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【摘要】文章研究在2014年房地产市场产生巨大变化的节点，住宅市场的宏观背景及成都住宅市场的特征，对成都市房地产市场近期发展趋势进行预测分析与建议。
【关键词】房地产 成都 分析
一、住宅市场的宏观背景
2014年以来，地价涨幅逐渐扩大并超过房价涨幅，房企盈利空间收窄，上市房企ROE下降，全国房地产市场分化，已有约37%的城市面临供过于求的局面，房地产行业由黄金时代走向白银时代，对房企发展提出更加严峻的考验。但是我国经济对房地产依赖程度仍然较高，房地产行业适度恢复可拉动经济增长，政府也一直努力调控。
从新一届政府上台到2014年4月，中央始终致力于建立房地产调控长效机制，呈现差异化、去行政化的特征，并力求挤出房产泡沫、调整产业结构的目标。分别表现在以下几个方面：第一，中央对限购等行政化调控手段保持既不收紧也不放宽的态度，主要调控动作集中在土地（减少增量盘活存量）以及加强保障房建设，并提出“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的长效调控思路，房地产调控呈现去行政化；第二，“深八条”、“沪七条”取代以往的“国五条”、“国八条”，地方政策因地制宜调控，全国层面基本没有统一调整的政策出台，差异化调控取代一切政策；第三，以“金十条”等支持经济结构调整和转型的政策严控房地产风险，减轻经济对房地产行业的依赖，力争挤出房地产泡沫。
为推动经济尽快复苏，2014年4月开始中央展开一系列定向刺激动作。在下半年体现出对楼市的救市态度，9月达到高潮。包括放松限购限贷等行政手段，加强货币政策支持等。主要体现在这几点：首先，中央提出房贷证券化基金化，在扶持房地产复苏的同时转移房地产泡沫风险。即930政策中提到的“房贷证券化”与“房地产投资基金化”这两个新型工具，是国外基本发展成熟的舶来品，既是救市，也是改革。其次，央行在多重压力下于11月21日发布降息政策。最后，提出不动产登记为房地产税开征铺路，但短期内对市场造成的影响有限，仅部分投机、投资和改善类购房需求受抑制；长期来看，通过不动产登记的大数据可实现房地产市场化手段调控，是长效机制建立的重要组成部分，利好行业发展。
二、住宅市场的分析
（一）供销年度特征
图1是2010年～2014年成都商品住宅年度供销价走势，成都住宅市场供销两衰，供应量缩水至近6年最低值，全年以去库存为主，价格涨幅收窄。全年供应面积1678万m2，同比下降37.8%成交：全年成交面积1992万m2，同比下降22.8%价格：成交均价7627元/m2同比上浮4%。造成市场低的原因主要有：2013年市场持续高位运行，对需求形成透支；宏观形势不乐观，市场价格持续震荡，需求观望；十年调控下市场结构逐步回归合理，投资需求减少。
（二）供销月度特征
图2是2012年1月～2014年12月成都商品房住宅供销走势。图中可看出2014年3～5月成都住宅市场成交量相对较大，可能是由于3月、4月市场降价热潮的推动，5月市场呈现出价跌量涨，或受90m2落户政策的影响，部分小户刚需产品热销所致。下半年可能由于9月底开始包括限贷松绑、货币政策刺激等多方面救市政策的提振作用，11月成交量再次冲高。除此以外其余各月市场成交表现均较为平稳，传统“金九银十”已不存在。全年价格围绕7600元/m2的均价上下震荡，市场盘整特征明显，年底价格上扬。可见，呈现主要的特征为：月度成交量主要受政策及开发商促销动作影响逐渐碎片化，成都市场价格敏感性降低，政策敏感度保持。
（三）存量特征
图3中可见2014年全年去库存特征明显，主城区与近郊商品住宅存量面积近5年来均首次同比下滑。主城区：截止2014年底，主城区存量为781万m2，同比下降16.2%，按今年的月均去化速度，目前存量还需一年完成去化。郊县：2014年郊县成交量下滑幅度较主城区相比更大，存量虽有所下滑，但存量压力仍然严重，按今年的月均去化速度，郊县目前库存量还需21个月才能完成去化。
（四）需求特征
图4为成都主城区及近郊住宅单套面积变化趋势，可见郊县住宅单套成交均面积逐年下降，主城区逐年上升，目前主城区单套成交均面积已高于郊县；图5为单套总价变化趋势分析：从总价方面看，主城区与郊县总价差距逐年拉大，表现出刚需向郊县外溢，主城区改需逐步聚集的特征，高端大平层产品迅速发展。
（五）热销板块特征
2014年成都主城区热点板块中，城东与城北热点板块成交量坚挺，城南与城西成交量下滑明显，其中南延线华阳段、站南板块及外光华板块成交面积下滑均超过35%。产生这样两极分化的原因有三：一是城市距离原因；二是价格；三是供求关系。
从近郊热门成交板块来看，郫县老城区市场表现较为活跃，2014年前三季度成交面积已超过去年总成交面积，其次是温江光华大道板块。而去年销量靠前的犀浦及蜀都新城板块今年销量降幅均达5成以上。整体来看，郊县热点板块下滑区域较为明显。
三、预测未来成都住宅市场趋势与发展建议
通过对近年数据在五个特征方面的分析，预测未来成都住宅市场主要呈现以下几个特征：第一，市场发展趋向成熟，节点性营销继续弱化。第二，明年市场存在回暖条件，幅度有限。市场经过一年盘整后，在政策宽松的基础上明年市场存在回暖的条件，但幅度有限，价格反弹可能滞后于成交量的反弹。第三，主城区与近郊分层明显。主城区由于资源稀缺，地价高企，未来以改善产品为主，刚需受城区价格压迫持续向近郊外溢，且近郊交通环境改善，成为刚需主要聚集区域。第四，郊县存量压力大，明年市场竞争进一步激烈。第五，重点关注板块：地铁3号线、4号线将于明年开通，沿线板块迎来巨大发展利好，重点关注198板块、驷马桥板块、红牌楼板块、外光华板块、建设路板块、十陵板块。这些板块仍存在未开发的土地机会以及一定量的项目新增供应。
根据以上住宅市场的趋势，提出以下的建议与发展方向：
首先，今年年底、明年上半年集中推量、控制价格以加快去化库存。因为此时是需求释放、经济恢复元气前政策的短期宽松时间，会成为去化库存的最佳时机。
其次，行业规模增长空间见顶，地产白银时代，一定要抓住未来三到五年的转型两级，包括布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。
最后，利用好房地产金融化机会，提高融资能力和融资效率，保证资金链稳定性。中央政府提出鼓励和支持房贷证券化和房地产投资基金化，有利于提高银行信贷能力和拓宽房企融资渠道。
参考文献
[1]肖楠，刘欣.全国房地产分析报告（2012年1月）[J].中国建设信息.2012.3：43-47.
[2]饶兰，梁波，陈明星.武汉房地产市场现状及发展趋势分析[J].建筑经济.2006.1：93-96.
[3]姜利，何巍.宏观调控下的我国房地产分析[J].中国新技术新产品.2012.5：211.
【关键词】房地产 成都 分析
一、住宅市场的宏观背景
2014年以来，地价涨幅逐渐扩大并超过房价涨幅，房企盈利空间收窄，上市房企ROE下降，全国房地产市场分化，已有约37%的城市面临供过于求的局面，房地产行业由黄金时代走向白银时代，对房企发展提出更加严峻的考验。但是我国经济对房地产依赖程度仍然较高，房地产行业适度恢复可拉动经济增长，政府也一直努力调控。
从新一届政府上台到2014年4月，中央始终致力于建立房地产调控长效机制，呈现差异化、去行政化的特征，并力求挤出房产泡沫、调整产业结构的目标。分别表现在以下几个方面：第一，中央对限购等行政化调控手段保持既不收紧也不放宽的态度，主要调控动作集中在土地（减少增量盘活存量）以及加强保障房建设，并提出“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的长效调控思路，房地产调控呈现去行政化；第二，“深八条”、“沪七条”取代以往的“国五条”、“国八条”，地方政策因地制宜调控，全国层面基本没有统一调整的政策出台，差异化调控取代一切政策；第三，以“金十条”等支持经济结构调整和转型的政策严控房地产风险，减轻经济对房地产行业的依赖，力争挤出房地产泡沫。
为推动经济尽快复苏，2014年4月开始中央展开一系列定向刺激动作。在下半年体现出对楼市的救市态度，9月达到高潮。包括放松限购限贷等行政手段，加强货币政策支持等。主要体现在这几点：首先，中央提出房贷证券化基金化，在扶持房地产复苏的同时转移房地产泡沫风险。即930政策中提到的“房贷证券化”与“房地产投资基金化”这两个新型工具，是国外基本发展成熟的舶来品，既是救市，也是改革。其次，央行在多重压力下于11月21日发布降息政策。最后，提出不动产登记为房地产税开征铺路，但短期内对市场造成的影响有限，仅部分投机、投资和改善类购房需求受抑制；长期来看，通过不动产登记的大数据可实现房地产市场化手段调控，是长效机制建立的重要组成部分，利好行业发展。
二、住宅市场的分析
（一）供销年度特征
图1是2010年～2014年成都商品住宅年度供销价走势，成都住宅市场供销两衰，供应量缩水至近6年最低值，全年以去库存为主，价格涨幅收窄。全年供应面积1678万m2，同比下降37.8%成交：全年成交面积1992万m2，同比下降22.8%价格：成交均价7627元/m2同比上浮4%。造成市场低的原因主要有：2013年市场持续高位运行，对需求形成透支；宏观形势不乐观，市场价格持续震荡，需求观望；十年调控下市场结构逐步回归合理，投资需求减少。
（二）供销月度特征
图2是2012年1月～2014年12月成都商品房住宅供销走势。图中可看出2014年3～5月成都住宅市场成交量相对较大，可能是由于3月、4月市场降价热潮的推动，5月市场呈现出价跌量涨，或受90m2落户政策的影响，部分小户刚需产品热销所致。下半年可能由于9月底开始包括限贷松绑、货币政策刺激等多方面救市政策的提振作用，11月成交量再次冲高。除此以外其余各月市场成交表现均较为平稳，传统“金九银十”已不存在。全年价格围绕7600元/m2的均价上下震荡，市场盘整特征明显，年底价格上扬。可见，呈现主要的特征为：月度成交量主要受政策及开发商促销动作影响逐渐碎片化，成都市场价格敏感性降低，政策敏感度保持。
（三）存量特征
图3中可见2014年全年去库存特征明显，主城区与近郊商品住宅存量面积近5年来均首次同比下滑。主城区：截止2014年底，主城区存量为781万m2，同比下降16.2%，按今年的月均去化速度，目前存量还需一年完成去化。郊县：2014年郊县成交量下滑幅度较主城区相比更大，存量虽有所下滑，但存量压力仍然严重，按今年的月均去化速度，郊县目前库存量还需21个月才能完成去化。
（四）需求特征
图4为成都主城区及近郊住宅单套面积变化趋势，可见郊县住宅单套成交均面积逐年下降，主城区逐年上升，目前主城区单套成交均面积已高于郊县；图5为单套总价变化趋势分析：从总价方面看，主城区与郊县总价差距逐年拉大，表现出刚需向郊县外溢，主城区改需逐步聚集的特征，高端大平层产品迅速发展。
（五）热销板块特征
2014年成都主城区热点板块中，城东与城北热点板块成交量坚挺，城南与城西成交量下滑明显，其中南延线华阳段、站南板块及外光华板块成交面积下滑均超过35%。产生这样两极分化的原因有三：一是城市距离原因；二是价格；三是供求关系。
从近郊热门成交板块来看，郫县老城区市场表现较为活跃，2014年前三季度成交面积已超过去年总成交面积，其次是温江光华大道板块。而去年销量靠前的犀浦及蜀都新城板块今年销量降幅均达5成以上。整体来看，郊县热点板块下滑区域较为明显。
三、预测未来成都住宅市场趋势与发展建议
通过对近年数据在五个特征方面的分析，预测未来成都住宅市场主要呈现以下几个特征：第一，市场发展趋向成熟，节点性营销继续弱化。第二，明年市场存在回暖条件，幅度有限。市场经过一年盘整后，在政策宽松的基础上明年市场存在回暖的条件，但幅度有限，价格反弹可能滞后于成交量的反弹。第三，主城区与近郊分层明显。主城区由于资源稀缺，地价高企，未来以改善产品为主，刚需受城区价格压迫持续向近郊外溢，且近郊交通环境改善，成为刚需主要聚集区域。第四，郊县存量压力大，明年市场竞争进一步激烈。第五，重点关注板块：地铁3号线、4号线将于明年开通，沿线板块迎来巨大发展利好，重点关注198板块、驷马桥板块、红牌楼板块、外光华板块、建设路板块、十陵板块。这些板块仍存在未开发的土地机会以及一定量的项目新增供应。
根据以上住宅市场的趋势，提出以下的建议与发展方向：
首先，今年年底、明年上半年集中推量、控制价格以加快去化库存。因为此时是需求释放、经济恢复元气前政策的短期宽松时间，会成为去化库存的最佳时机。
其次，行业规模增长空间见顶，地产白银时代，一定要抓住未来三到五年的转型两级，包括布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。
最后，利用好房地产金融化机会，提高融资能力和融资效率，保证资金链稳定性。中央政府提出鼓励和支持房贷证券化和房地产投资基金化，有利于提高银行信贷能力和拓宽房企融资渠道。
参考文献
[1]肖楠，刘欣.全国房地产分析报告（2012年1月）[J].中国建设信息.2012.3：43-47.
[2]饶兰，梁波，陈明星.武汉房地产市场现状及发展趋势分析[J].建筑经济.2006.1：93-96.
[3]姜利，何巍.宏观调控下的我国房地产分析[J].中国新技术新产品.2012.5：211.