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现代商业在我个人的理解而言，我们消费的最重要的不是商品本身，而是时间。百货在全球范围内是一个逐渐萎缩的行业，在我看来是两个原因造或这个现象。第一是百货本身，首先它对从业人员要求非常高，第二是中国商业中间的渠道过多，这是过去的20年，包括大卖场，包括百货，包括很多都已经存在的问题，电商的出现使得生产者和消费者之间，产生了一个直接的联系。我并不把线上和线下看成一种对立的业态，而是一个业态更好的发展和补充。如何更好的垂直整合你的线上和线下的交易平台，让消费者更便捷的，更容易的在线上线下交流，这就是这个时代给我们带来的对商业的推动和进步。
关于快时尚
快时尚是被过度炒作的概念，其实没有一个特别详尽的，或者特别权威的定义，所以今天把它放在快销也好，快时尚也好，推进来的这些品牌，在我看来是有非常大的差异陛，比如说大家喜欢谈到ZARA，H&M，优衣库等等，包括现在刚刚开始在中国有一些崭露头角的，都被统统归到快时尚里面来，实际上它除了面积和产品的陈列和摆放形式，完全不同。所以快时尚也是—个在我看来非常不准确的概念，当我们问到甲方招商的负责人，他的购物中心、商场是怎么样的购物组合，他一般会说我们有餐饮，有快销等等，到目前为止在这个行业里的从业人员大部分是有百货的背景。百货是很多的品类划分，实际上现在的商业和购物中心不是按照这个来分类，准确来讲这么多年我们也在研究，谁作为我的邻居，对我的销售和对这个商场的销售贡献度最大，从我们的品牌角度来讲，在我们进入任何一个商场之前，不是说我们在这个商场能挣多少钱，而是要谈价值，也就是我们的品牌入驻商场以后，我的价值何在，这是我要回答的第一个问题，第二步我才会做财务的操作案和项目的选址等，这是我们这么多年秉承的商业的操作流程。
关于购物中心
购物中心现在我每年要看大概一百个图纸和在建的商业项目，很不幸的是这十年以来，很多东西你可以看到它是在重复的犯同样的错误。希望我们国家尽快对商业地产的发展出台一些比较合情合理的政策，比如说现在我们商业地产面临的最大的两个问题，一个是金融政策的问题，融资的困难是我们现在所有的商业地产都面临的问题，商业地产跟住宅地产和写字楼最大的区别在于你就算场子空一年，运营的费用也要花几千万，它是一个持续投入的过程，但同时这个地产本身它的各种商业价值的增加，也是你一个持续的增长的过程。
融资是开发商最大的制约，因为我们很多项目到最后做走样了，或者定位慢慢就偏离了最早的方向，它有非常大资金上的压力，即便不是眼下的压力，也有发展下一个项目的压力。任何商业都需要成长，即便像太古里这样的地方，即便是绝版地块，而且这个商业模式大家很认可，但实际上他也需要一个过程，不可能开业第一天就达到全国销售第一。所以投资这一块是目前我们最需要突破的东西，其实在国外有现成的经验来解决这个问题，就是如何将资产的本身进行优化配置，通过REITs，包括通过各种民间的手段，让这个价值跟大家分享。
第二个制约购物中心发展的很大的问题是消防通道，很难看到在国外的购物中心一个一百多米长，一个150米长的临街面，被7到8个消防通道打得七零八落，因为我们消防通道坦率的说是严重滞后于我们商业的发展，因为有很多东西不是按照商业自己的规律去做的。
关于商业地产可以复制还是不可以复制？答案很简单，有的东西可以复制，有的东西不可以复制，能复制的东西是概念，不能复制的是设计。你—定要根据这个城市自己的发展去设计，前两年开始，大家可以看到突然大量的开发商迅速的回归一二线城市，目前在中国可能就14个城市是大家重点关注的，其他城市大家就放弃了，他们认为三四线城市现在还没有足够的市场去支撑一个购物中心的存在，这个结论对吗？不对。三四线城市有大量的商机，但可能三四线城市的消费水平，或者是消费的理念只发展到这个状态，你不能超越这个状态给他强行输入一个商业地产的概念，没有任何一个品牌，任何一个投资商和开发商有这个能力真的引领一个商业模式，我们反过来看每一个城市都有一个商业区，都有商业街，这是多少年历史形成的，不是靠一两个项目，一个品牌两个品牌改变的，在我们做购物中心设计的时候，很多时候我们要考虑这个因素。
另外，虽然被定义为商业地产，但实际上中国的商业地产还是以地产开发为主，商业在其中占到的比重更多只是一个噱头，用商业在卖房，用商业在提升你的住宅。商业本身是什么样的？商业应该怎么做？其实很多时候并没有得到回答。讲到电商时代，快时尚在购物中心中的引领作用，我认为这个题目应该倒过来，再优秀的品牌也不能靠一个牌子来撑起一座商场。真正做一个好的购物中心，从前期定位的时候，设计的时候应该充分的想好你为谁设计，定位是谁，因为这个定位你要招什么品牌，反过来讲再有一个优秀的购物中心，有一个好的设计的基础上你才可以谈所有的品牌组合，在品牌组合的基础上，你再谈电商也好，或者我们现在的高科技的应用，包括大数据的分析，这些都是有价值的。
关于快时尚
快时尚是被过度炒作的概念，其实没有一个特别详尽的，或者特别权威的定义，所以今天把它放在快销也好，快时尚也好，推进来的这些品牌，在我看来是有非常大的差异陛，比如说大家喜欢谈到ZARA，H&M，优衣库等等，包括现在刚刚开始在中国有一些崭露头角的，都被统统归到快时尚里面来，实际上它除了面积和产品的陈列和摆放形式，完全不同。所以快时尚也是—个在我看来非常不准确的概念，当我们问到甲方招商的负责人，他的购物中心、商场是怎么样的购物组合，他一般会说我们有餐饮，有快销等等，到目前为止在这个行业里的从业人员大部分是有百货的背景。百货是很多的品类划分，实际上现在的商业和购物中心不是按照这个来分类，准确来讲这么多年我们也在研究，谁作为我的邻居，对我的销售和对这个商场的销售贡献度最大，从我们的品牌角度来讲，在我们进入任何一个商场之前，不是说我们在这个商场能挣多少钱，而是要谈价值，也就是我们的品牌入驻商场以后，我的价值何在，这是我要回答的第一个问题，第二步我才会做财务的操作案和项目的选址等，这是我们这么多年秉承的商业的操作流程。
关于购物中心
购物中心现在我每年要看大概一百个图纸和在建的商业项目，很不幸的是这十年以来，很多东西你可以看到它是在重复的犯同样的错误。希望我们国家尽快对商业地产的发展出台一些比较合情合理的政策，比如说现在我们商业地产面临的最大的两个问题，一个是金融政策的问题，融资的困难是我们现在所有的商业地产都面临的问题，商业地产跟住宅地产和写字楼最大的区别在于你就算场子空一年，运营的费用也要花几千万，它是一个持续投入的过程，但同时这个地产本身它的各种商业价值的增加，也是你一个持续的增长的过程。
融资是开发商最大的制约，因为我们很多项目到最后做走样了，或者定位慢慢就偏离了最早的方向，它有非常大资金上的压力，即便不是眼下的压力，也有发展下一个项目的压力。任何商业都需要成长，即便像太古里这样的地方，即便是绝版地块，而且这个商业模式大家很认可，但实际上他也需要一个过程，不可能开业第一天就达到全国销售第一。所以投资这一块是目前我们最需要突破的东西，其实在国外有现成的经验来解决这个问题，就是如何将资产的本身进行优化配置，通过REITs，包括通过各种民间的手段，让这个价值跟大家分享。
第二个制约购物中心发展的很大的问题是消防通道，很难看到在国外的购物中心一个一百多米长，一个150米长的临街面，被7到8个消防通道打得七零八落，因为我们消防通道坦率的说是严重滞后于我们商业的发展，因为有很多东西不是按照商业自己的规律去做的。
关于商业地产可以复制还是不可以复制？答案很简单，有的东西可以复制，有的东西不可以复制，能复制的东西是概念，不能复制的是设计。你—定要根据这个城市自己的发展去设计，前两年开始，大家可以看到突然大量的开发商迅速的回归一二线城市，目前在中国可能就14个城市是大家重点关注的，其他城市大家就放弃了，他们认为三四线城市现在还没有足够的市场去支撑一个购物中心的存在，这个结论对吗？不对。三四线城市有大量的商机，但可能三四线城市的消费水平，或者是消费的理念只发展到这个状态，你不能超越这个状态给他强行输入一个商业地产的概念，没有任何一个品牌，任何一个投资商和开发商有这个能力真的引领一个商业模式，我们反过来看每一个城市都有一个商业区，都有商业街，这是多少年历史形成的，不是靠一两个项目，一个品牌两个品牌改变的，在我们做购物中心设计的时候，很多时候我们要考虑这个因素。
另外，虽然被定义为商业地产，但实际上中国的商业地产还是以地产开发为主，商业在其中占到的比重更多只是一个噱头，用商业在卖房，用商业在提升你的住宅。商业本身是什么样的？商业应该怎么做？其实很多时候并没有得到回答。讲到电商时代，快时尚在购物中心中的引领作用，我认为这个题目应该倒过来，再优秀的品牌也不能靠一个牌子来撑起一座商场。真正做一个好的购物中心，从前期定位的时候，设计的时候应该充分的想好你为谁设计，定位是谁，因为这个定位你要招什么品牌，反过来讲再有一个优秀的购物中心，有一个好的设计的基础上你才可以谈所有的品牌组合，在品牌组合的基础上，你再谈电商也好，或者我们现在的高科技的应用，包括大数据的分析，这些都是有价值的。