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摘要：本文主要介绍了老旧楼区维修改造概况.我国城市老旧楼区存在的问题，重点阐述了老旧楼区维修改造质量控制，老旧楼区维修改造基层质量控制，老旧楼区维修改造放线、挂线质量控制，老旧楼区维修改造粘贴与锚固质量控制以及提升策略内容，进一步保障老旧楼区维修改造质量。
关键词：老旧楼区；维修改造；质量控制
老旧楼，又称旧有住宅，是指竣工后的住宅在其服役寿命期内，随着使用年限的增长，其初始功能状态受到物质性、经济性、社会性等多种因素作用影响而产生的“综合性陈旧”过程的住宅.老旧楼区维修改造的根本目的在于改善居民的居住条件，延长旧建筑的生命周期，实现老旧楼区的可持续使用。
一、我国城市老旧楼区存在的问题
从实际需求来看，各个城市中还存在一定数量的老旧住房。上个世纪50～60年代建造的住房由于失养、失修或已到达使用寿命等原因急需进行改造，而居住在这里的居民又多是低收入人群，存在很多社会矛盾，致使改造成本高、拆迁难度大、改造运行十分复杂，面对这一现状，住宅改造势在必行。住房套型面积偏小，居住功能不完备，如厨卫空间过小、缺乏起居空间、长期失养失修、公共空间严重破损等，已经不能满足当今居民的生活要求，无法达到小康的居住水准。我国城市老旧楼区存在的问题具体体现为：
（一）规划布局单调，住宅区环境差，居民缺少归属感老旧楼区以行列式布局为主，室外空间层次缺少变化，识别性差，居民难以对自己的居住环境产生认同感，对居住社区产生归属感；绿地面积少，公共活动场地与设施不足，仅有的一些设施维护不善，破损严重；缺乏停车场地，车辆随意停放，占用道路、绿地；乱搭乱建现象严重。
（二）建筑形式缺乏特色，外观破旧、杂乱；外墙饰面剥落破损，雨落管损坏；窗户变形，封闭不严密，阳台封闭缺乏统一规划，空调室外机任意安装，住宅立面五花八门。
二、老旧楼区维修改造质量控制
（一）老旧楼区维修改造基层质量控制
1、清水砖墙面对原清水砖墙面上由于拆除、冻害、析盐、侵蚀所产生的损坏进行修复；对墙面的缺损、不平整处和孔洞应用聚合物砂浆填补密实。
2、涂料墙面对现有墙面涂料及抹灰层进行彻底清理，使露出墙体结构基层。
3、面砖墙面如在现有面砖墙面上直接粘贴保温板，要对墙面进行彻底清洗的同时，做粘结强度拉拔试验，粘结强度不得小于0.3MPa，若达不到上述拉拔强度，应提请设计单位核算，采取增加粘结面积或增加锚栓等措施。基层处理作为隐蔽工程，要严格进行验收，并要具备详细的文字记录和必要的照片。
（二）老旧楼区维修改造放线、挂线质量控制
基层验收合格后粘贴保温板前要进行放线、挂线工作。在阴角、阳角和墙面适当部位固定吊线测定基层垂直误差，在每一层墙面上适当的部位（窗台下方）拉通长水平线来测定基层平整度误差并做好标记。同时，根据设计图纸、施工方案进行保温板排板，沿着基层墙体散水标高确定保温板的起始位置，并根据规范确定最后的排板图。放线、挂线工作是保证复合板粘贴前质量控制的重要工序，根据放线和挂线情况对基层的垂直度、平整度进行复核，并用于检查复合板的粘贴平整度。
（三）老旧楼区维修改造粘贴与锚固质量控制
复合板的粘贴和锚固质量将决定整个外保温体系的使用安全，施工过程中要着重从以下几点进行质量控制。
1、黏接劑的配制和使用按配比要求准确配制复合板专用胶黏剂，配制时应严格计量，并用电动搅拌器搅拌均匀，一次的配制量宜在60min内用完。拌好的胶黏剂应注意防晒避风，如黏接剂在使用期间出现增稠现象，只能采取频繁搅动措施，不得另外加水，超过规定时间后严禁使用。
2、翻包玻纤网的粘贴翻包玻纤网的作用是加强对复合板边角部位的黏贴，防止虚黏或翘起。在粘贴复合板前，对复合板安装起始部位及门窗洞口、女儿墙等收口部位进行预粘翻包（包边）玻纤网，网宽为复合板厚加200mm，粘贴复合板后应及时将翻包玻纤网翻过来粘贴到复合板上。
3、黏结面积率的控老旧小区住宅楼的外墙平整度较差，一般采用点框法进行施工。黏贴面积率不得低于施工方案的计算结果，同时不得低于北京市“采用点框法施工粘结面积率不得小于50%”的要求。施工过程中质量控制人员要扒开粘贴的复合板进行观察检查。
4、锚栓安装锚栓的作用是辅助联接，用来压住复合板的边、角，防止翘起或虚粘。施工前要检查锚栓形式是否按深化设计图或施工方案选用，外墙采用空心砌块或增压加气混凝土砌块的严禁选用敲击式锚栓。复合板粘贴24h后方可进行锚栓安装。打孔位置、打孔深度应符合深化设计和相关规范的要求。锚栓压盘应紧压复合板，但不应破坏复合板的复合层。锚栓数量不得少于规范要求。
（四）老旧楼区维修改造细部节点质量控制
老旧住宅楼的外墙由于没有统一的空调板、穿墙孔洞等问题，施工过程中许多节点部位的处理尤为重要。要严格按照技术规程和技术导则进行处理。
1、外窗口部位在有外窗护栏的部位要尽可能拆除后严格按工艺进行窗口保温防水处理，如果护栏不能拆除，则要在护栏外侧对复合板的收头部位进行特殊处理，保证复合板与墙体基面的缝隙完全封闭，以防渗水。
2、外墙孔洞部位外墙现有孔洞有空调孔、排气孔及其他穿墙孔。在进行外保温施工时要对孔口周边进行密封处理，尤其是燃气排烟管周边的防火处理必须到位，施工过程逐个进行检查，避免在抹面砂浆施工时将孔洞封堵。
3、阴阳角部位阴阳角处易受撞击而损坏，同时阴阳角处的挺直性对外立面效果影响很大，故在施工过程中要严格控制阴阳角的垂直度和角度，同时对阳角部位进行角网加强处理，必要时对阳角处的复合板增设锚栓联接，以保证阳角处的安全性，避免因阳角损坏而被大风撕开。
三、老旧楼区维修改在质量控制的提升策略 （一）保障建筑室外美观
第一，对于单体建筑的功能进行改造过程中，必须要综合周边环境对其进行处理，保障其与环境的协调统一，要综合周边铺装、植被以及道路等因素合理设计。第二，在进行集体建筑物的功能改造过程中，必须要综合整体空间状况，系统分析，合理设置。要综合周边环境布局，凸显城市形象，要强化建筑改造品质，做到良性循环与发展。第三，在进行楼区维修改造过程中，必须要基于建筑整体结构合理设计，要满足楼区维修角度开展，基于建筑现有结构为基础，合理设计，进而保障其美学特征，完善楼区维修。
（二）加强质量监管工作
一要加强工程质量管理。要以建设工程质量安全动态监管为基础，落实建设、勘察、设计、施工、监理五方主体项目责任人质量终身责任制，加强协调调度，整合资源，切实加快工程进度.落实长效管理机制，鼓励和扶持施工企业创建优质工程和省级安全文明标准化示范工地。二要强化安全生产治理。继续深化建设领域安全生产专项整治，严厉打击建筑施工安全生产非法违法经营建设行为，有针对性地開展建筑起重机械、地下室渗漏、地下工程防水材料等专项整治活动，预防和减少各类建筑施工事故和质量问题的发生。
（三）优化外部环境
根据场地的现状、横纵向相结合、汇水流分析，将小区划分为不同的分区：低点、高点、绿地点、渗井点等，因地制宜地对小区进行改造。由于小区的排水系统还不够完善，首先需要对小区的排水系统进行完善，将接入污水管道的雨水管道进行分流，在小区主路上开创一条雨水排放管道，按照近5年的降雨量设计管道的口径，增加排水沟渠，尽可能地以低成本，对小区的主要排水设施完成铺设改造。实现对雨水的控制和改造，经济环保并且符合当今社会的改革基调。改造过程中，应扩大生态绿化面积，对裸露、缺失的草地进行重新种植，软化土壤，优化草地的吸水和储水性能和局部布局空间。另外，要注意对细节的处理，雨水管道的出口处可以适当铺设鹅卵石引流槽，减少雨水对雨水花园的冲刷，在出口处设置篮网，以便于垃圾清理，从而在解决排水问题的同时，不影响雨水花园、绿地的美观效果。设置完成后，还应定期对绿色环保的排水措施进行维护，保证其排水功能的充分实现。
四、结语：
综上所述，老旧楼维修改造是以居民受益、群众满意为目标，以综合提升居住功能、解决群众急难问题为重点，让群众住得更加舒适，生活更加幸福。促进住房城乡建设领域发展方式转变与经济社会可持续发展，具有十分重要的意义。老旧楼区提升改造后，旧楼区的常态化、长效化管理成为一个亟待解决的问题。怎样让干净、整洁、宜居的新环境长久保持下去，在大力改善硬件设施的同时，还要逐步引导居民提高认知度，通过公开物业服务项目、收费标准等信息，加强宣传、提高服务水平，以居委会参与管理等切实可行的措施确保小区管理到位，才能真正让旧楼改造成果发挥出最大成效。有了规范、长效的管理制度，换了新颜的老旧小区才有了扎根发芽的新生机。
关键词：老旧楼区；维修改造；质量控制
老旧楼，又称旧有住宅，是指竣工后的住宅在其服役寿命期内，随着使用年限的增长，其初始功能状态受到物质性、经济性、社会性等多种因素作用影响而产生的“综合性陈旧”过程的住宅.老旧楼区维修改造的根本目的在于改善居民的居住条件，延长旧建筑的生命周期，实现老旧楼区的可持续使用。
一、我国城市老旧楼区存在的问题
从实际需求来看，各个城市中还存在一定数量的老旧住房。上个世纪50～60年代建造的住房由于失养、失修或已到达使用寿命等原因急需进行改造，而居住在这里的居民又多是低收入人群，存在很多社会矛盾，致使改造成本高、拆迁难度大、改造运行十分复杂，面对这一现状，住宅改造势在必行。住房套型面积偏小，居住功能不完备，如厨卫空间过小、缺乏起居空间、长期失养失修、公共空间严重破损等，已经不能满足当今居民的生活要求，无法达到小康的居住水准。我国城市老旧楼区存在的问题具体体现为：
（一）规划布局单调，住宅区环境差，居民缺少归属感老旧楼区以行列式布局为主，室外空间层次缺少变化，识别性差，居民难以对自己的居住环境产生认同感，对居住社区产生归属感；绿地面积少，公共活动场地与设施不足，仅有的一些设施维护不善，破损严重；缺乏停车场地，车辆随意停放，占用道路、绿地；乱搭乱建现象严重。
（二）建筑形式缺乏特色，外观破旧、杂乱；外墙饰面剥落破损，雨落管损坏；窗户变形，封闭不严密，阳台封闭缺乏统一规划，空调室外机任意安装，住宅立面五花八门。
二、老旧楼区维修改造质量控制
（一）老旧楼区维修改造基层质量控制
1、清水砖墙面对原清水砖墙面上由于拆除、冻害、析盐、侵蚀所产生的损坏进行修复；对墙面的缺损、不平整处和孔洞应用聚合物砂浆填补密实。
2、涂料墙面对现有墙面涂料及抹灰层进行彻底清理，使露出墙体结构基层。
3、面砖墙面如在现有面砖墙面上直接粘贴保温板，要对墙面进行彻底清洗的同时，做粘结强度拉拔试验，粘结强度不得小于0.3MPa，若达不到上述拉拔强度，应提请设计单位核算，采取增加粘结面积或增加锚栓等措施。基层处理作为隐蔽工程，要严格进行验收，并要具备详细的文字记录和必要的照片。
（二）老旧楼区维修改造放线、挂线质量控制
基层验收合格后粘贴保温板前要进行放线、挂线工作。在阴角、阳角和墙面适当部位固定吊线测定基层垂直误差，在每一层墙面上适当的部位（窗台下方）拉通长水平线来测定基层平整度误差并做好标记。同时，根据设计图纸、施工方案进行保温板排板，沿着基层墙体散水标高确定保温板的起始位置，并根据规范确定最后的排板图。放线、挂线工作是保证复合板粘贴前质量控制的重要工序，根据放线和挂线情况对基层的垂直度、平整度进行复核，并用于检查复合板的粘贴平整度。
（三）老旧楼区维修改造粘贴与锚固质量控制
复合板的粘贴和锚固质量将决定整个外保温体系的使用安全，施工过程中要着重从以下几点进行质量控制。
1、黏接劑的配制和使用按配比要求准确配制复合板专用胶黏剂，配制时应严格计量，并用电动搅拌器搅拌均匀，一次的配制量宜在60min内用完。拌好的胶黏剂应注意防晒避风，如黏接剂在使用期间出现增稠现象，只能采取频繁搅动措施，不得另外加水，超过规定时间后严禁使用。
2、翻包玻纤网的粘贴翻包玻纤网的作用是加强对复合板边角部位的黏贴，防止虚黏或翘起。在粘贴复合板前，对复合板安装起始部位及门窗洞口、女儿墙等收口部位进行预粘翻包（包边）玻纤网，网宽为复合板厚加200mm，粘贴复合板后应及时将翻包玻纤网翻过来粘贴到复合板上。
3、黏结面积率的控老旧小区住宅楼的外墙平整度较差，一般采用点框法进行施工。黏贴面积率不得低于施工方案的计算结果，同时不得低于北京市“采用点框法施工粘结面积率不得小于50%”的要求。施工过程中质量控制人员要扒开粘贴的复合板进行观察检查。
4、锚栓安装锚栓的作用是辅助联接，用来压住复合板的边、角，防止翘起或虚粘。施工前要检查锚栓形式是否按深化设计图或施工方案选用，外墙采用空心砌块或增压加气混凝土砌块的严禁选用敲击式锚栓。复合板粘贴24h后方可进行锚栓安装。打孔位置、打孔深度应符合深化设计和相关规范的要求。锚栓压盘应紧压复合板，但不应破坏复合板的复合层。锚栓数量不得少于规范要求。
（四）老旧楼区维修改造细部节点质量控制
老旧住宅楼的外墙由于没有统一的空调板、穿墙孔洞等问题，施工过程中许多节点部位的处理尤为重要。要严格按照技术规程和技术导则进行处理。
1、外窗口部位在有外窗护栏的部位要尽可能拆除后严格按工艺进行窗口保温防水处理，如果护栏不能拆除，则要在护栏外侧对复合板的收头部位进行特殊处理，保证复合板与墙体基面的缝隙完全封闭，以防渗水。
2、外墙孔洞部位外墙现有孔洞有空调孔、排气孔及其他穿墙孔。在进行外保温施工时要对孔口周边进行密封处理，尤其是燃气排烟管周边的防火处理必须到位，施工过程逐个进行检查，避免在抹面砂浆施工时将孔洞封堵。
3、阴阳角部位阴阳角处易受撞击而损坏，同时阴阳角处的挺直性对外立面效果影响很大，故在施工过程中要严格控制阴阳角的垂直度和角度，同时对阳角部位进行角网加强处理，必要时对阳角处的复合板增设锚栓联接，以保证阳角处的安全性，避免因阳角损坏而被大风撕开。
三、老旧楼区维修改在质量控制的提升策略 （一）保障建筑室外美观
第一，对于单体建筑的功能进行改造过程中，必须要综合周边环境对其进行处理，保障其与环境的协调统一，要综合周边铺装、植被以及道路等因素合理设计。第二，在进行集体建筑物的功能改造过程中，必须要综合整体空间状况，系统分析，合理设置。要综合周边环境布局，凸显城市形象，要强化建筑改造品质，做到良性循环与发展。第三，在进行楼区维修改造过程中，必须要基于建筑整体结构合理设计，要满足楼区维修角度开展，基于建筑现有结构为基础，合理设计，进而保障其美学特征，完善楼区维修。
（二）加强质量监管工作
一要加强工程质量管理。要以建设工程质量安全动态监管为基础，落实建设、勘察、设计、施工、监理五方主体项目责任人质量终身责任制，加强协调调度，整合资源，切实加快工程进度.落实长效管理机制，鼓励和扶持施工企业创建优质工程和省级安全文明标准化示范工地。二要强化安全生产治理。继续深化建设领域安全生产专项整治，严厉打击建筑施工安全生产非法违法经营建设行为，有针对性地開展建筑起重机械、地下室渗漏、地下工程防水材料等专项整治活动，预防和减少各类建筑施工事故和质量问题的发生。
（三）优化外部环境
根据场地的现状、横纵向相结合、汇水流分析，将小区划分为不同的分区：低点、高点、绿地点、渗井点等，因地制宜地对小区进行改造。由于小区的排水系统还不够完善，首先需要对小区的排水系统进行完善，将接入污水管道的雨水管道进行分流，在小区主路上开创一条雨水排放管道，按照近5年的降雨量设计管道的口径，增加排水沟渠，尽可能地以低成本，对小区的主要排水设施完成铺设改造。实现对雨水的控制和改造，经济环保并且符合当今社会的改革基调。改造过程中，应扩大生态绿化面积，对裸露、缺失的草地进行重新种植，软化土壤，优化草地的吸水和储水性能和局部布局空间。另外，要注意对细节的处理，雨水管道的出口处可以适当铺设鹅卵石引流槽，减少雨水对雨水花园的冲刷，在出口处设置篮网，以便于垃圾清理，从而在解决排水问题的同时，不影响雨水花园、绿地的美观效果。设置完成后，还应定期对绿色环保的排水措施进行维护，保证其排水功能的充分实现。
四、结语：
综上所述，老旧楼维修改造是以居民受益、群众满意为目标，以综合提升居住功能、解决群众急难问题为重点，让群众住得更加舒适，生活更加幸福。促进住房城乡建设领域发展方式转变与经济社会可持续发展，具有十分重要的意义。老旧楼区提升改造后，旧楼区的常态化、长效化管理成为一个亟待解决的问题。怎样让干净、整洁、宜居的新环境长久保持下去，在大力改善硬件设施的同时，还要逐步引导居民提高认知度，通过公开物业服务项目、收费标准等信息，加强宣传、提高服务水平，以居委会参与管理等切实可行的措施确保小区管理到位，才能真正让旧楼改造成果发挥出最大成效。有了规范、长效的管理制度，换了新颜的老旧小区才有了扎根发芽的新生机。