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目前国内房地产市场持续火热，高额的利润不仅吸引了企业纷纷投入到房地产行业中，而且许多家庭也投入其中。而以家庭为单位的投资者在进行房地产投资时具有投资规模小、资金实力弱、信息不完全和专业知识匮乏等特点，这些决定了家庭房地产投资会有更高的风险性，所以本文对家庭房地产投资过程、需要考虑的因素等提出了初步的建议。
1 房地产及其市场特征
家庭在进行房地产投资时需要清醒的认识房地产独有的特征：
1.1 位置的固定性与质量的差异性。位置的固定性，决定了房地产的自然、经济条件不同，从而造成它在质量上的差异性，即使它在建筑设计、结构及内外装饰上完全相同，也会在自然、经济区位环境上有所差异。
1.2 数量的有限性及供给的稀缺性。房屋可以根据需要生产，但由于受自然环境及技术水平的限制，尤其是土地有限性的制约，房屋的供给也必然会受到限制。
1.3 利用的永续性与报酬的递减性。房地产是一种重要的投资工具，只要正常使用，就可以持续地满足各个方面的需要。
1.4 产权的分割性与权益的流动性。房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配。房地产这些特有的特征决定了家庭在进行房地产投资决策时不能采用以往在购买其他一般商品时的决策方法，要结合以房地产的特征，从宏观和微观角度加以分析，从而在进行房地产投资时做出更加准确的决策，避免不必要的损失。
2 家庭房地产投资决策需考虑的因素
家庭房地产投资时需要考虑的因素非常复杂，归纳起来有如下几个因素：
2.1 宏观投资环境。房地产市场持续火热还是陷入低潮都与整个宏观环境息息相关，因此家庭房地产投资决策首先应考虑宏观投资环境，而人口统计因素、经济因素、房地产金融及产业政策是影响宏观投资环境的主要因素。通过对宏观环境的分析，有利于家庭选择投资时机、投资区域、投资规模及物业类型、档次等。
2.2 地区经济分析。地区经济是拟投资的房产的直接经济环境，在分析时要从下面五个方面分析区域性因素：①地区经济发展水平；②地区产业结构和发展政策；③地区发展战略；④人口因素；⑤自然环境因素。其中比较重要的因素是地区经济发展水平、人口和自然环境因素。
2.3 微观分析。家庭对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析来说非常重要，具体可以从以下几个因素分析：①地方政府的政策、法规直接影响不同类型的物业供给；②收入水平和税收政策直接影响不同物业的有效需求。收入水平的高低决定着市场对物业的档次；③国家住房政策和企业规定成为影响物业有效需求的直接原因。有些地方在旧区改造中实施货币化安置，亦加大了个人购房的比重；④拟投资项目地区规划、交通、环境及历史成因是影响物业供求的个性因素。对居住物业而言，完善的小区配套和优美的环境、便捷的交通设施、符合人性的个案设计、良好的建筑质量及到位的物业管理，都是影响供求关系的重要因素。对于办公楼项目而言，主要影响因素有交通通达程度、周边环境与周围商业设施的关系、大楼的风格、装饰的标准及大楼的智能化硬件设施和良好的物业管理；而对商业项目而言，则要充分考虑到其历史成因和集聚效应，分析其流动人口和常住人口的数量及其动态变化。可见，影响不同物业供求的个性因素是不尽相同的，必须按拟投资项目所属的类型进行分析。
2.4 拟投资的房地产的个体分析。可以从价格、安全性、适用性、耐久性、居住成本等角度进行分析。以上需要分析的因素及分析层次如图1。
图1家庭房地产投资决策因素层次图
作为家庭投资房地产，在进行宏观因素和区域经济因素分析时，会因为缺乏一定的专业知识而有一定的难度，在分析时可以看目前房产所在区域经济发展速度、人口中外来人口增长情况等几个简单的数据即可大致推断该区域投资价值。
3 家庭房地产投资决策过程
在根据前面的投资决策因素分析后，投资者可以依据图2的过程进行房地产投资，在图2中投资决策标准可以根据自身的一定判断提出标准，在给标准分配权重为非常重要的步骤，最好找多人进行评测。
图2 家庭房地产投资决策过程
总之，家庭投资房地产时能够合理的考虑宏观、微观等影响因素，按照科学的决策过程，进行投资决策，就可以实现规避风险，获得高额投资回报目的。
收稿日期：2007-11-25
1 房地产及其市场特征
家庭在进行房地产投资时需要清醒的认识房地产独有的特征：
1.1 位置的固定性与质量的差异性。位置的固定性，决定了房地产的自然、经济条件不同，从而造成它在质量上的差异性，即使它在建筑设计、结构及内外装饰上完全相同，也会在自然、经济区位环境上有所差异。
1.2 数量的有限性及供给的稀缺性。房屋可以根据需要生产，但由于受自然环境及技术水平的限制，尤其是土地有限性的制约，房屋的供给也必然会受到限制。
1.3 利用的永续性与报酬的递减性。房地产是一种重要的投资工具，只要正常使用，就可以持续地满足各个方面的需要。
1.4 产权的分割性与权益的流动性。房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配。房地产这些特有的特征决定了家庭在进行房地产投资决策时不能采用以往在购买其他一般商品时的决策方法，要结合以房地产的特征，从宏观和微观角度加以分析，从而在进行房地产投资时做出更加准确的决策，避免不必要的损失。
2 家庭房地产投资决策需考虑的因素
家庭房地产投资时需要考虑的因素非常复杂，归纳起来有如下几个因素：
2.1 宏观投资环境。房地产市场持续火热还是陷入低潮都与整个宏观环境息息相关，因此家庭房地产投资决策首先应考虑宏观投资环境，而人口统计因素、经济因素、房地产金融及产业政策是影响宏观投资环境的主要因素。通过对宏观环境的分析，有利于家庭选择投资时机、投资区域、投资规模及物业类型、档次等。
2.2 地区经济分析。地区经济是拟投资的房产的直接经济环境，在分析时要从下面五个方面分析区域性因素：①地区经济发展水平；②地区产业结构和发展政策；③地区发展战略；④人口因素；⑤自然环境因素。其中比较重要的因素是地区经济发展水平、人口和自然环境因素。
2.3 微观分析。家庭对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析来说非常重要，具体可以从以下几个因素分析：①地方政府的政策、法规直接影响不同类型的物业供给；②收入水平和税收政策直接影响不同物业的有效需求。收入水平的高低决定着市场对物业的档次；③国家住房政策和企业规定成为影响物业有效需求的直接原因。有些地方在旧区改造中实施货币化安置，亦加大了个人购房的比重；④拟投资项目地区规划、交通、环境及历史成因是影响物业供求的个性因素。对居住物业而言，完善的小区配套和优美的环境、便捷的交通设施、符合人性的个案设计、良好的建筑质量及到位的物业管理，都是影响供求关系的重要因素。对于办公楼项目而言，主要影响因素有交通通达程度、周边环境与周围商业设施的关系、大楼的风格、装饰的标准及大楼的智能化硬件设施和良好的物业管理；而对商业项目而言，则要充分考虑到其历史成因和集聚效应，分析其流动人口和常住人口的数量及其动态变化。可见，影响不同物业供求的个性因素是不尽相同的，必须按拟投资项目所属的类型进行分析。
2.4 拟投资的房地产的个体分析。可以从价格、安全性、适用性、耐久性、居住成本等角度进行分析。以上需要分析的因素及分析层次如图1。
图1家庭房地产投资决策因素层次图
作为家庭投资房地产，在进行宏观因素和区域经济因素分析时，会因为缺乏一定的专业知识而有一定的难度，在分析时可以看目前房产所在区域经济发展速度、人口中外来人口增长情况等几个简单的数据即可大致推断该区域投资价值。
3 家庭房地产投资决策过程
在根据前面的投资决策因素分析后，投资者可以依据图2的过程进行房地产投资，在图2中投资决策标准可以根据自身的一定判断提出标准，在给标准分配权重为非常重要的步骤，最好找多人进行评测。
图2 家庭房地产投资决策过程
总之，家庭投资房地产时能够合理的考虑宏观、微观等影响因素，按照科学的决策过程，进行投资决策，就可以实现规避风险，获得高额投资回报目的。
收稿日期：2007-11-25