论文部分内容阅读
有别于一手房,二手房交易流程长,涉及主体多,法律关系错综复杂,纠纷时常发生,风险无处不在。二手房交易中不断上演的离奇案例,让人感叹房市无小事,处处需留心。
案例一
业主高先生欲出售出租房屋,于2007年1月3日询问租客彭小姐是否愿意购买,彭小姐未表态。3月10日,高先生以100万元的价格将房屋卖与屈小姐。4月3日,房屋过户至屈小姐名下,屈小姐支付了全部房款。其后楼市进入疯狂期,房价与日俱增。5月14日,彭小姐以优先购买权受侵犯为由,将高先生、屈小姐起诉至法院,要求确认双方的房屋买卖合同无效。法院审理后认为高先生提前2个多月通知彭小姐符合《合同法》第230条规定,没有侵犯其优先购买权,判其败诉。彭小姐不服上诉至中级法院,中院认为高先生提前2个多月通知不符合最高法院《民通意见》司法解释第118条规定的提前3个月期限,侵犯了彭小姐的优先购买权,二审判决撤销一审判决,确认高先生与屈小姐之间的房地产买卖合同无效!
时过境迁,各方当事人接到二审判决时已进入2008年,楼市早已没有了昔日的狂热,涉案房屋价格已回落且大有继续下跌之势,打赢了官司的彭小姐并没有继续要求购买。到2008年8月房价已跌至100万元以下,买方屈小姐遂以双方签订的合同已被中院终审判决确认无效为由向法院起诉高先生要求退房还款,而此时原租客彭小姐已杳无音信!
利益驱动下,租客费尽周折抢得房子又不买,房价下跌,买主借机返约,由此导致高先生腹背受敌,损失惨重。
案例二
经世华房地产投资顾问有限公司(简称世华地产)居中介绍,2009年6月13日买方孙先生与卖方萧女士签订《房地产买卖合同》,以149万元购买萧女士西岸花园一处房屋,付款方式为:签约时支付定金2万元,15日内再支付定金13万元,16日内付清首期款(首期款数额为成交价减去银行承诺贷款,以上第二笔定金及首期款均监管于银行),余款按揭支付。双方约定萧女士于签约后3日内出具全权委托公证给担保公司融资赎楼,并于银行出具按揭承诺且赎出房地产证3日内签订《二手房买卖合同》且办理过户手续。任何一方逾期履行合同义务超过3日,对方可解除合同并选择要求其按涉案房屋转让成交价的20%支付违约金或承担定金罚则。
合同签订后,孙先生积极履行合同,如约支付了2万元定金(萧女士签收后监管于世华地产),并在银行监管了第二笔定金及首期款合计27万元,但因房价一路飙升,萧女士不但不履行办理委托公证义务,不自行赎楼,反而多次到银行取闹阻止按揭承诺函的出具,导致交易无法进行。经多次催告无效,孙先生遂委托律师向法院提起诉讼,要求判决解除合同,返还2万元定金并赔偿违约金29.8万元。
孙先生提起诉讼后,萧女士以未收到定金及其他任何款项,孙先生将第二笔定金与首期款一同监管未区分各自用途构成违约为由提起反诉,要求驳回孙先生的诉讼请求,判决解除合同,由孙先生支付其违约金29.8万元并赔偿其律师费3万元。
法院经审理认为:双方签订的《房地产买卖合同》合法有效,当事人应当全面履行合同义务。合同签订后,孙先生依约向萧女士支付定金2万元,并在合同约定的时间内将剩余定金和首期款划入监管账户,但萧女士没有根据合同约定在3日内出具委托公证手续,也未办理赎楼手续,显属违约,理应承担违约责任,故本院对孙先生的诉讼请求予以支持。因萧女士违约,故对其反诉要求孙先生支付违约金和律师的诉请不予支持。
案例三
业主邓小姐2009年8月份在中介河田实业有限公司的介绍下,与一位名叫“章成”的男子签订了买卖合同,卖出位于龙都名园面积184.5平方米的房子,价格为210万元(实收)。然后,在中介方的安排下,邓小姐到公证处签订了委托书,委托兰德担保公司赎楼。但该房子最后却过户给了孙秀燕。孙秀燕到银行申请按揭贷款186万元,并一次性以支票形式支付给中介机构委托人余惠端47万元,包含首期款和一切税费、佣金。而最终买家孙秀燕自始至终都没有见过业主邓小姐,业主邓小姐最终也只收到210万元,合同买家章成最后消失得无影无踪。那么,多出的23万元究竟被谁拿走了?
在业主邓小姐提供的公证委托书上,余惠端的确是其中的委托人之一,她确实有权“转卖房产、签署《房地产买卖合同》,并领取‘房地产证’……” “210万元我一分钱也没有少给业主,业主将房产全权委托公证给我,我是在合法的情况下,将房产转卖给其他人,而且,公证书上也没有标明房产售价。” 余惠端说。
案例四
原告陈先生与被告陈小姐原本是一对恩爱情侣, 2004年1月,陈先生按揭购买一套房屋,为表达爱意,户名仅写陈小姐一人。2006年,陈小姐发现陈先生与其他女人有染,情侣关系破裂,陈小姐收到陈先生5万元补偿后,全权委托给陈先生姐夫蔡先生出售涉案房屋,同意售房款归陈先生,陈小姐对委托协议做了公证后返回老家。
因房价上涨,陈先生自己也需要房屋居住,2006年10月,陈先生与蔡先生签订《房屋买卖合同》,拟将房屋过户至自己名下,但需陈小姐申请赎楼(赎楼款由陈先生支付),因陈小姐迟迟不出面,导致过户手续无法完成。2007年10月,陈小姐突然自筹资金办理了赎楼手续,取得了房地产证原件,而此时陈小姐委托蔡先生售房的时限已经届满,蔡先生已失去代理权。
时至2009年,房价一路飙升,陈先生在再三要求陈小姐过户未果的情况下委托律师向法院提起诉讼。因为没有进行财产保全,陈小姐于2009年9月25日拿着红本房地产证,以明显低于市场价的价格,顺利地将房子从陈小姐过户至石先生名下。
2009年9月18日开庭,陈小姐以不知道蔡先生将房屋卖与陈先生为由,不愿意履行蔡先生与陈先生签订的《房屋买卖合同》。2009年10月,陈先生接到法院判决书,判决陈小姐将房屋过户于陈先生名下。几天后,案外人石先生持房地产证找到陈先生,声称陈小姐已将房屋卖给自己,要求陈先生交房。由于房屋已过户至他人名下,陈先生再次向法院提起诉讼,要求确认陈小姐与石先生之间的买卖合同无效。
律师说法:
一、阴阳合同、ABC单问题
阴阳合同是业内公开的秘密,签约时为规避国家税收达到降低交易成本的目的,买卖双方你情我愿,恶意串通,约定以原登记价过户(阳合同),实际成交价付款(阴合同)。在约定买方承担全部税费(业主实收)的情况下,房价暴涨时业主会“损人不利己”,以阴阳合同违法无效为由借机毁约,要求以实际成交价过户,以增加买方交易成本,逼使买方放弃购买,此乃房价飙升时业主惯用的毁约手法,买方不得不防。建议买方在合同中明确约定所承担税费的上限,超出部分按法律规定处理,以防“法律意识较高”的业主借机毁约。
案例三提到的情况业内称“ABC单”。房价上涨时,不少炒房客借机入市,在房产未过户的情况下易手赚取差价。全权委托公证书这时就好比中介手中的“尚方宝剑”,有了这份委托书,受托人就获得了随意处置房产的权利,以更高价格转卖给实际买家。而委托书的漏洞在于:受托人身份不明,没有约定交易价格、没有指明受托人与谁去交易。这往往会使对二手房交易流程不熟悉的业主 “中招”,被真假两个买家同时起诉“一房二卖”,造成被动。建议业主在签署授权委托书时应熟悉受托人基本情况,例如,受托人是哪个公司的,要明确指定最低交易价格、买受人,不要赋予受托人转委托权,并留存一份备查。在发现受托人滥用委托权,自身权益可能受损的情况下及时中止委托,亲自办理售房事宜。
二、赎楼方式问题
二手房交易中业主的房屋大多处于银行抵押状态,而解除抵押(赎楼)是过户交易的前提。业主对其按揭房屋负有赎楼义务。赎楼可以委托担保公司融资进行,也可自行筹资进行。实践中业主大多委托担保公司融资赎楼,而担保公司融资赎楼又分为一笔款赎楼和两笔款赎楼两种方式:一笔款赎楼是由担保公司为买方担保按揭贷款给卖方赎楼,业主赎楼与买方按揭属同一笔款;两笔款赎楼是担保公司为业主担保向银行借款赎楼,业主赎楼与买方按揭互不相关。一笔款赎楼的本质是将业主的赎楼义务转嫁到买方,买方在过户前就要逐月供楼,面临着一旦业主毁约钱财两空的巨大风险,但可以节省两笔款赎楼的短期利息。从风险角度考虑,建议买方选择两笔款方式赎楼。案例二中萧女士既不按合同约定在3日内出具全权委托公证委托担保公司赎楼,也不自行赎楼,其行为已构成根本违约,应当承担违约责任。
三、定金与违约金问题
定金与违约金都是违约惩罚措施,不同的是定金具有完全的惩罚性,即使毁约方的毁约行为没有给守约方造成任何损失,也要承担定金罚则。而违约金兼具补偿性和惩罚性,根据最高人民法院相关司法解释,过高的违约金可能不受法律支持。为确保合同的履行,建议“首期转定”,提高定金数额到成交价的20%,并约定守约方的律师费由毁约方承担,以增加毁约方的毁约成本。
案例二中萧女士违约事实明显,根本没有必要支付高额律师费和诉讼费提起反诉,企图通过反诉来牵制本诉,吓倒孙先生的目的注定无法实现。萧女士正确的做法应当是积极应诉,在违约金数额方面提出异议,以最大限度地降低损失,其错误地反诉要求孙先生支付29.8万元的违约金等于对违约金数额没有异议,从而丧失了唯一的降低损失办法。
四、按揭贷款问题:
房贷政策多变,不要轻信中介公司的贷款额度承诺。实践中按揭贷款不足或按揭不成的情况比比皆是,建议买家对此有所预料,约定一旦银行按揭贷款不足支付剩余房款的处理方式,如解除合同互不追究责任,或在一定限度内自筹资金补齐,千万要注意中介提供的格式合同版本中有无按揭不足或按揭不成一次性自筹补齐的条款,以防到时没有能力补齐构成违约。
五、代签合约问题
利用全权委托公证书存在的法律漏洞,自作主张另行高价出售房产给他人,是目前中介吃差价的主要方式。而夫妻共有房屋一方代签、业主房屋家人或朋友代签的情况实践中也大量存在,一旦房价上涨,业主又以没有授权为由不承认合同。业主代签对买方十分不利:房价上涨时业主否认合同效力,房价下跌时追认合同,买方完全处于被动状态!建议由业主提供书面授权委托书,并对业主做电话录音确认,同时约定代签人责任(一旦业主不认可由代签人承担定金罚则或支付违约金)。
六、优先购买权
关于租客优先购买权问题,《合同法》第230条,规定出租人出售房屋应在合理期限内通知租客行使优先购买权,对于合理期限的具体长短却没有规定;最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条,规定出租人出售房屋应当提前三个月通知租客,否则承租人可以请求法院确认房屋买卖合同无效;而一些地方性法规对此也有不同的规定,业主在出售出租房时对此应加以留意。
七、财产保全
红本房产证在手,仅需数日房子即可完成过户手续,二手房买卖纠纷中的买方起诉后应尽快申请法院保全,以免业主一房两卖,导致胜诉后难以执行。
有交易就有纠纷的可能,没有必要忌讳打官司。目前二手房交易的纠纷解决方式不外乎两者:诉讼和仲裁。诉讼法官专职,两审终审,错了有补救途径,收费低,易于执行;仲裁仲裁员兼职,一裁终局,错了不好纠正,收费高,可能不予执行。建议选择诉讼不要选择仲裁。(编辑/零度)
案例一
业主高先生欲出售出租房屋,于2007年1月3日询问租客彭小姐是否愿意购买,彭小姐未表态。3月10日,高先生以100万元的价格将房屋卖与屈小姐。4月3日,房屋过户至屈小姐名下,屈小姐支付了全部房款。其后楼市进入疯狂期,房价与日俱增。5月14日,彭小姐以优先购买权受侵犯为由,将高先生、屈小姐起诉至法院,要求确认双方的房屋买卖合同无效。法院审理后认为高先生提前2个多月通知彭小姐符合《合同法》第230条规定,没有侵犯其优先购买权,判其败诉。彭小姐不服上诉至中级法院,中院认为高先生提前2个多月通知不符合最高法院《民通意见》司法解释第118条规定的提前3个月期限,侵犯了彭小姐的优先购买权,二审判决撤销一审判决,确认高先生与屈小姐之间的房地产买卖合同无效!
时过境迁,各方当事人接到二审判决时已进入2008年,楼市早已没有了昔日的狂热,涉案房屋价格已回落且大有继续下跌之势,打赢了官司的彭小姐并没有继续要求购买。到2008年8月房价已跌至100万元以下,买方屈小姐遂以双方签订的合同已被中院终审判决确认无效为由向法院起诉高先生要求退房还款,而此时原租客彭小姐已杳无音信!
利益驱动下,租客费尽周折抢得房子又不买,房价下跌,买主借机返约,由此导致高先生腹背受敌,损失惨重。
案例二
经世华房地产投资顾问有限公司(简称世华地产)居中介绍,2009年6月13日买方孙先生与卖方萧女士签订《房地产买卖合同》,以149万元购买萧女士西岸花园一处房屋,付款方式为:签约时支付定金2万元,15日内再支付定金13万元,16日内付清首期款(首期款数额为成交价减去银行承诺贷款,以上第二笔定金及首期款均监管于银行),余款按揭支付。双方约定萧女士于签约后3日内出具全权委托公证给担保公司融资赎楼,并于银行出具按揭承诺且赎出房地产证3日内签订《二手房买卖合同》且办理过户手续。任何一方逾期履行合同义务超过3日,对方可解除合同并选择要求其按涉案房屋转让成交价的20%支付违约金或承担定金罚则。
合同签订后,孙先生积极履行合同,如约支付了2万元定金(萧女士签收后监管于世华地产),并在银行监管了第二笔定金及首期款合计27万元,但因房价一路飙升,萧女士不但不履行办理委托公证义务,不自行赎楼,反而多次到银行取闹阻止按揭承诺函的出具,导致交易无法进行。经多次催告无效,孙先生遂委托律师向法院提起诉讼,要求判决解除合同,返还2万元定金并赔偿违约金29.8万元。
孙先生提起诉讼后,萧女士以未收到定金及其他任何款项,孙先生将第二笔定金与首期款一同监管未区分各自用途构成违约为由提起反诉,要求驳回孙先生的诉讼请求,判决解除合同,由孙先生支付其违约金29.8万元并赔偿其律师费3万元。
法院经审理认为:双方签订的《房地产买卖合同》合法有效,当事人应当全面履行合同义务。合同签订后,孙先生依约向萧女士支付定金2万元,并在合同约定的时间内将剩余定金和首期款划入监管账户,但萧女士没有根据合同约定在3日内出具委托公证手续,也未办理赎楼手续,显属违约,理应承担违约责任,故本院对孙先生的诉讼请求予以支持。因萧女士违约,故对其反诉要求孙先生支付违约金和律师的诉请不予支持。
案例三
业主邓小姐2009年8月份在中介河田实业有限公司的介绍下,与一位名叫“章成”的男子签订了买卖合同,卖出位于龙都名园面积184.5平方米的房子,价格为210万元(实收)。然后,在中介方的安排下,邓小姐到公证处签订了委托书,委托兰德担保公司赎楼。但该房子最后却过户给了孙秀燕。孙秀燕到银行申请按揭贷款186万元,并一次性以支票形式支付给中介机构委托人余惠端47万元,包含首期款和一切税费、佣金。而最终买家孙秀燕自始至终都没有见过业主邓小姐,业主邓小姐最终也只收到210万元,合同买家章成最后消失得无影无踪。那么,多出的23万元究竟被谁拿走了?
在业主邓小姐提供的公证委托书上,余惠端的确是其中的委托人之一,她确实有权“转卖房产、签署《房地产买卖合同》,并领取‘房地产证’……” “210万元我一分钱也没有少给业主,业主将房产全权委托公证给我,我是在合法的情况下,将房产转卖给其他人,而且,公证书上也没有标明房产售价。” 余惠端说。
案例四
原告陈先生与被告陈小姐原本是一对恩爱情侣, 2004年1月,陈先生按揭购买一套房屋,为表达爱意,户名仅写陈小姐一人。2006年,陈小姐发现陈先生与其他女人有染,情侣关系破裂,陈小姐收到陈先生5万元补偿后,全权委托给陈先生姐夫蔡先生出售涉案房屋,同意售房款归陈先生,陈小姐对委托协议做了公证后返回老家。
因房价上涨,陈先生自己也需要房屋居住,2006年10月,陈先生与蔡先生签订《房屋买卖合同》,拟将房屋过户至自己名下,但需陈小姐申请赎楼(赎楼款由陈先生支付),因陈小姐迟迟不出面,导致过户手续无法完成。2007年10月,陈小姐突然自筹资金办理了赎楼手续,取得了房地产证原件,而此时陈小姐委托蔡先生售房的时限已经届满,蔡先生已失去代理权。
时至2009年,房价一路飙升,陈先生在再三要求陈小姐过户未果的情况下委托律师向法院提起诉讼。因为没有进行财产保全,陈小姐于2009年9月25日拿着红本房地产证,以明显低于市场价的价格,顺利地将房子从陈小姐过户至石先生名下。
2009年9月18日开庭,陈小姐以不知道蔡先生将房屋卖与陈先生为由,不愿意履行蔡先生与陈先生签订的《房屋买卖合同》。2009年10月,陈先生接到法院判决书,判决陈小姐将房屋过户于陈先生名下。几天后,案外人石先生持房地产证找到陈先生,声称陈小姐已将房屋卖给自己,要求陈先生交房。由于房屋已过户至他人名下,陈先生再次向法院提起诉讼,要求确认陈小姐与石先生之间的买卖合同无效。
律师说法:
一、阴阳合同、ABC单问题
阴阳合同是业内公开的秘密,签约时为规避国家税收达到降低交易成本的目的,买卖双方你情我愿,恶意串通,约定以原登记价过户(阳合同),实际成交价付款(阴合同)。在约定买方承担全部税费(业主实收)的情况下,房价暴涨时业主会“损人不利己”,以阴阳合同违法无效为由借机毁约,要求以实际成交价过户,以增加买方交易成本,逼使买方放弃购买,此乃房价飙升时业主惯用的毁约手法,买方不得不防。建议买方在合同中明确约定所承担税费的上限,超出部分按法律规定处理,以防“法律意识较高”的业主借机毁约。
案例三提到的情况业内称“ABC单”。房价上涨时,不少炒房客借机入市,在房产未过户的情况下易手赚取差价。全权委托公证书这时就好比中介手中的“尚方宝剑”,有了这份委托书,受托人就获得了随意处置房产的权利,以更高价格转卖给实际买家。而委托书的漏洞在于:受托人身份不明,没有约定交易价格、没有指明受托人与谁去交易。这往往会使对二手房交易流程不熟悉的业主 “中招”,被真假两个买家同时起诉“一房二卖”,造成被动。建议业主在签署授权委托书时应熟悉受托人基本情况,例如,受托人是哪个公司的,要明确指定最低交易价格、买受人,不要赋予受托人转委托权,并留存一份备查。在发现受托人滥用委托权,自身权益可能受损的情况下及时中止委托,亲自办理售房事宜。
二、赎楼方式问题
二手房交易中业主的房屋大多处于银行抵押状态,而解除抵押(赎楼)是过户交易的前提。业主对其按揭房屋负有赎楼义务。赎楼可以委托担保公司融资进行,也可自行筹资进行。实践中业主大多委托担保公司融资赎楼,而担保公司融资赎楼又分为一笔款赎楼和两笔款赎楼两种方式:一笔款赎楼是由担保公司为买方担保按揭贷款给卖方赎楼,业主赎楼与买方按揭属同一笔款;两笔款赎楼是担保公司为业主担保向银行借款赎楼,业主赎楼与买方按揭互不相关。一笔款赎楼的本质是将业主的赎楼义务转嫁到买方,买方在过户前就要逐月供楼,面临着一旦业主毁约钱财两空的巨大风险,但可以节省两笔款赎楼的短期利息。从风险角度考虑,建议买方选择两笔款方式赎楼。案例二中萧女士既不按合同约定在3日内出具全权委托公证委托担保公司赎楼,也不自行赎楼,其行为已构成根本违约,应当承担违约责任。
三、定金与违约金问题
定金与违约金都是违约惩罚措施,不同的是定金具有完全的惩罚性,即使毁约方的毁约行为没有给守约方造成任何损失,也要承担定金罚则。而违约金兼具补偿性和惩罚性,根据最高人民法院相关司法解释,过高的违约金可能不受法律支持。为确保合同的履行,建议“首期转定”,提高定金数额到成交价的20%,并约定守约方的律师费由毁约方承担,以增加毁约方的毁约成本。
案例二中萧女士违约事实明显,根本没有必要支付高额律师费和诉讼费提起反诉,企图通过反诉来牵制本诉,吓倒孙先生的目的注定无法实现。萧女士正确的做法应当是积极应诉,在违约金数额方面提出异议,以最大限度地降低损失,其错误地反诉要求孙先生支付29.8万元的违约金等于对违约金数额没有异议,从而丧失了唯一的降低损失办法。
四、按揭贷款问题:
房贷政策多变,不要轻信中介公司的贷款额度承诺。实践中按揭贷款不足或按揭不成的情况比比皆是,建议买家对此有所预料,约定一旦银行按揭贷款不足支付剩余房款的处理方式,如解除合同互不追究责任,或在一定限度内自筹资金补齐,千万要注意中介提供的格式合同版本中有无按揭不足或按揭不成一次性自筹补齐的条款,以防到时没有能力补齐构成违约。
五、代签合约问题
利用全权委托公证书存在的法律漏洞,自作主张另行高价出售房产给他人,是目前中介吃差价的主要方式。而夫妻共有房屋一方代签、业主房屋家人或朋友代签的情况实践中也大量存在,一旦房价上涨,业主又以没有授权为由不承认合同。业主代签对买方十分不利:房价上涨时业主否认合同效力,房价下跌时追认合同,买方完全处于被动状态!建议由业主提供书面授权委托书,并对业主做电话录音确认,同时约定代签人责任(一旦业主不认可由代签人承担定金罚则或支付违约金)。
六、优先购买权
关于租客优先购买权问题,《合同法》第230条,规定出租人出售房屋应在合理期限内通知租客行使优先购买权,对于合理期限的具体长短却没有规定;最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条,规定出租人出售房屋应当提前三个月通知租客,否则承租人可以请求法院确认房屋买卖合同无效;而一些地方性法规对此也有不同的规定,业主在出售出租房时对此应加以留意。
七、财产保全
红本房产证在手,仅需数日房子即可完成过户手续,二手房买卖纠纷中的买方起诉后应尽快申请法院保全,以免业主一房两卖,导致胜诉后难以执行。
有交易就有纠纷的可能,没有必要忌讳打官司。目前二手房交易的纠纷解决方式不外乎两者:诉讼和仲裁。诉讼法官专职,两审终审,错了有补救途径,收费低,易于执行;仲裁仲裁员兼职,一裁终局,错了不好纠正,收费高,可能不予执行。建议选择诉讼不要选择仲裁。(编辑/零度)