破坏原有结构楼面、墙面，不可避免的造成人、财、物的浪费，从而大大增加工程费用的投入，还会影响到正常的工期目标的实现。工程质量事后整改只是对已经发生的工程质量问题进行必要的修理补救的措施，我们在加强项目管理过程中，还是要尽量避免类似情况发生的，对于因为设计等原因造成的工程质量问题，即使要采取措施整改，也应该要求设计出具正式的设计变更文件，不能随意整改而造成二次返工现象的出现。而对于一些可以避免的工程质量通病，我们还是应该加强项目管理在工程中的作用，做到在事前预防、事中控制中解决问题，避免事后的整改。
2 房地产开发与城市规划协调管理方式
2.1 制定全面、科学、合理的城市总体规划，为房地产开发建设指明大方向。为了协调城市规划与房地产开发之间的关系，首先应该按照国家颁布的相关规划法律，结合城市的实际特点，并考虑中远期要求，制定具有城市文化特色的总体规划，进而形成对房地产开发建设的整体制约与规范。其次，总体规划的制定过程中应该注意经济产业、生态环境、基础设施以及配套附属设施等多方面的要求，确保整体规划的全面合理与切实可行。
2.2 房地产的开发建设要遵循诚实整体规划目标。在房地产项目建设开发过程中，应该注意遵循城市规划的整体要求，不能只顾眼前经济利益的短视建设。在对住宅小区的设计、建筑物的样式风格、环境设施的改造等方面，不仅需要考虑市场的要求，同时也应该注意与城市的规划要求、城市的发展要求以及城市的文化特色要求相适应。
2.3 城市规划与房地产开发必须注重可持续性。可持续行驶进行城市规划与房地产开发建设的基本要求，也是实现城市建设能够长远发展的必然条件。实现两者的可持续性，必须充分理解城市以及区域规划的本质要求，并在具体落实措施上，注重长远可持续要求，将近期的房地产开发建设与远期的城市规划目标一致化。
2.4 不断补充完善城市规划管理理论以及制定方法。社会是不断发展进步的，房地产开发所面的市场条件也是复杂多变的，因此在城市规划的管理上，必须充分考虑这些可变因素，对现行的城市规划理论以及工作方法进行补充完善，以便于能够为房地产开发建设提供作为科学合理的指导，确保城市规划能够为下一步的城市建设提供作为合理的布局基础。
参考文献：
[1] 谢素菊.试论房地产开发项目管理[J].山西建筑，2012，（12）.
[2] 赵宇君.浅谈建筑项目管理在启动阶段的工作意义与方法[J].科技资讯，2009，（05）.